Понятие апартаменты появилось в России, в частности в Санкт-Петербурге несколько лет назад, одним из первых комплексов такого типа стал «5й Элемент» на Крестовском острове, построенный прямо в парковой зоне. Длительное время было сложно разобраться в том, что это за тип недвижимости и какими особенностями она обладает. Каковы подводные камни в её приобретении, владении и продаже. Например, в соответствии с прежним законодательством покупка могла толковаться, как приобретение доли в здании, а не конкретной площади. Кто-то ошибочно предполагал, что апартаменты – это скорее квартиры типа «лофт» или «мансарда». И в этом была частичка правды, как очень часто такие проекты попадают именно в категорию апартаменты, а не жилые квартиры. Достаточно быстро законодательство перестроилось и к этому типу недвижимости стали применяться конкретные признаки, термины, правила и требования.

Хотя в переводе с французского и итальянского языков, из которых был заимствован термин, слово «апартаменты» и обозначает квартиру, но в нашей стране это понятие имеет совсем иное значение. Если дословно, апартаменты для отдыха – тип помещения, где созданы все условия для комфортного проживания. То есть, это отдельное помещение, состоящее из нескольких комнат и оснащенное всем необходимым для удобства временных жильцов, но не для постоянного проживания. Со всеми сопутствующими тонкостями (прописка, регистрация, налоговое обложение недвижимости и так далее). Некоторыми экспертами так же отмечается, что одним из характерных признаков апартаментов является отсутствие кухни, как отдельно помещения. Однако теперь мы знаем массу примеров квартир-студий с таким же признаком и кухонь, объединённых со столовой в смарт-квартирах, которые тем не менее являются все же именно жилой недвижимостью.

Особенности апартаментов

Апартаменты – нежилые с юридической точки зрения помещения, которые документально регистрируются как здания гостиничного типа или объекты общественно-делового назначения. То есть, проживать в них можно, а вот прописаться на постоянной основе – нет. Предусмотрена только 5-летняя временная регистрация со следующими пролонгациями. При этом к самим комплексам предъявляются более низкие требования к инфраструктуре проживания — нет требований к наличию определенных емкостей для парковки автотранспорта, наличия рядом школ, детских садов, которые обеспечивают традиционную постоянную жизнь. Однако предъявляются более жесткие требования к пожарной безопасности, вентиляции, энергообеспечению, сервисным помещениям, без которых невозможно нормальное функционирование коммерческих комплексов. Именно поэтому помещения в апарт-отелях принято рассматривать в качестве выгодной инвестиции. Так как они обеспечивают прежде всего высокий комфорт краткосрочного проживания. А значит это проекты, приносящие прибыль с туристических и других коммерческих потоков. При этом, независимо от класса помещений, они имеют современную улучшенную планировку и сдаются полностью готовыми к проживанию. На рынке, безусловно, существую и апартаменты для постоянного проживания, но, зачастую, это одни из первых проектов, когда форма и тип использования такой недвижимости только формировались. Условно, их классифицируют по уровню комфортабельности и обозначают следующим образом:

• Тип А – имеют одну комнату, где совмещаются кухня и гостиная. Такие апартаменты рассчитаны на проживание 2-4 человек. Общая площадь 40-45 квадратных метров;
• Тип В – квартира-апартаменты в СПб, состоящая из 2 отдельных спален, гостиной и кухни. Рассчитана для проживания 2-6 человек. Имеет площадь до 90 квадратов;
• Тип С – полноценная квартира из 3-4 изолированных спален, кухни, гостиной и столовой. Рассчитана на проживание до 12 человек. Площадь может достигать 120 квадратных метров.

Отдельная категория – элитные апартаменты люкс-класса. Как ранее упомянутый один из первых объектов – «5й Элемент». Так же это могут быть отдельные виллы, если они построены на категориях земель, не предназначенных под жилую застройку, как, например, на месте прежних пансионатов, пионерских лагерей. Пентхаусы или верхние этажи престижных отелей. Состоят из нескольких комнат, имеют бассейны, тренажерные залы, сауны и т.д. За такими апартаментами даже закрепляется личный обслуживающий персонал.

Таким образом, если вы думаете, куда инвестировать деньги в 2019 году, купить новые апартаменты в Санкт-Петербурге – оптимальный вариант. Это не просто вложение, а возможность получения постоянного пассивного дохода от сдачи помещений в аренду.

В последние годы на рынке недвижимости России стали пользоваться популярностью апартаменты. Несмотря на то, что юридически помещения не являются жилыми, их активно покупают и это считается выгодной инвестицией. Жители Северо-Западного региона предпочитают покупать апартаменты в Санкт-Петербурге с целью последующей сдачи в аренду.

Однако, есть и граждане, желающие приобрести апартаменты для собственного проживания. В связи с этим актуальным является вопрос о том, удобно ли жить в апартаментах с учетом их юридического статуса? Имеют ли номера в составе апарт-комплексов все необходимое для комфорта жильцов? Давайте разберемся более детально.

Чем апартаменты лучше или хуже квартиры?

Если посмотреть на апарт-отели в Петербурге с точки зрения архитектуры и дизайна, можно отметить сплошные плюсы. Современные комплексы оформляются в соответствии с мировыми тенденциями данного направления, поэтому практически не отличаются от европейских. В отличие от жилого фонда, на такие помещения не распространяются жесткие требования к инсоляции, вентиляции, оформлению кухонных зон и помещений со специфическим микроклиматом — можно реализовать оригинальные и необычные, интерьерные решения и идеи. В большинстве проектов предусмотрены значительные и креативные пространства для общения, встреч, спорта, учебы, отдыха и работы. Что касается комфорта проживания, то здесь следует отметить следующие моменты:

• Номерной фонд апарт-отелей Питера оснащен всем необходимым для удобства жильцов: подача воды, канализация, отопление, кухонный блок – все как в обычных квартирах;
• Длительную прописку сделать практически невозможно, но зато с получением временной регистрации на срок до 5 лет и последующими пролонгациями проблем не возникает;
• При временной регистрации детей принимают в школы и садики, расположенные рядом с апарт-комплексом, также без проблем;
• Придомовая территория благоустроена, хотя, как правило она значительно меньше, чем у жилых комплексов;
• Есть все необходимые объекты инфраструктуры в шаговой доступности.

Единственное, что доставляет некоторые проблемы – юридическая сторона вопроса. Поскольку апартаменты относятся к объектам коммерческим, налог на них рассчитывается по ставке 1.2 процента от кадастровой стоимости. Так, за помещение площадью 80 квадратных метров придется ежегодно платить большую сумму (в этом году около 80 тысяч рублей, а в следующем в два раза больше). Если девелопер зарегистрирует дом в реестре апартаментов, налоговая ставка снизится до 0.5 процентов. Разумеется, коммунальные услуги тоже дороже, как для объектов статуса коммерческой недвижимости. При этом, как правило, стартовая цена апартаментов ниже, чем аналогичных по локации, площади и классу квартир, что несколько компенсирует затраты на налоги и более дорогие коммунальные платежи. В целом, проживание в апартаментах по уровню комфорта ничем не уступает обычным квартирам. Иногда оно ещё и комфортнее за счет сервисов отельной части таких комплексов.

Однако, чтобы получить еще больше информации и быть уверенным в правильности выбора недвижимости для инвестиций, рекомендуем связаться с нашими специалистами и получить подробнейшую консультацию. Разумеется, бесплатно. Обращайтесь!

Апартаменты не относятся к жилой недвижимости. Конкретный перечень объектов, относящихся к жилому фонду, перечислен в частях ч. 1, 3 ст. 16 ЖК. Даже если внешне апартаменты соответствуют обычной жилой квартире, они не являются жильем.

Пояснения

Если вы купили апартаменты, и они продавались, как пригодные для жилья, помещения не являются таковыми. Согласно действующему законодательству (подчеркнем – действующему, поскольку в отдаленной перспективе возможны внесения поправок для приравнивания таких помещений к жилым), номера в аппарат-отелах и гостиничных комплексах имеют статус коммерческой недвижимости. Следовательно, законы, льготы и субсидии, которые действуют для жилой недвижимости, на них не распространяются.

Для примера можно взять требования к безопасности жилых объектов и внутренней инфраструктуре. Если на квартиры в многоквартирных домах установлены нормы высотности домов, обеспечению их лифтами, расположению санузлов, усилению перекрытий, естественному освещению, высоте потолков, звукоизоляции и даже уклону лестниц, то на коммерческую недвижимость, к которой относят апартаменты, данные требования не распространяются. Зато, следует отметить, если комплекс апартаментов планируется использовать в качестве отеля, то, скорее всего, для прохождения классификации на «звездность», застройщик учел все довольно жесткие требования по международным стандартам гостиниц.

Требования к жилым помещениям

Иногда апартаменты продают под видом жилья небезосновательно, например, когда комплекс подразумевает комбинированный тип недвижимости. Но перед покупкой необходимо внимательно изучить проектную документацию объекта – там указывается информация о назначении строящегося здания и конкретного помещений в нем. Сегодня нужные документы можно посмотреть на официальном сайте компании-застройщика или на сайте ДОМ.РФ.

Управление домом

При покупке жилплощади в большом здании вы становитесь совладельцем и общего имущества. Это законодательно прописано по отношению к жилью в многоквартирных домах. ст. 249,289,290 ГК А по апартаментам соответствующие разъяснения дал Высший арбитражный суд, так как в этом случае на основании п. 1 ст. 6 ГК применяется законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона), а отдельно в законах по апартаментам права владельцев не описаны.

Квартира. Хотя в документах и не указывается, что все собственники квартир в многоквартирных домах являются совладельцами общедомового имущества, но по закону это именно так. К таковому относится крыша, общие балконы, фасады, подъезды, подвалы. Без ведома собственников квартир невозможны сдача таких помещений в аренду, обустройства придомовой территории, использование общих балконов и фасада. Продать это имущество нельзя, также, как и совершать другие операции с ним. И совладельцы несут за него также ответственность.
ч. 1 ст. 36 ЖК,

ч. 1, 2 ст. 161 ЖК Владельцы квартир должны совместно принимать решения о благоустройстве, оплачивать общедомовые нужды, выбирать управляющую компанию.

Апартамент. Закон не регламентирует права владельцев такой недвижимости на общедомовое имущество. Высший арбитражный суд встал на сторону собственников и дал разъяснения, что они имеют такие же права на общедомовое имущество, как и владельцы квартир в многоквартирных домах. Но часто в апарт-комплексах помимо жилых помещений присутствуют и коммерческие площади, офисы, холлы, зоны коворкинга, лаунж-пространства, которыми пользуются скорее арендаторы и их посетители, а должны будут платить за обслуживание собственники. Если не реализовать часть таких площадей конкретным в

Что в итоге

Пока законодательство не регулирует услуги управляющих компаний, оказываемых для нежилых объектов. К примеру, если класс апарт-отеля предполагает содержание сквера с фонтанами на территории объекта, то владельцы апартаментов обязаны будут оплачивать его обслуживание. Это, безусловно, отразится на классе отеля и стоимости номера в сутки, но переложить все затраты на арендатора маловероятно. Поэтому, очень внимательно нужно читать договор и другие документы при покупке апартаментов, чтобы четко отделить свои затраты от тех, по эффекту от которых Ваша выгода не увеличится.

Владельцы помещений в многоквартирных домах и апарт-отелях, разумеется, отдают себе отчет, что обслуживание общедомовой собственности и администрирования этими процессами требует организации управляющего органа.

Квартиры. Организацией обслуживания общедомового имущества в многоквартирных домах занимаются специальные нанятые управляющие компании или непосредственно само ТСЖ в лице нескольких выбранных жильцов для найма конкретных специалистов. Их выбирают собственники жилья совместно, часто путем открытого голосования. Для этого проводятся специальные собрания жильцов. Как показывает практика, в каждом доме есть активные и пассивные жильцы. Главное, чтоб во время голосований учитывался «вес» голоса собственника в зависимости от площади его квартиры. Не собственники в голосовании не участвуют. Если жильцы недовольны работой управления ТСЖ, то его состав можно переизбирать. Требуется соблюсти процедуру кворума, то есть более 50% голосов собственников должно выразить свою волю о смене председателя ТСЖ. Стандартная демократия. А вот нанятую Управляющую Компанию можно, не менять, а просто заставить работать лучше или замучать штрафами, если она необоснованно завышает тарифы.

Статья 156 ЖК
и
Статья 157 ЖК

Апартаменты. В принципе, с апартаментами ситуация аналогичная за исключением одного существенного факта – в апарт-отелях один инвестор может выкупить больше 50% площади и сдавать ее в аренду. В этом случае он имеет решающее количество голосов и может выбирать управляющую компанию, а также подстраивать ее деятельность под собственные желания и нужды. Мажоритарным собственником может стать и компания-застройщик, если оставит себе во владение значительную долю площади комплекса. Конечно этот риск выше в объектах с большим количеством офисных и торговых площадей, но и в кондо-отелях такой мажоритарщик может образоваться, выкупив несколько этажей. Это абсолютно законно, и придется подчинятся его праву.

Инвестиции в недвижимость — отличный способ диверсифицировать портфель и увеличить благосостояние. Такое вложение денег может обеспечить стабильное дополнение к основному доходу. При наличии достаточного количества продуманных инвестиций в недвижимость можно создать солидный денежный поток. Одно из прибыльных направлений – покупка апартаментов в СПб. Почему сегодня инвестирование в данную категорию недвижимости выгоднее, чем в квартиры? Давайте разберемся в этом вопросе более детально.

Что говорят специалисты?

Сегодня, к сожалению, многие люди не могут позволить себе купить квартиру, вместо этого они арендуют жилье. Плюс поток туристов, который в Санкт-Петербург в последние годы значительно увеличился. Им тоже необходимо проживание. То есть, спрос на аренду, длительную или краткосрочную, будет в любом случае. Теперь, давайте посмотрим, что выгоднее покупать – квартиры или апартаменты? Как правило, цены на помещения в апарт-отелях и доходных домах ниже на 20-30 процентов стоимости квартир аналогичной квадратуры и класса. При этом арендная стоимость (на длительный срок) практически не отличается. В среднем цена аренды апартаментов на месяц аналогична расценкам за однокомнатную квартиру в одном и том же районе Санкт-Петербурга.
При этом в отельных комплексах, где среднее время проживания 3 дня, совокупный чек за месяц будет кратно превышать чек за такую же площадь при длительной аренде. Следовательно, оборудованные помещения в кондо-отеле или в составе гостиничного комплекса являются наиболее выгодным решением для вложения. И нельзя забывать об арендаторах. При покупке квартиры их придется искать самостоятельно – размещать объявления в интернете и в газетах. И это не гарантирует постоянный спрос. С покупкой сервисных апартаментов в Санкт-Петербурге все намного проще – обычно обслуживание и поиск арендаторов берет на себя управляющая компания. То есть, инвестору остается только получать прибыль.

Доступность и спрос

Сейчас одним из основных преимуществ инвестирования в апартаменты является большой выбор вариантов. Как показывает статистика, предложение данного типа недвижимости на рынке стремительно увеличивается (за 2018 год продажи апартаментов выросли на 50 процентов по сравнению с 2017). Спрос при этом по-прежнему высокий, и, если позднее появится желание продать помещения, то со временем цена прогнозируемо будет выше.

Большинство доходных домов и гостиничных апартаментов находятся в центральной части города и в районах с развитой инфраструктурой, близко к транспортным узлам, торговым и деловым центрам, университетам и развлекательным заведениям. Туристы и бизнесмены, активная молодежь, прибывающие в Санкт-Петербург, предпочитают размещение именно в таких локациях. А с учетом того, что рынок готовится законодательного отказаться от хостелов, организованных в жилых домах, апартаменты для туристического рынка станут оптимальным решением для временного пребывания гостей в городе. Что гарантирует инвестору стабильный доход.

Ожидаемая выручка

Сразу стоит отметить, что выручка ожидаемо зависит от локации объекта – чем ближе к центру и станциям метрополитена, тем лучше. Также на выручку оказывает влияние сезонность. По статистике, в Санкт-Петербурге самый высокий показатель заполняемости апартаментов с мая по сентябрь. Кроме этого, на выручку влияет площадь номера и класс комфортабельности. В СПб самые маленькие апартаменты имеют площадь 14-16 квадратных метров. Они очень маленькие и удобны для проживания только 1 человека или пары. Это класс эконом и он не очень популярен. Примерная выручка от однокомнатного номера – 25-30 тысяч рублей в месяц. Больший спрос наблюдается на апартаменты традиционной площадью для сьютов от 20 квадратных метров. Примерная среднемесячная прибыль от сдачи в аренду апартаментов класса комфорт в Санкт-Петербурге составляет 45-65 тысяч рублей. Мы рассматриваем апартаменты для краткосрочной аренды. При сдаче апратаментов на средний срок от 6 месяцев, выручка падает приблизительно на 30-50%

Расходы на содержание

Безусловно, основной финансовой нагрузкой становятся коммунальные платежи и налоги, которые тарифицируются, как для коммерческой недвижимости. При этом добавляются траты на содержание и обслуживание апартаментов, контроль и распределение которых ложится на управляющую компанию (оплата коммунальных услуг, сервис, зарплаты персонала и тд.). По разным девелопперам инвестору приходится платить от 10 до 20 процентов от прибыли на Управляющую Компанию. Разумеется, также необходимо периодически обновлять интерьер помещений, докупать посуду и расходную фурнитуру.

Прибыль

С учетом вычета налогов и других расходов на содержание апартаментов в СПб, доходность такой недвижимости составляет около 10-15 процентов. Это намного больше, чем доходность от сдачи в аренду квартир – показатель составляет примерно 4 процента. Банковские депозиты предлагают ставки до 8% годовых. А биржевые инвестиции несут риски потери капиталов и немалую долю комиссий брокера.

Дополнительным фактором служит постоянный рост цен на недвижимость. Стоимость увеличивается не только по рынку, но и, как говорят застройщики, «от котлована до сдачи в эксплуатацию». Этот показатель может увеличиться на 20-30 процентов. Если рассмотреть рост на уровне инфляции примерно 3 процента, то итоговый показатель доходности будет около 13 процентов в год, что намного больше, чем у самых выгодных банковских депозитов.

Подводя итог вышесказанному, вывод напрашивается сам собой – купить апартаменты в Санкт-Петербурге в качестве инвестиций (не путать с проживанием, поскольку любая инвестиция предполагает расчет доходности и возврат вложенных средств) намного выгоднее, чем покупать квартиру для самостоятельной сдачи в аренду.

Квартиры. В соответствии с действующим законодательством, владельцы квартир в многоквартирных домах не имеют права распоряжаться свой собственностью в коммерческих целях. Вы не можете открыть в квартире бутик (на законных основаниях, разумеется), организовать офис, размещать туристов, устраивать шумные клубные вечеринки и т.д. Чтобы использовать помещения в жилом здании для коммерческих целей, нужно переводить его в нежилой фонд – это долго и дорого, требует определенных технических условий для проведения такой процедуры. В жилом доме есть определенные нормы шума и вибрации, которые должны быть соблюдены. То есть, если на первом этаже открыть кафе-мороженное и поставить холодильники, а их работа может вызывать вибрацию, уровень которой будет превышать положенный, то в этом случае по предписанию кафе закроют, а владельца оштрафуют, если он не сможет обеспечить выполнение норм законодательства.

Апартаменты. А вот собственники апартаментов (которые де-юре считаются коммерческой недвижимостью) могут использовать свою собственность для получения прибыли любым законным способом. В апартаментах можно жить, сдавать их в качестве гостиничных номеров, организовать в них кафе, офисы, открывать торговые точки – назначение таких помещений всегда нежилое.
К апартаментам не предъявляют столь жесткие требования, как к жилым помещениям. В них необязательно соблюдать режим тишины, нормы звукоизоляции. Ваши соседи могут открыть в смежном номере звукозаписывающую студию, и вы ничего не сможете с этим сделать.

В отличие от многоквартирного дома, вас не спросят, можно ли открыть круглосуточный ресторан с живой музыкой на первом этаже или построить объект, мешающий обзору.

Но не нужно впадать в беспокойство – надо принимать во внимание, что люди в большинстве своем не стремятся усложнять жизнь себе и своим соседям. И управляющие компании стараются обеспечить максимально комфортные условия для проживания и работы своих клиентов, поэтому заранее, ещё при проектировании комплексов, продумывают одновременно комфортное, и для бизнеса, и для проживания зонирование. Застройщик при реализации помещений собственникам предлагают конкретные площади под задачи новых владельцев.

Многих потенциальных инвесторов интересует фактическая прибыльность апарт-проектов, уже реализованных или запускаемых в Санкт-Петербурге. Застройщики завышают цифру, декларируя от 15 до 20%. Однако профессионалы не склонны поддерживать рекламу девелоперских компаний, настаивая на других показателях.

Сколько приносят апарты в реальности. Мнение экспертов

Елена Ерошеня – руководитель WONDERWALL Real Estate Company утверждает, что реальная доходность таких объектов находится в пределах 10%. Может ли она быть выше? Теоретически – да, но только при идеальных условиях, совпадении нескольких факторов на рынке.

Согласна с ней и коллега Евгения Гиль, занимающаяся апарт-проектами в компании Becar. Но она уточняет, что доходность в пределах 4 – 10% характерна для псевдожилья. Объекты в гостичном секторе, не имеющие сложностей с законодательством, приносят больший доход собственникам. Также она считает, что уровень дохода с юнитов можно значительно повысить несколькими способами:

• Поиск эффективных управленцев;
• Увеличение объёмов для снижения общих затрат на содержание номеров;


• Изучение целевой аудитории и продуманная концепция работы с ней.

Ерошеня считает, что резкий рост рынка апартаментов связан с их небольшой себестоимостью. Апарт-объект обходится при возведении в среднем на 15 – 20, а иногда и на 25% дешевле, чем строительство ЖК. Это связано с затратами на инфраструктуру, характерными для жилья. Например, в квартирах обеспечивается шумоизоляция, инсоляция на уровне, установленном стандартами. Требования к псевдо-жилью менее строгие. Нет привязок к расположению школ, больниц.

Однако представительница Becar полагает иначе. В частности, она отмечает, что даже при экономии девелопера в ходе застройки, на этапе продаж реализация квартир проходит намного проще. Поэтому сравнивать стоит не столько себестоимость, сколько итоговую маржинальность проектов. А она по ряду причин сопоставима.

Почему же девелоперы так активно занялись апартами и продолжают наращивать обороты? Причин несколько, но основная связана с тем, что они заинтересованы в размещении объектов на конкретных локациях. Если по какой-то причине там нельзя построить жильё или его создание экономически не рентабельно, логичным решением становится именно апарт-отель или сходный по функциональности объект.

Разобраться во всех тонкостях инвестиций в апартаменты вам всегда готовы специалисты компании PartApart. Будем рады стать для вас надежным помощником и ответственным партнером.

Изучая предлагаемые рынком инвестиционные инструменты, рассматривали ли вы средь прочих вариант покупки доходных апартаментов в Санкт-Петербурге? Если да – вы наверняка оценили, что это наиболее удачный вариант выгодно вложить деньги. Несмотря на относительную новизну данной категории инвестиционных продуктов на российском рынке, апартаменты в СПб набирают популярность. И этому есть много причин, которые мы сейчас и рассмотрим.

Плюсы приобретения апартаментов в СПб

Рынок Санкт-Петербурга за последний год пополнился сразу несколькими новыми проектами апарт-отелей от крупных застройщиков. Предлагаются, как проекты доходных домов, где управление и обслуживание своим номерным фондом самостоятельно осуществляет застройщик, так планируется и постройка крупных сетевых кондо-отелей с 5-ю корпусами. Чем интересен эта категория недвижимости, которая одновременно является и инвестиционным продуктом:

• Доходность апартаментов даже в сегменте сдачи в аренду на длительный срок значительно выше доходности банковских депозитов. А если приложить некоторые усилия и переориентировать свою недвижимость для сдачи в краткосрочную аренду, то доходность возрастет в 2 раза, хотя и потребует времени и сил на сервисное обслуживание гостевого трафика. При этом это наименее рисковый инструмент в сравнении с портфельными инвестициями, предлагаемыми различными биржевыми брокерами, где возможен риск не только потери дохода, но и потери вложенных средств;
• Туристический рынок Санкт-Петербурга по-прежнему испытывает нехватку мест для размещения прибывающих в город гостей, особенно в пиковые сезоны. При этом рынок хостелов значительно сокращается после недавних изменений в Законодательстве;


• Развитие рынка и регулирования строительства апартаментов в целом приблежает требования к ним к тому, что они будут иметь те же блага цивилизации, что и квартиры, но и обладать преимуществами более продвинутого технического оснащения, которое предполагается в наличии в отелях;


• Стоимость покупки апартаментов ниже, чем цены на жилой квартирный фонд. Купить помещение в апарт-отеле Санкт-Петербурга или в доходном доме можно более низкой стоимости, чем обойдется приобретение квартиры аналогичной квадратуры и функциональности;
• Расположение зданий, где продаются апартаменты, обычно близкой к центру города или они находятся в районах с развитой куротно-парковой инфраструктурой;
• Улучшенная планировка жилья. Как сейчас принято говорить – smart-планировки. Современные комплексы отстраиваются в соответствии с международными стандартами, поэтому планировка номеров в них более удобна, чем в стандартных квартирах;
• Жилище можно сделать уникальным. Поскольку помещения имеют статус нежилых, на них не действуют стандартные ограничения. Это значит, что апартаменты можно оформлять на свой вкус и реализовать самые безумные проекты;
• Собственная инфраструктура апарт-отелей развита. Застройщик полностью благоустраивает придомовую территорию и общественные зоны. При этом отельный фонд обязан обладать значительными и удобными пространствами общего пользования – рецепции, холлы, ко-воркинги, спортивные залы, зоны для встреч, отдыха, общения и развития.

Если вы приняли решение рассмотреть покупку апартаментов в Санкт-Петербурге в качестве основной перспективной инвестиции, то, безусловно, мы бы рекомендовали все же рассмотреть прежде всего проекты с управляющими компаниями. Помимо перечисленных преимуществ, вам не нужно будет вести самостоятельный поиск арендаторов – это за вас сделает управляющая компания. В большинстве случаев это уже опытный оператор с развитой корпоративной клиентской базой, подключенный к мировым сервисам онлайн-бронирования, проводящий системную маркетинговую стратегию развития бренда. Вам останется просто получать прибыль, доверяя заботы об уровне и качестве сервиса и услуги по регистрации и обслуживанию проживающих. Исходя из всего сказанного, приобретение апартаментов – безусловно выгодное решение во всех отношениях.

Получить еще больше информации о преимуществах инвестиций в апартаменты города Санкт-Петербурга вам всегда помогут опытные и компетентные сотрудники нашей компании. Звоните и приезжайте, будем рады быть полезными каждому инвестору.

Ежегодно до 1-го декабря собственник обязан уплатить налог на принадлежащее ему имущество. И если он не получил требование об уплате до 1го ноября, то разобраться с этим его прямая обязанность по закону, чтоб уложиться в срок и обойтись без штрафов.

Квартиры. Для жилых помещений ставка налога на имущество устанавливается регионом, где оно находится. Для Санкт-Петербурга и Москвы минимальная ставка составляет 0,1 процент от кадастровой стоимости жилья. Но законом установлено, что собственник имеет право на вычет на двадцать квадратных метров площади. Это льгота устанавливается только на одну квартиру, если во владении находится ещё одна, то на неё эта льгота уже не распространяется. Поэтому при покупки второй квартиры выгодно оформлять её в собственность на супруга. То есть, если в собственности квартира площадью 42 квадратных метра, то налог на нее будет начисляться из расчета всего 22 квадратных метра.

Но, если стоимость жилья превышает 7 000 000 рублей для Санкт-Петербурга и 10 000 000 для Москвы, то налоговая ставка повышается и составляет 0.15 процентов. Рассчитать сумму налога по своей квартире можно на
сайте ФНС России

Закон СПб № 643-109,
Закон Москвы № 51.

Апартаменты. В частности, в Москве минимальная ставка налога на апартаменты гостиничного типа (если по данным акта Госинспекции в комплексе не более 20% площади фактически используется для размещения объектов торговли, офисов, общественного питания, бытового обслуживания.) составляет 0,5%, то есть в пять раз превышает ставку за квартиры. А если помещение находится не в здании гостиничного типа, а, например, в деловом комплексе, то ставка равна 2%. Учет объектов с максимальной налоговой ставкой ведется на сайте сайте столичной мэрии. При этом вычет по налогу не предоставляется – оплачивать придется всю площадь. В Санкт-Петербурге ставка налога на апартаменты гостиничного типа принята 0,1% от кадастровой стоимости. Муниципальные власти установили её исходя из намерений привлечь инвестиции в отельный бизнес – город по-прежнему испытывает нехватку качественных гостиниц в категории 3-4 звезды, чтобы сделать размещение более доступным для туристов и бизнеса.

Возьмем для сравнения квартиру и апартаменты одинаковой площади и посчитаем налоги в Санкт-Петербурге.

Сравнивать будем студию 27 квадратов и апартаментов схожей площади

Квартира	Апартамент
Цена покупки готовой площади	2 900 000	2 600 000
Кадастровая* стоимость недвижимости	2 400 000	1 250 000
Налоговый вычет	20 кв.м.	---
Налоговая база (в %)	=27-20=7 кв.м., т.е. ~26% (7 от 27)	100%
Ставка налога на имущество	0,1%	0,1%
Ежегодный налог на имущество	624 рубля	1 250 рублей

Обратите внимание, что кадастровая стоимость на апартаменты ниже, так как требования к стандартам строительства у них ниже, чем у жилого дома. Это не гарантирует, что так будет по всем объектам, но пока «средняя по больнице» статистика такая. Кроме того, по законодательству кадастровая палата не чаще, чем раз в три года, и не реже, чем раз в пять лет, обязана производить переоценку кадастровой стоимости объекта. Поэтому мы пока можем отвечать за данные за последние 3 года. Кадастровую стоимость своего объекта можно узнать по его номеру (или точному адресу) на сайте Россреестра

По Москве, напоминаем, ставка налога минимум 0,5%. Но кадастровая стоимость тоже ниже. Важно ещё помнить, что если это не первая квартира в собственности, то налоговый вычет неприменим, то есть налог составит 2 400 рублей.

Прежде чем заключить инвестиционный договор покупки номера в апарт-отеле, будущие собственники задаются вопросом, насколько высокими будут налоговые ставки, и в какой степени они влияют на ожидаемую доходность. Поэтому, если вы собираетесь купить апартаменты, предлагаем выполнить следующие простые расчёты.

Если раньше при формировании суммы налога на апартаменты учитывалась инвентаризационная стоимость объекта, то сейчас сумма будет определяться уже кадастровой, чтобы приблизить цены к рыночным. Для примера налог с жилой квартиры в новостройке составляет минимально 0,1% от кадастровой стоимости, в то время как для апартаментов в зданиях гостиничного типа он составляет уже минимально 0,5%. В обоих случаях придельная ставка может быть до 2%, и устанавливается по решению региональных властей.

• Для расчёта налога на имущество, изучите кадастровый паспорт участка, на котором будет построено здание.
• Чтобы получить точные данные о кадастровой стоимости объекта, вам достаточно посетить официальный сайт rosreestr.ru или обратиться с запросом на получение выписки из ЕГРН. Эта услуга предоставляется бесплатно, и может быть оказана он-лайн через портал Госуслуг.


• Когда осуществляется продажа апартаментов, налог будет определён сроком владения. Так для срока от 5 лет налогообложение отсутствует. Менее 5 лет – 13% разницы между начальной ценой приобретения и оценочной стоимостью при продаже. Если речь идёт о передаче в наследство или дарении, срок сокращается до 3 лет. Эти требования одинаково применимы как к апартаментам, так и к жилой недвижимости.
• Разумеется, ежемесячная получаемая рента также является доходом, который облагается налогом по ставке 13%. Но и при сдаче в аренду квартиры в жилом фонде, во избежание штрафов со стороны фискальных органов, в той же степени необходимо делать это официально, и также уплачивать подоходный налог в размере 13%.

В отличии от жилой недвижимости, где покупатель, являясь физическим лицом, вправе рассчитывать на возврат подоходного налога со стоимости квартиры, но не более. Чем от суммы в 2 миллиона рублей, а это 390 тысяч рублей. То при покупке апартаментов по действующему Налоговому кодексу для «иного имущества» эта предельная сумма, с которой возвращается налог, не более 250 тысяч рублей. То есть, умноженные на указанные 13%, государство вернет не более 32,5 тысяч рублей.

Средние расходы и выгода

Средняя экономия при покупке апартаментов достигает 10-20% от стоимости квартиры той же площади. То есть, если однокомнатная квартира стоит, например, 3 миллионов рублей, то апарт с теми же параметрами обойдётся в 2,5 миллиона. То есть можем примерно посчитать, что разница по налогу в год составит приблизительно 9,5 т.р. (12500 – 3000 р). Ежемесячно по коммунальным платежам собственник апартаментов будет переплачивать примерно на 25% больше, чем по близкой по параметрам квартире. Для однокомнатной квартиры это приблизительно около 1 т.р. в месяц или 12 т.р. в год. Таким образом, ежегодное содержание апартаментов будет обходится примерно на 21000 рублей дороже аналогичной квартиры. И разницы в стоимости в 500 000 рублей хватит, чтобы компенсировать эти затраты в течение примерно 25 лет. За этот срок сложно оценить, что может измениться в законодательстве, в в личной жизни и планах владельцев, в экономической ситуации в Мире. Поэтому выгода владения апартаментами в близкой перспективе очевидно выгодна, а в далекой не поддается прогнозу.

И даже с учётом земельного налога, который владельцы обязаны регулярно выплачивать государству, если земельный участок под комплексом оформлен в собственность, все равно, менее выгодным владение апартаментами станет через несколько десятков лет. Однако, следует также учесть, что цифры приблизительные, и не учитывают инфляцию, изменения налоговых ставок по регионам и общую ситуацию на рынке недвижимости. Так же мы не стали учитывать разницу в сумме возврата подоходного налога, так как если мы рассматриваем приобретение, как инвестиционное вложение, то, скорее всего, будущий владелец уже является собственником другого жилья, в котором проживает самостоятельно. И, скорее всего, он уже воспользовался возможностью получить налоговый вычет с покупки квартиры, а таковой предоставляется только однократно в течение жизни.

А кроме того, если вы покупаете апартаменты в Санкт-Петербурге по конкурентным на текущий момент расценками и при этом доверяете управление данной недвижимостью надёжному оператору, то он ещё и обеспечит постоянный приток клиентов, арендующих номера на выгодных для вас условия по более высоким ставкам. Определенно, в минус вы не уйдёте даже в долгосрочной перспективе. Именно поэтому данный инструмент среднесрочного и долгосрочного инвестирования набирает в Центральной части России все большую популярность.

Первые проекты по строительству и продаже апартаментов в Санкт-Петербурге появилось несколько лет назад. Наиболее удачным проектом с ясным позиционированием на тот момент являлся первый из комплексов сети «YES» реализуемый ГК «Пионер». Опыт этого и других первых «пионеров» (простите за каламбур) в строительстве комплексов апартаментов, а так же, такой набор факторов, как снижение покупательской способности в сегменте жилой недвижимости, возможность за меньшие средства и с меньшей инфраструктурной нагрузкой реализовать проекты на небольших участках застройки, если они не попадают под категорию жилья, и проявившийся интерес у инвестиционных покупателей к доходной недвижимости, которые оценили возросшие риски и упавший доход при покупке квартир на этапе котлована для последующей перепродажи. Все эти факторы подтолкнули и другие компании предложить рынку собственные проекты комплексов апартаметов.

Юридически апартаменты не являются жилым помещением, однако они оснащены всем необходимым для комфортного проживания. Основное их отличие от квартир – только временная (на срок до 5 лет) регистрация, сниженные требования к обеспечивающей комфортное проживание в районе инфраструктуре и налоги и коммунальные тарифы по ставкам для коммерческой недвижимости. Несмотря на это, желающих купить апартаменты в СПб с каждым днем все больше. И если вы рассматриваете такой вариант, вам будет интересно узнать, как классифицируется данный вид помещений, чтоб окончательно решить для себя, какую цель Вы преследуете.

Какие бывают апартаменты в Санкт-Петербурге?

В России еще нет официального регламента, категорирующего апартаменты по типам. Условно принято классифицировать их по уровню комфортабельности, как и жилые комплексы. Но, также и по типу использования, что, точнее характеризует их качества, которые в основном влияют на принятие решения о покупке:

1. Помещения в многофункциональных комплексах для длительного проживания – используются в качестве жилого объекта с возможностью регистрации на срок до 5 лет с последующей упрощенной пролонгацией;
2. Номера в доходных домах – также предназначены для длительного проживания. Однако речь не о проживании собственниками помещений, а о сдаче их арендаторам на длительные сроки. В арендную плату может входить, охрана, уборка, другие дополнительные услуги;
3. Гостевые номера в апарт-отелях – предназначены для кратковременного проживания. Чаще всего это помещения с одной-двумя комнатами, кухней и санузлом. Арендаторы могут пользоваться гостиничным сервисом. Предоставление услуг гостям, а также загрузка таких номеров оказывается собственниками помещений самостоятельно, но с возможностью привлечения управляющей компании;
4. Номера в кондо-отелях – помещения предназначены для выкупа и сдачи в аренду в рамках полноценного гостиничного сервиса, управление которым осуществляет компания-оператор отеля.

Когда апартаменты в Санкт-Петербурге только появились, а буквально одним из первых проектов был комплекс «Пятый Элемент», который располагался в парковой зоне Крестовского острова, сложилось впечатление, что это некий отдельный класс элитного жилья для людей, которых не беспокоит необходимость постоянной регистрации. А в Москве, кроме того, рынок предлагает много интересных лофт-проектов, которые реализованы в зданиях, переоборудованных из старых фабричных корпусов, что придает им статус «квартир для креативных и творческих личностей». Но сегодня ситуация совсем иная и предельно понятная – такие помещения доступны более широкому кругу граждан, это коммерческая недвижимость, но продуманная для самостоятельного проживания и сдачи в аренду. Зачастую её статус «апартаменты» вызван ещё и тем, что локация объекта не позволяет земельный участок перевести под «жилую застройку», но само расположение гораздо интересней и привлекательней

Преимущества для покупателей

Апарт-отели, кондо-отели, доходные дома и многофункциональный комплексы отстраиваются в районах с развитой инфраструктурой и имеют собственную внутреннюю, так как требования к техническому оборудованию отелей предъявляются выше – это один из плюсов приобретения апартаментов. Спрос на аренду в таких проектах стабилен, а в туристическом сегменте в СПб ещё пока и превышает предложение. Если вы купите такое помещение для проживания, все необходимые объекты: учебные заведения, медицинские, коммерческие и государственные структуры в большинстве случаев будут под рукой. Если для сдачи в аренду, то средний чек доходности в месяц будет выше, чем доход от сдачи в аренду однокомнатной квартиры в жилом доме. При этом ещё одним преимуществом окажется то, что купить апартаменты можно по цене чаще всего ниже, чем расценки на обычную квартиру такой же квадратуры и функционала. А оборудование и комфорт предлагаемых таким комплексом окажется выше. То есть в тех случаях, когда постоянная прописка вам не нужна, либо вы планируете сдавать жилье исключительно в аренду, а пользоваться им самостоятельно исключительно редко, например, во время пребывания в городе Ваших гостей, апартаменты будут оптимальным вариантом во всех отношениях.

Остались вопросы? Сотрудники PartApart готовы ответить на них быстро и компетентно.

Квартиры. Если владелец квартиры должен кредитно-финансовому учреждению, физическому лицу, налоговым органам, компании, которой нанес ущерб, то его квартиру не смогут просто изъять в судебном порядке и выставить на торги. Процедура будет более сложная, с оценкой минимальных норм проживания по количеству зарегистрированных на жилплощади лиц. Если истцам удастся доказать, что нормы превышены, то ответчика переселят в жилье меньшей площади на правах бессрочного пользования, а прежнее продадут, погасив разницей часть долга. Это касается всех квартир, кроме ипотечных – они и так находятся в собственности банка до полного погашения кредита. ч. 1 ст. 446 ГПК

Апартамент. Данный тип недвижимости коммерческий. Это значит, что для судебных приставов апартаменты являются простым активом, который можно быстро изъять и выставить на торги при образовании задолженности. Неважно, для каких целей они используются – живут ли там люди, либо организована работа коммерческого объекта. Если образуется долг, доказанный судом, недвижимость арестуют до полного погашения.

Инвесторам и потенциальным покупателям важно разбираться в вопросах управления домом и содержания общего имущества в здании, где находятся апартаменты.

Для начала определимся, что же относится к общему имуществу. По действующему законодательству для многоквартирных объектов жилой недвижимости оно включает следующие объекты и элементы:

• Все нежилые и технические помещения, включая лифты и лестничные пролёты.
• Здание от ограждений до крыши.
• Коммуникации – водопроводная система, электро и газовое оборудование, канализационная и отопительная системы, пожарная сигнализация и многое другое.
• Участок – непосредственно под зданием и с прилегающими территориями, на которых находятся зоны отдыха, детские площадки, стоянки, парковки.

Чаще всего задачи по контролю выполнения законодательных требований к содержанию возлагаются на сотрудников управляющей компании. Заключается типовой договор, в котором указывается перечень обязательств УК перед собственником.

Законодательные нормы

Напоминаем: апартаменты не относятся к жилой недвижимости!

Собственники юнитов (помещений для проживания и сдачи в аренду) внутри здания не располагают имущественными правами на общее имущество, как это предусмотрено в многоквартирных домах, которое мы перечислили выше. Соответственно, жилищное законодательство здесь неприменимо. Ответственность возлагается на всех владельцев в равной степени, соразмерно со своей долей.

Этот момент вызвал много споров, и был определён решением Высшего арбитражного суда. В частности, представители судебного органа уточнили, что собственники в зданиях, относящихся к нежилому фонду, имеют права и обязанности относительно содержания общего имущества, аналогичные тем, что предусмотрены для МКД.

Если собственник делегировал обязанности управляющей компании, та обязуется осуществлять содержание и ремонт объектов, прилежащих территорий в границах эксплуатационной ответственности. Эти границы определяются условиями договора.

Если апарты оформлены, как объекты гостиничного сектора, находятся в одном здании с номерами отеля, то регулируется эксплуатация объекта решениями Министерства спорта и туризма РФ. В частности, речь идёт о приказе №35 от 25.01.2011, которым установлена классификация таких объектов, как апартаменты.

Также законодательство устанавливает за собственниками право определять организацию, которая возьмёт на себя вопросы содержания и управления общим имуществом. Хотя здесь не применимы нормы ЖК, используется аналогия со статьёй 44, где указывается на необходимость собрания собственников.

В случае возникновения каких-либо проблем с пониманием и трактовкой всех неисчислимых тонкостей действующего законодательства вам всегда готовы прийти на помощь юристы нашей компании. Обращайтесь, будем рады помочь.

Понятие «апартаменты» появилось на российском рынке недвижимости относительно недавно, поэтому для многих людей пока остаются не раскрыты юридические аспекты владения такими помещениями, чтобы принять окончательное решение и вложить деньги в покупку.

Один из актуальных и чаще всего задаваемых вопросов – возможна ли регистрация в апартаментах в Санкт-Петербурге? Ведь по месту регистрации собственник рассчитывает получать медицинские, муниципальные и образовательные услуги. Особенно те, которые ему бесплатно гарантирует государство. Однако, здесь существует ряд тонкостей, которые связаны с юридическим статусом помещений, относящихся к категории нежилых. При этом застройщики, возводящие дом апартаментов, чаще всего оснащают их всем необходимым для комфортного проживания. А по требованиям к апарт-отелям нормативы для вентиляции, безопасности проживания, сервисным помещениям и многие другие ещё и выше.

Особенности регистрации

В соответствии с ФЗ №5242-1, регистрация в апартаментах с кухней и другими помещениями возможна, но только временная. Срок – от 1 месяца до 5 лет. Такое ограничение связано со статусом, поскольку для жилья данного типа действуют те же законы, что и для административно-управленческих учреждений: гостиниц, больниц, санаториев. По истечение указанного срока возможна упрощенная пролонгация регистрации на новый период. Для временной регистрации необходимы следующие документы:

• Паспорт гражданина Российской Федерации;
• Заявление;
• Листок прибытия;
• Правоустанавливающие документы на апартаменты.

При этом люди, зарегистрированные в апартаментах, имеют такие же права, что и владельцы квартир. То есть, они вправе пользоваться услугами ближайших медицинских учреждений: получать медицинское обслуживание, записывать детей в детский сад или школу. По истечении срока регистрации, определенного администрацией района, ее можно продлить.

Прописка в апартаментах

С юридической точки зрения апартаменты -хорошо оборудованный гостиничный номер, поэтому прописаться (то есть, уведомить уполномоченные органы о постоянном месте проживания по определенному адресу) практически невозможно. Технически эта процедура очень сложна, поскольку необходимо будет проводить ряд процедур, чтобы апартаменты в Санкт-Петербурге перевели в категорию жилой недвижимости. Для этого нужно сделать следующее:

• Написать заявление в ФМС;
• Предоставить документы, подтверждающие право собственности на недвижимость;
• Дождаться решения жилищно-приемной комиссии.

Если жилищно-приемная комиссия признает помещение пригодным для жилья, владельцу апартаментов выдадут новые документы на недвижимость и там можно будет прописаться бессрочно. Процесс может занять непрогнозируемое много времени, поэтому, если вы купить апартаменты или лофт-студию и хотите там проживать, гораздо проще оформить временную регистрацию и периодически ее продлевать. Это будет целесообразно и с экономической, и с практической, и с временной точки зрения. В случае необходимости получения дополнительной консультации вы всегда можете обратиться к экспертам сервиса PartApart.

Квартира. Для стимулирования рынка недвижимости и с целью помочь гражданам улучшить жилищные условия, государство предоставляет возможность получить налоговый вычет, при которой покупатель может вернуть 13% от стоимости квартиры, но не более, чем от 2 миллионов рублей. То есть 260 000 рублей Вы можете вернуть на свой счет. Если собственником квартиры станут оба супруга, и не один из них ранее не воспользовался такой льготой, то это означает, что речь идет уже о сумме 520 000 рублей на семью, если квартира стоила более 4 миллионов рублей. При этом с уплаченных по ипотеке процентов государство так же возвращает 13% подоходного налога, но не более 390 000 рублей на собственника.

Апартамент. Если помещения не относятся к жилому фонду, то по закону их владельцы не имеют права ни на какие государственные компенсации по налогам.

В Санкт-Петербурге активно ведется строительство апарт-отелей и комплексов гостиничного типа, где можно купить апартаменты с целю инвестирования. Однако, помимо инвестиционных проектов, также строятся комплексы, на самом деле являющиеся замаскированным жильём. При этом регулярно появляются попытки прировнять эту недвижимость к жилой. Не имеющие перспективы. Недавно Минэкономразвития отказалось поддержать очередной законопроект, предлагающий уравнять в правах владельцев квартир и апартаментов. Почему и что с ним не так? Давайте разберемся. Мы рекомендуем рассматривать эту недвижимость прежде всего с целью получения дополнительного дохода, а не для самостоятельного проживания за редким исключением.

Почему пытаться переводить апартаменты в жилой фонд бессмысленно?

В июне 2018 года в Государственную думу на рассмотрение был внесен законопроект, предлагающий внести изменения в законодательные акты, которые регулируют правовой статус апартаментов. Однако, в октябре этого же года эксперты его отклонили и отправили на доработку. На неопределенный срок. Почему? Потому что сам акт не содержит никаких требований и стандартов для жилых апартаментов, хотя изначально его внесение было аргументировано заботой о гражданах. При этом социальная инфраструктуры вроде бы предусматривается, но вот обязать застройщика ее строить не смогут. Школы, детские сады, поликлиники – все это будет находиться рядом, но пользоваться государственными и социальными услугами жильцы апартаментов в Санкт-Петербурге не смогут.

Почему? Потому что закон не предусматривает постоянной регистрации. В результате дети не смогут пойти в школы и детские сады на общих основаниях, а взрослые будут испытывать сложности в том, чтобы гарантированно пользоваться услугами медицинских учреждений в локации места проживания.

По сути, по законодательству апартаменты в нашей стране – это исключительно коммерческие объекты. Они должны строится целью получения инвесторами прибыли от сдачи номеров. На короткий или длительный срок в зависимости от проекта. Это, условно, комплексы гостиничного типа, предусматривающие именно такую инфраструктуру, а не жилую. Девелоперы никогда не строили рядом с такими комплексами школы и сады. Более того, не планируют этого делать и в будущем. Тогда зачем такой законопроект, который, по существу, перекладывает с застройщиков риски и затраты по возведению социальных объектов на городские власти?

Кроме того, с 1 июня текущего года объекты гостиничного типа должны будут проходить квалификацию. Если апартаменты будут приравнены к квартирам, застройщики смогут ее избежать и, следовательно, у них не возникнет трудностей, связанных с этой процедурой. Поэтому застройщики лоббируют принятие этого закона, но мало вероятно, что его принятие успеет состоятся до указанного срока, а значит, в дальнейшем он может быть похоронен окончательно. Сдавать апартаменты в аренду в зданиях, не прошедших квалификацию, будет возможно, но такая услуга будет нарушать закон.

Для российских граждан, интересующихся инвестициями в коммерческую недвижимость, понятие «апартаменты» является относительно новым. Многим не совсем понятно, что это за тип недвижимости и чем он отличается от обычных квартир, каков юридический статус номеров в апарт-отелях.

Действительно, вопросов масса, юридических тонкостей – еще больше. С одной стороны, новые апартаменты предназначены для проживания, но тогда почему их относят к категории нежилой недвижимости? Разберемся в правовом статусе апартаментов.

Правовые нюансы

Недвижимость сегодня, как и на протяжении многих лет, является прекрасным инструментом для сбережения и приумножения инвестиций. Уже сложился целый класс покупателей, которые предпочитают не вкладывать деньги в банки, а приобретать квартиры и другие недвижимые объекты с последующей перепродажей или сдачей в аренду. Именно поэтому буквально за пару лет продажа апартаментов стала популярным направлением инвестирования в недвижимость, хотя ещё не многие понимают, чем их юридический статус отличается от стандартного жилья. Как правило, недорогие апартаменты в Санкт-Петербурге предлагаются в составе апарт-отелей или объектах общественно-коммерческого назначения.

Квартира – обособленное помещение, в котором может быть несколько комнат жилого и технического назначения. Владелец такого помещения имеет доступ к общедомовому имуществу и может принимать решение о его обслуживании. Здесь люди могут проживать на постоянной основе и оформить прописку.

А вот апартаменты в Санкт-Петербурге и других городах РФ в соответствии с законодательством относятся к нежилой недвижимости. В них можно проживать временно, но нельзя прописаться на срок, более, чем 5 лет. Собственно, в этом заключается основное отличие апартаментов от квартир по статусу владения. Однако именно оно влияет на то, что налоги и тарифы на коммунальные услуги и содержание такой недвижимости соответствуют налогам и тарифам для коммерческой недвижимости, то есть более высоким. А вот, например, в соседней с Россией Абхазией апартаменты имеют совсем иное юридическое толкование и налоговые льготы. Неудивительно, что в этой теплой приморской стране сейчас наблюдается настоящей «апартаментный бум». При этом следует понимать, что в последнем случае это больше проекты для постоянного проживания. Которые следует отличать от рынка сервисных (отельных) апартаментов, который в России развивается в больше степени, как инвестиционный инструмент.

Какими правами обладают собственники апартаментов

Поскольку строительство апарт-отелей в Санкт-Петербурге – стремительно развивающаяся отрасль, многие начинающие и состоявшиеся инвесторы рассматривают вариант приобретения помещений в таких комплексах, как оптимальный способ инвестирования в недвижимость. Если вы планируете пополнить число таких людей, то давайте прежде рассмотрим права, которые вы получите в качестве владельца апартаментов:

• На владельцев помещений в апарт-комплексах не распространяется нормы действующего жилищного законодательства;
• Управление зданием, где расположены помещения, осуществляется не собственниками, а управляющей компанией, которая назначается застройщиком на этапе сдачи объекта;
• Владение номером (номерами) в таких апарт-комплексах не предусматривает проживание в них собственников, за исключением тех случаев, когда вы указываете в договоре с УК возможность иногда на короткие сроки заселяться в свой номер на условиях, по сути, сравнимых с прочими туристами или арендаторами. Просто сумма за проживание будет удержана из Вашего дохода;
• Взыскание на данный вид недвижимости осуществляется по исполнительным документам в любом случае, независимо от статуса и положения владельца (даже если это единственная собственность.

Исходя из перечисленного выше можно сделать вывод, что продажа апартаментов – отличный вариант выгодно вложить деньги, но малопригодный для постоянного проживания.

Поскольку рынок апартаментов для нашей страны относительно молод, все ещё нет достаточного количества законов, регулирующих его деятельность. К сожалению, никаких социальных программ помощи от государства для покупки помещений в апарт-отелях сегодня не существует. Все программы рассчитаны исключительно на жилой фонд. Маловероятно, что ситуация изменится, так как государство заинтересовано прежде всего в развитие жилищного строительства, которое предполагает более высокие требования к проживанию и к созданию социальной инфраструктуры поблизости.

Квартира. В связи с тем, что, начиная с 2014 года, реальные доходы российских граждан показывают стабильную отрицательную динамику, доля покупок квартир за собственные средства значительно снизилась. Чтобы стимулировать спрос на жилую недвижимость государство разработало несколько программ. Например, молодая семья может купить квартиру по программе льготной ипотеки на 10-15 лет под 6% при рождении второго или третьего ребенка. А для жителей Дальнего Востока ставка 5% и распространяется также и на «вторичку». При этом материнский капитал (~ 453 026 рублей, программа продлена до 2021 года), можно использовать в качестве первоначального взноса по ипотеке (минимальный первый взнос – 20%, может быть полностью оплачен материнским капиталом).

Апартамент. Данный тип недвижимости не относится к жилому фонду. Это значит, что при покупке апартаментов даже многодетная семья не имеет право ни на какие льготы по ипотеке. Более того, для приобретения апартаментов даже нельзя воспользоваться материнским капиталом. Возможно сам комплекс будет очень привлекателен, удобно расположен, иметь собственную инфраструктуру, детскую площадку, садик и школу в шаговой доступности, но вы не получите никакой поддержки со стороны государства.

24 апреля 2019 года в Санкт-Петербурге прошла конференция «Новые форматы недвижимости: направления для стартапов и большого бизнеса». В ходе мероприятия поднималась важная для рынка тема, касающаяся ключевых направлений для инвестиций, законодательных инициатив в сфере недвижимости, а также инвест-отелей.

Гендиректор ООО «Вало сервис» Константин Сторожев отметил интересную тенденцию в инвестиционной сфере. Постепенно рынок смещается в сторону апарт-отелей, а сами покупатели предпочитают покупать не номера, а долю владения отелем в целом. Таким образом они получают прибыль не от юнита, а от общего дохода, приносимого всеми апартами.

На конференции высказался Антон Агапов, представляющий сеть апарт-отелей YE’S. По мнению эксперта, апарт-отели Петербурга становятся для местных предпринимателей популярным источником пассивного дохода. На фоне такого спроса со стороны бизнеса активизировались и девелоперские компании. Они уже реализовали 8 проектов, ещё 50 находятся на разных этапах строительства или проектирования. Современный инвест-отель, это выгодная альтернатива аренде квартир. За рубежом эта тенденция прослеживается давно. Бизнес делает ставку на полезность метров, профессионализацию. Также в этой сфере огромное значение имеет эффективное управление.

Основные преимущества апартаментов перед привычным жильём:

• Грамотно продуманная инфраструктура.
• Обслуживание жильцов (уборка номеров, химчистка, стирка, доставка еды).


• Удобное расположение в городе.
• Современные интерьеры.
• Эффективное использование всей полезной площади.

По мнению специалистов, апарты войдут в обозримом будущем в список наиболее перспективных типов недвижимости, вместе с капсульными отелями, пансионатами, коливингами.

Законодательные инициативы и перспективы

Сейчас власти часто ограничивают возможности для постройки жилых комплексов. В то же время они регулярно выдают разрешение для коммерческой недвижимости, и, в частности, отелей различных типов. Участки под жилую недвижимость в СПб можно купить только на торгах.

Также стоит отметить интересный факт – большой интерес к такой форме финансирования, как соинвестирование. Также было отмечено, что покупка апартаментов — это не только способ получения пассивного дохода, но и действия, направленные на улучшение туристического потенциала северной столицы. Однако покупателям не стоит забывать о грамотном управлении апартом. Об этом высказалась Мария Онучина из PM Becar Asset Management. Поиск надёжной управляющей компании остаётся важным моментом для инвестора.

Инвестируя в апарт-отель, предприниматели интересуются не только доходной частью, но и фактическими расходами. Один из пунктов касается оплаты регулярных коммунальных платежей, а также иных обязательных услуг, которые оказывает гостю по цене проживания отель. Стоимость содержания объекта зависит от ряда факторов. Например, класс апартаментов, затраты на которые растут с повышением «звездности», так же как и «чек за проживание». Для «элит» и «премиум» категорий, разумеется, предусмотрено больше услуг по стоимости проживания, например, снабжение номеров одноразовыми шампунями и гелями, канцелярскими принадлежностями. Коммунальные платежи на коммерческую недвижимость значительно выше. И следует учесть, что льготы и субсидии, возврат налогов можно оформить только на объект жилого фонда, апартаменты в эту категорию не попадают. Однако стоит ли беспокоиться, и остаётся ли приобретение гостиничных апартаментов выгодным?

Что определяет расходы

Типы и количество предоставляемых услуг определяются договором, который владельцы юнитов заключают с управляющей компанией. Помимо электроэнергии, отопления, подачи природного газа, горячей и холодной воды, также могут быть учтены:

• Работы, выполняемые сантехником и электриком;
• Вывоз мусора и работа дворника;
• Озеленение территории и услуги садовника;
• Охрана территории, иные расходы, связанные с обеспечением безопасности;
• Найм консьержа с разделением расходов на всех владельцев;
• Обслуживание номеров (уборка, химчистка, стирка, снабжение ванных комнат аксессуарами, подача еды и иные рум-сервисы);
• Фонд выполнения косметических ремонтов общих зон пользования.

Разумеется, чаще всего, дополнительные услуги включаются в стоимость оплаты номеров для постояльцев, и не становятся бременем для владельца. Их тип и количество оговариваются изначально, а стоимость никогда не станет для покупателя апартов сюрпризом.

Тарифы для жилых и нежилых помещений определяются индивидуально для каждого региона. Так в Санкт-Петербурге кубометр воды для жилья обойдётся владельцу в 21,03 рубля, а для апартаментов – 21,84 рубля. По электроэнергии ситуация несколько сложнее, так как стоимость киловатта прописывается в договоре. Поэтому, инвестируя средства в апарт-отель в Петербурге, внимательно изучайте все условия, и доверяйте только проверенным и надёжным управляющим компаниям.

Расценки на коммунальные услуги не статичны. Как, впрочем, и налог, оплачиваемый с помещений и земельных участков. Поэтому общая сумма будет меняться со временем. Налог на жильё в апартаментах – 0,5% от их расчётной стоимости. Однако тут есть важное преимущество для покупателя. Сама стоимость изначально ниже, чем у квартир, одинаковой площади. В некоторых случаях она компенсирует разницу в затратах на 20-30 лет владения апартаментами. И по этой же причине в этой части налогообложения собственник получает некоторую экономию. В целом, разница в цене при покупке и стабильно получаемый доход от аренды приобретенных апартаментов абсолютно точно покрывают расходы на коммунальные платежи и оставляют вас в ощутимом плюсе. Поэтому бояться коммунальных платежей в апартаментах совершенно точно не стоит. Просто надо все предварительно проверять и оценивать.

Нововведения в законодательстве Российской Федерации, проведенные в последние месяцы, существенно изменили рынок доходной недвижимости и серьезно потревожили интересы некоторых игроков этого рынка. Прежде всего потому, что появился ряд ограничений. Например, теперь нельзя в объявлениях использовать термин «апартаменты», если имеется в виду квартира, сдаваемая в аренду посуточно. Это связано с тем, что гостиничный бизнес в жилом секторе теперь также находится вне закона.

Компания или предприниматель, которому принадлежит сервис бронирования, где будут размещены объявления, нарушающие новые нормы закона, получит штраф в размере 4 процентов от годового оборота или 500 тысяч рублей.

Сразу же после принятия данного постановления Министерство экономики России опубликовало открытое обращение к таким сервисам с настойчивым предложение как можно скорее убрать из сети объявления, где квартиры сдаются так, как будто это номера в гостиничном секторе. Суммарно такие обращения получили два десятка российских компаний, владеющих сервисами-агрегаторами предложений по кратковременной сдаче жилья.

Минэкономики ссылается на приказ, выпущенный в сентябре Росстандартом. В этом нормативном акте указано, что предоставление места временного проживания в жилой квартире и оказание гостиничных услуг – два разных типа деятельности, кторые должны быть четко разграничены.

Краткосрочная аренда квартиры, дачного домика, комнаты с наличием места для самостоятельного приготовления пищи не имеет ничего общего с гостиничными услугами. И требования к этим двум видам аренды жилья со стороны государства и нанимателей должны быть также совершенно разными.

Минэкономики на данном этапе не пытается каким-либо образом запретить или ограничить аренду частного жилья, лишив часть населения стабильного своей страны заработка. Задача именно в том, чтобы исключить ошибки при выборе туристами места временного проживания. Читая подобные предложения, они часто думают, что речь идёт именно о небольших отелях. Соответственно, нарушается закон о рекламе, а конечный потребитель услуг вводится в заблуждение и получает недостоверные данные.

Некоторые компании уже отреагировали на письма и либо внесли коррективы, либо дали определенные комментарии. Так, представители сервиса онлайн-бронирования Tvil сообщили, что на их сайте подобной неразберихи нет и потребитель отчетливо видит, какой именно тип жилья ему предлагается в каждом конкретном случае. Квартиры и гостиницы находятся в разных разделах, и потребитель, бронирующий жильё или гостиничный номер, сразу видит, за что платит. Ошибка или обман здесь полностью исключен.

Руководство еще одного сервиса, Ostrovok.ru, сообщило о том, что пока никаких оповещений из министерства не получало вовсе. Однако предприниматели уверяют, что проверят информацию на сайте, чтобы исключить любые возможные нарушения, и работать строго в рамках действующего российского законодательства.

О поправке в ЖК РФ

Как известно, ранее с 1.10.2019 года в Жилищный кодекс уже были внесены изменения, выселившие хостелы из жилых домов. Соответствующее постановление подписал председатель правительства Д. А. Медведев. В документе указано, что жилые помещения не могут быть использованы в качестве гостиницы, если они не переведены в статус коммерческих, не оборудованы отдельным входом и не соответствуют ещё ряду признаков сервиса отеля. Соответственно, это уже отразилось на рынке хостелов, которые зачастую работали в обычных многоквартирных домах. Теперь Министерство экономики усиливает контроль над системами, при помощи которых частные лица бронируют апартаменты.

По сути Минэкономики своими действиями выделить в отдельную категорию и защитить простых граждан, получающих доход от сдачи жилья в аренду на короткий срок, но не предоставляющих гостиничные услуги. В случае возникновения недоразумений им придется доказывать в суде, что они не нарушают закон, не предоставляют гостиничный сервис, либо платить штраф в размере полумиллиона рублей. Ещё весной власти начали разработку нового закона о туристическом жилье. Именно он должен эффективно регулировать краткосрочную аренду в России. В нем услуги гостиницы сформулированы в четкий перечень, который может отныне служить признаком отельного бизнеса.

Нюансы формулировок и последствия

Пока рынок апарт-отелей активно развивается, законодательство, которое регулирует гостиничную сферу, постоянно меняется. Так «Опора России» даже направила обращение в Министерство экономики РФ. Представители организации утверждают, что поисковики по запросу о бронировании квартиры выдают «апартаменты» в жилых домах вместе с гостиничными номерами, а сервисы бронирования даже устанавливают собственную систему оценки, выдавая таким посуточно сдаваемым квартирам рейтинг со звёздами. Разумеется, никаких документов, делающих это правомерным, не существует.

Дмитрий Горбунов, являющийся партнёром компании «Рустам Курмаев и партнёры» уточняет, что само письмо Минэкономики является лишь рекомендацией. Однако указанные в нём требования стоит выполнить. Иначе нарушителя ждут строгие санкции по двум статьям. Первая касается неправильного указания категории, а вторая – размещения недостоверной информации о конкретном объекте. То есть – введение клиента в заблуждение касательно статуса временного жилья. В первом случае сумма штрафа может варьироваться в пределах от 200 до 500 тысяч рублей, а за ложные данные в рекламе нарушитель лишится 2,5 – 4% годовой выручки с объекта.

Что ждёт владельцев сдаваемого жилья?

Само постановление, подписанное председателем правительства РФ, никак не затронет простых граждан, желающих сдать квартиру частным лицам даже посуточно. И первый зампред Госдумы по вопросам ЖКХ Сергей Пахомов уточнил, что новое законодательство никак не отразится на посуточной аренде. Правительство не пытается ограничить имущественные права граждан.

Он уточнил, что речь шла о предоставлении гостиничных услуг в обычных городских квартирах и частных домах. Это обязательная регистрация постояльцев через региональные органы ФМС, уборка в номерах, услуги прачечной, доставка завтраков и прочие возможности, доступные клиентам отеля. Это уточнение исключило любые возможные неправильные трактовки.

Поправки и будущее

Какой-нибудь апарт-отель строится изначально, как коммерческая недвижимость, открывается на территории нежилого объекта. С гостевыми домами, мини-отелями и курортными апартаментами ситуациям сложнее. В большинстве случаев речь идёт о частном жилье, которое граждане превращают в подобие небольшой гостиницы, предоставляя постояльцам ряд услуг. Разумеется, это идёт в разрез с положениями ст. 17 ЖК РФ, в которой после октябрьского постановления появились поправки. И судебная практика по таким случаям ещё только начинает формироваться.

Ещё сложнее с мини-хостелами, расположенными на первых этажах многоквартирных жилых домов. Они часто мешают соседям, на владельцев и постояльцев подобных «гостиниц» пишутся жалобы. Однако такие предложения востребованы туристами — а раз есть спрос, то будут и предложения. Они удобно расположены, цена аренды на сутки небольшая. Никакой замены чиновники предложить не способны. И пока они разрешены при соблюдении ряда требований.

Понимая сложность ситуации, Совфед РФ пошёл на ряд уступок. Сам закон несколько раз откладывали. Это было необходимо для того, чтобы владельцы хостелов успели найти выход, и потеряли как можно меньше денег. В итоге парламентарии и чиновники разрешили им доработать курортный сезон.

Тем не менее, на практике эта отсрочка мало что изменила. Теперь собственникам подобных гостиничных объектов приходится либо переводить их в нежилой фонд либо открываться на новом месте. Это долго, затратно, и не факт, что рентабельно. Но в противном случае их ждут штрафные санкции и дальнейшие проблемы с законом.

Если решение не удастся найти к весне – лету 2020, в новом курортно-туристическом сезоне и в последующие годы туристы столкнутся с проблемой при поиске доступных гостиничных услуг. Если для иностранцев, приезжающих в РФ, это не станет серьёзной проблемой, то на внутреннем туризме, а, так же, на молодежном туризме ситуация скажется намного ощутимее. Возможность среднего чека за проживания для этих категорий заметно ниже. Ожидаем логичный рост цен на рынке краткосрочной аренды и, вероятно, увеличение предложения.

Что касается инвесторов, желающих купить апартаменты для сдачи, им стоит присмотреться именно к специализированным комплексам. Такие объекты уже изначально соответствуют действующим нормам законодательства, которые и дальше будут ужесточаться в отношении частного предоставления услуг размещения.

Квартира. Все владельцы квартир по закону обязаны выплачивать ежемесячные обязательные взносы на капитальный ремонт здания. Суммы обязательных взносов устанавливается муниципальными властями для каждого из регионов. Регулируется данный сбор ч. 1 ст. 169 ЖК о взносах на капремонт и ч. 1 ст. 170 ЖК о фонде капремонта.

Апартаменты. Владельцам апартаментов закон не устанавливает порядок сбора средств на капитальный ремонт общего имущества. Тем не менее, даже самое хорошее здание, построенное из качественных материалов, рано или поздно начинает ветшать. И если управляющая компания по согласованию с собственниками не формирует такой фонд системно, то в этом случае владельцы апартаментов не смогут рассчитывать на накопленные взносы и будут оплачивать ремонт из собственного кармана. Платить придется единовременно и много.

За последние 2 года количество предложений купить апартаменты в апарт-отелях Санкт-Петербурга выросло в 3 раза. Чем девелоперы привлекают покупателей? Каковы перспективы такой инвестиции и приносит ли недвижимость данной категории реальный доход? Давайте проанализируем ситуацию и найдет ответы на эти вопросы.

Чем привлекают девелоперы?

Основной аргумент в пользу покупки апартаментов в СПб, который приводят застройщики – стабильная доходность. По их словам, намного выгоднее приобрести апартаменты, чем хранить деньги на банковском депозите. Это и намного безопаснее вложений в голубые фишки биржевого инвестирования. Чтобы привлечь потенциальных покупателей девелоперы предлагают полностью готовый продукт, прогнозируя определенную доходность, формируемую отдельными программами.

В настоящее время данный сегмент рынка предлагает две доходные программы. По одной владельцы апартаментов будут получать ежемесячный доход от 20 до 40 тысяч рублей (сумма зависит от проекта). Такую программу, говорит Екатерина Запорожченко, коммерческий директор ГК Docklands development, чаще всего предпочитают новички, поскольку считают наиболее выгодной и безопасной. В данном случае собственник будет получать прибыль в определенные договором сроки, независимо от востребованности номера.

Вторая программа предполагает более гибкие условия – владелец апартаментов получает доход без ограничений, в зависимости от загруженности номерного фонда. То есть, в так называемый высокий сезон инвестор зарабатывает значительную сумму, но, когда происходит спад туристического интереса, его доход ожидаемо падает. При этом управляющая компания стремится активно продвигать отель и в низкий сезон, так как также заинтересована в получении прибыли.

Кроме этого, существуют и другие программы, но обычно все они – немного измененные производные первых двух типов.

Доступные программы

На данный момент общее количество действующих апартаментов в Санкт-Петербурге составляет 3652 – посчитали ГК «БестЪ». В течение текущего года на рынок планируется вывести еще 4475 номеров (с учетом первой очереди VALO, апарт–отеля LIKE, только что состоявшегося ввода „Круиз–Апарт“ и перенесенного ввода последних корпусов Salut!). При этом большинство апартаментов располагается в сервисных апарт-отелей, и их доля будет расти, поскольку застройщики прекрасно понимают, что не смогут продать помещения, если доходная программа будет отсутствовать, а комплекс не будет иметь сервисную инфраструктуру. Если верить прогнозам, уже к началу 2020 года количество сьютов (номеров с гостиной и спальней) будет увеличено на 5 245 и составит порядка 13.5 тысяч – таким прогнозом поделился Андрей Лушников, президент ГК „БестЪ“.
Сейчас разные программы доходности действуют в пятнадцати комплексах – такие данные предоставили Colliers International. Девелоперы утверждают, что инвесторы будут получаться гарантированную прибыль в размере 9 процентов. Ставка негарантированной доходности будет варьироваться в пределах 12-14 процентов.

В настоящее время в ГК «Пионер» продают апартаменты по программам гарантированного дохода и обратного выкупа. При этом первая является самой востребованной – сейчас все апартаменты, реализуемые по данной программе уже проданы. Популярность ее весьма понятна, поскольку инвестор ничем не рискует, перекладывая риски на управляющую компанию в период простоя номеров. Он получает стабильную прибыль в размере, определенном договором с управляющей компанией. Даже если УК не сможет в какой-то момент сдать номер, его владелец все равно получит прибыль. В общей сложности такая доходная программа приносит инвесторам прибыль в размере от 8 до 17 процентов годовых, что совсем неплохо.

Евгения Гиль, руководитель дивизиона апарт–отелей Becar Asset Management привела пример для наглядности: собственник апартаментов купил номер в 2014 году за 3.13 миллионов рублей. Программа доходности прогнозировала прибыль в размере 12.6 процентов годовых. За 4 года с учетом всех затрат на содержание апартаментов инвестор получил почти 50 процентов прибыли.

В свою очередь, у группы компаний PLG не 2, а 3 инвестиционные программы, которые различаются уровнем доходности:

• 9-12 процентов со входом от 300 000 рублей для микроинвесторов (S);
• 17 процентов со входом от 2 300 000 рублей (при покупке одного номера) (M);


• 12-17 процентов – доход от юнитов площадью от 100 квадратных метров (L).

Некоторое время назад для привлечения инвесторов группа компаний приняла решение расширить классификацию доходных программ до категории XL. Она рассчитана на граждан, покупающих апартаменты, общая площадь которых превышает 500 квадратных метров.

Но все ли умеют определять доходность, ориентируясь на проценты? Конечно нет. Именно поэтому еще один известный девелопер «Вало сервис» предлагает свои программы доходности, приводя конкретные цифры:

• Долгосрочная аренда и получение прибыли от 25 тысяч рублей (Business Classic);
• Краткосрочная аренда и получение прибыли от 40 тысяч рублей (Business Progressive);


• Гарантированная прибыль в размере 29 тысяч рублей и 10 процентов прибыли свыше (Business Garant).

По оценке Карины Шальновой, директора RBI PM, доход от аренды апартаментов может доходить до 13 процентов годовых, без учета дальнейшей капитализации с момента приобретения недвижимости на этапе строительства по договору долевого строительства. Долгосрочная аренда может принести владельцу юнитов порядка 9-11 процентов (для примера, прибыль от сдачи квартиры достигает максимум 5-7 процентов годовых, а банковские вклады приносят не больше 8 процентов в год).

Доходность зависит от многих факторов, в том числе от начальной стоимости недвижимости. Темпы роста цен на доходную недвижимость сейчас выше, чем на жилую. Исходя из этого можно сделать вывод, что покупка апартаментов в кондо-отелях, безусловно более выгодна при покупке на ранних этапах.

На самом деле

А как дела обстоят, если посмотреть на ситуацию объективно? Надо понимать, что управляющая компания берет на себя все хлопоты по сервису не безвозмездно. В большинстве случаев в программах обещанной доходности девелоперы скромно умалчивают о вознаграждении УК. Например, у ГК „Пионер“ оно составляет 20% от этой суммы, у компании PLG 25% дохода. Но, это относительно немного, говорит Марина Павлюкевич, учитывая, что управляющая компания из этих средств оплачивает расходы на амортизацию номеров и привлечение арендаторов. Впрочем, и это не все, что нужно учитывать. Например, коммунальные платежи должен делать сам собственник. В зависимости от площади апартаментов, размер коммунальных расходов может достигать от 3 до 9 тысяч рублей.

Что нового могут предложить девелопперы?

Очень интересной является программа доходности, которую хочет внедрить компания «Вало сервис» в своем новом корпусе. Это котловой метод – когда доходы от номерных фондов будут собираться, отсюда будет вычитываться общая сумма расходов, а остаток будет делиться поровну между собственниками апартаментов (пропорционально количеству номеров). Чем эта программа интересна? Тем, что собственник апартаментов сможет не беспокоиться о загрузке именно его номера, поскольку получит прибыль в любом случае.

В принципе метод справедлив, говорит Константин Сторожев. В настоящее время в большинстве апарт-отелей действует огромное количество тарифов, что не представляет возможным сбалансировать доходы всех апартаментов. К примеру, один номер гость будет снимать по самой высокой стоимости, а в другой заселится группа туристов и заплатит по умеренному тарифу. В гостиничных комплексах это разница балансируется за счет специальных технических программ, но в случае с УК требуется специальный контроль, чтобы получить справедливую систему распределения доходов.

Насколько реальны все выше приведенные цифры? Ответ на этот вопрос можно получить, самостоятельно произведя расчеты. Если опираться на слова участников рынка, то средняя стоимость аренды номера на сутки в трехзвездочном апарт-отеле в низкий сезон составляет 1800-2000 рублей, в высокий – 5-7 тысяч.

Если говорить у месячной стоимости, то средняя цена среднесрочной аренды варьируется в пределах от 25 до 50 тысяч рублей.

Разговоры о том, что девелоперов, возводящих апартаменты в Санкт-Петербурге и других городах России, обяжут создавать конкретные объекты инфраструктуры, ведутся уже давно. Власти объясняют свою позицию следующим образом: поскольку покупка апартаментов часто осуществляется для постоянного проживания, застройщик должен обеспечить для этого все необходимые условия, такие же, как при строительстве жилого дома.

Таким образом, идеальный апарт-комплекс в СПб должен учитывать потребности, всех категорий проживающих – долгосрочных и краткосрочных арендаторов, постоянных жильцов. Отельная часть всегда предусматривает полный спектр гостиничных услуг:

• Прачечную и химчистку;
• Ресепшн, консьержа;
• Наземный и подземный паркинги;
• Заведения общественного питания;
• Спортивный зал.

Такие объекты инфраструктуры, как аптеки, супермаркеты, детские игровые комнаты, залы для деловых встреч, отделения банков, объекты дошкольного и школьного образования, являются пока необязательными и могут быть включены в апарт-отель Петербурга на усмотрение девелопера. Однако тенденция такова, что скорее всего в ближайшем будущем эти требования возможно не в полной форме, но также начнут предъявляться к апарт-комплексам, в которых будут корпуса предназначенные для постоянного проживания.

Технические требования к апартаментам

Поскольку апартаменты сегодня рассматриваются в качестве стабильной доходной инвестиции, многие застройщики предпочитают возводить именно апарт-отели, или, иначе, кондо-отели. Но, в связи с тем, что данный тип помещений относится к нежилым, на них не распространяются требования, предъявляемые к квартирным домам. Так, апарт-отели в СПб должны соответствовать Своду Правил 54.13330, согласно которому:

1. Жилые комнаты должны иметь естественное освещение. Облучение поверхностей помещений солнечным светом через оконные проемы должно быть не ниже 60 процентов.
2. Помещения должны проектироваться из расчета проживания одной семьи.
3. Допускается проектирование апартаментов в виде одной жилой комнаты.
4. Апартаменты класса-люкс должны иметь не меньше двух комнат, пригодных для проживания.
5. Высота потолков в помещениях, предназначенных для временного проживания, должна быть не меньше 2.5 метров, ширина комнат – не меньше 2.4 метров.

Обратите внимание: в соответствии с текущими техническими требованиями, апартаменты должны оснащаться встраиваемыми шкафами и другими местами для хранения вещей, багажа. Также помещения нельзя сдавать в аренду или продавать, если они не оснащены инженерными коммуникациями: водопроводом, канализацией, отоплением и электричеством.

Если у вас есть еще какие-либо вопросы, сотрудники компании всегда готовы ответить на них — компетентно, оперативно и приветливо. Будем рады стать для вас надежным и ответственным партнером и помощником.

Чем руководствоваться при покупке апартаментов – практические советы эксперта

В Санкт-Петербурге последние три года ведется активная застройка сразу нескольких апарт-комплексов. Если не принимать в расчет те, которые предлагаются в качестве постоянного проживания для собственников, то для инвестиционных вопросов правильного выбора юнитов при покупке является актуальным. Эксперт компании «ПартАпарт» предложил придерживаться следующих рекомендаций:

«В большинстве случаев инвесторы входят в проекты на начальной стадии строительства, чтобы войти с наименьшим чеком – как по площади самых небольших номеров, так и по цене квадратного метра, поскольку в процессе строительства и после ввода в эксплуатацию цены на апартаменты существенно повышаются. При этом, помимо главной цели вложения – получения стабильного пассивного дохода, немаловажным остается и возможность повышения капитализации инвестиции за счет роста цен на недвижимость, как минимум перекрывающих инфляцию (большой привет банковским вкладам). В случае апартов нет прямой связи между большей площадью и более высокой прибылью. При краткосрочной аренде для клиента площадь номера скорее вторична. Если ему нужно разместиться на сутки-двое, то он готов выбрать небольшой номер, более разумный по цене, не проигрывающий в комфорте и не сильно уступающий в удобстве локации. Гораздо важнее, к примеру, транспортная близость к центру и достопримечательностям города или к цели бизнес-командировки, а, так же, удобная кровать в номере и инфраструктура отеля и окружения. Поэтому выгоднее покупать юниты 15-16 квадратных метров в локациях, позволяющих быстро попасть в центр города, и сдавать их посуточно с помощью надежной УК. А если вести речь пусть и о менее доходной с точки зрения % инвестиции длительной аренде, но, в тоже, время требующей меньше внимания, то тогда есть смысл вкладывать в юниты размером 25-30 м2 и искать клиентов в среде молодых специалистов, семей и студентов, которых интересует возможность проживать в удобном доступе от работы или института и вблизи соответствующей их образу жизни социальной инфраструктуры. Зачастую в последнем случае такие объекты располагаются в спальных районах.

Обратите внимание на сервис и существующие программы управления в кондо-отелях. Важно, чтобы управляющая компания не была совсем новичком в этом сегменте, имела квалификацию и, желательно, практический опыт, а также четкую собственную политику управления на момент продажи, готовые тарифные планы по номерам. Если компания не имеет программы управления апарт-отелями, она не сможет обеспечить загрузку номерного фонда и тот будет простаивать. Лучше всего поинтересоваться, как был набран и подготовлен менеджмент и персонал отеля.

Оцените инфраструктуру отеля, какой сервис и возможности будут предоставляться посетителям – коворкинги, лаунж-зоны, кафе, рестораны, конференц-холлы и прочее. Порой гастролирующей труппе какого-нибудь театра удобно, когда есть возможность для расселения и репетиций в одном отеле, а такая возможность существует весьма редко. Проведение партийных съездов, отраслевых конференций тоже зачастую требует размещение в комплексах, который позволяют проводить такие мероприятия в единой локации.

Выше мы высказались о расположении комплекса, но, несомненно, на неё надо обратить внимание отдельно. Затраты на время в дороге в наше быстрое время имеют очень важное значение.
Ну и поинтересуйтесь перспективой развития района, где размещается апарт-комплекс в градостроительном плане Санкт-Петербурга, это существенно может повлиять на то, какой доход будет приносить ваша недвижимость в будущем. Это особенно полезно, если сейчас стоимость невысокая, но новая инфраструктура значительно повысит спрос на недвижимость в этой локации».

Требование регистрации по месту жительства так и не ушли в прошлое. Мы привязаны к поликлиникам, больницам, школам, садам, налоговым и прочим учреждениям. Чаще всего для получения государственных социальных услуг самой востребованной является регистрация несовершеннолетних.

Квартиры. Если родитель прописан в квартире, он имеет законное право прописать там своего ребенка, не спрашивая разрешения у других собственников. Даже если родители не имеют права собственности, они могут зарегистрировать ребенка. Это относится ко всем детям – от нынешнего и предыдущих браков.

Апартаменты. Здесь всё сложнее. Даже если вы прописаны, то есть временно зарегистрированы на 5 лет (иначе никак) в апартаментах, то без согласия других собственников не имеете право прописать там своего ребенка.

Сегмент апартаментов – самый стремительно развивающийся на рынке недвижимости. Об этом свидетельствуют аналитические данные, согласно которым в 2018 году апартаментов в Санкт-Петербурге реализовано более 5 тысяч штук. А за последние 2 года объем строительства этого типа недвижимости вырос в трое! Интересно, что цели приобретения такой недвижимости поделились почти поровну: 51 процент покупателей делали это в качестве инвестиции и 49 – для собственного проживания.

С начала 2019 года сразу несколько застройщиков получили разрешение на строительство апарт-отелей в СПб в общей сложности на примерно 4 тысячи номеров. По данным на первый квартал этого года, было реализовано около 900 апартаментов в СПб, что свидетельствует о нарастании спроса. Но интересен вот какой факт: в этом году порядка 60-80 процентов покупателей приобретали недвижимость именно в качестве выгодной возможности инвестировать деньги. То есть, рынок цивилизуется, большинство инвесторов покупают апартаменты, чтобы сдавать их в аренду, чтобы получать дополнительный доход, так как для постоянного проживания эта недвижимость подходит в редких случаях. Однако и их здесь могут поджидать очень неприятные сюрпризы.

Юридические нюансы

Апарт-отели, доходные дома, кондо-отели и комплексы – это фактически нежилая недвижимость. Таковой ее считают Минкульт, ФСН и МЭР. Апартаменты являются своего рода гостиничными номерами, которые предназначены для временного проживания. Поэтому, здания, в которых продаются или сдаются помещения гостиничного типа, должны иметь какую-либо категорию – определенное количество звезд.

В настоящее время проходить классификацию можно по желанию. Но, через несколько месяцев процедура может стать обязательной – в настоящее время проводится обсуждение данного вопроса в профессиональном сообществе. Требование обязательной классификации коснется не только крупных гостиничных комплексов, но и небольших апарт-отелей, хостелов, пансионатов. Каждая группа объектов будет классифицироваться по определенным критериям. В чем, собственно, заключается проблема?

Опираясь на данные статистики, можно сказать, что около 50 процентов застройщиков классифицируют свои объекты, как апарт-отели без сервиса. То есть, это «псевдожилье», которое только по документам является гостиницей. На деле же, помещения предназначаются для проживания и присвоить им хотя бы 1 звезду будет практически невозможно. Обычно в таких объектах не закладываются требуемые технологические зоны (помещение для инвентаря, проживания и отдыха техперсонала, раздевалки, ванные для работников и т.д.).

Наиболее законопослушные девелоперы поняли необходимость прохождения классификации и несколько апарт-отелей в Санкт-Петербурге уже получили от 1 до 3 звезд. Но, есть и такие, которые не считают это нужным. К примеру, один из комплексов – «Первая линия», позиционирует себя в качестве оздоровительного центра, но на официальном сайте учреждения есть информация о продаже апартаментов, предназначенных для временного и постоянного проживания. При этом гостиничный сервис полностью отсутствует. Напрашивается вопрос: в качестве чего продаются помещения? Больничных палат? И что с ними должен делать инвестор после покупки? Как сдавать?

Чем грозит попытка сдачи несертифицированных апартаментов?

Самый главный риск инвестора, вложившего деньги в несертифицированные апартаменты – штраф Роспотребнадзора: для физических лиц до 50 тысяч рублей, для юридических – до 1/25 от общей прибыли за год. Но это еще не все.

Если собственник помещения решит самостоятельно их сдавать в аренду, проблемы возникнут с ФСН. Это неизбежно, даже в случае уплаты подоходного налога, который сейчас составляет 13 процентов. Для налоговых органов данный вид деятельности уже считается предпринимательством, поэтому на собственника апартаментов наложат штраф и обязательство выплатить НДС в размере 18 процентов. В сумме получится очень много. Выход из данной ситуации только один – заключение договора с управляющей компанией, для которой прохождение квалификации является обычной практикой.

Есть риск или нет?

Сегодня покупка апартаментов считается перспективным способом инвестирования и новым форматом бизнеса. Тем более в глазах начинающих инвесторов. Но так ли это на практике? Допустим, есть гостиничный комплекс на 1000 номеров и 900 из них выкупили разные инвесторы. При этом у объекта нет управляющей компании, апартаменты продаются без отделки, гостиничный сервис отсутствует. Как собственники помещений должны проходить квалификацию? По отдельности? Не получится – у каждого номера не поставишь ресепшн, не оборудуешь требуемые зоны. Персонал тоже будет у каждого собственника? А как быть с отделкой? В общем вопросов огромное множество.

Тогда как быть? Эксперты едины в данном случае: внимательно относится к приобретению недвижимости и не вестись на красивую рекламу, пустые обещания. Обязательно перед покупкой нужно изучить всю документацию застройщика. Объект должен возводиться, как гостиничный комплекс. Наличие управляющей компании, по нашему мнению – обязательно! Номерной фонд должен соответствовать требованиям к помещениям гостиничного типа. Если УК еще не прошла классификацию, то должна быть хотя бы такая возможность. Только при соблюдении перечисленных рекомендаций покупка апартаментов от застройщика станет действительно выгодной инвестицией и будет приносить дополнительный доход.

Более надежные, чем ПИФы, и более доходные, чем банковские вклады, апартаменты становятся наиболее привлекательным видом инвестирования для тех, кто заинтересован в сохранении накоплений, и особенно в их эффективности, когда возраст не позволит зарабатывать, а на достойное пенсионное обеспечение надежд мало. Разобравшись в этом типе недвижимости, в большинстве случаев граждане приобретают их с целью сдачи в аренду и получения дохода. Интерес стимулирует так же и то, что возможность сдавать посуточно приносит значительно более высокую выручку. Разумеется, государство забеспокоилось о потере контроля над растущими доходами населения. Совсем недавно группа чиновников выступила с инициативой обязать владельцев юнитов и жилых квартир, сдаваемых в наем посуточно, получать специальные идентификационные номера. Это один из способов заставить платить налоги. Причем, этот идентификатор должен будет указываться во всех системах бронирования и на досках объявления. Таким образом, налоговые службы смогут с помощью программного обеспечения автоматически отслеживать рынок и мгновенно выявлять уклонистов. Хуже всего данное нововведение может сказаться на отечественных небольших сервисах бронирования в курортных регионах – не все смогут достойно выдержать такое давление со стороны государства и многие просто уйдут с рынка. Отсутствие идентификационного номера грозит привлечением к административной ответственности в виде штрафа, причем, весьма крупного.

Цель: полный охват сегмента

Что послужило причиной данной инициативы? В Минэкономики утверждают, что нововведение поможет развить туристическую отрасль, сделать более понятным бронирование для туристов. Факты таковы, что по данным организации «Опора России», жилье, сдаваемое туристом на короткий срок, формирует большую половину всех предложений рынка и объема размещаемых туристов. А экономия на налогах частным сектором беспокоит отельеров, как недобросовестная конкуренция по стоимости размещения.

В организации проведи небольшое исследование по Краснодарскому краю и сделали следующие выводы: за прошлый год в регион приехало около 17 миллионов туристов, но в гостиницах разместилось меньше половины. Почти 7 тысяч объявлений с предложением размещения в Краснодарском крае размещено на одном из крупных сервисов. Но отелей в регионе чуть больше 4.5 тысяч. Следовательно, почти 2.5 тысячи объектов сдаются нелегально и государство не получает от них прибыли. Даже при цене комнаты/номера за 2000 рублей в сутки это 27 000 000 рублей недополученных налогов в сезон, если все частники перейдут на ИП оплатят 6% с выручки. Непорядок… Поэтому планируют ввести поправки к ФЗ 132, но вот когда это будет сделано и как сильно они скажутся на представителях сегмента, пока сказать сложно.

Надо подвести закон под конкретную деятельность!

Собственно, закон о необходимости платить налоги на арендное жилье существует давно. Запретить владельцу апартаментов сдавать их в аренду не может никто. Однако, если он это делает, он обязан платить налоги в государственную казну. Иначе штраф. Большой.

На практике же контроль за данным сегментом рынка осуществляется крайне вяло. Это значит, что, вероятнее всего, внесение поправок в закон существенной пользы не принесет – исправно платить налоги и получать идентификатор станут те, кто заинтересован в постоянном потоке туристов. Остальные так и продолжат сдавать жилье от случая к случаю, как это было показано в фильме «Будьте моим мужем», и просто перестанут регистрироваться на небольших отечественных сервисах бронирования. А такие международные, как Airbnb и Booking.com существенно не пострадают. Самый крупный из российских Ostrovok.ru в любом случае работает только с юридическими лицами и ИП.

Задача – обелить рынок краткосрочной аренды

В Министерстве экономики подчеркивают, что поправки к закону вводятся исключительно с целью получения возможности для подсчета объема объектов, где размещаются туристы. Это позволит обелить рынок краткосрочной аренды. Владельцы юнитов и квартир получат легальный статус и типологию. Кстати, это поможет собственником небольших хостелов вернуться на рынок (недавно им запретили работать в жилых домах), упростив процедуру перевода в нежилой фонд.

Рынок туризма: есть мнение

Владельцам нескольких небольших объектов для размещения туризма будет намного выгоднее зарегистрировать один из них, а остальные сдавать «прицепом». Сделать это не сложно – достаточно лично поговорить с потенциальным клиентом. Это не рекомендация, а размышления. Требуется осторожное введение поправки в Федеральный закон ФЗ-132, чтобы не толкнуть в яму только начинающий расправлять плечи рынок внутреннего туризма в России, особенно в маленьких курортных городках, где крупные сервисы бронирования работают не стабильно. Но, безусловно, налоги платить надо. Мы за соблюдение законов и разумные действия законодателей.

Если в Санкт-Петербурге ставка налога на апартаменты сравнима с жилой квартирой, то в Москве существует целый реестр объектов (более 25 000 адресов!), которые попали под максимальные ставки в 2%. А кадастровая стоимость была при этом посчитана палатой так, словно это обычный жилой дом. И на 3-комнатные апартаменты кадастровой стоимостью 10 000 000 рублей (для Москвы вполне обычная цена) в ничем непримечательном панельном комплексе у МАКД (!) близ парка Лосиный остров, налог составляет уже 150 000 рублей, а будет 200 000, если кадастровая стоимость не изменится. Ставку по объектам, попавшим в перечень, поднимают постепенно на 0,1% в год, чтоб довести её до 2%.

И если сейчас покупатели больше знают об особенностях этого сегмента, то те, которые приобретали такую недвижимость несколько лет назад в совсем даже не элитных объектах, оказались не очень готовы к существенному росту ставок. Для них вопрос — можно ли признать апартаменты жилым помещением, стоит особенно остро. Продать объекты трудно, с такими налогами желающих купить нет.
Отдельный собственник апартаментов выполнить перевод в жилой фонд не сможет. Чтобы апартаменты признали жильем, нужно перевести в жилой фонд всё здание. Теоретически проведение процедуры описано в законе ч. 4 ст. 22 ЖК. Обладающих практическим опытом мы не нашли.

В Санкт-Петербурге прошла конференция, посвящённая современным новым форматам недвижимости. Представители девелоперских и управляющих компаний, аналитики, обсудили, как эти форматы меняют рынок, создают интересные перспективы для инвесторов. Организатором мероприятия выступила компания PROEstate Events.

Говоря о трендах эпохи, участники вспомнили о коливингах и коворкингах, апартаментах и капсульных отелях. Они обессудили варианты «готового рабочего пространства», средства и элементы инфраструктуры, позволяющие повысить рентабельность таких объектов.

Аналитика «Арендное жилье: современные решения для мобильных пользователей»

В аналитической части обсуждение началось с выступления Константина Сторожева из ООО «Вало-сервис». Он рассказал о том, насколько активно развивается направление апартов в Санкт-Петербурге и по россии в целом. Речь шла не только о строительстве новых объектов, но и об инфраструктурных изменениях и улучшениях. Сейчас рядом с подобными объектами возводятся детские площадки, бассейны, фитнес-центры, кафе и рестораны. Учитываются не только привычные особенности гостиничного сектора, но и актуальные тренды. Например, больше внимания уделяют оформлению, комфорту в рамках компактных апартаментов.

Антон Агапов из коммерческой сети апартов YE’S рассказал, как о трендах, так и о рисках, связанных с ними мнениями инвесторов. Например, значительную часть рынка продаж недвижимости занимают однокомнатные жилые квартиры. На них приходится 57% инвестиций. Однако сложности с дебиторскими задолженностями, проверками коммунальных платежей, техобеспечения, создают сложности для потенциального владельца.

Как часть гостиничного бизнеса, апарт-отели являются высокодоходным и надёжным направлением инвестиций. При этом, сами девелоперские компании заинтересованы в том, чтобы повысить эффективность использования внутреннего пространства и окружающей территории. Ещё один очевидный плюс – ставка аренды. Она для апартов в среднем выше на 30, а то и 40% относительно квартир. Также это направление становится перспективным, благодаря новому законодательству.

На данный момент застройщики СПб уже реализовали 8 проектов, 18 находятся на разных стадиях строительства. Ещё более 50 заявлены на ближайшее время.

Возвращаясь к теме новых форматов, Агапов вспомнил также о коливинге. Это нечто среднее между апартами и коворкингами. Он представляет собой не только удобное и уютное рабочее пространство, но и предлагает места общего пользования. Так в помещении есть общая гостиная и кухня. Для современных деловых людей, стартаперов, проводящих большую часть времени на работе, такой формат удобен. Альтернативой опальным хостелам, расположенным в жилых домах, специалист назвал популярные на азиатском рынке капсульные отели. Завершил своё выступление Агапов напоминанием о том, что важно обращать внимание на уровень управляющей компании, её способность быть эффективной.

Екатерина Лисовская из PLG в своём выступлении сделала упор на инвест-отели Санкт-Петербурга. Это направление активно развивается, и популярности способствует бурный рост туризма в СПб. В 2017 – 2019 годах северная столица стала одним из основных туристических направлений для путешественников, посещающих Европу. Однако места для комфортного размещения такого количества гостей в городе мало. Также стоит учитывать потребности внутреннего и делового туризма. По мнению спикера, инвест-отели смогут покрыть потребность во временном жилье для приезжающих в город граждан и иностранцев.

Плюсов для инвесторов у этого вида недвижимости несколько:

• Небольшой порог входа для потенциального инвестора.
• Сервисы на уровне пятизвёздочных отелей.


• Современные IT-сервисы.
• Удобные и понятные программы доходности.

В рамках таких проектов операторы занимаются рекламой, размещают объявления на сайтах-агрегаторах, работают напрямую с турагентствами, проводят в инвест-отелях различные мероприятия.

Управляющий директор компании Becar Asset Management Мария Онучина рассказала о ещё одном интересном формате недвижимости, выгодном для инвесторов. Речь шла о кондо-отелях, объединяющих все преимущества комфортабельных гостиниц и кондоминимума. Такие объекты принадлежат одновременно частным лицам и управляющей компании. Приобрасти можно не акции, а сами юниты. То есть комнаты или студии.

Сейчас 11% всех инвестиций в недвижимость приходятся на апартаменты, размещенные на территории отелей. Также активно интересуются этой сферой международные и зарубежные операторы. Привлекая к управлению свои компании, они приносят пользу как себе, так и инвесторам, чья доходность резко растёт.

О коворкингах и «гибких» офисах

Интересную тенденцию озвучила Татьяна Шараева – модератор сессии. По её данным, сейчас сервисные офисы обретают всё большую популярность, а девелоперы изначально планируют в зданиях коворкинги. Популяризируется офисный каршеринг.

Продолжает идею Виктория Горячева из Colliers International рассказала о том, что востребованность коворкингов связана напрямую с развитием экономики совместного потребления в стране. Людям нужны гибкие и удобные форматы для работы, исходя из таких критериев:

• Доступность локации;
• Наличие дополнительных услуг;


• Удобство помещения;
• Объединение с единомышленниками и потребность в особой «экосистеме».

Сейчас каждый четвёртый коворкинг в Санкт-Петербурге является частью крупных сетей. Этот сегмент рынка за год вырос на 17%, и продолжает рост. Интересным выглядит и распределение таких объектов по способу размещения. Так почти 48% всех питерских коворкингов находятся во встроенных помещениях. При этом примерно столько же – в современных бизнес-центрах. Не всегда потенциальным арендаторам удобно то, что сервисные центры расположены в основном в деловой части СПб.

Также стоит отметить выступления и других спикеров, в частности – непосредственно связанных с этим бизнесом. Например, Константин Королёв, представляющий сеть GrowUP рассказал о вариантах взаимодействия с собственниками:
Модель управления;
Приобретение всего объекта;
Заключение долгосрочного договора на 7 – 10 лет.

Сейчас самый важный нюанс в работе коворкингов – автоматизация, снижающая операционные расходы. Так считает Владимир Дорофеев, руководящий сетью коворкингов «Практик.

Коливинги – живите с единомышленниками

Если задача ко-воркинг-пространства объединить под одной крышей людей, желающих работать в одном месте, то ко-ливинги позволяют им жить рядом. Непосредственная целевая аудитория таких объектов – это современные молодые люди новой формации, которые редко задумываются о покупке дорогого городского жилья. Они предпочитают арендовать удобные помещения и схранять свободу передвижения, но не всегда довольны форматом хостелов. Объединяя таких людей в группы по интересам, живущие вместе, можно повысить доходность имеющего жилья.

Доля сервисных апартаментов, иных новых форматов недвижимости, неуклонно растёт. Это связано как с желанием людей доверить управление экспертам, так и со снижением доходности жилой недвижимости при росте прибыли от коммерческой и гостиничной.

Направление апарт-отелей в Санкт-Петербурге относительно новое на рынке доходной недвижимости. На момент подготовки материала в городе насчитывается около 26000 предлагаемых юнитов. Это на 40% больше, чем за тот же период в 2018 году. С начала 2019 года девелоперы вывели уже восемь крупных проектов. Рассмотрим, как развивался этот сегмент, и какие перспективы его ожидают.

Апарты, как ответ на кризис

Пять лет назад рынок страдал от кризиса. Непонятная ситуация с курсом валюты не могла не отразиться на стоимости застройки. Дорожало оборудование, стройматериалы. Власти резко усилили контроль над градостроительными нормами, постоянно ужесточая законодательство в сфере градостроения. При этом стоимость метра для покупателей в валютном эквиваленте даже упала.

Здесь и пригодился новый формат. Ведь при постройке комплекса апартаментов нет строгих требований к таким параметрам, как инсоляция, возведение социальных объектов или количество мест на стоянке. Речь идёт о гостиничном типе недвижимости. Это привело к тому, что на рынке появилось много доступной недвижимости этой категории. Хотя в апартаментах невозможно оформить, к примеру, постоянную регистрацию(только временную), они отлично справляются с другими задачами. Например, становятся источником постоянного дохода, и достаточно быстро окупаются при грамотном управлении.

Рост количества таких объектов в Санкт-Петербурге сохранится ещё несколько лет. В городе достаточно свободных территорий, неликвидных объектов, на месте которых по разным причинам нельзя строить жилые дома. Также следует учитывать рост делового туризма в северную столицу. Но следует принимать во внимание и то, что туристическая отрасль и отельный бизнес попали под пристальное внимание законодателей, и издержки на соответствие требованиям регуляторов и международных стандартов растут.

О ценах и выгоде

Уже к окончанию первого полугодия 2019 квадратный метр в апартах подорожал, и составил примерно 150 000 рублей. С другой стороны, всё менее выгодно становится вкладывать деньги на этапе котлована в жилую недвижимость. Да, цена увеличится, но в пределах 25%. А в ряде локаций предложение обгоняет платежеспособный спрос. Поэтому смотреть нужно на доход, прогнозируемый управляющей компанией. Важно понимать, как быстро окупятся инвестиции при сдаче в аренду, и сколько вы сможете выручить в случае перепродажи.

Какие апарты доходнее?

Выбирая предложения среди апарт-отелей в Санкт-Петербурге требуется оценить несколько параметров. Они во многом повторяют принципы выбора квартиры.

• Расположение комплекса. В идеале он должен быть вблизи бизнес-центров, дорог, туристических маршрутов, станций метро. В этом случае летом номера будут хорошо заполняться. При сдаче в длительную аренду существенное влияние имеют наличие поблизости магазинов, торговых центров, социальной инфраструктуры.
• Надёжность девелоперов и подрядчиков. Проверенная рынком компания с большей вероятностью сдаст объект в срок, выполнит работы качественно и не станет экономить на материалах. Крупные компании имеют налаженную схему поставок, и работают только с проверенными подрядными организациями.
• Проектная документация должна быть в порядке. Не помешает проверить её у специалистов. И ещё одна важная деталь – строительство в соответствии с законом 214-ФЗ или по системе финансирования через эскроу-счет.

Если у апарт-отеля хорошая соц. инфраструктура, совладельцы могут рассчитывать на приток клиентов, заинтересованных в долгосрочной аренде.

Если объект строится рядом с центральными районами, вблизи бизнес-центров, неподалёку от аэропорта, это гарантированно обеспечит высокую прибыльность посуточной аренды. Также стоит проверить по карте, насколько далеко находятся крупные ВУЗы, исторические места. Первые дают приток арендаторов – абитуриентов, ищущих временное жильё, вторые – внутренних и зарубежных туристов.

Желательно, чтобы в комплексе были магазины, фитнес-клубы, кафе, рестораны, прачечные. Залы для проведения презентаций и конференций, что расширит пул клиентов за счет проведения мероприятий. И особенно привлекательным для бизнес-туристов и творческих людей стали коворкинги. Всё это делает отель более интересным для потенциальных жильцов.

Оценив потенциал проекта, дальше можно перейти к сравнению заявленных программ доходности от девелоперских компаний.

Определение доходности апартаментов

Одним из позитивных факторов повлиявших на развитие апарт-отелей стало решение правительства о запрете размещения объектов гостиничного типа в жилом секторе. Теперь, когда хостелы, работавшие в жилых домах, оказались вне закона, инвесторы всерьёз задумались о новых вариантах долгосрочных вложений. Кто-то покупает один юнит, чтобы изучить доходность. Другие предпочитают более крупные инвестиции, покупая несколько апартаментов или даже целый этаж. И законодательство, регулирующее индивидуальную отельную деятельность, и далее будет ужесточаться.

В кондо-отелях выгоднее всего сдавать номера в краткосрочную аренду. Она дороже и обеспечивает быструю окупаемость. Но с недавних пор Российское законодательство исключает возможность сдачи гостиничных номеров физическими лицами. Обойти закон нельзя. Владелец оформляется, как индивидуальный предприниматель либо делегирует задачу надёжной управляющей компании. Каждый вариант имеет свои особенности. Самостоятельное управление предусматривает необходимость самому искать постояльцев, решать вопросы их обслуживания, уборки в номерах, ремонта. Если вы нанимаете управляющих, то с ними придётся делиться процентом.

В основном доходные программы опираются на длительность аренды. Традиционно туристический сезон в Санкт-Петербурге с мая по сентябрь. И в холодное время года гостиничный сектор загружается плохо. А для того, чтобы посуточная аренда приносила доход выше длительной, за пять лет владения юнитом вам нужно обеспечить загруженность номера в районе 70% в год. То есть, в течение 240 – 255 дней принадлежащие вам номера должны быть заселены. Такие результаты в СПб есть лишь у крупных сетевых отелей.

Сравним несколько примеров.

Сперва оценим долгосрочную аренду и не будем считать затраты на сервисное обслуживание номера, рекламу и периодический ремонт (амортизационные расходы). Предположим, что собственник решил заниматься сдачей в аренду самостоятельно, на длительный срок это не сложно, и для этого оформил, как требуется ИП. При покупке обошелся без ипотеки.

Итак, представим, что инвестор покупает апартаменты на 26,5 м2. в апарт-отеле VALO для самостоятельной долгосрочной сдачи. Организует ИП.

Стоимость такогоюнита составляет 3 060 000 рублей.

Меблировка и оснащение ещё 740 000 рублей.

Итого инвестиции составят 3 800 000 рублей.

Прогнозируемая ставка аренды в месяц на рынке на такую студию с учетом локации, проекта, оснащения – 25 000 рублей. Допустим, студия успешно сдается 11 месяцев из 12. Итого выручка в год составит 275 000 рублей.

Коммуналка в среднем обойдётся в 120 рублей с квадратного метра, то есть 3 180 рублей. Вода и электричество ещё примерно в 60 рублей на метр – 1 590р в месяц. Итого в год 57 240 рублей.

Налог на недвижимость (устанавливается регионом) в Санкт-Петербурге на апартаменты указанной стоимости в гостиничном комплексе составляет 0,1% от кадастровой стоимости. Анализируя проекты уже построенных комплексов апартаментов, мы убедились, что кадастровая стоимость пока по ним невысокая. При такой площади она будет примерно 1 250 000 рублей. В таком случае налог составит 1 250 рублей.

Налог по ставке 6% для ИП по УСН придется оплатить в размере 16 500 рублей.

Страховые взносы в ПФР для ИП – 29354 рублей (в 2019 году, а в 2020 уже 32 448 рублей)

ОМС для ИП – 6884 рублей (в 2019 году, а в 2020 уже 8 426 рублей)

Таким образом за год юнит принесёт 163 772 рублей. Чтобы окупить инвестиции, вам понадобится более 23 лет.

Можно сдавать посуточно и самостоятельно, но коллизиями законов при этом запрещено оказывать гостиничные услуги. Судебной практики и разъяснений пока нет, чтобы дать четкие рекомендации, как избежать проблем.

Поэтому пока посчитаем краткосрочную аренду с привлечением УК.

Определим среднегодовой доход, как 2 500 рублей/ночь. При позитивном прогнозе на 70% загрузки отеля в течение всего года, можем рассчитывать на 638 750 рублей в течение года.

Комиссия УК составляет 20% (в неё включены все услуги управления отелем, обслуживания постояльцев, стандартный рум-сервис). Поэтому 127 750 вычитаем и получаем на счет выручку за год в размере 511 000 рублей.

Коммунальные платежи, вода и свет те же 57 240 рублей.

Налог на недвижимость те же 1 250 рублей.

Как физлицо, уплачиваем подоходный налог 13%, а именно 66 430 рублей.

И тогда за год наш доход увеличивается до суммы в 386 080 рублей. А вложения окупятся уже за 10 лет.

Приятным бонусом в обоих случаях будет то, что недвижимость защищена от инфляции в отличии от банковских инструментов, капитализация инвестиции будет расти.

Выглядит неплохо, но пока только на бумаге. В реальности ещё добавятся риски снижения спроса, затраты на амортизацию (периодический ремонт и обновление), скорее всего рост кадастровой стоимости (раз в 3-5 лет производится переоценка кадастровой палатой) до рыночной. Будем надеяться, что налоговые ставки на апартаменты останутся прежними, и не появятся дополнительные косвенные налоги, как курортный сбор, если правительство Санкт-Петербурга заинтересовано в развитии рынка отелей и туристической отрасли в целом.

Выгодно ли найти способ сдавать номер посуточно самостоятельно, как индивидуальный предприниматель? С одной стороны, вы полностью управляете всеми процессами. С другой, даже при оптимальной загруженности в те самые 70%, вы будете получать среднегодовой доход не более 43 000 рублей в месяц. По питерским зарплатам это чуть ниже среднего. И нужно будет постоянно тратить время на поиск жильцов, на рекламу, сервисы. И, скорее всего, совсем без помощи УК обойтись тоже не получится, например, для обязательной регистрации постояльцев на рецепции.

Не преследуем цели прорекламировать такой тип инвестирования, это не коммерческий материал, нам за него никто не заплатит, но на текущей момент есть ощущение, что апарт-отели под управлением являются наиболее перспективным по доходу и наименее трудоемким вариантом. Главное убедиться в профессионализме управляющей компании и ознакомиться с её планом продаж на ближайший год работы отеля.

Варианты для инвестиций в недвижимость в Санкт-Петербурге

Рассматривая доходную недвижимость, которую предлагают девелоперы, становится ясным, что все стараются продемонстрировать отличия от конкурентов. Смысл такой активности понятен – за редким исключением, чаще всего с окончательным позиционированием их комплекса апартаментов застройщики определяются уже начав строительство объекта на купленном участке земли. Локация, общая площадь, инфраструктура, перспективы развития района – все будет влиять на спрос. Нужен особенный продукт, чтобы инвестор заинтересовался. Поэтому приходится предлагать идею, образ комплекса, дополнительные услуги.

Например, «PLG» реализует в Питере сразу два проекта. Оба относятся к инвест-отелям. Предлагается схема со-инвестирования с минимальным пакетом в 300 000 рублей, объединяющая банковское инвестирование и покупку апартаментов. Компания-застройщик готова в любой момент выкупить долю, сам юнит, пакет юнитов у инвестора. Поэтому риски потери инвестиций при вхождении в проекты «ПРО Молодость» и IN2IT для инвестора минимальные, что подогревает спрос на эти объекты. Однако, следует понимать, что при обратном выкупе цена будет ниже текущей рыночной, и прибыль с учетом роста цен за период владения долей окажется скоромнее ожидаемой.

Более стандартный и привычный вариант предлагает апарт-отель NEXT, расположенный в Василеостровском районе города. Главное преимущество этого комплекса – долгосрочная аренда в удобной для постоянного проживания локации и высокое качество материалов в отделке, соответствующее статусу обслуживание и дополнительные сервисы.

Like рядом со станцией метро «пл. Мужества» в Калининском районе Санкт-Петербурга интересен тем, что находится недалеко от Высшей торгово-технической школы, Лесотехнической академии и Политехнического института, одного из самых популярных ВУЗов города. А, кроме того, шаговая доступность от станции метрополитена позволяет попасть на площадь Восстания уже через 30 минут, что удобно, как для туристов, так и для специалистов, которые приехали в командировку.

Недалеко от метро «Парнас» реализуют проект Start. Этот апарт-отель вызвал немало споров. Построить большую гостиницу в спальном районе Питера без опыта в управлении – серьёзный риск. Однако это место пользуется успехом среди приезжих, а цены на проживание весьма демократичны. Есть все шансы обеспечить заполняемость молодыми специалистами, студентами ВУЗов. В результате по объемам продаж за полугодие этот объект вышел на второе место.

Традиционно интересен центр, поэтому смотрим на Ye’s Marata у метро «Лиговский пр.». Тут и отличная собственная инфраструктура, и красивая архитектура, и опытный девелопер. Всё это делает его привлекательным для постояльцев и прибыльным для потенциальных инвесторов.

Ещё один апарт-отель неподалёку от центра – Docklands на Васильевском острове. УК просит всего 10% за свои услуги, а транспортная доступность и инфраструктурные особенности выгодно отличают его от многих предложений на рынке. Визуально объект смотрится красивым и современным. Жилые очереди уже заселены. А корпуса разделены по срокам длительности аренды.

Сфера строительства кондо-отелей будет активно развиваться ещё несколько лет, прежде, чем рынок полностью насытится предложением. Спрос на размещение в недорогих отелях Санкт-Петербурга растет каждый год, что связано с развитием все ещё отстающего от мировых показателей отечественного туристического рынка, привлекательностью нашего города, как направления, низким курсом рубля и упрощенным получением краткосрочной электронной визы. Разумеется, растет и стоимость квадратного метра в апартаментах. Если внимательно выбрать объект, оценить управляющую компанию, ознакомиться с перспективами развития города и района, то сложностей с получением прибыли и окупаемостью вложений не возникнет. Скорее всего появится смысл умножать актив, расширять, приобретая дополнительные юниты с прицелом на будущее. Через несколько лет вы будите обладать собственностью намного дороже, чем она была приобретена, не только вернув первоначальные вложения, но и компенсировав национальной валюты. Финансовые аналитики и прочие экономические эксперты единогласны: сегодня данный вид инвестиций является одним из наиболее созидательных, перспективных видов получения дохода для инвесторов, который благоприятно влияет и на экономику в целом, развивая рынок и обеспечивая новые рабочие места.

Недвижимость является самой выгодной инвестицией. Как показывает практика, стоимость жилых и коммерческих объектов остается относительно стабильной, а если меняется, то только в большую сторону. Но куда вложить деньги с максимальной выгодой – в коммерческий или жилой сегмент? Есть ли смысл остановить выбор на рынке апартаментов? Как правильно выбрать стратегию инвестирования?

Ответ на эти и другие вопросы мы получили на Ярмарке недвижимости, которая проводилась 29-31 марта на площадке ЭКСПОФОРУМ в Санкт-Петербурге. В мероприятии принимали участие представители крупных девелоперских компаний, которые подробно рассказали о реальном состоянии рынка.

Инвестирование в недвижимость все еще актуально?

Владимир Федоров – заместитель генерального директора компании «Союз Инвест Девелопмент», утверждает, что в настоящее время все также выгодно вкладывать деньги в жилую недвижимость на стадии строительства. По прогнозам застройщиков, риски долевого строительства сейчас минимальны, в связи с чем совсем скоро ожидается увеличение цен на такие объекты. Данный сегмент рынка наиболее понятен, прозрачен. Механизмы полностью отлажены, социальная защищенность высока. Для инвесторов является большим плюсом существенный рост конкуренции – чем больше новых игроков выходит на рынок, тем выгоднее инвестиционные программы.

Однако, по мнению экспертов, наибольшие выгоды инвестор может получить, если вложит деньги в коммерческие объекты. Хотя здесь нужно быть очень внимательными, поскольку самостоятельно выбрать правильную стратегию может только опытный профессионал. В этом случае можно будет получать пассивную прибыль в размере 25 процентов.

Апартаменты: подробная информация

В ходе проведения мероприятия эксперты подробно остановились на относительно молодом сегменте рынка – апартаментах. Это перспективное направление. По статистическим данным в Европе 60 процентов населения крупных городов проживает в арендном жилье – там апартаментами называют недвижимые объекты, предназначенные для проживания. В нашей стране апартаменты, как это ни парадоксально, относятся к категории коммерческой недвижимости, поэтому в большинстве случаев такие объекты покупают для последующей сдачи в аренду.

Какая разница между квартирой и апартаментами с позиции проживания? С точки зрения комфорта – никакой, а вот юридически могут возникнуть проблемы с регистрацией. Постоянную прописку получить невозможно, а для кого-то это очень важно. При этом нужно учитывать, что стоимость 1 квадратного метра в апартаментах намного ниже, чем цена за квадрат в квартире. Почему? Потому что застройщик изначально знает, что расходы на строительство такого объекта будут намного ниже – никто его не обяжет обустраивать объекты социальной инфраструктуры. То есть, нет никакой дополнительной финансовой нагрузки.

А какой может быть прибыль? Здесь все зависит от назначения. Если купить апартаменты в апарт-отеле СПб и сдавать их на короткий срок, то можно получить прибыль гораздо выше, чем при сдаче квартиры на длительное время. Если в процентах – примерно 17 % годовых. В случае с квартирой данный показатель равен 10. Вообще прибыль зависит от того, на какой стадии вы вошли в проект и от общей суммы вложений. Тот следует учитывать, что в первый год заполняемость апарт-отеля будет составлять где-то 55 процентов, во второй – 65, третий 70 и т.д. То есть, где-то через 4-5 лет после сдачи объекта в эксплуатацию доходность будет составлять 14 -15 процентов годовых.

Что касается гарантированной прибыли, здесь многое зависит от выбранной программы. Сейчас их две: гарантированный доход или максимальная прибыль. Завяленная доходность 17 процентов годовых – первая программа. Инвестор заключает договор долгосрочной аренды и получает минимум 8.8 процентов годовых. Вторая программа позволяет получить 75 процентов прибыли, но здесь нужно учитывать, что уровень выручки будет зависеть от заполняемости номера. То есть в пик туристической активности доход будет высоким, а затем снизится. Купить апарт-отель в Санкт-Петербурге, а также один или несколько отдельных номеров можно в ипотеку, что также очень выгодно.

Краткий экскурс в историю

Своему появлению в России апартаменты обязаны компании «Инпредсервис», которая занималась обслуживанием дипломатов из других стран. В процессе деятельности представители компании выяснили, что некоторые иностранные гости хотят не только проживать, но также получать определенные услуги. Именно тогда появилась идея построить первый в Петербурге апарт-отель – Пятый элемент. Объектом реконструкции стал бывший ресторан, что во многом упростило задачу и это стало основным направлением для застройщиков.

Как вы помните, в 2014 году Россию сотряс кризис. Тогда спрос на арендное жилье невероятно вырос – люди стали приобретать недвижимость не для собственного проживания, а для последующей сдачи в аренду. Ответ рынка не заставил долго ждать – появились апарт-отели, где в первое время предлагались номера в аренду на длительный срок.

На сегодняшний день выделяют три вида апартаментов: псевдожилье, сервисные и доходные номера. В первом случае прибыль довольно сомнительна и призрачна. Да, сама недвижимость стоит дешевле, но расходы на ее содержание выше. Но спрос на такие апартаменты есть, поскольку кого-то привлекает дешевизна (разница примерно 20 процентов), для других важна локация.

Сервисные апартаменты – более выгодный вариант. Они входят в часть комплекса, где созданы все условия для комфорта гостей. Человек, проживающий в таком номере, получает все услуги гостиничного сервиса. Туристы чаще всего выбирают именно сервисные апартаменты.

Доходные номера – недвижимость для получения прибыли. Такие объекты покупают не для проживания, а исключительно для получения гарантированного дохода. Именно доходные апартаменты являются выгодной инвестицией.

От чего зависит доходность апарт-отеля?

Чтобы определить доходность апартаментов, нужно провести несложные расчеты. Допустим, сутки проживания в номере стоят 2.4 тысячи рублей, но очевидно, что 31 день в месяц обеспечить заселенность невозможно. Кроме этого, нужно учитывать, что минимум раз в год номер нужно будет приводить в порядок – делать косметический ремонт. Принимая это во внимание нужно умножить суточную стоимость номера на 0.7 (коэффициент заполняемости). Далее, 40 процентов прибыли тратятся на обслуживание номера (коэффициент 0.6). формула получается следующая: 2.4х0.7х0.6. Получаем 365 тысяч – это прибыль за год при сдаче апартаментов площадью не меньше 23 квадратов. Отсюда нужно вычесть примерно 22 тысячи рублей (налог при упрощенной системе) и получить чистую прибыль, которая равна 340 тысячам рублей в год.

Далее определяем доходность путем расчета уровня вложений: цена недвижимости, стоимость отделки, мебели и т.д. Если правильно рассчитать вложения, то можно получить прибыль в районе 11 процентов годовых. Это уже на несколько процентов выше, чем прибыль от депозита в банке. Плюс, СПб – большой город с высокой туристической активностью, что является своеобразной гарантией доходность апартаментов.

Мы решили сравнить предложения от трех крупных компаний. Это строящиеся апарт-отели в СПб, в которых инвесторам предлагаются программы доходности от управляющих компаний. И среди них есть один сетевой брат, который уже успешно функционирует последние два года на Московском проспекте.

Апарт-отель VerticalЛесная

С него и начнем. Это Апарт-отельVertical Лесная – проект ООО «ИНТЕРРОСТ». Управляющей компанией на объекте выступает Vertical Hotels. Первый апарт-отель в управлении Vertical Hotels на Московском проспекте уже работает и приносит прибыль владельцам юнитов (номеров). Поэтому УК может оперировать не прогнозируемыми, а реальными цифрами. В том числе – по доходности номеров. Если Вы решили вложить деньги в недвижимость в формате апарт-юнита, то потребуется изучить предложения, в которых необходимо сравнить следующие параметры инвестирования:

• Сумма «входа» в проект. Иначе говоря, минимальная полная стоимость инвестирования, с которой Вы сможете начать получать доход. Следует отличать от первого взноса по ипотеке или рассрочке итоговая стоимость по которым ожидаемо будет выше.
• Тип предлагаемых номеров: студии «сингл», «дабл», «стандарт», «комфорт» и «люкс», и даже номера на 4-8 мест аналогичные размещению в хостелах.
• Выбор программ доходности. Чаще всего предлагают «гарантированный доход», когда он не привязан к загрузке номерного фонда. И «максимальный доход», когда риски незаполняемости несет инвестор, но при хороших результатах его прибыль выше. При этом следует учесть, что управляющая компания в любом случае стремится заполнить все номера проживающими, так как ее доход также зависит от заполняемости.
• Периодичность выплаты дохода. Как правило, ежемесячная. Но договор с УК заключается обычно сроком на 3 года.
• Выбор сервисов, которые будут обязательно включены в проживание арендаторов как консьерж-сервис, а также такие, которые Вы можете подключить к обслуживанию номера дополнительно. Например, доставка еды в номера, глажка одежды. Возможность установить ограничения использования Вашего номера тоже существует чаще всего, например, при проведении конференций. Но риски ущерба лежат на постояльцах, поэтому чаще всего никто к ограничениям не прибегает.
• Правила пользования юнитом — если Вы станете собственником юнита в кондо-отеле (речь о посуточной аренде), то, по согласованию с УК, можете в нем иногда проживать и сами. Но, разумеется, доход за этот период будет удерживаться в той или иной форме, а обслуживание сервисами отеля, тем не менее, взиматься. Управляющие компании планируя загрузку номерного фонда должны быть заранее проинформированны собственниками, если в какие-то даты те планируют использовать номер по собственному плану.

В зависимости от типа использования номера апарт-отеле Vertical Лесная сдаются на разные сроки от суток до 11 месяцев. В последнем случае речь идет о корпоративных арендаторах – компаниях, которые держат забронированными номера в отелях под своих сотрудников, приезжающих в частые командировки. Поиском арендаторов Vertical Hotels занимается самостоятельно, через такие каналы как Booking, Trivago, TripAdvisor, AirBnb и многие другие, предоставляя собственникам ежемесячную отчетность.

Заявленная доходность у нового проекта — апарт-отеля Vertical Лесная – в среднем 13,5%. Если вы владеете студией 14,44 м2 стоимостью 2 300 000 рублей, то чистая прибыль от нее составит 310 500 рублей в год. В эту сумму заложены все налоги, сборы, эксплуатационные расходы, отельные сревисы и услуги управляющей компании. Условно, каждый 1 000 000 рублей вложенных в проект будет приносит Вам 135 000 рублей в год. В этом отеле, учитывая опыт накопленный по первому проекту, создатели сместили акцент с помещений личного проживания на пространства общения. Номера стали скромнее по площади, есть даже номера модульного типа на несколько кроватей-ячеек, как в хостелах. Однако, много будет реализовано для работы и творчества, для спорта и общения в зоне креативных кафе и ресторанов. Есть пространства для конференций, презентаций, деловых встреч, для коучинга и игр. Это будет целый образ жизни для людей творческих, независимых, ищущих, путешествующих.

«Интуит»

Инвест-отель In2It – достаточно заметный проект, который планируется ввести в эксплуатацию в 2020 году. Юниты предлагаются площадью 18 – 58 м2. Но минимальная сумма входа в этот проект – 300 000 рублей. Застройщик предлагает купить доли владения в номерном фонде отеля от 3-х квадратных метров, привлекая тем самым пул инвесторов с ограниченным бюджетом. И гарантирует их обратный выкуп. Если не реализовать свои метры через обратный выкуп до сдачи проекта, то лучше учитывать, что долевое владение номером несет риски затруднительной реализации своей доли в будущем, что требует согласия всех соинвесторов по такому договору. Обязательство в первую очередь предложить выкуп доли им сужает возможность для перепродажи другим заинтересованным лицам, например, родственникам. Сам отель расположен недалеко от станции метро «Купчино». Номера реализуются с полной отделкой и готовые к заселению.

Доступны различные программы инвестирования:

• Стартовая S. Покупатель подписывает договор долевого участия и получает регулярные выплаты. Можно увеличить эту сумму по программе «Перспектива». Однако только через год после сдачи объекта в эксплуатацию.
• М/L/ХL – различные форматы участия в управлении и распределении прибыли. Доходность варьируется от заполнения номеров и достигает 16%.

Здесь также будет реализован полноценный отельный сервис. То есть, объект под круглосуточной охраной, есть видеонаблюдение. Работают консьержи. Номера обслуживают горничные и уборщицы. Жильцы могут выбрать пансионную систему питания в ресторане. Есть доставка продуктов и готовых блюд.

Итак, допустим, вы выбрали «S». Для примера возьмем те же 14 квадратов.

Как видите, за 3,5 – 4 года владения вы получите от 441 000 до 665 000 рублей. Во втором случае используется программа «Перспектива». Если, допустим, с момента начала работы отеля прошло примерно 4 года, то за 4 года Вы заработаете = 126 000 рублей (первый год) + 177 000 рублей за каждый следующий год, то есть 177 000 рублей *3. Итого 658 000 рублей. Или в среднем 164 000 рублей в год.

Условно, каждый 1 000 000 рублей вложенных в проект будет приносит Вам 117 000 рублей в год.

Апарт-комплексы «VALO»

Предлагается несколько вариантов для клиентов. Это ипотечные банковские программы от 299 000 рублей, рассрочка и покупка за полную стоимость. Есть меблированные студии от 3 000 000 рублей.

И в этом проекте всю заботу о гостях берет на себя управляющая компания. Она же занимается страховкой, охраной объекта, сбором аренды. Ведется работа с корпоративными клиентами, которые используют комплекс для проведения конференций. Для этого в проект изначально вносились площадки для подобных мероприятий. Есть также пространства для спорта, проведения встреч, коворкинги и т.п. Проект крупный и его особенностью стало зонирование корпусов в зависмости от типа сдачи в аренду. Есть корпуса известных международных сетевых отельных брендов. Есть кондо-отели с постоянно действующей рецепцией. Есть корпуса, где собственник может отказаться от услуг УК и заниматься сдачей в аренду самостоятельно. Но при этом он имеет возможность обратиться к УК за обеспечением минимальных гостиничных сервисов обязательных по законодательству, регулируещему рынок отелей. Есть также решение для тех, кто планирует сдавать на длительный срок или проживать самостоятельно и хотел бы избежать частой смены соседей.

Смотрим на программы:

У «прогрессив» есть ощутимый минус – плавающий доход.

Итого, если взять обещанную прибыль 29 000 рублей, отнять 15% (услуги УК) и умножить на 12 месяцев, получим 295 800 за год, при минимальном вложении 2 600 000 рублей. С учетом полной заполняемости отеля, прогноз опирается на веру в то, что в течение всего периода у вас будет стабильная полная «загрузка» номеров. Таким образом, предположительно, каждый 1 млн.рублей вложенных в этот проект будет приносить Вам 113 000 рублей в год.

Если вы хотите что-то менее рисковое, предлагаются портфельные инвестиции. Вы можете приобрести 3, 5 или более апартаментов. Здесь доходность прогнозируется в размере 8 – 10,5% с учетом полутора лет строительства.

Подводя итоги

В текущий момент реальные цифры есть только по апарт-отелю Vertical Лесная и гарантировать фактическую доходность, опираясь только на прогноз и калькулятор, сложно. В плане надежности проблем пока нет. Пока. Нам сложно оценить риски по проекту «Интуит», так как Plaza Lotus Group сейчас реализует два проекта (еще «ПРО.МОЛОДОСТЬ» на Большевиков) и сданных проектов у нее нет. «VALO» возводят известные на рынке компании «ГАЛС» и «Лемминкяйнен», причем последняя сравнительно недавно провела объединение своих активов с компанией «ЮИТ», серьезность бренда которой доказывать не надо. Однако у «VALO» третья очередь до сих пор строится. Первоначально планировалась сдача в 2020, но ее сместили на 2022 год. На наш взгляд, это скорее временные трудности, чем системные. У апарт-отеля Vertical Лесная срок сдачи тоже уже переносился, но на стройке работы идут такими темпами, что в текущем моменте нет опасений в том, что будут новые переносы.

Как видим, в перспективе все три апарт-комплекса имеют определенные преимущества. В плане доходности при планируемом заполнении лидирует предложение от апарт-отеля Vertical Лесная. На их стороне так же и опыт в уже действующем проекте. Во всех случаях предлагается отличная внутренняя инфраструктура. Оценку и сравнение капитализации (удорожания) инвестированных в проекты средств не производили.

Как показывает статистика, в последние два года в Санкт-Петербурге гораздо большей популярностью пользуются апартаменты, нежели жилые новостройки. В настоящее время наблюдается значительное увеличение новых проектов, при этом стоимость квадратного метра площади продолжает расти, а количество продаж бить рекорды. Однако, эксперты обращают внимание, что вместе с ростом популярности увеличиваются и риски для покупателей.

На спрос влияет туристическая активность

Уже не первый год в культурной столице России наблюдается активный рост рынка апартаментов. Лидирует в данном сегменте сервисный формат. В таких объектах предлагается комплекс различных гостиничных услуг, управляющие компании внедряют выгодные программы доходности, заботятся о сдаче номерного фонда. Представители международной консалтинговой компании Knight Frank St. Petersburg предоставили данные, согласно которым количество сервисных апартаментов увеличилось – сейчас покупателям предлагают семнадцать объектов. Что касается продаж, то по сравнению с прошлым годом они увеличились на сорок процентов. Цена квадратного метра растет соразмерно покупательскому спросу – за один год стоимость выросла на 16 процентов.

Вместе с тем, на рынке наблюдается уменьшение вывода так называемого псевдожилья – апартаментов с минимальным набором сервисных услуг, либо вообще без них. Всего за год их количество снизилось на тридцать процентов, а стоимость на пять. Светлана Московченко, представитель компании Knight Frank, прогнозирует еще больший спрос на сервисные апартаменты и объясняет это выводом с рынка хостелов.

Что повлияло на столь бурный рост интереса к сервисному сегменту рынка? Эксперты отмечают туристическую активность, которая не снижается на протяжении нескольких последних лет. По данным, которые предоставил Алексей Фисенко из комитета по развитию туризма, в 2018 году Санкт-Петербург посетило около восьми с половиной миллионов. Для сравнения, в 2017 году город принял на семьсот тысяч человек меньше. Согласно прогнозам, рост туристической активности будет расти на протяжении трех следующих лет и к концу прогнозируемого периода количество туристов может достигнуть почти десять миллионов человек. А если правительство города предпримет шаги для развития туристической отрасли, то прогноз по рынку будет благоприятным на несколько следующих лет.

Теперь без ДДУ?

Сейчас уже многим понятно, что такое апартаменты и в чем их особенность – это не жилье, а помещения, предназначенные для коммерческих целей. Грубо говоря, аналог гостиничных номеров, куда люди заселяются на определенное время. Строят такие комплексы девелоперы не на собственные деньги, а на средства вкладчиков по договору долевого строительства.

Однако, меньше, чем через месяц, с 1 июля текущего года, застройщики будут вынуждены отказаться от договоров долевого строительства в пользу эскроу-счетов. Это один из вариантов банковского счета, на котором хранятся деньги третьих лиц. То есть, покупатели апартаментов будут предоставлять средства не девелоперам, а банку. Поэтому застройщикам совсем скоро придется заботиться о банковском финансировании.
В компании «Вало сервис» процесс уже начался. По словам генерального директора компании Константина Сторожева, новая очередь проекта уже запущена, но рассчитывать исключительно на продажи – большой риск. Компания рассматривает вариант перехода на новый формат финансирования, но представители кредитно-финансового учреждения уверяют, что пока в нем нет необходимости – продажи у компании и без этого идут хорошо.

В самих банках утверждают, что не собираются делать какую-то разницу между заявками на проектное финансирование жилой и коммерческой недвижимости. Требования к девелоперам будут едиными: хорошая деловая репутация, порядок с проектной документацией и самим проектом. Банк должен видеть маркетинговые преимущества и перспективу проекта. По словам Татьяны Хоботовой, сотрудника банка «Открытие», пока комментировать ситуацию рано, поскольку на данный момент ни одной заявки на проектное финансирование не поступало.

Если же девелоперы захотят продолжать работ по договорам долевого сотрудничества, то могут столкнуться с серьезными проблемами. В частности, к ним будут предъявляться строгие требования: опыт работы в данном сегменте не меньше трех лет и хотя бы один успешно реализованный проект жилого здания площадью от 10 тысяч квадратных метров. Если у девелопера нет опыта жилого строительства, ему могут отказать в работе по ДДУ.

А что с рисками?

Здесь речь идет о государственном регулировании, в частности о классификации апарт-отелей. Согласно закону, с 1 июля текущего года владельцы такой недвижимости должны будут подтверждать классификацию, а объекты с номерным фондом больше 50 юнитов, не имеющие такой регистрации будут запрещены и наказаны штрафом, размер которого варьируется до 25 части общего дохода от объекта – это для юридических лиц. К физическим будут предъявляться более строгие меры, вплоть до уголовной ответственности.

Что делать?

Участники рынка выражают недовольство. Еще бы – теперь только отдельные объекты смогут дотянуть до высшего уровня. Даже широко известная компания «Вало Сервис», по словам Константина Сторожева, дотягивает всего до 4-х звезд. Причина: апарт-отели уровня 5 звезд, соответственного новой классификации, должны быть оснащены номерами двух видов: студиями площадью от 25 квадратных метров и апартаментами, размером от 40 квадратов. У объекта «Вало Сервис» площадь студий не соответствует стандарту, поскольку начинается от 18.8 квадратных метров. К сервисной инфраструктуре комплекса претензий нет.

Вопрос с инвесторами остается открытым

Новая классификация ставит под удар не только девелоперов, но и инвесторов, которые уже вложили деньги в строительство объектов. В частности, по словам Дмитрия Синочкина – эксперта данной области, большой риск сейчас связан с объектами со спортивным или медицинским уклоном – их процент достаточно большой, поэтому не все смогут пройти процедуру классификации и получить соответствующий статус. В последнее время количество апарт-отелей с минимальным сервисом, но привлекательными программами доходности сильно увеличился, но получится ли у управляющих компаний, в свете грядущих событий, выполнить свои обещания? В этом вопросе у экспертов нет единого мнения.

Пока данный сегмент рынка в Санкт-Петербурге еще не достиг пика собственного формирования. Реализованных и сданных в эксплуатацию объектов единицы. При этом далеко не все из них соответствуют ожиданиям инвесторов. К примеру, Николай Иордан, управляющий проектами Becar, говорит, что только к пятому году работы одного из объектов они смогли достичь заполняемости номерного фонда на 80процентов. Средняя стоимость номера не достигает 4 тысяч рублей. Что говорить о девелоперах, обещающих уже в первый год работы заполняемость 90 процентов? Реальны ли их обещания или это просто маркетинговый ход для привлечения инвесторов?

По мнению Владимира Федорова, занимающего должность заместителя генерального директора Salut, ввиду изменений в федеральном законодательстве, могут появиться обманутые инвесторы, а не дольщики. Последние точно получат свои апартаменты и даже на протяжении какого-то времени будут получать пассивную прибыль, но, когда недвижимость уйдет из-под контроля управляющей компании, это закончится – собственник вряд ли сможет обеспечить постоянное заселение номерного фонда. Очевидно, что ужесточение законодательства, ставит под сомнение рентабельность бизнеса в данном сегменте.

Мы привыкли к тому, что Санкт-Петербург является культурной столицей России. Но теперь и в мире его официально признали лучшим культурным городом для путешественников и туристов. Питер обошёл таких сильных конкурентов, как Рим, Венецию, Пекин, Рио, Париж и Нью-Йорк. Город получил престижную туристическую премию WTA 2019. А затем ещё одну победу нашему городу принёс не имеющий аналогов праздник, организуемый для выпускников школ — «Алые паруса». Он тоже был признан лучшим городским ивентом мира в этом году, взяв гран-при Best Event Awards World.

Что это значит для города? В первую очередь то, что интерес к нему только растет, и в ближайшие несколько лет приток гостей из разных стран будет по-прежнему расти. Внутренний туризм традиционно обеспечивает более половины турпотока. И если в городе и дальше будут появляться новые фестивали и события, как, например, в Москве, которой нельзя не позавидовать, то справедливо ожидать, что и Санкт-Петербургу прирост обеспечит прежде всего молодая активная аудитория.

Гостиничный сектор в последние пять лет перестал испытывать проблемы с загрузкой номерного фонда даже в межсезонье. И не удивительно, что в свете этих событий крупные международные бренды вновь усилили интерес к проектам отелей и комплексов апартаментов в Санкт-Петербурге.

Реагируя на спрос и развивая проекты, три года назад застройщики предложили рынку кондо-отельный формат, когда собственником могут стать сразу несколько инвесторов. Достаточно купить один номер или апартаменты, чтобы стать совладельцем отеля.

Если раньше поток клиентов делился между хостелами и гостиницами, то после принятия нового закона, который значительно сократил возможность размещения в жилом фонде, туристический рынок столкнулся с нехваткой мест недорого проживания, например, в классе «3 звезд». И Апарт-отели оказались тем самым решением проблемы – наличие гостиничного сервиса, удобные локации, хорошая инфраструктура, выгодные цены на проживание.

Это стимулирует интерес и ожидания инвесторов, которые рассматривают вход в проект, как альтернативу банковским и биржевым инвестиционным инструментам, как небольшой бизнес, возможность стать рантье.
Рынок отелей развивается. Предлагает проекты с продуманной концепцией и собственной нишей. В ближайшее время несколько апарт-отелей Санкт-Петербурга будут сданы в эксплуатацию. В них по-прежнему есть интересные предложения. Некоторые рассчитаны на посуточную аренду, другие предлагают собственникам комбинированную модель с краткосрочным и долгосрочным проживанием постояльцев.

В наши дни внезапно апартаменты в Санкт-Петербурге обрели популярность, ранее которой совершенно не пользовались. В чем причина за два года двукратно выросшего спроса на такой вид недвижимости и почему все больше граждан заинтересованы купить апартаменты в СПб?

Объяснить возросший интерес можно тем, что покупка экономически выгодна, как с целю инвестирования, так и с целью проживания. Цена на апартаменты несколько ниже, чем на квартиры, аналогичные по площади и классу. На это влияет совокупность факторов: на строительство нужно гораздо меньше земли, к объекту предъявляются не такие жесткие требования. Следовательно, застройщик экономит на возведении здания, а владелец получает недвижимость в нем за меньшие деньги. В условиях, когда денег у населения не становится больше, покупатели начинают рассматривать возможность решить свой жилищный вопрос меньшими затратами.

Почему растет популярность строительства апартаментов у Застройщиков?

Еще три года назад апартаменты в СПб занимали только 5 процентов всего рынка, однако сегодня эта цифра увеличилась втрое, что свидетельствует о растущем спросе на недвижимость данного типа. По статистике, в 2018 году в России было реализовано примерно 4 000 апартаментов, что на 54 процента превышает показатель 2017 года.

Как уже было сказано, одна из причин популярности – низкая цена (в среднем 20 процентов дешевле жилой недвижимости). Но при этом, опираясь на ту же статистику по Санкт-Петербургу, средняя стоимость на апартаменты увеличилась на 9 процентов. С одной стороны, рост стоимости объясняется популяризацией сегмента, с другой – если цена будет увеличиваться дальше, спрос на недвижимость также возможно будет подогреваться, особенно той аудиторией, которая покупает апартаменты с целю инвестирования. Вот такая интересная закономерность. Кроме того, в ближайшее время появятся новые нормы регулятивного законодательства для строительства такого типа недвижимости, что также повлияет на рост цены.

Почему ещё апартаменты дешевле квартир? Это можно объяснить юридическим статусом объекта – фактически помещения считаются нежилыми, что упрощает задачу застройщика: на него не накладываются социальные обременения, нормативы по внутренней инфраструктуре менее строгие. С учетом постоянного ужесточения строительного законодательства, застройщикам пока гораздо проще строить доходные дома и апарт-отели, чем отстраивать жилую недвижимость.

Покупатель-инвестор, в свою очередь, тоже пока имеет значительную выгоду. По сути, он приобретает номер в гостинице – просто вкладывает деньги и получает потом прибыль. Как правило, застройщики таких комплексов самостоятельно обеспечивают требуемый сервис, занимаются поиском клиентов, а в некоторых случаях гарантируют прибыль. Выплаты могут производиться ежемесячно или раз в год. Для посетителей же таких отелей нет никакой разницы, владеет им один собственник или группа собственников. Это апробированный формат развития туристического отельного рынка в Европе и США.

Распространено мнение о том, что апартаменты в недалеком будущем займут всю нишу арендного жилья, поскольку это гарантированно доходный и, главное, готовый бизнес. Достаточно один раз вложить в приобретение и оборудование юнита, чтобы потом многие годы сдавать его в аренду, опять же, с помощью управляющей компании. Для арендаторов проживание в таких комплексах, даже если речь о длительной аренде, более комфортно, обладает преимуществом наличия удобных бытовых сервисов прямо в доме.

Это лишь несколько причин первостепенного значения, объясняющих постоянно и стремительно растущий спрос на апартаменты со стороны инвесторов разного типа. Объективно, владеть такой недвижимостью выгодно не только в плане комфорта – стоимость помещений постоянно растет, а, значит, купив апартаменты в СПб, их можно будет продать дороже уже через несколько лет или получать стабильный доход от ренты на протяжении всего времени владения. Рынок недвижимости развивается и становится более цивилизованным и структурированным.

По данным исследования Аналитического центра НАФИ, проведенного в мае 2019 года, около 10 миллионов Россиян (9% населения страны) арендуют жильё на постоянной основе. У нас нет цифр отдельно по Санкт-Петербургу и Москве, но смеем предположить, что в столицах этот процент выше за счет приезжающих учиться и работать соотечественников, а также трудовых мигрантов из ближнего зарубежья. А благодаря введению упрощенного порядка получения электронных виз и полной их отмены для краткосрочного пребывания (3е суток), за последние 3 года турпоток в Санкт-Петербург вырос на 23% — до 8,5 миллионов человек.

В этой ситуации интерес будущих рантье к рынку доходной недвижимости совпал с переключившими свое внимание на апаратменты Застройщиками, вынужденными искать способ сохранить рентабельность бизнеса в условиях спада покупательской способности населения в сегменте жилой недвижимости. Что толкнуло к развитию и после ускорило рост рынка апарт-комплексов.

А инициативы государственных регуляторов по запрете хостелов в жилых домах, ещё подстегнули без того активный рынок апартаментов, инвест-отелей, который продемонстрировал трехкратный рост за последние три года. Если на июнь 2019 в СПб строилось и стояло в реализации 35 апарт-комплексов, то общее предложение к концу года достигло уже 44 таких комплекса включая те, которые сданы, но все ещё находятся в стадии продаж.

1. Виды апартов

Рынок апартаментов сформировал три основных направления – по типу использования объектов:

• Сервисные;
• Несервисные;
• Рекреационные.

К первой категории относятся комплексы, созданные как полноценный отель категории от 2 до 4 звёзд. Но принадлежат они не одному инвестору или сетевому бренду отелей, а многочисленным частным инвесторам, владеющими в большинстве случаев одним-двумя номерами. В остальном, в том или ином наборе, здесь есть типичные для отелей услуги и ресепшен. Часть номеров могут быть оборудованы небольшой кухонной зоной. Владельцы приобретают юниты (номера) в апарт-отелях с единственной целью — для их последующей сдачи в краткосрочную или долгосрочную аренду и получения дохода.

Несервисные апартаменты (часто их называют термином «псевдожильё») предлагают Застройщики, которые с целью обойти некоторые градостроительные ограничения по сути строят жилой дом без гостиничной инфраструктуры и заявляют объект, как апарт-комплекс. Покупателю такие апартаменты в Санкт-Петербурге обходятся дешевле, чем квартира с аналогичными параметрами, так как в проект изначально не закладывались социальная инфраструктура и достаточно жесткие требования к нормам обеспечения комфортного проживания. Экономия может достигать 20% от средней стоимости жилья в городе. Покупаются такие апартаменты обычно для себя для постоянного проживания. Строителей нельзя упрекнуть в злонамеренном обмане, так как они не скрывают отличий владения такой недвижимостью от жилой. Они объясняют это тем, что рассчитывают на категорию граждан, которым, например, требуется некое дополнительное жилье, допустим, ближе к работе, в то время как в выходные и летом собственник проживает всегда за городом в собственном доме.

Рекреационными (совсем небольшое количество комплексов) называются апартаменты, изначально предназначенные для отдыха. Почти все они находятся в Курортном районе, загородных зонах. Это престижные объекты, в которых номера используются семьями, а на территории часто предлагаются различные косметические и санаторно-медицинские услуги. Так в комплексе «Первая линия» жильцам и постояльцам предлагают комплекс оздоровительных процедур, курсы детокса и многое другое. Чаще всего такие проекты возникают на месте бывших домов отдыха или санаториев, где по требованиям землепользования необходимо сохранить первичное назначение участка застройки.

Разумеется, по мере развития рынка и прогрессирования понимания продукта аудиторией покупателей, в конечном счете самый ощутимый рост показали сервисные апартаменты, легко отобрав лидерство у апартаментов для проживания. За первый квартал 2019 года количество проданных апартаментов выросло на 40% относительно прошлого года. А по несервисным продажи упали на 30%, по рекреационным на 50%. Выбор прагматичных покупателей очевиден. Цифры могут меняться в ближайшие годы, и зависят они не только от интереса потенциальных покупателей, но и от действий властей, изменений в действующем законодательстве. Пока есть много открытых вопросов, касающихся псевдожилья, его статуса, а значит – стоимости в обозримом будущем. Скорее всего, этот сегмент трансформируется в сервисные апартаменты для сдачи исключительно в длительную аренду.

Если говорить об актуальных данных по спросу, то по информации РГУД на май этого года 69% приходилось именно на объекты, относящиеся к сервисной категории. На несервисную приходилось 25%, а рекреационная занимала лишь 6%. Позиции обусловлены именно интересом инвесторов.

2. Как меняется восприятие апартаментов

Ещё четыре года назад у населения было много вопросов к тому, что представляет собой владение апартаментами. У людей не было понимания, для чего строятся такие комплексы, почему одни из них внешне похожих называются жилыми, а другие апартаментами. Как на них можно заработать. Не было понимания и у Застройщиков. Поэтом покупатели воспринимали апарт-комплексы в Санкт-Петербурге не как объект инвестиций, а как более дешёвую альтернативу строящимся жилым комплексам. Апартаменты покупались для собственного проживания. И уже позже возникали вопросы с ограниченной 5 годами регистрацией, парковочными местами, затруднениями при устройстве детей в школу и садик.

Так было со многими уже реализованными проектами. Например, комплексом Like, который построили недалеко от станции метро «Площадь мужества». Проект изначально располагал высокими конкурентными параметрами комфортного проживания – предлагал хорошую инфраструктуру, вариации планировок с большим количеством комнат. Был собственный дворик, в котором могли гулять жильцы с детьми. Удачное расположение делало его привлекательным для покупателей.

Прошёл год, покупатели узнали о том, как они могут зарабатывать, пользуясь выгодными программами доходности от управляющей компании. Инвестиционная модель перестала казаться людям чем-то сложным, а на рынок вышли профессиональные компании, готовые за небольшой процент заниматься обслуживанием номеров, поиском и регистрацией постояльцев. Одновременно увеличилось и количество собственников, готовых передать юниты УК для получения дохода.

Теперь, выбирая новые апартаменты, клиент смотрит не только на характеристики самого комплекса и его расположение, но и на варианты его использования – получать доход по программам управляющих компаний или проживать самому. И в большинстве случаев клиенты выбирают инвестиционный формат.

Кто покупает юниты?

Целевая аудитория различается по формату апартаментов. Сервисные апартаменты покупают чаще профессионалы. Это опытные инвесторы, рантье, а также те, кто ищут альтернативу банковским накоплениям, для которых покупка, сдача в аренду и последующая продажа номеров, а иногда и целых этажей – средство сохранения и преумножения капитала. Подобные покупки они рассматривают в качестве перспективного актива.

Есть также широкий круг людей, которым интересен этот рынок, но они не располагают значительными финансовыми ресурсами. Под них сейчас на рынке появились проекты с минимальным порогом входа от 300 тысяч рублей. Интересы дольщиков защищены договором с УК, гарантирующим им выкуп доли до сдачи объекта, если они примут решение из него выйти.

Почему спрос на апартаменты растёт?

Рост интереса обусловили два фактора:

• Высокая доходность в сравнении с обычной жилой недвижимостью и меньший порог входа, чем в коммерческую недвижимость;
• Отсутствие понятного фондового рынка и других инструментов эффективного инвестирования;
• Постоянно меняющийся механизм пенсионного обеспечения.

Люди всегда вкладывали в недвижимость. Однако сектор апартаментов предлагает готовый арендный бизнес, не требующий получения фундаментальных знаний, как, например, в трейдинге. Люди понимают, что даже в случае необходимости смогут просто продать юнит, и вернуть деньги с прибылью. Продавцы апартаментов предоставляют информируют о графике роста цен на строящемся объекте и прогнозах последующей доходности при самостоятельной сдаче в аренду или с помощью УК.

Учитывая, что все таки для постоянного самостоятельного проживания апартаменты проигрывают классическим квартирам в комфорте и обеспечению социальной инфраструктурой, 80% покупателей номеров в комплексе VALO на метро «Бухарестская» покупают номера именно, как объект инвестиций. Такой же процент демонстрируют и данные по строящемуся апарт-отелю YE'S Marata и в уже действующем отеле сети на Хо-ши-мина. Девелоперы рассказывают, что изначально 35% инвесторов сдавали номера самостоятельно. Сейчас этим занимаются лишь 15%. Остальные делегировали функцию управляющей компании.

Одновременно собственники убедились, что доходность при работе с УК ощутимо выше, а сэкономленное время можно потратить с большей для себя пользой. Заполняемость номеров в течение года увеличилась, благодаря привлечению корпоративных клиентов и постоянному сотрудничеству с сервисами бронирования.

3. Выход из тени. Как изменится рынок апартаментов после запрета хостелов?

С 1.10.2019 в силу вступило постановление, запретившее оказание гостиничных услуг в жилых домах. Так называемый «Закон о хостелах» успел вызвать немало споров, хотя власти и дали доработать компаниям не попадающими под критерии (отдельный вход, нежилой статус помещения и т.п.) доработать туристический сезон. Затем пришла очередь беспокоится владельцам квартир, которые сдавали свою собственность через букинг-агрегаторы под названием «апартаменты». Власти потребовали навести порядок в оформлении таких объявлений. Иначе есть риск получения штрафов. При этом никто запретить Вам сдавать жилую квартиру посуточно не может, но оказание туристических услуг при этом окажется нарушением. И если будут выполнятся уборка номера, предоставление смены белья и одноразовых средств гигиены, то проверяющие составят протокол и привлекут собственника с административной ответственности.

Сами по себе рынок апартаментов и сегемент хостелов не являлись прямыми конкурентами. Люди, выбиравшие проживание в хостеле, альтернативой рассматривали мини-отели без звёздной классификации. Однако общие изменения в требованиях к посуточной аренде, регистрации посетителей, прохождению аттестации отелем действительно позитивно отразятся на владельцах юнитов в апарт-отелях. Им теперь станет проще найти клиентов и обеспечить заполняемость в течение года.

Задачи регулирования

Власти не пытаются отнять у людей бизнес. Цель – вывести его из тени. Ведь значительная часть объектов, относящихся к туристическому жилью, работала по «серым» схемам, укрывая часть прибыли или вообще не платя налоги.

Апартаменты не имеют подобных проблем. Они прошли сертификацию, сдаются под строгим контролем, налоги гарантированно поступают в казну. Соответственно, претензий со стороны государства не возникает. Собственники предлагают, как посуточную (краткосрочную) аренду, в стоимость которой входят гостиничные услуги), так и долгосрочную. Но вот люди, купившие псевдожильё, и сдающие его туристам, могут столкнуться с проблемами. Связано это не только с законом о хостелах.

С июля 2019 года вступило в силу новое положение по классификации гостиничных объектов. Оно вынуждает владельцев проходить проверку с получением сертификата соответствия на основании целого рядка критериев, которым должен соответствовать отель. Не нужно быть специалистом в гостиничной сфере, чтобы понять – «псевдожильё» после официальных инспекций такой сертификат не получит, так как Управляющая Компания таких объектов не ориентирована на ведение отельного бизнеса. Уже прогнозируется, что на сайтах-агрегаторах количество предложений снизится в два раза. Ведь несервисные апартаменты часто заявлены именно, как частные объекты с комплексом гостиничных услуг. Соответственно, размещение таких объявлений становится прямым нарушением законодательства, о чем агрегаторы уже были предупреждены Роскомнадзором.

А вот у апарт-отелей такой проблемы нет. Они предлагают комплекс услуг, ориентированный именно на обслуживание гостей и туристов по классической схеме работы отеля, действуют по законодательству, платят налоги, прошли комплексную проверку и соответствуют требованиям к гостиничным объектам.

4. Программы доходности

Сервисные апартаменты, в первую очередь, объект инвестиций. Апарт-комплексы рассматриваются, как предложение на рынке инвест-продуктов, а не рынка недвижимости. Поэтому при покупке будущий владелец изучает предложение комплексно. Как готовый бизнес. Он смотрит, где находится объект, какая у него инфраструктура, какие перспективы, и, конечно же, какие программы предлагаются для получения желаемой окупаемости управляющей компанией.

Когда в рекламе встречаются цифры обещанной доходности в 20-25%, означает, что в эти данные не включены услуги управляющей компании (10-20% от выручки), коммунальные расходы и затраты на обслуживание и рекламу. Но при этом может быть добавлен некий прогноз роста цен на апартамент. Компании, играющие в честную, озвучивают объективный прогноз от 8 до 12% на разных этапах эксплуатации, и с учётом среднегодовой заполняемости до 70%. Именно такие цифры статистики озвучивают владельцы действующих сете апарт-комплексов YE'S и отелей Verticl.

Но и это в два раза выше дохода от сдачи жилой квартиры в аренду. Сервисные апарт-отели изначально предлагают комплекс услуг и инфраструктуру обеспечивающих комфортное проживание гостей. Это гарантирует стабильный спрос и высокие ставки аренды. Все операционные вопросы можно переложить на управляющую компанию, освободив себя от множества финансовых, юридических и бюрократических вопросов.

Поэтому люди, интересующиеся именно инвестициями, перестают покупать квартиры. Они изначально рассматривают приобретение недвижимости, как формат бизнеса. А в случае с привлечением управляющей компании усилий потребуется не больше, чем с банковским депозитом. Поиском арендаторов и обслуживанием занимается УК, предоставляя отчеты и проводя иногда собрания, а собственнику остаётся проверять статистику, и получать прибыль от сдачи номеров.

Типы доходных программ

Преимущественно существует два основных формата доходных программ. Первый базируется на ежемесячной выплате собственнику фиксированной суммы – гарантированный доход. При этом его доход не зависит от заполняемости номеров, иных факторов, расцениваемых, как финансовые риски. Управляющие организации оценивают возможные убытки и изначально предлагают клиенту сумму, которая бы такие расходы ей компенсировала. По своей сути УК берет номер в аренду у собственника, чтобы сдавать его по собственному плану с целью.

В среднем такие предложения рассчитаны на 3 – 5 лет, а при попытке досрочного расторжения договора собственник выплачивает неустойку. В первый год работы для управляющей компании почти всегда фиксируются убытки, которые компенсируются за следующие год или два.

Второй тип — это передача всех полученных средств с удержанием комиссии (вознаграждения) за управление юнитом. В зависимости от различных расходов, включая ремонт, владелец может отдавать УК от 10 до 20% за услуги.

Иногда доходную программу приходится корректировать. Такие ситуации возникают, когда растут налоги, тарифы ЖКХ, расходы на оборудование номеров и другие затраты. Заключая договор на обслуживание, стоит внимательно изучить все условия, чтобы потом у собственника не возникли вопросы к управляющей компании.

От чего зависит доходность

Первый и основной фактор прибыльности юнита – тип аренды. Традиционно наиболее выгодным форматом является посуточная сдача номера. Однако у этого варианта есть минус. Он привязан к сезону. Так апартаменты в Санкт-Петербурге лучше всего сдаются с мая по октябрь. В остальное время могут возникать сложности с заполняемостью. В то время как длительная аренда эту проблему решает. Люди снимают номер по принципу арендуемой квартиры, при этом, помимо жилья, могут получать ещё и обслуживание. Этот формат обеспечивает стабильность прибыли как для управляющей компании, так и для инвестора-собственника.

В некоторых апарт-отелях, таких, как YardResidence и VALO изначально заложена комбинированная программа, обеспечивающая стабильный доход в течение всего года. Или, как её можно назвать, котловая схема. Часть номеров будут сдавать долгосрочно, другую – посуточно. Затем доход из общего пула поделят поровну между совладельцами с учётом удержания за услуги управляющей компании. По прогнозам, такой метод позволит уже в первый год добиться 11,6% доходности, а ещё через пару лет юниты будут приносить до 14,3%. Для прогноза брались статистические данные по объектам со схожими характеристиками в плане комфорта, локации, типов и количества номеров. Также изучались показатели прибыльности аренды в жилом секторе с квартирами, имеющими схожие характеристики.

5. Как выбрать апартаменты для покупки

Как оценить риски и прогнозы по доходности, если покупатель не является экспертом рынка?

Первым этапом вполне стандартным и для жилой недвижимости потенциальный покупатель изучает информацию о компании-застройщике. Важна репутация девелопера, завершённые проекты, опыт на рынке. Далее, сравнив с похожими объектами, важно оценить, насколько стоимость номера соответствует его классу и прогнозируемой прибыльности, потенциалу роста дохода.

Третьим этапом потребуется изучить особенности, влияющие на среднегодовую заполняемость, а значит – доходность юнитов. У управляющей копании должен быть план загрузки отеля и его продвижения на инкаминговом рынке, подключения партнеров. Важно также уточнить стоимость регулярного обслуживания, ремонта, узнать, кто будет заниматься этим вопросом.

Не удивительно, что эксперты рекомендуют обратить внимание на крупные сетевые проекты. В этом случае у покупателя обычно есть возможность изучить опыт уже работающих апарт-отелей, посмотреть, как работают программы доходности, какова реальная прибыльность номерного фонда, как справляются персонал и менеджмент. Потому, что понять, как будет работать схема, заявленная в рекламе, пока объект находится на стадии котлована или частичной постройки, крайне сложно.

В Питере сейчас наблюдается значительный рост строительства в гостиничном секторе. Через два – три года количество предложений по аренде апартаментов ощутимо увеличится. Следовательно, на фоне растущей конкуренции за постояльцев, выиграют те компании, которые давно определили целевую аудиторию и нашли, как и чем смогут её привлечь, учли это в проекте отеля, заключили партнерские отношения. Некоторые управляющие компании изначально ориентированы на крупных корпоративных клиентов, работают напрямую со специализированными букинг-сервисами, которые организуют различные отраслевые мероприятия. Это позволяет им постоянно обеспечивать загрузку номерного фонда без простоя. Также дополнительную прибыль приносит бизнес-туризм. Таких клиентов в Санкт-Петербурге становится всё больше, и УК изначально создают для них отдельные условия и предложения по сервисному обслуживанию.

На что обратить внимание в позиционировании кондо-отеля.

Одна из важнейших деталей в этом случае – правильный выбор локации. Люди предпочитают снимать номер или квартиру недалеко от мест, где бывают. Это может быть деловой центр, исторические объекты, привлекательные для туристов. Поэтому девелоперы изначально определяют, на кого будет ориентирован проект:

• Если основной контингент – студенты, комплекс строится вблизи крупных ВУЗов.
• Для внутренних и зарубежных туристов лучше выбирать локацию ближе к центру и обеспечивающую легкую транспортную доступность.
• Предприниматели всегда селятся так, чтобы легко добраться до офиса или бизнес-центра пешком. Если это невозможно, ищут предложения рядом с ближайшей станцией метро.

Для будущего успеха важно наличие опытной управляющей компании и грамотно реализованной гостиничной инфраструктуры с лобби, коворкингами, рестораном и прочими местами активности постояльцев, рассчитывающих получать сервис не только в рамках номера проживания.

Первые этажи комплексов обычно отдают под коммерческие помещения. Там размещаются рестораны, химчистки, СПА-салоны и фитнес-центры. Чем больше подобных предложений, тем привлекательнее проживание для арендаторов. Однако нужно понимать разницу между инфраструктурой для временного и постоянного проживания. То есть, если туристы приехали на сутки, чтобы посмотреть город, они вряд ли будут проверять, насколько далеко от здания ближайшая больница. Зато им будет интересно, где найти ТРЦ. Ещё один значимый фактор – транспортная доступность. Клиентов не заинтересует отель вдали от станций метро или на окраине. Чем меньше от апарт-отеля добираться в центр, тем интереснее такой вариант для постояльца. Также положительно на заполняемости номеров отражается близость вокзалов или аэропорта.

Недвижимость всегда была и будет выгодным вложением денег. Наиболее прогнозируемым по доходности и рискам направлением инвестирования сегодня стало считаться приобретение апартаментов. Так ли это на самом деле и будет ли недвижимость приносить доход? Давайте обратимся к мнению экспертов.

Строительство приостанавливают?

Апартаментов в Санкт-Петербурге планируют построить уже почти миллион квадратных метров. Такой прирост новых проектов за первый квартал этого года обеспечил превышение показателей позапрошлого и прошлого годов в 3 раза! Тем не менее, специалисты считают, что пик активности сегмента уже позади. Связано это со спецификой бизнеса, который власть периодически пытается загнать в определенные рамки. Законы в данной сфере постоянно ужесточаются, чиновники регулярно вступают с заявлениями, что заставляет девелоперов серьезно задуматься.

Показатели текущего года впечатляют. На начало апреля в Петербурге предлагается 573 тысячи квадратных метров в апарт-отелях. Из них больше половины – сервисные объекты, а оставшиеся являются так называемым псевдожильем (около 221 тысяч квадратов).

Если сравнивать текущие показателями с предыдущими, наблюдается существенный рост. Так, объем первичного рынка апарт-отелей в 2018 году составил 508.6 тысяч квадратных метров, на продажу было выставлено 210.5 из них, что составило 4680 номеров. Это на 30 процентов меньше, чем в 2017 году, но количество проданных номеров в 2018 г составляет 4330 апартаментов в СПб, что в 2 раза превышает показатель позапрошлого года.

На данный момент количество апартаментов в действующих апарт-отелях составляет 3625, но через два года этот показатель увеличиться в 4 раза. По данным экспертов, порядка ¼ части номеров в действующих апарт-отелях Петербурга владельцы используют для проживания, остальные сдают в аренду. Но, поскольку в стране грядут серьезные законодательные изменения в данной области, скорее всего соотношение поменяется – строить «псевдожилье» станет невыгодно и большинство девелоперов переключатся на сервисный сегмент.

Жить или не жить – вот в чем вопрос

Известно, что в России, особенно крупных городах, резко снижается количество земли, предназначенной для жилого строительства. Именно это привело к тому, что застройщики стали использовать промышленные территории для возведения недвижимости, которая имеет статус нежилой, но тем не менее вполне пригодна для проживания. Во многом этому поспособствовали менее строгие требования градостроительного регламента к данному типу объектов. Девелопера не могут законодательно обязать соблюдать нормы инсоляции, озеленения, внутренней инфраструктуры. Следовательно, затраты на строительство резко сокращаются, а продажи – увеличиваются.

Чиновники, видя повышенный спрос на апарт-отели в Санкт-Петербурге и других крупных городах России, уже не раз пытали ввести ограничения и даже запретить застройку таких объектов. Однако, пока безрезультативно. Два года назад Минстроем России на рассмотрение был внесен законопроект, согласно которому апартаменты необходимо отнести к жилому фонду, но его отозвали обратно. Аналогичный законопроект был предложен в прошлом году и с тем же результатом. Чуть большего успеха удалось добиться на основе предложенных поправок из Государственной думы, предложившей классифицировать гостиницы, а также апарт-отели и доходные дома. Согласно предложенному на рассмотрение, и утвержденному премьер-министром в феврале этого года, положению о классификации, «апартотели» (именно так они указаны в документе) являются типом гостиниц, где номерной фонд состоит исключительно из «апартаментов» и «студий». Объекты, состоящие из номеров различной категории, оборудованные кухонным помещением и отдельным санузлом, будут называться «комплекс апартаментов». Классификацию должны будут проходить все форматы таких объектов, но по разным правилам.

Что касается апартаментов, которые относятся к «псевдожилью», то их судьба остается неизвестной. Большая проблема, по мнению чиновников, заключается в том, что в Санкт-Петербурге под видом гостиниц в большом количестве отстраиваются объекты для постоянного проживания. Власти пытаются с этим бороться, но пока безуспешно.

Это похоже на игру в кошки-мышки. Недавно КГА внесли в ПЗЗ поправку, что, если больше 10 процентов помещений в таких комплексах оснащаются кухней, к ним нужно предъявлять те же требования, что и к жилым помещениям – конкретно к озеленению, инсоляции, внутренней инфраструктуре, парковкам и социальным объектам. Однако, застройщики легко обходят этот пункт – при согласовании проекта кухни убирают, а потом возвращают.

Фишки застройщиков

Поскольку серьезные девелоперы привыкли тщательно продумывать каждый шаг, сегодня большинство возводимых объектов позиционируются в качестве сервисных. Но, на данный момент 90 процентов апартаментов в Санкт-Петербурге, сданных в эксплуатацию и проданных, относятся к «псевожилью».

Застройщики, несмотря на ужесточение законодательства, мастерски умудряются его обходить. Причем, используются разные фишки. К примеру, в Питере, Курортном районе есть апарт-отели «Первая Линия», «Русские сезоны», которые по документам являются оздоровительным комплексом, а по факту там продаются апартаменты для проживания. То же самое касается объекта «Лахтинский пассаж», который уже передали под апартаменты. А заявленный в качестве учреждения медицинского типа «Лахта парк» тоже стал апартами.

Но, оригинальнее всех поступил девелопер RBI, которому принадлежит объект на 2-й Советской улице. Он реализует помещения, которые предназначены «для мастерских для творческих людей», однако фактически являются теми же апартаментами для жилья.

Самый большой объем таких помещений собиралась вывести на рынок СПб «Группа ЛСР», которая прошлой весной заявила о строительстве пяти объектов, общая площадь которых, согласно проекту, составила бы больше 270 квадратов. Более того, застройщик получил практически все разрешения, но неожиданно заявил об изменении планов. Окончательное решение пока не озвучено, однако повод серьезно задуматься всему рынку присутствует.

Будущее за сервисными апартаментами

Как показывает статистика, с середины 2018 до нынешнего времени наблюдается увеличение сегмента апарт-отелей сервисного типа – уровень продаж за указанный период вырос почти в 2.5 раза. Сейчас именно этот формат недвижимости пользуется повышенным спросом. Это стимулирует появление новых проектов.

Объясняется это просто: чиновники все чаще публично критикуют апартаменты, относящиеся к категории «псевдожилья», поэтому над ними нависла реальная угроза. В отличие от данного формата, сервисные комплексы представляют собой готовый бизнес, который будет приносить владельцу реальную прибыль без каких-либо угроз дальнейшему развитию.

Сегмент быстро эволюционирует и анализируя данные статистики и неопровержимые факты, специалисты в один голос утверждают, что сервисные апартаменты – оптимальное решение. Однако, вопрос о том, способны ли будут управляющие компании обеспечить полную всесезонную занятость номеров и выплачивать инвесторам ежемесячный или ежегодный доход, остается открытым.

А что на этот счет думают эксперты?

Чтобы не быть голословными, мы собрали мнения тех, к кому действительно нужно прислушиваться. По словам Евгении Гиль, занимающей пост руководителя департамента гостиничных комплексов Becar Asset Management, основной вектор развития сейчас находится в направлении кондо-отелей. Это полноценные гостиничные комплексы, которые соответствуют установленным требованиям, нормам и стандартам. Ими управляют надежные управляющие компании, обеспечивающие должный уровень сервиса, в том числе постоянную занятость номеров, чему способствует стремительное развитие туристической отрасли. По ее же словам, сейчас интерес застройщиков к объектам, относящимся к категории «псевдожилья» заметно упал, поскольку их строительство, а тем более, инвестиции, очень рискованны ввиду постоянно меняющегося законодательства. Спрос на рекреационные объекты тоже есть, но не настолько высокий, как на сервисные. В Санкт-Петербурге сейчас есть курортные гостиницы, но они не могут полностью удовлетворить имеющийся спрос, поскольку поток туристов с каждым годом растет. Но, это не значит, что можно брать любой проект, вкладывать деньги и ждать, когда он принесет прибыль. Важно грамотно отнестись к выбору застройщика. Одно дело, когда инвестору показывают красивую картинку и рассказывают о перспективе, и совсем другое – грамотно разработать и реализовать концепцию управления. Для этого на начальном этапе строительства нужно знать, кто и как будет управлять комплексом, решать текущие задачи. Если застройщик продаже апартаментов не предлагает подписать договор с УК – это очень плохой показатель.

Что касается собственников, которые самостоятельно сдают в аренду апартаменты, об их рисках высказалась госпожа Лисовская, действующий генеральный директор компании PLG. По ее словам, им сложно будет получать реальный доход из-за невозможности сертифицировать объект. Тем более, один номер отдельно от гостиничного комплекса нельзя классифицировать, следовательно, без «звезды» сдать апартаменты не получится.

По словам Ольги Ульяновой, руководителя департамента маркетинга и рекламы группы компаний «Полис Групп», в настоящее время наблюдается стремительное развитие сегмента сервисных апарт-отелей, в которых управление всеми собственниками передается одной УК. И это правильное решение, поскольку в большинстве случаев в таких объектах номера приобретаются для получения прибыли, а не для проживания.

Мнение экспертов разделяет и господин Сторожев, занимающий пост руководителя компании «Вало Сервис». По его словам, «псевдожилье» не может развиваться также активно, как гостиничные проекты. Причиной этого является отсутствие строгих требований к апартаментам для проживания. За сервисными апарт-отелями будущее, поскольку туризм в стране стабильно развивается – в год поток увеличивается в среднем на четыре процента. В Петербурге не хватает обустроенных объектов среднего ценового сегмента для размещения гостей города, а с учетом скорого запрета хостелов, ниша становится практически свободной.

Из всего сказанного можно сделать вывод, что у так называемого «псевдожилья» практически нет будущего – если объект не пройдет классификацию, собственник не сможет ни нормально в нем проживать, не легально сдавать номер. То есть, вложения не только не оправдают себя, но и могут привести к убытку и потерям, как, например, в случае с компанией Seven Suns Development реализующей Cruise Apart на намыве Васильевского острова и большой комплекс апартаментов «Светлый мир. Внутри» в Дюнах. Часть корпусов компания успела сдать в эксплуатацию, но Промсвязьбанк вчинил иск о банкротстве, требуя с застройщика более 2,7 млрд рублей. Должнику пока не удаётся договориться о реструктуризации долга. В заложниках оказались покупатели апартов, так как земля находится в залоге у Промсвязьбанка.

Что такое отель знают все. Современное здание, известный отельный оператор, туристы, которые приезжают и уезжают. С точки зрения доходной недвижимости это интересная, но дорогая (надо купить/построить и оснастить здание) и не очень окупаемая (надо платить отчисления оператору-бренду) инвестиция. Так что бы вложить в долю владения 1-1,5 млрд. рублей и окупить их за 15-17 лет. Но такие деньги и такое время есть не у каждого.

Но рынок интересный и перспективный. Каждый год в Петербург приезжает по 8 млн туристов, и эта цифра растет. В день на проживание/размещение они тратят от 3 до 10 тысяч, а значит оборот рынка только гостиничных услуг составляет от 70 до 90 млрд рублей, и по оценкам экспертов растет на 10-15% в год.

Десять дет назад на петербургском рынке появились первые отели вскладчину. Этот формат владения распространён в Европе и носит название кондо-отели или апарт-отели. Впрочем, изначально как к недвижимости, которая может приносить доход, в России ее не рассматривал никто. Скорее это было вариант более дешёвых квартир.

Но прошло еще несколько лет и из псевдожилья вырос полноценный инвестиционный продукт. Что же сейчас такое – апарт-отель. Давайте разберемся ad ovo и «по чесноку».
У девеплопера есть интересный участок близко от метро, с хорошей локацией и так далее, который идеально подходит для строительства гостиницы. Если бы дело было где-то на скучном западе он пошел бы в банк, взял бы кредит, построил бы отель, привлек бы оператора. Дохода от гостиницы хватило бы и на кредит, и себе на конфеты. Но в наших условиях, когда цена кредита стартует от 9-11%, на хорошие конфеты дохода уже не хватит. Поэтому застройщик привлекает соинвесторов, предлагая им купить часть помещений и сдавать их. Так получается отель вскладчину, где у здания не один собственник, а множество. Еще одно отличие от гостиницы– так же могут сдаваться не только обычные номера (в которых можно только спать), но и апартаменты с небольшой кухней, холодильником.

И так: есть девелопер, есть собственники, отель построен. Теперь у собственника есть выбор. Он может самостоятельно сдавать свои юниты и получать от этого доход, оплачивая лишь коммунальные услуги по счетчикам и налоги. Второй, и самый популярный путь, заключить договор с управляющей компанией, которая будет заниматься всем апарт-отелем полностью. И получать доход в зависимости от того, как много туристов приедет в вашу гостиницу. Управляющая компания создается самим застройщиком или привлекается профессиональный коллектив со стороны. Но ее услуги стоят денег (около 20-25% от полученного дохода). В её пользу надо сказать и то, что она не меньше заинтересована в хорошем доходе, чем собственник, тем более, что зарплаты обслуживающему персоналу УК платит из своей выручки.

Самостоятельная сдача –много сложностей, профессиональная УК меньше денег. Выбор за инвестором. Но последними законодательными инициативами возможность самостоятельной сдачи апартаментов в посуточную аренду практически исключена, так как частный собственник не сможет организовать предоставление туристических услуг в соответствии с требованиями законов. А в длительную аренду, пожалуй, можно сдавать и самостоятельно.

Сейчас реальная (правдивая) доходность у апарт отелей составляет 8-12% годовых. Много это или мало? Это мы оценим в других статьях. Почему доходность апартов выше чем в обычной гостинице? Все просто – меньше затрат. Не нужно такое же количество персонала – портье, уборщиц и так далее. Более рационально используются площади. Дополнительный доход получается за счет сторонних услуг, которые УК оказывает постояльцам. Например, в ряде комплексов продуманы коворкинги, пространства для конференций, и даже для съездов и репетиций творческих коллективов. Удивительно? Нет, это частая проблема для гастролирующих оркестров – как подобрать отель для проживания недалеко от какого-нибудь зала, который можно арендовать для подготовки к выступлению.

Есть еще сомнения? Хорошо – еще один плюс к доходу (не ежемесячному, а потенциальному) — растет в стоимости и сама недвижимость. Это не банковский депозит, теряющий часть стоимости денег из-за инфляции. И в любой момент из недвижимости можно вывести свои средства, продав номер. Уж инфляцию Вы точно победите.

Пока все. Продолжение в следующих публикациях.

Апартаменты VS квартира: Разрешенное использование.

Апартаменты не относятся к жилой недвижимости. Конкретный перечень объектов, относящихся к жилому фонду, перечислен в частях ч. 1, 3 ст. 16 ЖК. Даже если внешне апартаменты соответствуют обычной жилой квартире, они не являются жильем.

Пояснения

Если вы купили апартаменты, и они продавались, как пригодные для жилья, помещения не являются таковыми. Согласно действующему законодательству (подчеркнем – действующему, поскольку в отдаленной перспективе возможны внесения поправок для приравнивания таких помещений к жилым), номера в аппарат-отелах и гостиничных комплексах имеют статус коммерческой недвижимости. Следовательно, законы, льготы и субсидии, которые действуют для жилой недвижимости, на них не распространяются.

Для примера можно взять требования к безопасности жилых объектов и внутренней инфраструктуре. Если на квартиры в многоквартирных домах установлены нормы высотности домов, обеспечению их лифтами, расположению санузлов, усилению перекрытий, естественному освещению, высоте потолков, звукоизоляции и даже уклону лестниц, то на коммерческую недвижимость, к которой относят апартаменты, данные требования не распространяются. Зато, следует отметить, если комплекс апартаментов планируется использовать в качестве отеля, то, скорее всего, для прохождения классификации на «звездность», застройщик учел все довольно жесткие требования по международным стандартам гостиниц.

Требования к жилым помещениям

Иногда апартаменты продают под видом жилья небезосновательно, например, когда комплекс подразумевает комбинированный тип недвижимости. Но перед покупкой необходимо внимательно изучить проектную документацию объекта – там указывается информация о назначении строящегося здания и конкретного помещений в нем. Сегодня нужные документы можно посмотреть на официальном сайте компании-застройщика или на сайте ДОМ.РФ.

Управление домом

При покупке жилплощади в большом здании вы становитесь совладельцем и общего имущества. Это законодательно прописано по отношению к жилью в многоквартирных домах. ст. 249,289,290 ГК А по апартаментам соответствующие разъяснения дал Высший арбитражный суд, так как в этом случае на основании п. 1 ст. 6 ГК применяется законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона), а отдельно в законах по апартаментам права владельцев не описаны.

Квартира. Хотя в документах и не указывается, что все собственники квартир в многоквартирных домах являются совладельцами общедомового имущества, но по закону это именно так. К таковому относится крыша, общие балконы, фасады, подъезды, подвалы. Без ведома собственников квартир невозможны сдача таких помещений в аренду, обустройства придомовой территории, использование общих балконов и фасада. Продать это имущество нельзя, также, как и совершать другие операции с ним. И совладельцы несут за него также ответственность. ч. 1 ст. 36 ЖК,
ч. 1, 2 ст. 161 ЖК Владельцы квартир должны совместно принимать решения о благоустройстве, оплачивать общедомовые нужды, выбирать управляющую компанию.

Апартамент. Закон не регламентирует права владельцев такой недвижимости на общедомовое имущество. Высший арбитражный суд встал на сторону собственников и дал разъяснения, что они имеют такие же права на общедомовое имущество, как и владельцы квартир в многоквартирных домах. Но часто в апарт-комплексах помимо жилых помещений присутствуют и коммерческие площади, офисы, холлы, зоны коворкинга, лаунж-пространства, которыми пользуются скорее арендаторы и их посетители, а должны будут платить за обслуживание собственники. Если не реализовать часть таких площадей конкретным в

ладельцам.

Что в итоге

Пока законодательство не регулирует услуги управляющих компаний, оказываемых для нежилых объектов. К примеру, если класс апарт-отеля предполагает содержание сквера с фонтанами на территории объекта, то владельцы апартаментов обязаны будут оплачивать его обслуживание. Это, безусловно, отразится на классе отеля и стоимости номера в сутки, но переложить все затраты на арендатора маловероятно. Поэтому, очень внимательно нужно читать договор и другие документы при покупке апартаментов, чтобы четко отделить свои затраты от тех, по эффекту от которых Ваша выгода не увеличится.

Апартаменты VS квартира: управление домом.

Владельцы помещений в многоквартирных домах и апарт-отелях, разумеется, отдают себе отчет, что обслуживание общедомовой собственности и администрирования этими процессами требует организации управляющего органа.

Квартиры. Организацией обслуживания общедомового имущества в многоквартирных домах занимаются специальные нанятые управляющие компании или непосредственно само ТСЖ в лице нескольких выбранных жильцов для найма конкретных специалистов. Их выбирают собственники жилья совместно, часто путем открытого голосования. Для этого проводятся специальные собрания жильцов. Как показывает практика, в каждом доме есть активные и пассивные жильцы. Главное, чтоб во время голосований учитывался «вес» голоса собственника в зависимости от площади его квартиры. Не собственники в голосовании не участвуют. Если жильцы недовольны работой управления ТСЖ, то его состав можно переизбирать. Требуется соблюсти процедуру кворума, то есть более 50% голосов собственников должно выразить свою волю о смене председателя ТСЖ. Стандартная демократия. А вот нанятую Управляющую Компанию можно, не менять, а просто заставить работать лучше или замучать штрафами, если она необоснованно завышает тарифы.
Статья 156 ЖК и Статья 157 ЖК

Апартаменты. В принципе, с апартаментами ситуация аналогичная за исключением одного существенного факта – в апарт-отелях один инвестор может выкупить больше 50% площади и сдавать ее в аренду. В этом случае он имеет решающее количество голосов и может выбирать управляющую компанию, а также подстраивать ее деятельность под собственные желания и нужды. Мажоритарным собственником может стать и компания-застройщик, если оставит себе во владение значительную долю площади комплекса. Конечно этот риск выше в объектах с большим количеством офисных и торговых площадей, но и в кондо-отелях такой мажоритарщик может образоваться, выкупив несколько этажей. Это абсолютно законно, и придется подчинятся его праву.

Апартаменты VS квартира: отношения с соседями.

Квартиры. В соответствии с действующим законодательством, владельцы квартир в многоквартирных домах не имеют права распоряжаться свой собственностью в коммерческих целях. Вы не можете открыть в квартире бутик (на законных основаниях, разумеется), организовать офис, размещать туристов, устраивать шумные клубные вечеринки и т.д. Чтобы использовать помещения в жилом здании для коммерческих целей, нужно переводить его в нежилой фонд – это долго и дорого, требует определенных технических условий для проведения такой процедуры. В жилом доме есть определенные нормы шума и вибрации, которые должны быть соблюдены. То есть, если на первом этаже открыть кафе-мороженное и поставить холодильники, а их работа может вызывать вибрацию, уровень которой будет превышать положенный, то в этом случае по предписанию кафе закроют, а владельца оштрафуют, если он не сможет обеспечить выполнение норм законодательства.

Апартаменты. А вот собственники апартаментов (которые де-юре считаются коммерческой недвижимостью) могут использовать свою собственность для получения прибыли любым законным способом. В апартаментах можно жить, сдавать их в качестве гостиничных номеров, организовать в них кафе, офисы, открывать торговые точки – назначение таких помещений всегда нежилое. К апартаментам не предъявляют столь жесткие требования, как к жилым помещениям. В них необязательно соблюдать режим тишины, нормы звукоизоляции. Ваши соседи могут открыть в смежном номере звукозаписывающую студию, и вы ничего не сможете с этим сделать.

В отличие от многоквартирного дома, вас не спросят, можно ли открыть круглосуточный ресторан с живой музыкой на первом этаже или построить объект, мешающий обзору.

Но не нужно впадать в беспокойство – надо принимать во внимание, что люди в большинстве своем не стремятся усложнять жизнь себе и своим соседям. И управляющие компании стараются обеспечить максимально комфортные условия для проживания и работы своих клиентов, поэтому заранее, ещё при проектировании комплексов, продумывают одновременно комфортное, и для бизнеса, и для проживания зонирование. Застройщик при реализации помещений собственникам предлагают конкретные площади под задачи новых владельцев.

Апартаменты VS квартира: Налог на имущество.

Ежегодно до 1-го декабря собственник обязан уплатить налог на принадлежащее ему имущество. И если он не получил требование об уплате до 1го ноября, то разобраться с этим его прямая обязанность по закону, чтоб уложиться в срок и обойтись без штрафов.

Квартиры. Для жилых помещений ставка налога на имущество устанавливается регионом, где оно находится. Для Санкт-Петербурга и Москвы минимальная ставка составляет 0,1 процент от кадастровой стоимости жилья. Но законом установлено, что собственник имеет право на вычет на двадцать квадратных метров площади. Это льгота устанавливается только на одну квартиру, если во владении находится ещё одна, то на неё эта льгота уже не распространяется. Поэтому при покупки второй квартиры выгодно оформлять её в собственность на супруга. То есть, если в собственности квартира площадью 42 квадратных метра, то налог на нее будет начисляться из расчета всего 22 квадратных метра.

Но, если стоимость жилья превышает 7 000 000 рублей для Санкт-Петербурга и 10 000 000 для Москвы, то налоговая ставка повышается и составляет 0.15 процентов. Рассчитать сумму налога по своей квартире можно на сайте ФНС России
Закон СПб № 643-109, Закон Москвы № 51.

Апартаменты. В частности, в Москве минимальная ставка налога на апартаменты гостиничного типа (если по данным акта Госинспекции в комплексе не более 20% площади фактически используется для размещения объектов торговли, офисов, общественного питания, бытового обслуживания.) составляет 0,5%, то есть в пять раз превышает ставку за квартиры. А если помещение находится не в здании гостиничного типа, а, например, в деловом комплексе, то ставка равна 2%. Учет объектов с максимальной налоговой ставкой ведется на сайте сайте столичной мэрии. При этом вычет по налогу не предоставляется – оплачивать придется всю площадь. В Санкт-Петербурге ставка налога на апартаменты гостиничного типа принята 0,1% от кадастровой стоимости. Муниципальные власти установили её исходя из намерений привлечь инвестиции в отельный бизнес – город по-прежнему испытывает нехватку качественных гостиниц в категории 3-4 звезды, чтобы сделать размещение более доступным для туристов и бизнеса.

Возьмем для сравнения квартиру и апартаменты одинаковой площади и посчитаем налоги в Санкт-Петербурге.

Сравнивать будем студию 27 квадратов и апартаментов схожей площади

Обратите внимание, что кадастровая стоимость на апартаменты ниже, так как требования к стандартам строительства у них ниже, чем у жилого дома. Это не гарантирует, что так будет по всем объектам, но пока «средняя по больнице» статистика такая. Кроме того, по законодательству кадастровая палата не чаще, чем раз в три года, и не реже, чем раз в пять лет, обязана производить переоценку кадастровой стоимости объекта. Поэтому мы пока можем отвечать за данные за последние 3 года. Кадастровую стоимость своего объекта можно узнать по его номеру (или точному адресу) на сайте Россреестра

По Москве, напоминаем, ставка налога минимум 0,5%. Но кадастровая стоимость тоже ниже. Важно ещё помнить, что если это не первая квартира в собственности, то налоговый вычет неприменим, то есть налог составит 2 400 рублей.

Апартаменты VS квартира: изъятие за долги.

Квартиры. Если владелец квартиры должен кредитно-финансовому учреждению, физическому лицу, налоговым органам, компании, которой нанес ущерб, то его квартиру не смогут просто изъять в судебном порядке и выставить на торги. Процедура будет более сложная, с оценкой минимальных норм проживания по количеству зарегистрированных на жилплощади лиц. Если истцам удастся доказать, что нормы превышены, то ответчика переселят в жилье меньшей площади на правах бессрочного пользования, а прежнее продадут, погасив разницей часть долга. Это касается всех квартир, кроме ипотечных – они и так находятся в собственности банка до полного погашения кредита. ч. 1 ст. 44 ГПК

Апартамент. Данный тип недвижимости коммерческий. Это значит, что для судебных приставов апартаменты являются простым активом, который можно быстро изъять и выставить на торги при образовании задолженности. Неважно, для каких целей они используются – живут ли там люди, либо организована работа коммерческого объекта. Если образуется долг, доказанный судом, недвижимость арестуют до полного погашения.

Апартаменты VS квартира: Налоговый вычет.

Квартира. Для стимулирования рынка недвижимости и с целью помочь гражданам улучшить жилищные условия, государство предоставляет возможность получить налоговый вычет, при которой покупатель может вернуть 13% от стоимости квартиры, но не более, чем от 2 миллионов рублей. То есть 260 000 рублей Вы можете вернуть на свой счет. Если собственником квартиры станут оба супруга, и не один из них ранее не воспользовался такой льготой, то это означает, что речь идет уже о сумме 520 000 рублей на семью, если квартира стоила более 4 миллионов рублей. При этом с уплаченных по ипотеке процентов государство так же возвращает 13% подоходного налога, но не более 390 000 рублей на собственника.

Апартамент. Если помещения не относятся к жилому фонду, то по закону их владельцы не имеют права ни на какие государственные компенсации по налогам.

Апартаменты VS квартира: господдержка и маткапитал.

Поскольку рынок апартаментов для нашей страны относительно молод, все ещё нет достаточного количества законов, регулирующих его деятельность. К сожалению, никаких социальных программ помощи от государства для покупки помещений в апарт-отелях сегодня не существует. Все программы рассчитаны исключительно на жилой фонд. Маловероятно, что ситуация изменится, так как государство заинтересовано прежде всего в развитие жилищного строительства, которое предполагает более высокие требования к проживанию и к созданию социальной инфраструктуры поблизости.

Квартира. В связи с тем, что, начиная с 2014 года, реальные доходы российских граждан показывают стабильную отрицательную динамику, доля покупок квартир за собственные средства значительно снизилась. Чтобы стимулировать спрос на жилую недвижимость государство разработало несколько программ. Например, молодая семья может купить квартиру по программе льготной ипотеки на 10-15 лет под 6% при рождении второго или третьего ребенка. А для жителей Дальнего Востока ставка 5% и распространяется также и на «вторичку». При этом материнский капитал (~ 453 026 рублей, программа продлена до 2021 года), можно использовать в качестве первоначального взноса по ипотеке (минимальный первый взнос – 20%, может быть полностью оплачен материнским капиталом).

Апартамент. Данный тип недвижимости не относится к жилому фонду. Это значит, что при покупке апартаментов даже многодетная семья не имеет право ни на какие льготы по ипотеке. Более того, для приобретения апартаментов даже нельзя воспользоваться материнским капиталом. Возможно сам комплекс будет очень привлекателен, удобно расположен, иметь собственную инфраструктуру, детскую площадку, садик и школу в шаговой доступности, но вы не получите никакой поддержки со стороны государства.

Апартаменты VS квартира: правовой статус и возможность регистрации.

Апартаменты относятся к категории коммерческой недвижимости, даже если они гостиничного типа (в комплексе менее 20% площадей занимают торгово-офисные помещения). Являясь по статусу нежилой, она имеет иное правовое и налоговое регулирование и ограничения в регистрации. Для владельцев, которые купили такую недвижимость с целью сдачи внаём, это обстоятельство не имеет особого значения. Неудобство коснется тех, кто намерен самостоятельно проживать в апартаментах.

Вопросы регистрации граждан в законодательстве РФ

Предусмотрено два вида регистрации: постоянная и временная. Первую мы привычно называем пропиской – это обязательная регистрация по месту постоянного жительства. Вторая предназначена для учета временно проживающих граждан. Эти два типа регистрационного учета не исключают и не подменяют друг друга. В случае переезда на работу или учебу, наличие постоянной регистрации в своем городе не отменяет необходимости временной «прописки» по новому месту жительства.

Основными нормативными документами, устанавливающими порядок регистрационного учета граждан, являются: ГК РФ (ст.20), ФЗ № 5242-1 (ст.2 и ст. 3) .
Постановление Правительства России №713 от 17.07.95 г. (п.3 Правил регистрации граждан и п. 12 правил).

Во всех источниках подчерчивается, что постоянная регистрация возможна только в жилых помещениях. То есть в квартирах или частных домах. Так как апартаменты к жилому фонду не относятся, здесь можно зарегистрироваться только временно – на срок до пяти лет. Для апартаментов, расположенных в офисных центрах, правила еще строже. Здесь не предусмотрена даже временная регистрация.

Чем чревато отсутствие у владельца апартаментов постоянной регистрации

Из-за отсутствия штампа в паспорте о постоянной «прописке», проживающий в апартаментах не сможет оформить полис ОМС или открыть расчетный счет в отделении банка. Кроме того, ему будет ограничен доступ к региональным льготам. К примеру, для жителей Москвы разработаны программы бесплатной медицинской реабилитации в профильных центрах и санаториях. Однако воспользоваться этой помощью могут только лица с постоянной регистрацией в столице.

Ряд выплат, льгот и услуг документально «привязан» и к месту пребывания, и с наличием постоянной прописки формально не связан. Но владельцам паспорта только (!) с вкладышем о временной регистрации возможно будет отказано и в их получении, что потребует длительных разбирательств. Все эти проблемы властям известны, но пока до их решения на законодательном уровне руки у чиновников не дошли.

Апартаменты VS квартира: уровень оплаты коммунальных услуг.

За энергоносители и коммунальные услуги в апартаментах платить придется больше примерно на 20% (на основе сравнения данных из квитанций предоставленных владельцами апартаментов и квартир). Тарифы и нормативы контролирует государство, где % роста определяется правительством, а предельные значения устанавливают региональные власти.

Тарифы для населения на апартаменты не распространяются

Цена воды, электричества, тепла и всех видов услуг ЖКХ для проживающих в апартаментах рассчитывается по нормативам для коммерческой недвижимости. Несмотря на то, что эти помещения построены и используются для проживания, закон не приравнивает таких потребителей к населению. В связи с чем оплата энергоносителей и коммунальных услуг взимается в тех же размерах, как и в случае поставки их прочим коммерческим организациям.

Без контроля и поддержки государства

Стоимость контролируется местными и центральными органами власти. В случае, если по мнению собственников управляющая компания завышает тарифы, жители могут обратиться за помощью в антимонопольный комитет или прокуратуру. Владельцы коммерческой недвижимости на дотации государства рассчитывать не могут, поэтому содержание апартаментов в ближайшее время по-прежнему будет полностью оплачиваться из средств собственника.

Апартаменты VS квартира: Капитальный ремонт

Квартира. Все владельцы квартир по закону обязаны выплачивать ежемесячные обязательные взносы на капитальный ремонт здания. Суммы обязательных взносов устанавливается муниципальными властями для каждого из регионов. Регулируется данный сбор ч. 1 ст. 169 ЖК о взносах на капремонт и ч. 1 ст. 170 ЖК о фонде капремонта.

Апартаменты. Владельцам апартаментов закон не устанавливает порядок сбора средств на капитальный ремонт общего имущества. Тем не менее, даже самое хорошее здание, построенное из качественных материалов, рано или поздно начинает ветшать. И если управляющая компания по согласованию с собственниками не формирует такой фонд системно, то в этом случае владельцы апартаментов не смогут рассчитывать на накопленные взносы и будут оплачивать ремонт из собственного кармана. Платить придется единовременно и много.

Апартаменты VS квартира: регистрация детей без согласия других собственников

Требование регистрации по месту жительства так и не ушли в прошлое. Мы привязаны к поликлиникам, больницам, школам, садам, налоговым и прочим учреждениям. Чаще всего для получения государственных социальных услуг самой востребованной является регистрация несовершеннолетних.

Квартиры. Если родитель прописан в квартире, он имеет законное право прописать там своего ребенка, не спрашивая разрешения у других собственников. Даже если родители не имеют права собственности, они могут зарегистрировать ребенка. Это относится ко всем детям – от нынешнего и предыдущих браков.

Апартаменты. Здесь все сложнее. Даже если вы прописаны (то есть временно зарегистрированы на 5 лет, иначе никак) в апартаментах, то без согласия других собственников не имеете право прописать там своего ребенка.

Апартаменты VS квартира: технические требования и социальная инфраструктура

Ввиду доступных цен, популярность апартаментов как объектов с целью инвестирования и сдачи внаём или личного проживания, с каждым годом растет. Но в сравнении с обычной квартирой такое жилье имеет ряд отличий, существенно влияющих на качество проживания. Часть проблем связана с тем, что апартаменты рассматриваются в качестве коммерческой недвижимости, и живущие в них семьи не берутся в учет при планировании социальной инфраструктуры района. Кроме того, технические требования к таким объектам не столь строги, как для зданий жилого фонда, и это влияет на их качество.

Планирование инфраструктуры: апартаменты «вне игры»

При разработке планов строительства жилых зданий и кварталов, застройщик обязан принимать участие в развитии социально-бытовой инфраструктуры. По согласованию с муниципальными властями, компания участвует в строительстве детских садов, школ или объектов торговли. Город рассматривает и планирует размещение в новых районах поликлиник, учреждений спорта и культуры. Кроме того, вблизи жилой застройки запрещено размещать производства с повышенным уровнем шума, а также любые технологически опасные объекты.

На коммерческую недвижимость все эти ограничения и нормы не распространяются. Здания с апартаментами могут быть возведены даже в промышленной зоне, и никто не обязан строить рядом с ними детские сады, школы, магазины и другие объекты соцкультбыта.

Техническое оснащение зданий

Статус «нежилой» недвижимости позволяет застройщику сэкономить не только на объектах инфраструктуры, но также при выборе строительных материалов и решении вопросов технического оснащения зданий. Государственные органы надзора участвуют при утверждении проектов и приемке готовых объектов. Но уровень санитарных и технических нормативов при строительстве апартаментов ниже, чем требования к стандартным жилым объектам. Качество коммерческого жилья полностью зависит от добросовестности застройщика. При этом для гостиничных апарт-комплексов застройщик обязан учитывать требования по международным стандартам классификации отелей, чтобы получить соответствующих статус «звездности», что в каких-то случаях заменяет требования к жилым объектам.

Апартаменты VS квартира: Перевод апартамента в жилое помещение.

Если в Санкт-Петербурге ставка налога на апартаменты сравнима с жилой квартирой, то в Москве существует целый реестр объектов (более 25 000 адресов!), которые попали под максимальные ставки в 2%. А кадастровая стоимость была при этом посчитана палатой так, словно это обычный жилой дом. И на 3-комнатные апартаменты кадастровой стоимостью 10 000 000 рублей (для Москвы вполне обычная цена) в ничем непримечательном панельном (!) комплексе у МАКД (!) близ парка Лосиный остров налог составляет уже 150 000 рублей, а будет 200 000, если кадастровая стоимость не изменится. Ставку по объектам, попавшим в перечень, поднимают постепенно на 0,1% в год, чтоб довести её до 2%.

И если сейчас покупатели больше знают о особенностях этого сегмента, то те, которые приобретали такую недвижимость несколько лет назад во совсем даже не элитных объектах, оказались не очень готовы к существенному росту ставок. Для них вопрос — можно ли признать апартаменты жилым помещением, стоит особенно остро. Продать объекты трудно, с такими налогами желающих купить нет. Отдельный собственник апартаментов выполнить перевод в жилой фонд не сможет. Чтобы апартаменты признали жильем, нужно перевести в жилой фонд все здание. Теоретически проведение процедуры описано в законе ч. 4 ст. 22 ЖК. Обладающих практическим опытом мы не нашли.

Продолжаем раскрывать эту тему, но, в разрезе того, что если уже есть квартира для проживания, то интересно сравнить ликвидность вложений в квартиру и апартаменты, которые решено купить с целью сберечь накопленные средства от инфляции и получить дополнительный источник дохода.

Поэтому мы захотели сравнить доходность купленных в собственность апартаментов с кухонной зоной в кондо-отеле и близкой по площади квартиры или студии. Предположим, что оба типа помещения будут сдаваться максимум двум жильцам. И если в первом случае, это будет пара туристов, то во втором молодая пока бездетная семья. Изначально мы хотели оценить доход при краткосрочной аренде в обоих вариантах, но, судя по последним шагам законодателей, приходится сделать вывод, что посуточная сдача жилой квартиры будет проблематична – рекламировать туристические услуги и оказывать их в жилом фонде становится невозможно. Разрешается посуточная аренда без оказания сопутствующих услуг в виде полотенец, смены белья, уборки помещений и т.д. Но таких арендаторов крайне мало.

Подобно прочим и мы транслируем, что содержание апартаментов гораздо дороже содержания жилой квартиры. Что основывается на уверенности в том, что налогообложение коммерческой недвижимости значительно выше, чем у жилой. Однако, важно, что налог на недвижимость устанавливается региональными органами власти. Например, в Москве его ставка от 0,5% по объектам, попавшим в очень короткий льготный список до 1,6% по всем остальным. И это на 2019 год, а далее ставка «по остальным» будет возрастать на 0,1% каждый следующий год, пока не достигнет 2%. В Санкт-Петербурге ставка на апартаменты те же 0,1%, как и на жилую квартиру, если они не расположены в торгово-административном здании и их кадастровая стоимость не более 300 000 000 рублей. То есть владеть и сдавать в наём апартаменты в Санкт-Петербурге кратно выгоднее, чем в Москве.

Теперь сравним в конкретных расчётах по Санкт-Петербургу. И поясним, как получались цифры.

Данными по содержанию, налогам и сдаче в аренду любезно поделились партнёры, а так же собственники. Мы изучили квитанции и налоговые уведомления, предоставленные собственниками. При расчёте дохода с посуточной аренды исследовался только один проект с управляющей компанией (сетевой, с уже действующими апарт-отелями), так как, увы, по другим актуальная статистика ещё не получена. Напомним, посуточно, сдавать теперь по сути можно только через УК. В примерах, где указана длительная аренда, и администрирование процессов проще, в целях снижения затрат от услуг УК мы решили отказаться.

Цены покупок в основном учитывают, что объекты строящиеся, и будут введены в эксплуатацию в течение 1,5 лет. Сравниваем апартаменты и квартиру в строящихся домах с теми же сроками сдачи. И сравниваем также с покупкой инвестиционной квартиры на вторичном рынке. Затраты на ремонт, меблировку с бытовой техникой, оборудование (посуда, кухонные принадлежности, мелкая бытовая техника, текстиль) были взяты на основе опыта собственников.

Арендная плата, вносимая жильцами, включает оплату коммунальных услуг.

Эксплуатационные услуги рассчитывались на основе анализа ежемесячных квитанций включая средние расходы по счётчикам для двух жильцов. Отдельно интересовало насколько коммунальные платежи по апартаментам выше, чем по квартирам. Поэтому полученные платежи поделились на общих площади помещений. В итоге по квартирам получился диапазон от 90 до 105 рублей за квадратный метр в месяц включая оплаты по счётчикам. А по апартаментам от 123 до 130 рублей за квадратный метр.

Формула расчета налогов на имущество есть на сайте ФНС (NALOG.RU). Она непрямая. Но при ставке на квартиры и апартаменты в 0,1% по Санкт-Петербургу её детализация значительного влияния не окажет. При этом, несмотря на то, что на жилую квартиру предоставляется налоговый вычет (льгота по ставке в 0%) на 20 кв. м. площади, удивительным образом кадастровая стоимость на апартаменты оказалась ниже в 2-3 раза! Она устанавливается кадастровой палатой на основе оценки независимых экспертов. Должна обновляться не реже, чем раз в 3 года, и не чаще, чем раз в 5 лет. Узнать кадастровую стоимость Вы можете на сайте Росреестра или на сайте ФНС. Учитывая, что квитанции присылает ФНС, мы брали данные на их сайте и из любезно предоставленных собственниками налоговых уведомлений. Так как на сайте Росреестра по тем же самым объектам недвижимости (с идентичным кадастровым номером) цифры были ещё в 2 раза ниже!

Если сдавать апартаменты через УК, то регистрировать себя, как предпринимателя не потребуется. Скорее всего УК предложит уже в пакете услуг подать данные по Вам в налоговые органы и сразу перечислят подоходный налог (13%) в бюджет. При самостоятельной сдаче на длительный срок есть выбор организовать ИП (6%) или подавать декларацию о доходах, как физическое лицо (13%). Не вдаваясь в подробности отметим, если сдавать предстоит только одну квартиру, то выгоднее платить налог, как физическое лицо, так как при ИП следует ещё учитывать фиксированные налоги в ПФР, в фонды медицинского и социального страхования, что получится дороже. Если речь о двух и более квартирах, тогда есть смысл организовывать ИП, так как указанные фиксированные налоги существенно уже не увеличатся (возрастёт только налог в фонд социального страхования).

Затраты на амортизацию мы оценили, также собрав мнения собственников, в ~ 12000р на квадратный метр площади ремонта (материалы, оборудование и работа) раз в 7-8 лет. И распределили в равных долях по годам.

Имеем следующий результат:

* Коммерческую недвижимость для физических лиц не используемую
для извлечения прибыли, стоимостью до 300 млн.р. Устанавливается регионом.

** Устанавливается кадастровой палатой на основе оценки
независимых экспертов, обновляется раз в 2-5 лет по СПб, МСК и Сев. В
остальных 3-5 лет.

Выводы:

1. 1. Посуточная аренда даёт самый высокий доход (в 12%!), даже с учетом того, что УК берёт за свои услуги до 20% от получаемой ренты. Самый низкий доход дают вложения в квартиры большой площади.
2. 2. Коммунальные расходы включая оплату по счётчикам для апартаментов в среднем выше на 30%, чем для квартир.


3. 3. Кадастровая стоимость апартаментов значительно (порой в 2-3 раза) ниже, чем у жилых квартир. При этом ставка налога на имущество одинаковая (0,1%), а льгота в 20 кв. м. предоставляется только на одну жилую квартиру, то есть на купленную вторую квартиру для сдачи в наём распространятся не будет. Однако остается риск, что со временем, при очередной переоценке, кадастровую стоимость по апартаментам могут пересмотреть в сторону увеличения с целью повышения поступлений в региональный бюджет.
4. 4. Квартиры меньшей площади принесут доход выше, чем более просторные и окупятся раньше.
5. 5. Не оценивали капитализацию (удорожание) квартир, так как данных по апартаментам пока мало. В любом случае инфляция будет компенсироваться, а на результаты сравнения эта информация существенно не повлияет.
6. 6. Покупка квартиры на вторичном рынке несомненно позволит получать доход на 1,5 – 2 года раньше, чем если выбрать аналогичную площадь в строящемся доме. Однако за 7-8 лет эта дополнительная выручка (совокупно ~ 19% за весь указанный срок) нивелируется за счет того, что, во-первых, ремонт обойдется дороже за счет демонтажных работ. Во-вторых, рост стоимости самой квартиры будет ниже, чем в новом доме после сдачи. И общедомовые затраты на содержание и обслуживание МОПов в старом доме потребуют больших средств.
7. 7. Если у Вас есть иные данные по содержанию, доходам, налогообложению доходной недвижимости для проживания, пишите, делитесь. Мы готовы обсуждать и рассказывать о Вашем опыте.

Выражаем отдельную благодарность за предоставленную информацию и диалог Руководителю рекламного направления Becar Asset Management group Наталье Калитиной и Руководителю отдела рекламы и PR Seven Suns Development Ковалевскому Дмитрию

Не проходит и недели, чтобы в деловых СМИ или наиболее популярных из тех, что рассказывают о недвижимости не появлялись публикации на тему рынка апартаментов. Вот уже третий год мы слышим о взрывном росте и невероятном потенциале рынка. Заявления застройщиков о высоком спросе стремительным локомотивом разгоняют за собой мнения и прочих экспертов рынка. Тема, как принято говорить, сейчас находится «на хайпе». Точно так же недавно все были увлечены обсуждениями блокчейн-технологий и перспективой роста стоимости крипто-валют. Появилось множество экспертов, телеграмм-каналов, цифровых бирж. Кто-то заработал, а кто-то понёс убытки, купив «коины» на пике интереса. Затем столь же стремительно выросло количество противников идеи цифровых валют, сколь ранее выросло число адептов. И только такие, как Уорен Баффет, в полном порядке. Потому что он принимает решения с холодным сердцем и на основе аналитических данных подготовленных его личными экспертами, которые если ошибутся с прогнозами поддавшись эмоциям, то поплатятся высокооплачиваемыми рабочими местами. К сожалению, лично я не располагаю такими собственными финансовыми аналитиками на Уолл-Стрит и даже в Министерстве экономического развития РФ. Поэтому приходится разбираться самому.

Засев за изучение, выясняем, что часто такой тип недвижимости, которая признаётся пригодной для проживания, но остаётся коммерческой, начинает упоминаться именно с этой смысловой нагрузкой с 2003 года. Если в Петербурге таким наиболее заметным объектом был и долго оставался «Пятый Элемент» на Крестовском острове, где до сих пор есть несколько апартаментов в продаже, то в Москве, в те же годы в продажу вышло сразу несколько объектов. И уже через 10 лет в столице предложение выросло до 60 объектов заняв треть рынка новостроек. Это было вызвано прежде всего тем, что, участков под жилое строительство становилось все меньше, а требования к жилым комплексам и социальная нагрузка всё более ужесточались. Одновременно с этим в кризисные годы снижался ещё и спрос на офисы, а земля под них была дешевле и не столь обременена строгими нормативами возведения коммерческого объекта, как если б это был многоквартирный дом.

Так и сложилось решение у компаний, которые стремились сохранить прибыльность, предложить покупателям проживание в проектах со статусом коммерческой недвижимости в условиях, внешне не отличающихся от проживания в жилых комплексах. Первая волна выбросила в продажу действительно интересные лофт-проекты и комплексы апартаментов клубного формата по более привлекательным ценам и локации. Этот компромисс устраивал и слой обеспеченных покупателей, у которых как правило уже была недвижимость, а апартаменты в центре служили дополнительным метом проживания. И застройщики возводили такие объекты дешевле, так как строительные требования к проекту и окружающей его социальной инфраструктуре были ниже. Но участки в центре все равно довольно быстро исчерпались, и постепенно комплексы апартаментов классом пониже стали появляться уже в не столь престижных локациях, но по ценам всё равно ниже, чем жилые проекты рядом. Выросли и размеры. Камерность исчезла без следа.

В Москве проблемы…

Внезапно это стало ощутимой проблемой для властей Москвы, так как у тех, кто проживал во вполне обычных районах появились трудности с тем, чтобы получить все те же самые льготы и социальные гарантии, которые полагаются жителю столицы. Несмотря на то, что это должно было быть ожидаемым для тех, кто покупал подобную недвижимость, ком обиды на власть начал быстро расти, ведь в тонкости законодательства углубляются не все. Поэтому в Москве сразу обозначили свою позицию жёстко – остановить завуалированную продажу псевдожилья. Налог на партаменты (а по законодательству прерогатива устанавливать конкретную ставку налога на имущество принадлежит региональным властям) был резко поднят. В текущем году он составляет уже 1,7% и ежегодно будет подниматься ещё на 0,1%, пока не достигнет 2%. Список объектов «псевдожилья», по которым действует такая высока ставка опубликован на сайте мэрии Москвы. В нём уже более 27000 апартаментов. Льготная ставка в 0,5% установлена только для комплексов инвест-отелей, которые действительно используют не менее, чем 80% площадей, под номера гостиничного сервиса. А также ещё для небольшого списка (около 8 адресов) объектов. В интернете много историй тех, кто вынужден теперь платить весьма высокий налог проживая в ничем особо не примечательной многоэтажке в ничем особо не выдающемся микрорайоне. За 3-комнатные апартаменты приходится платить налог в 200 000 – 250 000 рублей в год. И найти покупателя на такую жилплощадь, разумеется, стало затруднительно.

… а в Питере рай.

Санкт-Петербург на фоне Москвы пока представляется раем. Безусловно на берегах Невы были также реализованы проекты апартаментов в центре, в парковых зонах, но они не разрослись и не перебрались массово в спальные районы. Во-первых, объем рынка, конечно, ниже, во-вторых, на периферии города было достаточно участков и под жилую застройку, а реновировать масштабный «серый пояс» потенциала, увы, нет. Поэтому в Санкт-Петербурге городской властью установлена ставка налога на апартаменты в точности, как и на жилые квартиры – 0,1%. А кадастровая стоимость апартаментов в северной столице по каким-то причинам, известным только кадастровой палате, примерно в 2 раза ниже, чем по квартирам аналогичной площади. Но льгот и прав быть обеспеченными социальной инфраструктурой проживающие в них граждане по-прежнему не имеют.

Стоит отметить, что кадастровая палата должна производить переоценку недвижимости не чаще, чем раз в 3 года, но и не реже, чем раз в 5 лет. Поэтому мы не можем прогнозировать как изменится оценка кадастровой стоимости апартаментов в следующем цикле. Но, что касается налоговой ставки, то она сохранится на уровне 0,1%, пока Санкт-Петербург будет заинтересован в том, чтобы в городе строились инвест-отели – это проекты, оборудованные в точности, как всем привычные гостинцы 2-3-4*, в которых собственник покупает апартамент не для личного проживания, а для сдачи в посуточную аренду туристам. Доход с такого апартамента в 2 — 2,5 раза превышает доход от сдачи апартаментов в длительную аренду, даже с учётом комиссии управляющей компании и среднегодовой загрузке отеля в 65-75%. И именно этим соотношением доходности к вложениям вызван интерес, как крупных инвесторов, так и тех, кто вкладывает собственные средства в один-два апартамента. Что действительно в конечном счёте привело теперь к росту строительства апартаментов в Санкт-Петербурге, но преимущественно в формате кондо-отелей совместного владения множеством собственников, объединённых одной управляющей компанией.

Поэтому, прежде чем купить апартаменты, мы бы порекомендовали следующий цикл размышлений:

1. Вы топ менеджер крупной компании с доходом от 1 500 000 в месяц?
   
   • Да? – возможно Вам стоит рассмотреть более высокобюджетные инвестиции.
   
   
   • Нет? – переходим дальше.
2. Вы покупаете апартаменты для собственного проживания?
   
   • Да? – купите лучше квартиру, потому что, купив апартаменты, Вы будите вынуждены получать временную регистрацию раз в 5 лет, лишаетесь льгот по месту проживания (пособия, возврат налогов, компенсации и выплаты), будите испытывать трудности с доступностью социального обеспечения (медицинская помощь, устройство детей в детский сад и в школу), вынуждено откажетесь от личного автомобиля, так как достаточного количества парковочных мест по нормам для апарт-комплексов предусматривать Застройщику необязательно. А ещё коммунальные платежи будут примерно на 25-30% больше, чем у жилой квартиры.
   
   
   • Нет? — переходим к п.5.
3. Всё равно хотите апартаменты для собственного проживания?
   
   • Да? — купите тогда хотя бы в Санкт-Петербурге, ведь платить, например, налог в 0,1% со студии в Санкт-Петербурге по смешной кадастровой стоимости это 1 200 рублей в год, а в Москве с той же площади, но совсем по иной цене и ставке в 1,7%, это уже 85 000 рублей в год
   
   
   • Нет? — переходим дальше.
4. Несмотря ни на что хотите апартаменты в Москве для собственного проживания???
   
   • Да? — надеемся Вам повезёт, и Вы найдете предложение в тех самых 8 льготных комплексах на всю Москву. Или подберёте инвест-отель, в котором предусмотрен корпус и для тех, кто очень хочет проживать сам получая ещё и гостиничный сервис. Тогда ставка налога в 0,5% как-то смягчит затраты на владение.
   
   
   • Нет? — переходим дальше.
5. Вам нужна недвижимость для получения дополнительного дохода?
   
   • Да? — купите апартаменты в инвест-отеле в Санкт-Петербурге. В предыдущей статье мы сравнивали доход от краткосрочной сдачи в аренду апартамента в инвест-отеле с доходом от длительной сдачи таких же апартаментов, а также с доходом от сдачи квартиры в длительную аренду. Напомним – с недавнего времени законодательством ограничена возможность сдачи квартир и апартаментов посуточно простыми гражданами. Поэтому даже с услугами УК, которая получает за это комиссию, купить апартаменты в инвест-отеле и сдавать будет выгоднее. Нами посчитано — с учётом всех затрат на приобретение, оборудование, налоги, содержание, коммунальные платежи и прочее, чистый доход составит от 9 до 12%. В то время, как при сдаче в длительную аренду похожих апартаментов или квартиры близкого типа, доход составит примерно 6% и 4% соответственно. Расчет по Москве не производили. Но, согласитесь, не говоря уже о том, что стоимость квадратного метра там традиционно дороже, напомним Вам, что кадастровая стоимость апартаментов в столице примерно в 5 раз выше и ставка налога 0,5%. Полагаем, именно поэтому, на рынке Москвы сейчас строится меньше апарт-отелей, чем в Санкт-Петербурге, а в проекты в нашем городе так активно вкладывают средства сами москвичи.
   • Нет? – кажется мы друг друга не очень понимаем, давайте вернемся к п.1.

По нашему мнению, спрос на апартаменты действительно есть. И он нацелен именно на инвестиционные апартаменты Санкт-Петербурга. Пока город открыт новым инвест-отелям, тем, кто заинтересован в доходе, и имеет возможность купить недвижимость для получения дополнительного дохода, самое время войти в понравившийся проект. Банки такую доходность не обеспечат. А биржевые инструменты могут привести к полной потере вложенного капитала. В то время, как доход по апартаментам, если и снизится по каким-то причинам, то сама недвижимость никуда не исчезнет, и будет иметь реальную цену всегда.

В отличие от жилой недвижимости терминология рынка апартаментов до конца ещё не сформировалась, и рекламным, а также клиентским службам Застройщиков приходится каждый раз буквально подбирать слова, чтобы потенциальный клиент понял содержание предложения или акции. Изначально слово «апартаменты» принесённое более столетия назад из французского языка, где оно означало квартиру, в России по этой ассоциативной причине закрепилось за большими, как правило, дорогими парадными жилыми помещениями. И в период СССР его употребляли уже не без иронии. В эпоху активного коммерческого строительства первые комплексы апартаментов, которые по документам не являлись жилым домом, но были пригодны для проживания, стали возникать в престижных районах столицы и Санкт-Петербурга примерно 13 лет назад вполне соответствуя прежнему буржуазному статусу этого слова. Но когда рынок стал цивилизовываться и искать новые формы развития, предлагая доходную недвижимость, выяснилось, что к этому времени в демократической и продвинутой Европе уже давно распространилось британское толкование слова «апартаменты», означающее чаще всего помещения или номера, приближённые к виду современных и компактных квартир, предназначенные для арендного проживания. Однако в ЕС преимущественно это жилая недвижимость, если здание не является отелем с управляющей компанией. В РФ так сложилось и пока ещё до конца не отрегулировано законом в ряде нюансов, что квартира относится к жилой недвижимости, а апартаменты нет. При этом рынок чувствует необходимость так же разделить апартаменты, предназначенные для извлечения дохода, и апартаменты для собственного проживания (так называемое псевдожильё). С этой целью и с целью дать покупателю чёткое понимание единицы приобретаемого им его собственного помещения для сдачи его в аренду в комплексе апартаментов застройщики всё чаще употребляют термин «юнит». То есть, по аналогии с квартирой в жилом доме, в комплексе апартаментов таким помещением является юнит.

Надеемся, что со временем этот термин, как и термин «кондо-отель», которой лучше соответствует комплексу услуг, который предоставляют гостиницы, окончательно приживутся на рынке, и покупателям с продавцами будет легче понять друг друга.

Что лучше покупать один юнит или больше? Или лучше купить юниты в нескольких компаниях?

Какие есть особенности документарного оформления сделки и регистрации уже построенного?

Руководитель департамента развития ГК «ПСК» Сергей Мохнарь:

На нашей практике имели место покупки нескольких юнитов, вплоть до 10. Все определяется финансовыми возможностями и стратегией инвестора. Как правило, сдача в аренду 3-5 и более юнитов позволяет рассчитывать на совокупный доход, как на уже достаточный и единственный.

Разнообразие предложения на рынке позволяет инвесторам формировать собственный портфель. Однако при покупке нескольких апартаментов можно договориться об индивидуальном ценовом предложении, что сделает инвестиции в целом привлекательнее.

Нюансов оформления сделки в уже сданных в эксплуатацию проектов нет. Оформление происходит в отделе продаж, по стандартным договорам купли-продажи. Ипотечные программы также действуют без каких-либо ограничений. Если покупка апартаментов происходит у физического лица, то схема аналогична схеме покупки квартиры.

Директор департамента жилой недвижимости Colliers International Елизавета Конвей:

Слово «юнит» не новое – в переводе с английского означает единицу. Апартаменты действительно больше похожи на жилые единицы, они менее персонифицированы в отличие от квартир. Юнит – это некое обобщающее понятие, в какой-то степени обезличенное, что и характеризует фактически сегмент апартаментов как некий набор типовых единиц.

Лучше ли купить один или два апартамента? – Зависит исключительно от вашего бюджета. Распространенной практикой является покупка, например, этажа. Так вы можете обезопасить себя с точки зрения однородности среды, а также организовать отдельный ресепшн на этаже, сделав, по сути, отель в отеле. Это эффективное решение при условии, что вы уверены в локации проекта, в качестве исполнения проекта, в управляющей компании.

Надо ли покупать юниты в разных отелях? Надо, если в обоих проектах вы уверены. Почему бы не диверсифицировать пакет активов, если оба проекта хороши.

Руководитель аналитического центра ГК ФСК в Санкт-Петербурге Юлия Голубева:

Разумеется, более выгодно приобретение нескольких юнитов – это пропорционально увеличивает доход, а также позволяет сэкономить за счет гибкой системы скидок (чем больше лотов приобретается, тем больше скидка).

И диверсификация портфеля инвестиций – действительно разумная стратегия. При этом инвесторам можно рекомендовать покупать по несколько юнитов в нескольких проектах, при этом ориентируясь на надежность компании-застройщика. Также можно приобрести номера в разных апарт-проектах одной компании – так в ГК «ФСК» для инвестиций доступны Zoom Apart в Петербурге и «Движение.Тушино» в Москве. В Петербурге минимальная стоимость лота без оснащения составляет от 2,1 млн, с «пакетом арендатора» (мебель, техника, оборудование, оснащение вплоть до посуды и текстиля) – от 2,5 млн рублей. В Москве – от 5,5 млн рублей и 6,1 млн рублей соответственно.

При приобретении лота с пакетом арендатора, помимо ДДУ на объект недвижимости, клиенту предлагается заключение договора на оснащение, а также договора на управление, который в будущем обеспечит максимально эффективное управление имуществом и заполняемость апарт-отеля. Регистрация права собственности соответствует стандартной процедуре для подобного типа недвижимости.

Наш город по праву считается самым красивым в стране. И в мировых рейтингах он занимает высокие места, особенно после проведения чемпионата Мира по футболу в 2018 году. Поэтому приток иностранных туристов в Санкт-Петербург увеличивается на 1 млн. каждый год. Перспективы для развития отельного бизнеса вполне благоприятны с учетом того, что город всё ещё испытывает нехватку мест для размещения гостей, особенно после сократившего количество хостелов нового закона. Так получилось, что пока писалась эта статья, рынок туризма постиг коллапс закрытия границ на карантин с целью снижения рисков распространения коронавируса. Несомненно, это скажется на туристическом потоке в этом сезоне, ведь из 10,5 млн. гостей нашего города посетившим его в 2019 году 5,5 были иностранными гражданами.

Однако риски существуют в любой сфере бизнеса. И инвестирование всегда сопряжено с тем, что реальность может оказаться хуже ожиданий. Но давайте посмотрим, как события с коронавирусом вообще повлияли на рынки. Как только новости о эпидемиологическом характере распространения заболевания стали подтверждаться на уровне государственных служб и международных институтов здравоохранения, первыми отреагировали рынки ценных бумаг. В условиях, когда останавливаются производства, вводятся карантины, прерываются деловые поездки, ожидаемо прогнозируются срывы договоров и невыполнение контрактов. Особенно, если 2-я экономика Мира является основным звеном тревоги инвесторов. Ключевые китайские компании, а затем и прочие, которые получают оттуда комплектующие, тут же потеряли в цене, а значит подешевле ценные бумаги множества инвестиционных фондов, так как доля вложенных денег в самую динамичную экономику на планете очень значительна. В этой ситуации фиксируя потери и снижая риски, фонды избавляются от части ценных бумаг выходя в валюты наиболее стабильных экономик. Но резкий рост свободных денег требует их хранения в банках. Разумеется, банки получают возможность тут же снизить ставки при обильном притоке капитала на депозитарии.

Так упрощенно можно объяснить последовательность реакции мировых рынков на один, пусть и крупный, риск потери инвестиций. И недвижимость в этой цепочке пострадает самой последней. Конечно, она не приносит такие доходы, как игра на биржевых рынках, где бывают стремительные взлёты сразу на десятки процентов. Но можно остаться и без штанов. Где ставки высоки, там и риски огромны. Именно по этой причине, кстати, рынок ценных бумаг в России остаётся одним из самых привлекательных для спекулятивных инвесторов, где можно сделать капитал на высокой волатильности. Однако, для тех, кто инвестирует в ценные бумаги, это не единственные инструменты. Чаще всего дифференцируя риски они предусмотрительно держат часть своих капиталов и в более консервативных форматах, даже в виде малодоходных банковских вкладов.

Для начинающих инвесторов прежде всего необходимо оценить свой потенциал, учесть регулярность и размер всех типов доходов, которыми они располагают и отняв все статьи расходов, куда следует включить даже траты на планируемые отпуска или учёбу, на стоматолога, решить, какой суммой остатка располагаете. И если она составляет не менее, чем пятую часть от общей суммы доходов, то личным бюджетом управляете правильно. Однако, помимо этого, сохраняются риски потери дохода. Для таких периодов необходимо иметь финансовую подушку, которая обеспечит нормальное существование на 5-6 месяцев, если такая ситуация произойдёт. Увы, на систему страхования при потере дохода особо рассчитывать не рекомендуется. В ней очень много нюансов, которые невероятно сложно учесть в отечественных реалиях.

Если, проведя подготовительные анализ и резервирование, запал не утерян, то требуется честно оценить свои способности, наличие времени и устойчивость к стрессам. А также возможность использовать несколько направлений инвестирования. Конечно, фондовые рынки смотрятся наиболее красочно и привлекательно. И на них тоже можно найти спокойные инструменты, которые в длинной перспективе покажут небольшую, но прогнозируемую доходность.

Руководитель департамента аналитики сайта «PARTAPART.RU» Евгений Чемодуров:

Почувствовав, что интерес к обычным депозитам стал падать, банки сейчас активно предлагают открыть инвестиционные счета, с помощью которых можно совершать сделки на фондовых рынках. При этом ещё и предоставляется льгота на возврат НДФЛ, если соблюсти несложные условия. Отмечено аналитиками ВТБ (по заявлению господи Костина), что, проявив интерес к открытию таких счетов, большинство инвесторов сразу воспользовались льготой возврата НДФЛ, но перейти затем к фазе активного инвестиционного поведения так пока и не решились. Например, нужно иметь стальные нервы, чтобы допустить, что в некоторой перспективе ваши средства, вложенные в акции какой-то компании, могут просесть на 30-50%, и при этом удержаться от продажи их в фазе падения. Если это не единственные вложенные средства, то, скорее всего, инвестор справляется со стрессом. Но в противном случае и при склонностях к тревогам это может и убить. Поэтому серединным решением, которое не будет отнимать силы и время, однако покажет прогнозируемую доходность в диапазоне от 8 до 15%, мы видим в инвестировании в апарт-отели с хорошей УК и продуманной концепцией развития.

Директор департамента жилой недвижимости Colliers International Елизавета Конвей:

Во-первых, стоит быть очень внимательными при выборе локации проекта. Всего лишь менее четверти предложения апартаментов сосредоточено в центральной части Петербурга, остальные – на периферии. Это значит, что в центре конкуренция ниже, а шансы сдать апартамент в аренду по высокой цене и за короткий срок – выше. Плюсом, бонусом вы получаете все преимущества центрального проживания – виды, хорошую транспортную доступность, инфраструктуру, а также, что не менее важно, быстро растущую во времени стоимость, ликвидность актива.
На что еще обратить внимание? — На управляющую компанию. Не только имя важно, но и портфолио – что было в управлении, насколько успешно это было реализовано, какую заполняемость гарантируют и гарантируют ли в принципе. Важны еще и наработки управляющей компании в отношении корпоративных клиентов – налаженные связи с различными туристическими агентствами, фирмами, которые будут обеспечивать дополнительный поток клиентов.

Руководитель аналитического центра ГК ФСК в Санкт-Петербурге Юлия Голубева:

Как и при покупке жилья, необходимо обращать внимание на надежность застройщика, так как все риски недостроя пока сохраняются. Обязательно надо оценивать существующую окружающую комплекс инфраструктуру, а также транспортную доступность и перспективы развития района. Чем больше точек притяжения для туристов, работников коммерческих компаний или научных центров, участников форумов и фестивалей, тем больше гарантий в сдаче недвижимости.

Генеральный директор «МТЛ. Управление недвижимостью» Николай Антонов:

Если речь идёт об уже построенном комплексе апартаментов, то на примере Avenue-Apart нам удалось добиться 100% заполняемости коммерческих помещений. Инфраструктуру комплекса дополнили салон красоты бизнес-класса Nice One и Рестобар Pavo. Площадь каждого помещения 135 кв. м, окупаемость до 10 лет. Оба помещения выставлены на продажу для тех, кто инвестирует в арендный бизнес, приобретая объекты для последующего дохода от арендной платы. Ротация арендаторов по ранее сданным помещениям — 0%. Разумеется, следует узнать у управляющей компании, каких успехов она добилась по показателю заполняемости в том комплексе, который рассматриваете для инвестирования.

По словам Станислава Ступникова, руководителя направления торговой недвижимости «БестЪ. Коммерческая недвижимость»,

подбирая арендаторов в комплекс апартаментов важно учитывать не только локацию и окружение, но и специфику самого объекта. «Для комплекса апартаментов коммерческие помещения — очень важная часть инфраструктуры и тщательный подбор арендаторов важен как для инвесторов, купивших коммерческие помещения в нем, так и для проживающих в апарт-отеле. Нам повезло с локацией и окружением — в непосредственной близости к Avenue-Apart расположено несколько бизнес-центров и жилых кварталов бизнес-класса, а также с концепцией и управляющей компанией самого апарт-отеля, которые позволяет поддерживать загрузку комплекса на уровне 95-100%. Всё это в совокупности позволяет обеспечивать собственникам и арендаторам высокую доходность. Аналогичную стратегию мы планируем реализовывать в нашем новом комплексе апартаментов „Avenue-Apart на Малом“».

Руководитель департамента развития ГК «ПСК» Сергей Мохнарь:

Начинающим инвесторам стоит обратить внимание на три составляющие: расположение, формат предлагаемых апартаментов и управляющая компания.

С первым пунктом всё просто. Если апартаменты не далее, чем в 10-15 минутах пешком от метро, то это уже наполовину гарантирует будущий спрос.

Формат студий и однокомнатных апартаментов наиболее востребован среди арендаторов. По этой причине инвестиции в малый метраж оправданы. Двухкомнатные и большего формата пользуются спросом реже, однако среди семейных арендаторов чаще всего востребованы именно они. Если в структуре апарт-комплекса порядка 70-90% отдано под студии и однокомнатные апартаменты, то проект задуман, как инвестиционный. Если большой метраж составляет 30% и более, это означает, что в нём будет велика доля людей, живущих там самостоятельно.

Управляющая компания является гарантом доходности. Если в портфеле УК несколько проектов, то это означает не только опыт, но и устойчивые связи с партнёрами из сферы рекреационного и делового туризма, корпоративного сектора. Таким образом, она включает апартаменты, переданные ей в управление, в свои программы размещений групп, людей в длительных командировках или приезжающих на программы обучения и так далее. Отдельному инвестору, арендодателю, такие возможности недоступны.

Ну и конечно порог входа. Сейчас достаточно иметь 20% от стоимости апартаментов, а на оставшуюся сумму оформить ипотеку или рассрочку. Мы первыми на рынке разработали предложение для инвесторов с суммой эквивалентной стоимости самой бюджетной новой «Лады».

Коммерческий директор ГК Docklands development Екатерина Запорожченко:

Начинающему инвестору необходимо начинать с проверки всех документов: разрешения на строительства и проектной декларации, наличия и содержания договоров с компанией, которая в дальнейшем будет управлять отелем. Требуется собрать информацию об управляющей компании – есть ли она вообще, имеет ли реализованные проекты в этой области, успехи, какие гарантии она дает инвесторам и так далее. Обратить внимание на расположение комплекса – насколько удобно до него добираться, как далеко он от достопримечательностей, деловых и спортивных центров, какое у него окружение. Уточнить, какие объекты гостиничной инфраструктуры будет развивать сам застройщик, чтобы обеспечить гостям должный уровень сервиса. Оценить качество отделки и мебели, их надежность и износостойкость.

С началом эпохи глобальной нестабильности обладатели финансовых накоплений ищут способы и возможности защитить свои сбережения от неминуемого обесценивания. А так как полный вывод всех активов в наличные средства также сохраняет риски обесценивания, то одним из традиционно оптимальных решений этой проблемы является покупка недвижимости. В идеале такое вложение должно не только уберечь активы от инфляции, но и приносить в будущем стабильный и гарантированный ежемесячный доход.

В последние годы на рынке недвижимости внимание инвестиционного покупателя сместилось с предложений о покупке жилья на сегмент апартаментов. Помещения в таких комплексах относятся к категории коммерческой недвижимости, что предполагает некоторое отличие их юридического статуса и связанных с этим процедур налогообложения.

Владельцев недвижимости, которые официально сдают её в аренду, не очень устраивает необходимость платить 13% налог со всей суммы договора. Но существуют и другие, вполне законные схемы налогообложения, которые позволяют платить меньше. Со всеми, кому это интересно, своим опытом любезно согласился поделиться владелец жилья в одном из апарт-отелей Санкт-Петербурга Сергей Савельев.

‒ Сергей, какой налог вы платите за сдачу принадлежащей вам недвижимости в аренду?

‒ Вместо обычных 13% налога я официально плачу всего 4%, и при этом не обязан подавать какие-либо декларации. Часто слышу такие мнения: пока еще удается сдавать жильё без договора и ничего не платить, зачем торопить события? Считаю, что все, кто придерживается подобной точки зрения, сильно рискуют. Со временем налоговая соберет на них данные, и вынудит оплатить не только налог с сокрытых доходов, но и значительный штраф. Мне спокойнее ежемесячно оплачивать свои 4%, и жить, ничего не нарушая.

‒ 4% налога цифра привлекательная. Насколько это законно, и какими правовыми документами регулируется?

‒ Чтобы платить меньше, нужно пройти регистрацию в статусе самозанятого гражданина. В 2019 году в пределах нескольких регионов РФ проводился эксперимент по внедрению налога на профессиональные доходы. С начала 2020 года данная форма налогообложения стала доступна самозанятым гражданам 23 регионов России, и в том числе – жителям Санкт-Петербурга. В числе видов деятельности, перечисленных в Федеральном законе 428-ФЗ, упомянута и сдача в аренду квартир. Так что всё вполне законно.

‒ Если не секрет, можете ли вы назвать конкретные цифры? Продемонстрировать, насколько это выгодно?

‒ Пожалуйста, без проблем. Я сдаю на длительный срок принадлежащие мне апартаменты за 24 000 рублей в месяц. Оформив самозанятость, обязан платить с этой суммы 4% или 6%. Поясню смысл этой «вилки». Фактический налог зависит от статуса арендатора. Я сдаю частному лицу, поэтому плачу только 4%. Если бы подписал договор аренды с какой-либо компанией, то есть юридическим лицом, ставка платежа в бюджет составила бы 6%. Так записано в законе.

‒ Получается, апартаменты или номер в апарт-отеле выгоднее сдавать частному лицу?

‒ Не факт. Эту разницу налога в 2% можно компенсировать за счет несколько большей стоимости аренды для нанимателя ‒ компании. То есть, можно эти небольшие потери компенсировать, и остаться при своих деньгах.

Продолжим сравнение в цифрах. Установив стоимость аренды 24 000 рублей в месяц, я рассчитываю получить годовой доход в 288 тысяч. Исходя из ставки 4%, должен буду уплатить 11 520 руб. Хотя реально заплачу еще меньше. И тоже ‒ вполне законно.

‒ Каким образом?

‒ Для самозанятых установлен понижающий бонус, то есть налоговый вычет в размере 1% начисленного налога. Правда, общая сумма бонуса за год не может превысить 10000 рублей. Это реализовано так. Вместо 4% налога я фактически плачу 3%, а еще один процент списывается из этих десяти тысяч. Получается, вместо 960 рублей в месяц, нужно перечислять в бюджет всего 720. В пересчете за год это 8640 руб. Если бы я не оформился самозанятым налогоплательщиком, по ставке 13% мой налог составил бы 37440 рублей. Разница налицо.

‒ Да, впечатляет. Еще вопрос: знаете ли вы, каким суммами рискуют те, кто до сих пор скрывает от государства свои доходы от сдачи недвижимости в аренду?

‒ Конечно, интересовался. Выявляя подобные случаи, налоговая инспекция должна взыскать всю сумму неоплаченного налога, и дополнительно применить штрафные санкции в размере 40% от основной начисленной суммы. В моём случае это составило бы 37440 + 14976, итого более 52400 руб. Напомню, сейчас я плачу всего 8640 рублей в год.

‒ Из-за такой, прямо скажем, незначительной суммы экономии, многие ваши «коллеги» по бизнесу продолжают рисковать и прятаться от налоговой?

— Я тоже этого не могу понять. Всё равно, рано или поздно, история с нелегальной сдачей квартиры всплывёт. К примеру, если попадется шумный арендатор, на владельца жилья могут пожаловаться соседи. Не менее вероятно, что регулярные переводы на карту могут привлечь внимание служб банка или соответствующих финансовых органов. Настало время, когда выгоднее жить по закону. Кстати, такой подход открывает множество дополнительных возможностей.

‒ Например?

‒ Теперь я могу официально подтвердить свои доходы. К примеру, даже без постоянного трудоустройства можно получить кредит или подать документы на получение визы. Кроме того, иметь дело с официальным плательщиком налогов выгодно моим арендаторам. Закон позволяет оформить для них временную регистрацию. Возможность легально проживать в Санкт-Петербурге и не бояться проверок паспортного режима, привлечет к вам больше клиентов. Кстати, за отсутствие регистрации предусмотрен штраф в размере от 2000 до 3000 рублей.

‒ Не смогут ли арендаторы, легализовав свой статус, каким-то образом претендовать на ваше жилье?

‒ Факт временной регистрации не предоставляет жильцам таких прав. Зато им будет проще устроиться на хорошую работу, посещать поликлинику, оформить детей в школу или детсад. Но срок действия такой регистрации истекает одновременно со сроком договора аренды. Кстати, расходы на уплату налогов можно включить в стоимость аренды. Регистрация – важный фактор, многие арендаторы в ней заинтересованы.

‒ Собираетесь ли вы расширять свой бизнес?

‒ Да, подумываю. Мне кажется также привлекательной идея сдавать номера в краткосрочную аренду. Однако, как человек соблюдающий законы, я отдаю себе отчет, что в статусе самозанятого такую услугу полноценно оказывать я уже не смогу. Поэтому присматриваюсь к новым комплексам апартаментов в Санкт-Петербурге, которые по завершении строительства получат статус кондо-отеля. Многие из них только строятся, некоторые практически готовы, но уже почти полностью распроданы. Подбираю подходящий по цене и рыночным перспективам вариант. В Петербурге с такими низкими ставками официального налогообложения на апартаменты сдавать их внаем очень выгодно даже через Управляющую компанию, хотя схема получения дохода устроена несколько иначе. Если располагаете свободными финансами, советую попробовать. В крайнем случае, сможете быстро продать. Сейчас это самый популярный вид недвижимости, покупателей долго ждать не придется.

‒ Если будете зарабатывать больше, это не повлияет на ставку налогообложения?

‒ Установленный законом «потолок» для самозанятого налогоплательщика составляет 2,4 миллиона рублей в год. Те, кто ежемесячно получает от аренды более 200 0000 рублей, будут вынуждены платить налоги по ставке 13%. Но лично мне до этой суммы еще очень далеко. Можно не переживать.

ВНИМАНИЕ!!! Мы получили много вопросов и отзывов по этой статье. Предлагаем ознакомиться с новой информацией по этой теме тут.

Доходные дома получили широкое распространение с середины XIX века, хотя первые из них появились ещё на пол столетия раньше. На рубеже ХХ века в Санкт-Петербурге и Москве, как в городах, в которых шла активная деловая жизнь, а владение товариществом жильцов многоквартирным домом на паях только зарождалось, на долю доходных приходилось примерно 80% и 40% недвижимости соответственно. Население Петербурга начиная с 90х годов XIX века за 20 лет выросло на 1 млн. человек. А к 1917 году в Москве насчитывалось более 700 доходных строений, налоги с владельцев которых составляли 15% поступлений в казну города. Владельцами выступали не только частные лица из высоких сословий, даже княжеских фамилий, но и сообщества предпринимателей, купечества и даже зажиточного крестьянства. Случались и совсем экзотические владельцы, как, например, приходы Шведской церкви (на Малой Конюшенной). Разумеется, наряду с 18-комнатными квартирами, в домах барского типа, предлагались квартиры для высокооплачиваемых служащих, небольшие квартиры в домах для учителей и чиновников младшего звена, а, так же, коечно-каморочные квартиры для прибывших на заработки в стремительно урбанизирующийся центр с аграрной периферии граждан. Заниматься строительством доходных домов стало выгодно. Стремительно развивающийся сегмент стал первым применять прогрессивные инженерные системы водоснабжения и электрификации, продуманное проектирование и единые планировки квартир по стоякам, центральный пылесос и лифты. Рантье стал восприниматься как прогрессивный инвестор, привлекающий к управлению своими активами специалистов, и живущий на законные доходы, несмотря на то, что они не являются непосредственной производной его трудовой деятельности.

Сегодня рынок аренды и найма жилья всё ещё на 85% находится в «тени». Квартиры сдаются по устной договоренности между собственником и арендатором, без официального договора. Поэтому нет гарантий, что человека внезапно не выселят из снимаемых метров (квартир), как и нет гарантий, что жилец не устроит пьяный дебош с последствиями в виде разбитых стекол и сожженной мебели. Однако государство взялось реформировать этот рынок: развиваются программные средства сбора информации о доходах гражданина, принимаются новые законы, устанавливаются ограничения в оказании услуг частными лицами. Взамен стремительно устаревающему способу получения дохода от самостоятельной сдачи квартиры рынок предлагает стать собственником доходных апартаментов в составе отелей совместного владения с управляющими компаниями или в комплексах, предназначенных для длительной аренды молодыми специалистами, семьями, слушателями ВУЗов. Это возможность получать доход законным способом, рассчитывая на его определённый уровень.

Ранее, основываясь на любезно предоставленных нам данных и квитанциях от собственников, мы самостоятельно рассчитали прогнозируемую доходность апартаментов, которая получилась от 8% (при длительной сдаче) до 13% годовых (при краткосрочной сдаче) с учётом уже всех уплаченных налогов (включая подоходный или УСН для ИП) и платежей (включая амортизацию оборудования номера). Но без учёта капитализации (удорожания) владения. Согласно опросам россиян, семье из 3х человек для нормального существования необходима сумма около 120 000 рублей ежемесячного дохода. То есть, чтобы отказаться от необходимости работать, а жить на указанную ренту, им необходимо владеть доходной недвижимостью на сумму 12 000 000 рублей. И это сравнимо с доходностью коммерческих помещений средней размерности (аптеки, алкомаркеты, кафе). Бегло оценивая стоимость таких объектов опытные рантье просто делят цену покупки на 100, чтоб понимать примерный ежемесячный доход. То есть покупая на 100 млн. рублей они рассчитывают на 1 млн. рублей дохода ежемесячно. 100 миллионов на дороге не валяются, но 12, случается, могут оказаться суммой от продажи наследной квартиры в Москве, а для рынка Петербурга это хороший чек входа в доходную недвижимость. Возможно, по этой причине доля покупок инвестиционных апартаментов в городе на Неве жителями столицы столь высока.

Руководитель отдела рекламы и PR Seven Suns Development Ковалевский Дмитрий:

Если чисто по-человечески, то в вопросе, что лучше, брать квартиру и заниматься поиском жильцов самому, но на более выгодных условиях и с более высокими рисками (фискальный надзор, риск неплатежей и т.п.), или же получать меньше, но зато фиксированную прибыль от компании управляющей апартаментами, то выбор цивилизованного человека теперь очевиден. Конечно, гораздо удобнее сдавать апартаменты через Управляющую компанию, которая берет на себя все заботы о поиске арендатора, своевременно переводит деньги на счет собственника, выполняет мелкий ремонт, если он необходим. На сегодняшний день существуют различные программы доходности, позволяющие получать не меньшие деньги, чем от сдачи квартиры.

Руководитель аналитического центра ГК ФСК в Санкт-Петербурге Юлия Голубева:

По нашему прогнозу, стандартный юнит 18,4 кв. м. будет приносить в среднем доход до 18% годовых, или в денежном выражении около 40 000 руб. уже за вычетом всех расходов.
Это среднемесячный показатель дохода. Необходимо понимать, что доходность зависит от сезонности, рыночной конъюнктуры и прочих факторов. В отдельные месяцы высокого сезона доход может достигать 80 000 – 100 000 руб., в низкий сезон – соответственно снижаться.

Коммерческий директор ГК Docklands development Екатерина Запорожченко:

Во всех проектах предлагаются разные условия, а фактическая доходность в любом случае зависит от объема затрат инвестора. В среднем в проектах 3 звезды апартаменты приносят от 15 до 20 тысяч рублей в месяц. Встречаются программы с фиксированными ежемесячными выплатами и без них.
Среди проектов 4 звезды в Docklands первыми ввели минимальный ежемесячный доход в размере 30 000 р., максимум при этом ничем не ограничен. К примеру, за каждый из 4 месяцев высокого сезона 2019 года собственники видовых студий в нашем отеле зарабатывали от 60 000 до 105 000 ₽ в месяц.

Руководитель департамента развития ГК «ПСК» Сергей Мохнарь:

Доходность апартаментов в Петербурге варьируется от 7,5 до 18%. В каждом отдельном случае рассчитывается индивидуально. Например, в нашем проекте возле метро «Парнас» доходность рассчитана на уровне 15,9-17%. Максимальный срок окупаемости – 9 лет. Безусловно, цифры не берутся «с потолка», а вычисляются с помощью управляющей компании. Необоснованные обещания здесь, мягко говоря, неуместны.

При расчёте дохода нужно определиться с программой – краткосрочная или долгосрочная. Первая позволяет получить большую доходность, и в таком случае апартаменты сдаются в гостиничном формате, в среднем на срок 1-5 дней. Долгосрочная будет означать более стабильную загрузку апартаментов, но стоимость аренды в таком случае будет ниже. Таким образом, каждый выбирает самостоятельно – меньше рисков простоя и ниже доходность, либо потенциально максимальная доходность, с учетом того, что какое-то время апартаменты могут оставаться не сданными.

Для наших покупателей мы разместили на сайте калькулятор потенциальной доходности, в зависимости от суммы инвестиций и программы. Он служит ознакомительной оценке, а точные цифры определяются при заключении соглашения с УК.

В свою очередь, УК заинтересована в максимальной загрузке апартаментов, поскольку её прибыль зависит от этого напрямую. Если апартамент сдается, то инвестор и УК зарабатывают.</em>

Также нужно учесть, что все взаимоотношения между сторонами регистрируются официально. Это означает, что доход облагается налогом. И это же означает то, что у инвестора будет официальный дополнительный источник дохода, который можно указывать для банков.

Директор департамента жилой недвижимости Colliers International Елизавета Конвей:

По данным Colliers International, ожидаемая доходность в строящихся объектах составляет сейчас 9%-11% при стоимости юнита 3-6 млн рублей, в зависимости от класса объекта. Капитализация объекта — 6-7% в год.

В действующих апарт-отелях под управлением средняя доходность инвесторов составляет 8 -12% годовых при сдаче посуточно через управляющую компанию, без учета капитализации. Стоит отметить, что функционирующих проектов на рынке пока немного – самыми известными являются YE’s на Хошимина, Avenue Apart, Vertical на Московском и Docklands Life. При небольшом количестве проектов доходность апартаментов под управлением соответствует ожиданиям инвесторов, однако ужесточение конкуренции между апарт-отелями, а также рост цен на первичном рынке может привести к падению доходности инвесторов в наименее успешных проектах. Поэтому при выборе объекта для инвестирования важно проводить анализ факторов, наиболее влияющих на доходность. Обратить внимание в первую очередь стоит на локацию проекта, опыт и профессионализм управляющей компании, масштаб и инфраструктурное наполнение проекта.

Стоит обратить внимание на затраты на амортизацию, обновление номера, а именно пункт о том, кто эти затраты будет нести, а также все обязательные платежи, которые будут вычитаться из дохода собственников.

Руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светлана Московченко:

Мы отмечаем, что многие инвесторы, которые раньше вкладывали деньги в жилье, сегодня начинают присматриваться к сервисным апартаментам, где есть разработанные программы доходности, и встроенным коммерческим помещениям.

В Санкт-Петербург отмечается высокий уровень спроса, как на квартиры, так и на апартаменты. В сегменте жилой недвижимости теперь доля инвесторов невелика и, по нашим оценкам, сейчас составляет около 10%. Еще 5 лет назад доля инвесторов в жилье достигала 30-40% по проектам массового спроса. Снизилась доходность такого вложения средств, предложение значительно увеличилось, динамика увеличения цены в зависимости от стадии строительства стала не такой высокой, да и в целом у населения стало меньше денег. Также сегмент апартаментов оттянул на себя значительную часть инвесторов жилой недвижимости. На сегодняшний день декларируются величины доходности от сдачи в аренду апартаментов в максимальном диапазоне до 15-16%, но реальная доходность по некоторым проектам находится на уровне 10-11%. Нужно принимать во внимание большой объем строящихся проектов, и скорее всего, сложится ситуация, что доходность проектов в неочевидных локациях будет значительно отличаться от заявленной.

Подобно мореплавателям в эпоху великих открытий, к тем, кто подготовился, кто изучил чужие опыт и знания до того, как отправиться за славой и успехом, удача более благосклонна, а шторма менее разрушительны. Сейчас, когда весь Мир столкнулся с катастрофическими экономическими последствиями карантинных мер, вызванных пандемией нового вирусного заболевания, множество аналитиков стремятся предсказать, каким будет восстановление глобальной экономики, какие меры смогут удержать уровень жизни граждан на приемлемом уровне и сохранить нормы социальных отношений. Несмотря на то, что в век глобализации сплетение отраслевых и финансовых связей между странами, казалось бы, обязывает их искать пути решения совместными усилиями, уровень доверия между ними по-прежнему довольно низок, а наиболее защищёнными оказываются экономики тех государств, которые более ориентированы на внутренние производство и потребление. В конечном счёте, выигрывает тот, кто строит свой дом, свой город, свою экономику. Так как инструменты для восстановления не требуют привлечения иностранных ресурсов.

В условиях, когда низкий уровень госдолга и резервы ФНБ позволяют рассчитывать, что Государство поддержит ряд отраслей, в том числе строительную и туристическую, можно надеяться на то, что темп восстановления экономики будет достаточно быстрым, и займёт не более трех лет. А с учётом того, что рубль опять потерял значительную часть стоимости, наш город опять оказывается более привлекательным для туристов, как это уже было в 2014-2015 годах. Это касается, как внутреннего туризма взамен выездного, так и въездного, когда начнут открывать границы и страсть к путешествиям получит долгожданную свободу, а в средствах люди будут всё ещё стеснены, и вот тогда низкий курс нашей валюты окажется очень кстати.

Сейчас, пока Застройщикам приходится искать возможность привлечь покупателей на замедляющемся рынке и предлагать дополнительные скидки и более комфортные условия покупки, чтобы не останавливать проекты, наступает время особенно выгодных приобретений. Однако, в этот же момент, уровень риска потери инвестированных средств также возрастает, так как напрямую зависит от степени устойчивости компаний в кризис.

Руководитель аналитического центра ГК ФСК в Санкт-Петербурге Юлия Голубева:

Нельзя верить застройщикам с сомнительной репутацией, ненадежному отельному оператору, имеющему в своей истории большое количество судебных разбирательств. Это информация доступна, её можно найти и изучить.

Руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светлана Московченко:

Мы отмечаем, что многие инвесторы, которые раньше вкладывали деньги в жилье, сегодня переключили своё внимание на сервисные апартаменты, где есть понятные разработанные программы доходности. Но основной риск для инвестора – это неполучение дохода, обозначенного в рекламных материалах. А чем выше доходность, тем выше риски, поэтому необходимо тщательно выбирать проект.

Руководитель департамента развития ГК «ПСК» Сергей Мохнарь:

И ранее нельзя было верить обещаниям доходности в 25% и более. Хотя, если учесть удорожание апартаментов в процессе строительства, то номинальная доходность за первые 2-3 года вполне могла этому соответствовать.

Наиболее рисковыми с точки зрения доходности являются дорогие апартаменты. По цене за квадратный метр они приближаются к жилой недвижимости бизнес-класса, но их аренда или дальнейшая перепродажа будет затруднена высокой стоимостью и объективно меньшим спросом. По этой причине, если финансы позволяют вложить значительную сумму, стоит рассматривать покупку нескольких недорогих апартаментов.

Директор департамента жилой недвижимости Colliers International Елизавета Конвей:

Никогда нельзя верить заоблачным прогнозам о доходности, которая часто на нашем рынке считается весьма произвольно. Громкими слоганами, большими ставками непрофессиональные девелоперы привлекают доверчивых, начинающих инвесторов.

Маленькие бюджеты и заоблачные проценты – это бесплатный сыр, который, как вы помните, бывает только в мышеловке. Обращать внимание прежде всего стоит на локацию, концепцию, управляющую компанию и лишь затем – смотреть на цены и метры, потому что доходность апартаментов будет зависеть не столько от цены, сколько от первых трёх составляющих.

Также желательно самим пересчитать всю модель, обратить внимание на период использования ваших денежных средств без выплаты процентов, на будущие расходы в связи с износом апартаментов, попытаться самостоятельно просчитать их заполняемость, и только после этого принимать решение.

Коммерческий директор ГК Docklands development Екатерина Запорожченко:

Пока апарт-отели для инвестиций не отделены от остальной коммерческой недвижимости, остаются риски жизнеспособности объекта после запуска. Если застройщик не позаботился о создании УК или она не справилась со своей работой, инвестор может остаться один на один со своим активом. Поэтому важно, чтобы застройщики ответственно относились к обязательствам, взятым на этапе продаж. Сопровождали проект и после передачи ключей инвесторам. Ведь для отеля этот этап — лишь подготовка к основной работе. Наиболее безопасная стратегия при достаточном капитале – приобретение юнитов в нескольких компаниях с проверенной доходностью. Новые проекты — всегда риск.

О Рисках и перспективах рынка.

Генеральный директор «МТЛ. Управление недвижимостью» Николай Антонов:

Важно оценить подход к управлению и тарифной политике. Обычно управляющие предлагают собственникам апартаментов две программы доходности. Одна основана на сдаче номера в краткосрочную аренду, другая — в долгосрочную. Так, безусловно, удобнее работать. Но на примере AVENUE-APART удалось доказать: лучший результат получается, когда оператор умеет гибко комбинировать краткосрочную и долгосрочную аренду в зависимости от высокого или низкого туристического сезона.

«Нам удалось достичь 100% заполнения в низкий сезон, сдав крупный лот – 50 номеров – на средний срок иностранной компании, которая работает в Петербурге, — сообщает операционный директор «МТЛ. Апарт» Кира Хорм. – Сильная сторона апарт-отелей в том, что они подтягивают как туристов, которые приезжают на несколько дней взглянуть на достопримечательности, так и тех, кто остается в городе несколько недель или месяцев по делам, для лечения или учебы. Проживание в отелях – даже скромных — оказывается для них слишком дорогим. По стоимости апартаменты находятся между обычными квартирами и гостиничными номерами. При этом они в состоянии предложить не только свежую внутреннюю отделку, но и кухни с посудой, набор бытовой техники, собственный паркинг и все гостиничные сервисы. Если апарт-отель хорошо расположен, у гостей в шаговой доступности оказываются, станции метро, торговые центры, салоны красоты, кондитерские, рестораны, коворкинги, супермаркеты. Это делает их жизнь комфортной, а бюджет более сбалансированным – они пользуются всеми городскими сервисами по рыночным ценам, меньше тратят времени на дорогу».

Результат, достигнутый AVENUE-APART, показывает: апарт-отели гораздо быстрее подстроились под реальные потребности туристического рынка и гораздо успешнее преодолевают риски «низкого сезона». Вероятнее всего, они быстрее справятся и с последствиями остановки туристической отрасли, смогут предложить более гибкое ценообразование для гостей.

«Мы и ранее не собирались жить надеждой на белые ночи или на очередное спортивное событие, – замечает генеральный директор «МТЛ. Управление недвижимостью» Николай Антонов. – Пока конкуренция между классическими гостиницами и апарт-отелями была не столь ярко выражена. Но это только потому, что номерной фонд в апарт-отелях пока относительно невелик – в конце 2018 всего 3 625 юнитов. Но уже в 2019 году вывод только что достроенного «Круиз-Апарт», первой очереди VALO, апарт-отеля LIKE и последних корпусов Salut! принес 4475 новых юнитов. А в 2020 году, если темпы получится удержать, их будет ещё 5245, так что рынок подойдет к отметке 13 300-13 500 номеров. Это сопоставимо с тем, что в состоянии предложить трех- и четырехзвездочные отели. Кстати, там активного прироста не предвидится – даже с учетом проектов AccorHotels и Carlson Radisson Hotel Group. Конкуренция достигнет пика».

Апартаменты относятся к категории коммерческой недвижимости. При этом, при соответствии ряду требований, они относятся к помещениям пригодным для проживания. Как отдельный тип недвижимости они в законодательстве не представлены. А в существующем правовом поле никаких отличий в процедуре внесения платежей и получения права собственности на жилую или коммерческую недвижимость не существует. Отличия в затратах на владение и в порядке отчуждения по решению суда оставим за скобками, так как речь о приобретении.

По статусу права владения для жилой и коммерческой (куда мы относим апартаменты) недвижимости выбор существует в двух сегментах – введённые в эксплуатацию объекты (оформлено право собственности на конкретное помещение) и строящиеся (существует возможность получить только право требования на выбранное помещение). Соответственно, в первом случае при заключении сделки и выполнении требования по оплате к покупателю переходит право собственности на приобретаемое помещение, а во втором только право требования, которое он может предъявить при вводе объекта строительства в эксплуатацию.

На «первичном» рынке (строящиеся объекты) существует возможность более выгодного инвестирования, так как, стимулируя продажи на начальных этапах строительства, Застройщики устанавливают цены ниже. А некоторые из них ещё и обозначают чёткий график подорожания, который даёт возможность спрогнозировать стоимость возврата средств в случае необходимости выйти из проекта и перепродать право требования на будущие апартаменты. В переходном периоде, когда ещё реализуется значительная часть комплексов по схеме ДДУ (соинвестирования по договору долевого участия), сохраняются риски долгостроя в условиях нестабильности экономической ситуации. А в отдельных случаях и риски недостроя, где Застройщик переоценил перспективы роста цен и изначальные продажи вёл со слишком оптимистичным дисконтом. Новая схема с использованием эскроу-счетов ещё более ужесточила требования к финансовым показателям строительных компаний и к оценке их проектов под контролем банков. Это даёт надежду на ввод в эксплуатацию комплексов в указанные сроки, но снижает возможность для дисконтирования цен на начальных этапах, а значит и возможность более выгодных покупок, хоть и не исключает совсем. Таких строек ещё пока мало, поэтому рано оценивать окончательный успех новой схемы, насколько она защитит от банкротств. Тем более банки это тоже коммерческие организации, в случае уже их банкротств, если там находились эскроу-счета, то гражданину гарантируется возврат денежных средств, но только в пределах 10 млн рублей. Тем не менее с каждым годом и совершенствованием законодательства очевидна тенденция к снижению рисков приобретения недвижимости на этапе строительства.

Процедура приобретения апартаментов по ДДУ аналогична процедуре по жилой недвижимости:

1. Знакомимся с разрешительной документацией по объекту, которую должен предоставить Застройщик (разрешение на строительство, заключение о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям 214-ФЗ, документ подтверждающий право собственности или право аренды на земельный участок, на котором производится строительство).
2. Читаем договор, проверяем сроки передачи ключей, компенсации по переобмеру площадей и тп. Просим копию доверенности на подписанта, если подписывает не генеральный директор Застройщика.
3. Готовим свои документы (паспорт и нотариальную доверенность от супруга, если оформление только на одного из них).
4. Выбираем форму оплаты (100% оплата или Ипотека, рассрочка)
5. Если апартаменты покупаются в ипотеку, то, разумеется, потребуется подготовить пакет документов для банка по их требованиям. Как правило, сейчас помощь в этой процедуре берут на себя ипотечные специалисты Застройщика.
6. Подписываем договор долевого участия с Застройщиком.
7. Договор отправляется на регистрацию в Росреестре.
8. После получения регистрации оплачиваем стоимость квартиры по выбранной ранее схеме.
9. Ждем, пока застройщик построит и сдаст дом.
10. Принимаем (без замечаний или после их устранения) апартаменты, подписываем акты приёма-передачи квартиры, получаем ключи.
11. Регистрируем право собственности.

Процедура приобретения апартаментов с использованием счёта эскроу ещё проще:

1. Застройщик уже проверен банком, поэтому можно спокойнее отнестись к проверке разрешительной документации.
2. Читаем договор и готовим документы аналогично, как и по ДДУ.
3. Подписываем договор с Застройщиком.
4. Отправляемся в банк, финансирующий конкретное строительство, подписываем специальный договор на открытие эскроу-счёта.
5. Переводим деньги на данный счёт (при заключении ДДУ с привлечением ипотеки средства перечисляет банк, оформивший заём).
6. После поступления денег на открытый эскроу-счёт происходит регистрация ДДУ. Новые правила реализации жилья требуют подписание четырех экземпляров договора. По экземпляру достается застройщику, покупателю, регистрационной палате и банку.
7. Ждём пока застройщик построит и сдаст дом.
8. Принимаем (без замечаний или после их устранения) апартаменты, подписываем акты приёма-передачи квартиры, получаем ключи. Застройщик получает доступ к деньгам на счёте эскроу.
9. Регистрируем право собственности (практика пока ещё не получена).

Если покупатель стремится избежать рисков долгостроя или намерен сразу получать доход от инвестирования, то существуют уже введённые в эксплуатацию комплексы апартаментов от «пионеров» этого рынка. Самыми первыми были построены, нашли своих арендаторов и функционируют, комплексы YE’S, Salut!, Vertical и Docklands. По некоторым из них у управляющих компаний даже есть лист ожидания из желающих купить доходные апартаменты в функционирующем комплексе. Как правило, собственниками у таких помещений выступают физические лица. Но иногда и юридические, как например в случаях, когда собственник выкупил несколько апартаментов на специально созданное для этого юрлицо с целью оптимизации налогообложения. Случается, что и на балансе у Застройщика остаются какие-то площади по разным причинам (например, под представительство отдела продаж), от которых затем он готов избавиться. Кто выступает собственником, не имеет значения, если документально подтверждено его право владения и объект не попадает под обременение. По нашему мнению, порядок действий и глубина погружения в безопасность сделки в некоторой степени потребуют даже большего внимания.

Процедура приобретения апартаментов у собственника:

1. Проверяем документы продавца (собственника) удостоверяющие его личность и правоустанавливающие документы на апартаменты (договор купли-продажи, наследования и тп.). Кстати, споры по наследованию зачастую продолжаются до 3х лет, поэтому на протяжении этого срока сохраняются некоторые риски признания сделки недействительной.
2. Запрашиваем выписку из Росреестра ЕГРН – 1, чтоб проверить всех собственников апартаментов, и не существуют ли обременения на указанную площадь. Заодно можно посмотреть, не сделана ли незаконная перепланировка.
3. Так как выписка имеет актуальность до 30 дней, рекомендуется проверить собственника (собственников) по судебной базе и по базе ФССП на предмет наличия текущих разбирательств или уже подтверждённых долгов, которые могут привести к наложению обременений на отчуждаемую недвижимость в процессе регистрации.
4. Просим предоставить справку об отсутствии задолженности за услуги ЖКХ, а также справки об отсутствии долгов перед поставщиками таких услуг, как Интернет, кабельное ТВ и тп.
5. Ознакамливаемся со справкой о составе семьи, чтобы понимать, потребуются ли при регистрации сделки нотариально заверенное согласие супруга продавца на сделку и несовершеннолетних детей собственников, если они уже достигли 14-летнего возраста. А также разрешение от органов опеки и попечительства, если вдруг один из собственников продаваемой недвижимости – несовершеннолетний ребенок. Это также отражено в выписке ЕГРН.
6. Теперь, если Вы готовы к сделке, то заключаем договор купли-продажи с собственником (собственниками, если таковые в долях). Настоятельно рекомендуем производить все действия в присутствии нотариуса, который сделает запросы на предмет выявления различных обременений. Это дает больше гарантий чистоты сделки.
7. Вносим оплату по договору на депозит или закладываем в ячейку, с условием перевода на р/счет (открытия) в пользу продавца при представлении в банк договора купли-продажи с отметкой регистрации в Росреестре.
8. Оплачиваем пошлину и подаём документы в Росреестр через МФЦ (паспорта, договор, согласие супруга и свидетельство о браке, разрешение органов опеки, если есть несовершеннолетие собственники).
9. Через 10 дней получаем договор с регистрационной надписью.

Если сделка заключается с привлечением заёмного капитала, то в таком случае о чистоте сделки особо беспокоиться не стоит. Нужную информацию проверят юристы банка. Зато от самого заемщика кредитор потребует целый пакет документов.

Руководитель отдела рекламы и PR Seven Suns Development Ковалевский Дмитрий:

Апартаменты приобретаются по той же схеме, что и любой другой вид недвижимости – за собственные средства, в рассрочку или с помощью ипотеки. Сегодня они пользуются большой популярностью, поэтому банки уже более охотно, чем несколько лет назад, выдают кредитные средства. Если покупатель не обременен семьей или его работа подразумевает разъездной характер, то апарты для него более оправданное приобретение даже для собственного проживания, чем квартира. Особенно при наличии дополнительных сервисных услуг. Выгода при покупке апартаментов по сравнению с квартирой аналогичного метража может достигать порядка 20%. Также, как и в жилых домах, существует некая градация апартов, которая зависит от расположения, предлагаемых услуг (например, круглосуточный консьерж-сервис как дорогих отелях или комплексах класса «бизнес» и «элит»), статусности, наличия зоны ресепшен при входе и даже качества отделочных материалов. Это позволяет, определившись с назначением для какого использования они приобретаются, подобрать оптимальный вариант покупки.

Руководитель аналитического центра ГК ФСК в Санкт-Петербурге Юлия Голубева:

При приобретении лота с пакетом арендатора, помимо ДДУ на объект недвижимости, клиенту предлагается заключение договора на оснащение, а также договора на управление, который в будущем обеспечит максимально эффективное управление имуществом и заполняемость апарт-отеля. Регистрация права собственности соответствует стандартной процедуре для подобного типа недвижимости.

Руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светлана Московченко:

— Обязательно ли заказывать и оплачивать отделку апартаментов у Застройщика?

Да, так как апарт-отель по законодательству должен пройти сертификацию. Чтобы привести его к определённым стандартам, все сервисные апартаменты продаются с полной отделкой. Для таких объектов она требуется специальная, присущая гостиницам, более износостойкая и долговечная. Но требования предъявляются не только к материалам по отделке — напольным покрытиям, покрытиям стен и потолка – также и меблировка должна соответствовать гостиничным стандартам. Поэтому её дополнительно можно приобрести за 300-500 тыс. руб., а пакет арендатора будет стоить ещё около 100 тыс. руб… Поэтому рекомендуем покупать с меблировкой от застройщика, так как у него, как правило, заключены эксклюзивные договора с поставщиками. И для инвестора это выходит дешевле, чем, если бы он приобретал мебель под требуемые стандарты самостоятельно.

Мировая экономика находится в состоянии постоянных стрессов уже с 2007 года. Кризисы случались и до этого, но начиная именно с лопнувшего большого ипотечного пузыря в США, уже публично для всех вскрылись глубокие проблемы глобализации экономики. Стало понятно, что раздувание инвестиционных портфелей, неконтролируемый здравым смыслом постоянный рост капитализации компаний, основанный в основном на краткосрочных спекулятивных оценках их стоимости в ожидании будущих прибылей, неизбежно будет приводить к крахам надежд и банкротствам. Ведь реальная их цена больше не соответствует тому осязаемому, чем они владеют, что производят, и тем собственным капиталам, которыми на самом деле они обладают где-то в глубине кассового разрыва между прибылью и кредитной нагрузкой. Что будут стоить хедлайнеры рынка стоимостью более триллиона каждая, такие как Apple, Microsoft, Amazon, Alphabet и Saudi Aramco в случае внезапной смены приоритетов, и их банкротства и приостановки деятельности? Смогут ли их реальные активы соответствовать той стоимости, которая заявлена в цене акций на бирже? Захлестнувшая Мир волна пандемии чётко выявила также и тот факт, что транснациональные корпорации не стремятся стать донорами для пострадавших отраслей внутринациональных экономик — вся нагрузка ложится на государственные бюджеты конкретных стран. И при разрыве цепочек международных экономических связей вопрос спасения собственных производств и рабочих мест стоит первее обязательств перед зарубежными партнёрами. Если оставить мечты о жёстком международном регулировании биржевых торгов, ограничивающих возможности краткосрочных операций для спекулянтов удушающими налогами, о таком же жёстком регулировании международного валютного рынка, увязанного с возможностью обеспечить национальные деньги национальным валовым продуктом тех же государств. Если не надеяться на то, что когда-нибудь запретят офшоры, будут справедливо распределять налогообложение финансово-промышленных групп по странам, где расположены их производства, а не головные офисы. Если быть просто реалистом, то следует сосредоточиться, прежде всего, на сбалансированном внутреннем росте производства и потребления, на построении самодостаточной экономики, на развитии технологий, повышающих производительность труда, на финансировании, минимизирующем участие спекулятивных капиталов. В отсутствии международных надгосударственных законов, которым с одинаковой ответственностью подчиняются все страны, о справедливой экономической транснациональной кооперации можно смело пока забыть.

Рецессия, в которую вошла экономика, уже побитая ранее торговой войной США с Китаем, затем нефтяной войной Саудовской Аравии с Россией, вызванная теперь ещё и карантинными мерами, не должна ставить на паузу бизнес. Просто требуется поменять приоритеты и быть гибкими. Когда-то мы питались репой и брюквой, не зная картошки. И не вымерли с её победным прибытием из-за океана. Возможно, кто-то из особо веривших в победу репы над новым корнеплодом, конечно и вымер. И его пример нам тоже всем наука. Пока (читай всегда) финансовые рынки будут привязаны к биржевой активности, в моменты серьёзных бурь осторожные инвесторы предпочитают выводить средства в консервативные инструменты – депозиты в надежных валютах в надёжных банках, облигационные займы и недвижимость. Это общемировая практика. Сложно наделить этими же качествами защищённости те же самые инструменты в Российской действительности. Но время кризисов обладает одной ценностью, доступной самым удачливым – снижением стоимости привлекательных активов из-за падения потенциала спроса. Если какому-то инвестору удалось выйти в «кэш» до момента падения рынка, то консервировать все средства надолго под достаточно скромный % (для рублей в среднем ~4,5% по облигациям Государственного займа и ~5,5% на депозите в крупном банке) будет противоречить самому духу инвестирования. Тем более, при высокой волатильности курса рубля и его инфляционных рисках, такая заморозка может обесценить полученную прибыль.

В сегодняшних реалиях недвижимость по-прежнему остаётся той золотой серединой, когда можно с минимальным риском и с оптимальной доходностью (от 5% до 10% по доходным проектам без учёта капитализации самой собственности) сохранить инвестиционный потенциал личных капиталов для того, чтобы иметь возможность перейти на следующий этапа развития, как для себя, так и для страны, в которой живёшь.

Руководитель департамента аналитики сайта «PARTAPART.RU» Евгений Чемодуров:

Конечно, вкладывать, строить, развивать надо прежде всего в родном государстве. В конечном счете это фундамент для сильной страны, которая будет лучшим домом для наших детей и сможет защищать интересы своих граждан в каждой точке Земного шара. Сейчас, когда спрос объективно ниже, так как очень многие сделки осуществлялись на основе ипотечного финансирования под прогнозируемый покупателем личный потенциал погашения кредита, который пострадал от ограничительных мер, есть возможность войти в некоторые проекты с дисконтом. Надо определиться, прежде всего, с какой целью покупается недвижимость. Если с целью извлечения дохода, то апартаменты принесут денег больше, но для личного пользования они менее подходят. Если планируется, что недвижимость, возможно, будет сдаваться в аренду, но затем станет использоваться собственником для личного проживания или его близких, то лучше сделать выбор в пользу жилой квартиры, которая при меньшей доходности обладает статусом, предоставляющим определённые социальные льготы и гарантии. Возможен и микс-вариант – вложиться в доходную недвижимость, чтобы затем на каком-то удобном и удачном для себя этапе выйти в «кэш» и купить жилую недвижимость. Наверняка по проектам, которые предлагают гостиничные услуги, сейчас произойдёт корректировка доходности. Совершенно очевидно, что после отмены карантина туристической отрасли предстоит трудное восстановление. А бизнес-туризм вообще уже не восстановится до прежних объемов – аудитория оценила экономику проведения встреч и конференций в онлайне. Но загрузка апарт-отелей начнёт восстанавливаться первее традиционных гостиниц, так как при схожем перечне услуг первые предлагают чек за проживание ниже. Конечно, речь идет о популярных туристических направлениях, коим является Санкт-Петербург, как для внутреннего туризма, так и для гостей из-за рубежа, которые вернутся позднее. В пользу нашего города сыграет ещё и низкий курс отечественной валюты, как это уже было в 2014-2015 годах.

Руководитель аналитического центра ГК ФСК в Санкт-Петербурге Юлия Голубева:

Апартаменты интересны тем, кто приобретает недвижимость в инвестиционных целях. Одно из преимущество такой недвижимости – цена. Апартаменты, как правило, дешевле квартир в домах, расположенных в той же локации. Еще один плюс апартаментов — возможность получения дополнительных услуг: услуг гостиничного оператора и сервиса по управлению и сдаче апартамента в аренду. Апартаменты чаще всего сдают на краткосрочный период, соответственно, доход от сдачи юнитов может быть выше, чем от квартир, которые сдаются на долгосрочный период.

Директор департамента жилой недвижимости Colliers International Елизавета Конвей:/

Основной плюс апартамента – получение пассивного дохода при минимальном вовлечении собственника и с гарантией профессионального сервиса. Апартаменты в центре – это всегда уникальность локации, всегда чистовая отделка, которая, к тому же, на уровень выше по качеству, нежели в массовом жилье, так как девелоперы, операторы уделяют в этом случае особенное внимание высокой износостойкости материалов.

Из минусов можно отметить отсутствие возможности получить постоянную регистрацию, а также высокую плотность жильцов. Если, конечно, Вы выберите проект для собственного проживания, а не для инвестиций.

Руководитель департамента развития ГК «ПСК» Сергей Мохнарь:

Плюсы и минусы понятие очень относительное. Как микроскоп создан для наблюдения за микромиром, а не для забивания гвоздей, так и апартаменты предназначены для решения конкретных задач.

Апартаменты на данный момент единственная возможность вложить деньги в недвижимость с гарантией доходности. Которая будет значительно выше инфляции и любых других низкорисковых инструментов, как то, банковский депозит, надежные облигации и тому подобное. Апартаменты сдаются с отделкой, чем немало экономят покупателям деньги. Предлагается опциональная меблировка, множество собственных сервисов и весьма обширная инфраструктура апарт-комплекса: от фитнес-клубов до уборки. И, конечно, возможность доверительного управления. Словом, это готовый продукт. По этой причине, в отличие от почти умерших инвестиций в жилую недвижимость, апартаменты стали тем самым недостающим звеном для всех, кто хочет снять с себя все заботы и просто получать доход. Наконец, это «белый» рынок. Это значит, что перед собственником открываются возможности как долгосрочной, так и краткосрочной аренды через управляющую компанию. От корпоративных клиентов и принимающих сторон туроператоров, до всех, кто хочет жить в комфортных условиях рядом с метро длительное время.

При этом нет никаких обязательств. Если есть желание, то можно сдавать недвижимость самому. Как правило, это собственникам быстро надоедает. Если с долгосрочной арендой дела обстоят ещё более-менее просто, то самые доходные, краткосрочные, программы реализовывать самостоятельно получается тяжелее, нежели чем через профессионалов. Если апартаменты приобретаются для собственного проживания, то основным плюсом является стоимость — апартаменты дешевле на 10-20%. При этом они сдаются с отделкой. Например, в нашем новом апарт-комплексе возле метро «Парнас» стоимость начинается от 1,6 млн. руб. Это цена недостижимая для жилой недвижимости в такой локации. Равно как и недостижим тот объём сервисов и инфраструктуры, который присутствует в апартаментах. В результате, за меньшие деньги покупатель получает больше как по площади, так и по комфорту. На покупку апартаментов можно получить ипотеку. И также в дальнейшем апартаменты являются полноценным залогом для банков, в случае необходимости кредита. Этим обычно пользуются предприниматели.

К минусам принято относить более высокие тарифы на коммунальные услуги и ставку по налогам. На этой теме часто спекулируют, хотя, как только дело доходит до прямых сравнений затрат на проживание в апартаментах и в квартирах схожего метража, оказывается, что разница несущественна. Второй часто декларируемый минус – отсутствие прописки. Но это тоже не совсем аргумент, поскольку в апартаментах возможна регистрация на срок до 5 лет с дальнейшим продлением, насколько будет нужно. В свою очередь временная регистрация даёт те же права, что и постоянная. Кстати, собственники квартир часто отказывают иногородним арендаторам в регистрации, когда такая требуется. Поэтому предложение апартаментов с такой опцией будет предпочтительнее среди прочих равных.

Наши клиенты, как показала практика, покупают апартаменты для собственного проживания на некую обозримую перспективу. Планируя в дальнейшем превратить их достаточно легко в источник дохода. Кроме этого, у собственников есть возможности гибких договорённостей с УК. Например, зимой люди живут в апартаментах сами, а на теплый период переезжают за город и передают недвижимость под сдачу в аренду.

Также можно обратить внимание на нюанс меняющегося спроса на недвижимость. Грядущее поколение, дети нулевых, которые войдут в, скажем так, платежеспособный возраст в ближайшие 5-7 лет, в целом меньше заинтересованы в постоянном месте жительства, нежели их родители. Например, родители уже сейчас зачастую приобретают для детей, студентов, именно апартаменты. Во-первых, квадратный метр дешевле и можно позволить себе больше. Во-вторых, через несколько лет молодые люди захотят перемен и смогут превратить своё бывшее жилье в источник дохода. Тем самым либо покрыть аренду на новом месте или ипотеку, или распорядиться по-своему.

Руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светлана Московченко:

Большинство покупателей отмечает в качестве несомненного плюса апартаментов наличие в них полной отделки и меблировки. Наличие сервисных услуг в проектах с апартаментами покупатели оценивают как фактор, создающий дополнительную ценность апартаментам, что напрямую оказывает влияние на ставку аренды впоследствии, а следовательно, их собственный доход. Среди основных преимуществ для инвестора – низкий порог входа и достаточно высокая доходность по сравнению с другими видами недвижимости. Основной риск для инвестора – это неполучение дохода, обозначенного в рекламных материалах. Сейчас такой риск возрос. Но Санкт-Петербург — это красивый туристический город и город, куда стремятся учиться и работать. Как направление, он будет восстанавливаться быстрее при снятии ограничений на перемещения и мероприятия.

Руководитель отдела рекламы и PR Seven Suns Development Ковалевский Дмитрий:

Один из основных плюсов апартаментов – это его стоимость. Разница с ценой квартиры может достигать 20%. В отличие от жилых домов, которые чаще возводятся в спальных район, апарты имеют более привлекательное расположение – часто это центр города или прилегающие к нему части, вблизи торговых центров или в деловых кварталах с развитой инфраструктурой.

Владение несколькими апартаментами позволяет один юнит использовать в качестве офиса, другой – для постоянного проживания. Это удобно, если ваша работа позволяет выполнять ее на дому. Под апартаменты нередко переделывают промышленные здания, которые отличают высокие потолки и большие окна. В таком случае собственнику предоставляются большие возможности по обустройству помещения. Он ограничен не стенами и невозможностью перепланировки, а только широтой своей дизайнерской фантазии.

Во многих комплексах жителям апартаментов предоставляются различные услуги – уборка помещений, доставка еды, заказ билетов и многое другое. Это очень удобно для постоянно занятых людей или приезжих, отправленных в командировку на длительный срок.

Управляющие компании, обслуживающие комплекс апартаментов, предоставляют услуги по сдаче апартаментов в рамках нескольких инвестиционных программ. Если покупатель приобретал юнит для сдачи, то ему достаточно заключить договор и получать гарантированный ежемесячный доход. Все заботы о поиске арендаторов, мелком ремонте и своевременной оплате счетов ложатся на плечи УК. Такие услуги доступны собственникам апартаментов в кварталах «Светлый мир».

Конечно, коммунальные платежи для нежилых помещений несколько выше. В среднем оплата электричества и тепла дороже на 25%, воды – на 10-15%. Также сюда стоит прибавить стоимость обслуживания апартаментов, если такая услуга прописана в договоре с управляющей компанией. Но налог на имущество пока те же 0,1%, что и за жилую квартиру. А кадастровая стоимость при этом порой в 2-3 раза ниже.

При покупке апартаментов не предоставляются налоговые вычеты. Не получится использовать материнский капитал, субсидии и различные сертификаты, так как они не распространяются на нежилую недвижимость. Это прежде всего инвестиционный инструмент. И именно так к нему следует относиться.

Всем известно, что паника во время катастрофы наносит больший ущерб, чем сама катастрофа. Несмотря на то, что перед тем, как Мир накрыла пандемия COVID-19, система здравоохранения получала предупреждения в виде эпидемий Эболы, свиного и птичьего гриппов, а также атипичной пневмонии, действия ВОЗ и действия глав государств выглядели сперва больше эмоциональными, чем системными. Теперь, наверное, мы уже можем признать, что чётких схем и плана на такое событие не существовало у большинства стран, даже у самых развитых. За исключением ряда примеров. Вирус не оказался фейком – к концу марта он быстро догнал и затем значительно опередил туберкулёз по показателям смертности в сутки. Поэтому мы по-прежнему относимся к его существованию со всей серьёзностью, а, значит, и к силе влияния на жизни людей и экономику тоже. Несмотря на то, что все перспективные лекарства пока ещё находятся в разных стадиях разработки и тестирования, а темп заболевания в Мире ещё достаточно высок, в ряде стран уже приступили к снятию ранее введённых ограничений. В защиту этих шагов можно сказать, что теперь уже есть отработанная схема действий, если эпидемиологическая обстановка опять станет ухудшаться. Кроме того, есть пример Китая — страны, первой столкнувшейся с этим заболеванием и уже вернувшейся к относительно нормальной жизни. «Относительно», потому что всем нам придётся привыкать к некоторым новым традициям – носить маски в общественных местах, сохранять социальную дистанцию, дезинфицировать руки санитайзерами.

Мир сделает выводы. Но говорить, что он «уже никогда не будет прежнем», пожалуй, слишком рано.

Экономика — это не точная наука, хотя и использует формулы в демонстрации некоторых зависимостей. Оттого в ней лучше всего применять сравнительный анализ, как сумму ранее накопленных наблюдений при похожих событиях. Учитывая при этом, что в корреляции возможны изменения по причине влияния на результат целой совокупности дополнительных факторов и самого времени наблюдения. Разумно так же предположить, что следует сравнивать близкие по масштабу события.

Традиционные экономические кризисы, вызванные несбалансированностью рынков производства и потребления, обычно начинаются не столь стремительно, как вызванная введённым карантином остановка ещё вчера действующих бизнес-процессов. Поэтому будет неверным утверждать о разрушении даже самых пострадавших отраслей. Скорее они остановлены, поставлены на паузу. Но их запуск, пусть и не столь одномоментный, как остановка, всё же не потребует нескольких лет восстановления.

Доля нефтегазовых доходов в России составляет 41% в общем объеме поступлений в федеральный бюджет за прошлый год. Это, безусловно, по-прежнему наша слабая сторона – сильная привязанность к сырьевому рынку. Однако, при восстановлении экономик сырьё начинают закупать первее всего, чтобы запустить производства. При этом доля среднего и малого бизнеса, который пострадал больше крупных компаний, в нашем ВВП составляет менее 25%, в то время как у ряда наших «Западных партнёров» этот показатель достигает 60%. Это означает, что потенциал внутреннего потребления также пострадал меньше, хотя он и был у нас, к сожалению, невысоким. Но сейчас мы ведём речь о том, как вернуться к показателям экономической активности до пандемии, поэтому для нас важны цифры ущерба, а не развитости нашей экономики.

Очевидно, что основной удар на себя приняли компании и работники сферы туризма, бытовых услуг, проведения выставок и конференций, общественного питания, непродовольственной торговли, дополнительного образования, авиакомпании, индустрия офлайн-развлечений. По цепочке пострадали грузоперевозки, рекламная отрасль и СМИ. Совокупно доля этих отраслей в ВВП составляет примерно 26%. Если представить, что все эти компании простояли три месяца с нулевой выручкой, то это примерно 6% падение ВВП по прогнозам по итогам 2020 года. Для сравнения — в 2009 году ВВП России просел на 7,8%, но в 2010 вырос уже на 4,5%. А в 2015 году, соответственно просел на 3,8% с восстановлением на 1,1% в 2016г.

Конечно, причины падения и условия для возобновления роста не идентичны, но давайте рассмотрим потенциал. Медицинские маски в Азии стало принято носить ещё в 2003 году с эпидемии атипичной пневмонии. Тогда тоже были наложены жесткие ограничения на перелёты в регионе. Но авиакомпании быстро восстановились после угасания заболевания. В этом году отрасль пострадала сильнее, но совокупный долг того же Аэрофлота вырастит всего на 4%. А для крупных мировых авиакомпаний и большие цифры не проблема при ставках кредита в 1-2%.

Рестораны и магазины удерживаются на плаву за счет переориентации на доставку. Автодилеры при поддержке автопроизводителей предлагают программы рассрочки и скидки при покупке автомобиля онлайн и банкротиться не планируют. Так вышло, что с 2015 года и наша страна, и весь Мир уже живут в обстановке постоянной экономической нестабильности, которая тормозила развитие, но заставляла компании готовиться к перспективным кризисным потрясениям и сохранять платёжный баланс положительным. Предпринимаемые шаги по формированию финансовых подушек оказались весьма кстати под текущую ситуацию. Такая же картина сложилась и по инвестиционному сообществу, которое к концу 2019 года нарастило долю денежных средств и низкорисковых активов в ожидании рецессии на последнем, из всех ещё позитивных, американском рынке.

При этом должны были выиграть маркетплейсы, онлайн-медиа, прочие онлайн- и ИТ-компании. Однако рост аудитории в онлайн-кинотеатрах вырос на 17% в апреле, по сравнении с мартом этого же года. У ряда компаний показатели выше, но преимущественно идёт речь о предоставленных на время карантина пакетов бесплатного подключения. То есть капитализация этих сервисов конечно выросла, но не так, как могло быть ожидаемо. Скачка развития и значительного перетока капиталов в эту сферу не случилось.

То есть, по нашему мнению, вряд ли что-то существенно изменится. Непоправимых инфраструктурных разрушений или критических человеческих потерь не произошло. Обанкротятся наиболее безрассудные компании, их быстро заменят новые. А государства теперь уже готовы к подобным угрозам и следующую эпидемию будут быстро останавливать своевременной локализацией в границах одного города.

Китай оправился раньше всех и уже переориентировался на производство ИВЛ, масок, дезинфекторов и прочей продукции, которая сейчас наиболее востребована. Индекс деловой активности в промышленности, который отражает ожидания бизнеса, уже вышел в положительную зону в этой стране. Поэтому текущая высокая волатильность на мировых рынках объясняется скорее тем, что все ищут лучший момент для покупки активов на аккумулированные ранее деньги. Все внимательно следят за цифрами по количеству заболевших и выздоровевших, а любые намеки на возможный слом тренда приводят к массовым покупкам. Эти колебания рынка сохранятся и позднее, когда начнет выходить свежая макроэкономическая статистика, по которой можно будет оценить реальный причиненный ущерб. Большинство активов уже стоят очень привлекательно, поэтому инвесторы находятся на низком старте.

Рынок недвижимости в Китае, в закрытых в конце января городах, полностью остановился, а в среднем по стране упал на 35%. Но уже в конце февраля количество сделок начало расти, а в апреле вышло на до карантинный уровень. При этом рост продолжается и сейчас, и покупатели более активны, чем в индустрии развлечений и отдыха – в условиях изоляции необходимость иметь собственное жильё встала особенно остро.

Руководитель департамента аналитики сайта «PARTAPART.RU» Евгений Чемодуров:

Доходные апарт-отели — это категория недвижимости, на развитие которой оказывают значительное влияние ситуация в туристической отрасли и инвестиционный климат. Поэтому покупка апартаментов требует более глубокого погружения, чем покупка квартиры.

Этот кризис не похож на предыдущие экономические кризисы 2008 и 2014 годов. Падение произошло мгновенно. Но сейчас появилось много сервисов, которые позволяют проводить сделки минимизируя личное присутствие. Мы сами предлагаем прямо на сайте проводить онлайн-просмотры, видео-консультации, заключать договоры и осуществлять их электронную регистрацию. Но, пока сохраняются риски потерять работу, люди боятся покупать.

За март и апрель количество запросов «купить квартиру» по Санкт-Петербургу снизилось на 32% в сравнении с февралём, а по Москве на 46%, что, вероятнее всего, связанно с оттоком трудовых мигрантов из регионов и ближнего зарубежья. А по запросу «купить апартаменты» в Санкт-Петербурге падение на 49% за этот же период (в Москве на 34%). Одновременно количество запросов «сохранить деньги» подскочило в 4 раза в Санкт-Петербурге и в 2 раза в Москве!

Но уже с конца апреля объем обращений начал расти и в мае отыграл 25-30%. Поэтому мы полагаем, что есть и обратная сторона — этот кризис будет краткосрочным, все должно достаточно быстро восстановиться. Российская экономика и до пандемии находилась в состоянии слабого роста, но вызванного рядом других причин – это и внешние факторы, и внутренние сохраняющиеся структурные проблемы, из которых мы никак не можем выбраться. Тем не менее, мы с ними справлялись и раньше.

Опыт прошлых кризисов показывает, что туристическая отрасль восстановится быстро, если эпидемиологическую ситуация удастся удержать под контролем. Человечество не утратит страсть к путешествиям и открытиям вопреки страхам и сомнениям, однако некоторые привычки путешественников могут измениться. Вероятно, какое-то время ранее популярные страны будут менее востребованы, особенно Италия, Испания, США, Китай. России самое время раскрыть свой потенциал, тем более, что нам удалось контролировать ситуацию с эпидемией лучше, есть надежда на то, что мы станем более интересны, как направление. Разумеется, по этой же причине мы ожидаем, что внутренний туризм будет популярнее выездного. Конечно могут повыситься требования к санитарным нормам проживания в отелях. Но и ранее стандарты безопасности и гигиены в них были достаточно высоки.

Инвестиции в апарт-отели по-прежнему являются лучшей альтернативой и низкодоходным вкладам и высокорисковым биржевым инструментам. Этот сегмент продолжит своё развитие. Количество мест комфортного размещения гостей Петербургского туристического кластера пока ещё значительно уступает спросу, и власти города заинтересованы в том, чтоб появлялись новые форматы отелей.

Значительное количество инвесторов приходят к нам из столичного региона. Условия, потенциал доходности инвест-отелей в нашем городе сейчас лучше в сравнении с любыми другими городами России. Мы ожидаем быстрого восстановления.

Генеральный директор «МТЛ. Управление недвижимостью» Николай Антонов:

В 2019 году на рынок было выведено более 4 тысяч юнитов. В 2020 еще ряд игроков постараются вывести свои проекты в соответствии с планами, которых они должны придерживаться, как обещали покупателям и инвесторам. Естественно, видя количество вводимого формата и несоответствие некоторых объектов выданным разрешениям, власти Петербурга могут попытаться принять более жесткие меры регулирования.

Я посчитал, если в 2020 году мы введем все запланированные апартаменты, то лишь на 10-15 % закроем туристические потребности города. Думаю, рано или поздно это закончится: во-первых, определения форматов пропишут более четко, во-вторых окончательно уйдет долевка, что ограничит этот строительный бум, и третье — инфраструктуру для каждого такого объекта будет обязан создать сам девелопер. В нашем проект 60-70% номеров занимают инвесторы, сдающие апарты в формате гостиничного пребывания и получения доходов от этого. И мы, как гостиничный оператор, перестроились, привлекаем гостиничные программы и стараемся выходить на рынок именно как оператор сегмента апарт-отелей. Это позволяет немного отстраиваться от других предложений. Мы декларируем простую схему из трех составляющих: УК, гостиничный оператор, инфраструктура согласно концепции. Что касается возможного лоббирования отельных операторов, реализовать его не так просто, так как в сегменте много разносторонних групп. Как такового лобби нет, но конкуренцию они и правда почуяли еще во время ЧМ по футболу, так как мы действительно отобрали себе «кусок пирога» в 10-15 % рынка предлагая сравнимые по комфорту условия проживания за меньшие деньги.

Руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светлана Московченко:

Перспективы развития этого сегмента в Петербурге и в Москве отличаются.

В целом, формат апартаментов в деловых районах, а также апартаментов в крупных МФК особенно актуален в условиях растущего города и усугубления транспортных проблем. Именно эти причины обусловили развитие наших апартаментов для постоянного проживания в Москве. Основное преимущество такой покупки в московских условиях – отсутствие необходимости выезжать за пределы района проживания и работы, ведь на территории комплекса создаются и жилые площади, и многочисленные объекты инфраструктуры.

Главное преимущество апартаментов в Москве по сравнению с квартирами, по мнению большинства экспертов, — это их более низкая цена и более удобная локация. В Москве существует огромный неудовлетворенный спрос на жилье в популярных районах («старой Москве»), поэтому для многих покупателей апартаменты действительно являются альтернативой традиционному жилью. Застройщики снижают цены на апартаменты, чтобы сохранить их конкурентные позиции. Для московского рынка строительство апартаментов, рассчитанных на постоянное проживание, является обычной практикой.

В Петербурге другая специфика – апартаменты, как доходная недвижимость. Эта ниша активно развивается в Санкт-Петербурге. Основное отличие продукта от большинства московских аналогов – апартаменты продают не просто как недвижимость для персонального использования, а предлагают в дополнение к собственности комплекс услуг по обеспечению покупателю регулярного дохода от аренды. Высокий туристический поток, ограниченное количество гостиниц 3-4 звезд, жёсткие градостроительные ограничения – это одни из основных причин развития сегмента сервисных апартаментов в Петербурге.

Агентством недвижимости «Азбука жилья» по итогам трех месяцев с начала текущего года был проведен тщательный анализ состояния первичного рынка апартаментов в пределах территории, охватывающей «старую» Москву.

Предложение в разных ценовых сегментах

Общее число предлагаемых лотов достигло 8,7 тысяч (641,9 тыс. м2). В сравнении с показателями 2019 года эти данные уменьшились на 3% (по квадратному метражу) и на 9% (по числу лотов). При этом: категория бизнес-класса занимает нишу в 38%, апартаменты категории «комфорт» – 37%, на сегмент «премиум» приходится 23%. Продажа объектов осуществляется в 119-ти жилых комплексах столицы (в это число входят ЖК «Алкон Тауэр» и «Level Стрешнево»).

Цена объектов бизнес-класса составляет чуть больше двухсот шестидесяти тысяч за 1 квадратный метр. Предлагаемый ценовой минимум – 2 миллиона 108 тысяч рублей, максимум (не учитывающий люксовый сегмент) – 155,6 млн. руб.

Процентные показатели

В течение трех месяцев с начала года объем сделок в сфере продаж апартаментов возрос на 17% в сравнении с тем же периодом 2019-го. Февральские продажи выросли на 54% по отношению к предыдущему месяцу, а мартовские – на 6% в сравнении с февралем. Общее количество проданных объектов составило 1,13 тысяч в период с начала января до конца февраля. В целом, по продажам апартаментов наблюдалась положительная динамика, однако объем заключенных сделок оказался меньшим, чем в первом квартале 2019-го, на 4%.

Сравнивая столичные округа, можно сказать, что самое большое число сделок было зафиксировано в СЗАО – 35% от их общего количества. Вторую позицию занимает СВАО (16% продаж), на третьем месте находится САО (15%). Таким образом, в северных округах Москвы за первый квартал текущего года осуществилось две трети продаж от общего числа сделок.

Востребованные позиции

Анализ представленных лотов показал наибольшую популярность апартаментов, чья площадь составила 31-45 кв. метров. Такие объекты заняли нишу в 33%; апартаменты размерами 15-30 кв. метров – это 26% от всего предлагаемого к продаже объема; лоты площадью 65-85 кв. метров – 24%.

Уровень продаж апартаментов с одной, двумя и тремя комнатами вырос в полтора раза; при этом число реализованных студий и многокомнатных вариантов заметно уменьшилось. Объем выставленных на продажу и купленных апартаментов с высококачественной отделкой составил 69%, что выше прошлогодних показателей более чем на 25%. Самым высоким количеством продаж характеризуется комплекс «Сердце столицы»; на него приходится четвертая часть всех заключенных сделок.

Экспертное мнение

По наблюдению Дмитрия Косьмина, гендиректора агентства недвижимости «Азбука жилья», предлагаемые цены апартаментов меньше, чем стоимость квартир, имеющих те же качественные характеристики, на 12-15%. При этом, сами апартаменты все чаще стали рассматриваться потенциальными покупателями как долгосрочная и весьма выгодная инвестиция. То есть, любой объект (в том числе, и апарт-отель) приобретается не для быстрой перепродажи, а с целью сдачи в аренду.

Имея сопоставимые данные параметров, квартиры и апартаменты располагают разным бюджетом (меньшим во втором случае); а плата за их наем отличаться не будет, ведь для нанимателя неважно, что именно он арендует – апартаменты или квартиру. Кроме того, многим людям вариант с апартаментами, только что запущенными в эксплуатацию, кажется более привлекательным, по сравнению с арендой квартиры морально устаревшего жилого фонда из того же района.

Мнение PARTAPAR.RU

Сравнение доходности от сдачи в аренду будет корректно провести после того, как будет ясна налоговая ставка на приобретённые апартаменты. В Москве её минимальный размер составляет 0,5% от кадастровой стоимости объекта против 0,1% на жилую недвижимость. Перечень объектов, у которых такая ставка, при этом весьма небольшой. Реестр этих объектов на 2020й год насчитывает 24 комплекса. Гораздо больше объектов (порядка 30 тысяч), по которым ставка в 2020 году составит 1,7%, а 2023 году поднимется до максимальной в 2%. И размер налога на апарты уменьшить невозможно – льгот ни на федеральном, ни на местном уровне нет. И если по ставке налога в 0,5% разница в цене апартаментов и квартиры будет всё равно выгодна в течение ещё лет 40 эксплуатации, то при ставке в 1,7 желательно через 10 лет от таких апартаментов будет избавиться. Но для сдачи, несомненно, апартаменты подходят лучше, чем для проживания. Все-таки, эту недвижимость лучше рассматривать как доходную.

В беседах с клиентами менеджерам компании PARTAPART часто приходилось отвечать на вопросы практически одинакового содержания. Сегодня потенциальному инвестору уже не нужно подробно объяснять, что такое апартаменты, и чем этот формат недвижимости отличается от стандартного жилья. Большинство покупателей интересует ожидаемая доходность апарт отелей, а также другие, связанные с этой темой вопросы. К примеру, не снизится ли получаемая прибыль в будущем, когда в Санкт-Петербурге будет построено много таких комплексов? О перспективах рынка сервисных апартаментов в Северной столице рассказывают эксперты компании.

Апарт отель ‒ надежный и доходный инструмент вложения финансов

Потенциальным инвесторам нечего опасаться. Санкт-Петербург стал лидером по объему строительства и продажи объектов недвижимости нового для России формата вполне обоснованно. В 2019 году город посетило более 9 миллионов туристов. Петербург уверенно вошел в число самых привлекательных туристических направлений Европы, и занимает высокое 14-е место в мировом рейтинге наиболее посещаемых объектов туризма. Когда обстановка нормализуется, ожидается, что количество гостей города на Неве ежегодно будет увеличиваться на 10%. Правительство города по-прежнему заинтересованно в увеличении мест комфортного размещения туристического потока и предоставлении услуг отелями современного уровня, что проявляется в комфортной ставке налогообложения такой недвижимости в Санкт-Петербруга.

Преимущества для проживающих

Для кратковременного и качественного размещения большого потока туристов как нельзя лучше подходят именно апарт-комплексы. Спрос на аренду так называемых «юнитов» в этих зданиях связан с целым рядом положительных качеств. Арендаторов привлекает сюда качественный гостиничный сервис, удобная локация, множество доступных объектов внутренней инфраструктуры, а также оптимальная цена номеров. Общий список преимуществ такого временного жилья для арендаторов достаточно велик:

• Современная эргономичная планировка, качественная меблировка и передовое техническое оснащение с успехом компенсируют небольшую общую площадь юнитов.
• Преимущества района проживания. Доходные апартаменты, как правило, строятся недалеко от метро, в близких к центру города районах с отличной транспортной доступностью.
• Полный гостиничный сервис ‒ клининг, химчистка, доставка продуктов, заказ трансферов, авиабилетов и множество других видов услуг, одинаково востребованных проживающими с любыми сроками аренды.
• Личная безопасность – в сервисных апартах забота о проживающих возложена на круглосуточный ресепшен, прилегающая к зданиям территория охраняется, а все общественные зоны охвачены системой видеонаблюдения.
• Развитая инфраструктура со спортзалами, магазинами, спа-центрами и другими объектами. По общему уровню сервиса апарт‒отели приближаются к жилью бизнес-класса.

Как результат, гости Санкт-Петербурга всё чаще выбирают для размещения комфортные и выгодные по цене аренды современные сервисные апартаменты. В действующих апарт-комплексах, которые были сданы в эксплуатацию в течение нескольких последних лет, среднегодовая загруженность, по различным оценкам, составляла не менее 85%. Такая востребованность гарантирует владельцам юнитов высокий уровень доходности вложений. Помимо туристического потока, управляющие компании привлекают в апарт-отели корпоративных арендаторов – это и постоянный пул номеров для проживания командировочных сотрудников компаний, это и организация конференций, съездов.

Сервисные апартаменты ‒ выгодный продукт для инвесторов

Среди множества вариантов использования недвижимости классифицируемой, как апартаменты, получать максимальный доход позволяют инвестиции в апарты, администрирование которых ведётся специализированной управляющей компанией (УК). В соответствии с требованиями обновлённого законодательства только они смогут выполнять функции, связанные с решением задач бронирования номеров, регистрации и обслуживания клиентов и контролем работы всех технических служб и персонала комплекса. При этом управляющая компания осуществляет коммунальные платежи поставщикам ресурсов, производит начисление выплат инвесторам, оплату налогов, выплату зарплат персоналу.

Будущему собственнику, подбирающему на рынке недвижимости апартаменты для инвестиций, делиться частью прибыли с управляющей компанией будет намного выгоднее, чем находить арендаторов и обеспечивать надлежащее техническое состояние юнита самостоятельно. УК экономически заинтересована в увеличении доходов собственников номеров, так как в этом случае увеличивается и её прибыль.

Уровень доходности апарт отелей для купивших юниты собственников составляет в среднем 10-12%. Эта цифра отражает только величину дохода от сдачи номеров в аренду. С учетом капитализации – увеличения рыночной стоимости инвестиционного продукта на рынке недвижимости, владелец апартаментов ежегодно может рассчитывать на дополнительный доход в пределах ещё 5% годовых. В случае, если юнит был оплачен на стадии начала строительства, к моменту сдачи инвест-отеля в эксплуатацию его цена может возрасти еще на 20%-25%.

Санкт-Петербург ‒ столица сервисных апартаментов

В темпах строительства апарт-комплексов Петербург существенно опережает не только другие крупнейшие города России, но и Москву. По данным экспертов компании ПартАпарт, на начало 2019 года в Северной столице числилось в продаже почти 12 тысяч юнитов, что в два раза превысило показатели предыдущего 2018 года. Рекордным количеством выставленных на продажу апартаментов в 2020 году, оцениваемым в 18 тысяч юнитов, застройщики фактически утроили этот сегмент рынка недвижимости.

Так как доля сервисных апартаментов в общем объеме предложений составляет примерно 85%, в этом году потенциальным инвесторам в апарт-отелях Петербурга предлагается не менее 15 тысяч доходных юнитов с разными форматами аренды. Это идеальный рыночный продукт для инвестиций, отличающийся надежностью, практичностью и высокой ликвидностью. В будущем ведущие застройщики города планируют ежегодно выводить на рынок не менее 3,5 тысячи юнитов в новых апарт-отелях.

Туристическая привлекательность Петербурга способна обеспечить сервисным апартаментам уникальную доходность даже в том случае, если темпы их строительства останутся такими же высокими. Этой теме будет посвящена одна из следующих статей цикла.

Первоначально самоизоляцию многие россияне восприняли как катастрофу, но постепенно привыкли к новым реалиям и даже ощутили их преимущества. В том числе, возможность приобретения недвижимости через интернет. Конечно, онлайн-покупки совершались и раньше, но квартиры и апартаменты в товарный перечень не входили, ведь новое жилье досконально осматривалось перед оформлением сделки. В период карантина ситуация изменилась, пользователи интернета оценили удобство бесконтактного сервиса, и число желающих купить апартаменты, не выходя из дома,заметно увеличилось.  

Плюсы онлайн-покупки

В отличие от традиционного формата онлайн-покупка не требует от человека прямого присутствия. Покупатель сможет легко контролировать все этапы заключаемой сделки на сайте в личном кабинете, а также, получая информацию из электронных писем и СМС с кодом безопасности. Будущим владельцам недвижимости не придется тратить время на утомительные поездки в банк и офис застройщика. Исключение составляет только ипотечный банковский договор; для его подписания нужно будет посетить отделение банка. 

Важные моменты

Нередко покупатели волнуются из-за перечисления денег. Это можно понять, так как в операциях с недвижимостью фигурируют весьма крупные суммы. Но подобные сделки абсолютно прозрачны, а деньги переводятся продавцу только после оформления и регистрации договора.

Не меньшее значение имеет вопрос о защите персональных данных. Наш сервис находится во взаимодействии с государственными и авторитетными банковскими структурами, что гарантирует высочайшую степень защиты информации от хакерских взломов.

Покупка в «удаленном режиме» совершенно безопасна, поэтому у наших клиентов нет никаких оснований для беспокойства за собственные финансы и сведения личного характера.

Дистанционная система: этапы оформления

Нужно признать, что карантин сыграл роль серьезного фактора, мотивирующего онлайн-продажи и способствующего увеличению их объемов. Однако поиск комфортных инструментов в цепочке «продавец – покупатель» связан не только с карантинными запретами. Задолго до пандемического кризиса наша компания поставила перед собой цель максимально облегчить клиентам покупку недвижимости и оформление сопровождающих сделку документов. Для этого был разработан полноценный онлайн-сервис по подбору и покупке жилой собственности, который избавлял новых владельцев от лишних хлопот, экономил их время и финансы.

Последовательность действий в системе не вызывает никаких затруднений у покупателей, она достаточно проста и прозрачна.

Первый этап«Выбор апартаментов». Человек заходит на сайт и выбирает вариант, подходящий по параметрам (расположение, планировка, стоимость). Знакомится с документами.

Второй этап «Регистрация». Будущий покупатель регистрируется в личном кабинете, вводит данные, необходимые для оформления договора по выбранным апартаментам. Менеджер бронирует понравившийся объект за покупателем и начинает подготовку документации. Составленный договор отправляется клиенту для ознакомления.

Третий этап «Заключение договора». Если у будущего владельца нет вопросов, и документ не требует дополнительной корректировки, договор подписывается обеими сторонами при помощи электронных цифровых подписей. Затем необходимо оплатить госпошлину регистрации ДДУ (договора долевого участия); это можно сделать на портале «Госуслуги» или через банковские онлайн-сервисы.

Четвертый этап «Финансы». После того, как договор проверен и подписан, происходит перевод денежных средств со счетов покупателя на счета продавца.

Ипотечный вариант

Дистанционная продажа апартаментов в ипотеку имеет пару дополнительных этапов, но тоже не вызывает особых затруднений у клиентов. Порядок таков:

• После просмотра предложений на сайте и выбора интересующего объекта, нужно пройти регистрацию в личном кабинете;
• Затем следует выбрать форму оплаты (в данном случае, ипотеку) и уточнить ее параметры – сумму первоначального взноса, сроки, график и размеры ежемесячных платежей;
• Выбирается банк, который будет осуществлять ипотечное кредитование; заполняется единая анкета или прикрепляется одобрение от банка, если оно уже получено. В случае со Сбербанком предусмотрена удобная экспресс-анкета;
• Вносятся персональные данные клиента для регистрации ДДУ (договора долевого участия) в Росреестре. Когда все сведения отправлены, представитель нашего сервиса связывается с покупателем, чтобы подтвердить сделку;
• Загружаются все необходимые фото или сканы документов (паспорт, ИНН, СНИЛС, справка о доходах, ксерокопия трудовой книжки). Перечень документов находится в личном кабинете, где покупатель может скорректировать введенную информацию о персональных данных. При этом клиенту ни о чем не нужно беспокоиться, так как система обязательно даст подсказку о нехватке тех или иных документов;
• Оформленная заявка поступает в банк для одобрения ипотечного кредита. Срок принятия решения варьируется в интервале от одного до пяти дней;
• Система в автоматическом режиме генерирует ДДУ (договор долевого участия); покупатель проверяет и после проверки подтверждает все данные;
• Подписание кредитного договора в офисе банка и формирование усиленной квалифицированной электронной подписи (УКЭП). Заняться подписью можно в банке или дистанционно. В последнем случае распечатка подписи делается в личном кабинете (подпись – ее скан или фото);
• ДДУ заверяется с помощью электронной подписи;
• Если клиент, желающий дистанционно купитьнедвижимость состоит в официальных брачных отношениях, потребуется нотариально заверенное согласие второго супруга (супруги);
• Регистрация документов в Росреестре занимает до семи дней. Окончательную оплату клиент производит после завершения регистрации.

Еще раз о плюсах

Действующий в интернете полноценный инструмент по подбору и покупке недвижимости – не дань сиюминутной моде или «ответ коронавирусу». Это современный сервис, который обеспечивает нашим клиентам максимум удобств:

• избавляет от необходимости заполнять кучу бумаг и тратить время на походы по инстанциям;
• расширяет географию, так как приобрести апартаменты можно, находясь за пределами своего дома (в другом городе, регионе, стране);
• экономит финансы; во-первых, электронный способ регистрации проводится бесплатно, во-вторых, при бронировании объекта его цена остается неизменной;
• алгоритм проводимой сделки продуман до мелочей и разработан таким образом, чтобы клиент не испытывал трудностей;
• весь процесс прозрачен для покупателя, а его персональные данные надежно защищены.

Конечно, при дистанционной продаже объект виден «не вживую», а на картинке. Однако наш сервис дает возможность проводить видео экскурсии в режиме онлайн. Расположившись с комфортом, из любой точки земного шара и в самое удобное время суток человек получает максимум информации о планировке апартаментов и окружающем здание ландшафте.

Еще один плюс – это хорошо отлаженный функционал обратной связи на сайте, где можно заказать звонок и получить ответы на все интересующие вопросы.

Сервис будущего

Инновационные технологии активно завоевывают все сферы жизни и становятся неотъемлемым элементом бизнеса с недвижимостью. Об этом свидетельствует тот факт, что даже отмена карантинных ограничений не снижает количество сделок, заключаемых дистанционно. Клиенты оценили удобство удаленного режима, не собираются от него отказываться, поэтому число желающих подобрать и купить апартаменты, не выходя из дома, постоянно растет.

Недвижимость была, есть и будет эффективным средством приумножить свое финансовое благосостояние. Уже многие россияне увидели преимущество инвестиций в покупку квадратных метров перед банковскими вкладами. Такие сделки гораздо прибыльней самых высоких банковских процентов, ведь недвижимость можно выгодно перепродать или сдать в аренду для получения большого стабильного дохода. 

Наша компания приглашает к сотрудничеству всех, кто заинтересован в выгодном вложении денежных средств и приобретении апартаментов.

Предложение сервисных апартаментов в Санкт-Петербурге продолжало рjсти весь 2019 год, и темпы развития этого сегмента рынка в Северной столице в 1-ом квартале этого года и даже трудном 2-ом квартале по-прежнему уверенно превосходят динамику строительства новых сервисных апарт-комплексов в Москве и даже в Сочи. Делимся своим мнением о причинах и движущих силах этого сегмента на рынке недвижимости Петербурга, почему он по данным Knight Frank St. Petersburg составляет больше 80% от всего объема продаваемых апартаментов в нашем городе, в то время как в столичном регионе доля сервисных составляет не более 10%.

Заинтересованность девелоперов

Конкуренция в нише строительства сервисных апартаментов в СПб продолжает обостряться. Особенно с учетом сложившейся ситуации снижения спроса, вызванного вынужденными ограничительными мерами в экономике из-за короновирусной инфекции. Об этом красноречиво свидетельствует и тот факт, что в прошлом году стартовали сразу несколько проектов от крупных компаний, которые не собираются отказываться от своих намерений занять долю в этом сегменте недвижимости. До последнего времени они предпочитали работать только с жилыми объектами. Это «Promenade» от «Аквилон-Инвест», «Zoom Apart» от «ФСК Лидер», «Artline в Приморском» Setl Group. Учитывая инвестиционные возможности данных компаний и их интерес к нише сервисных апартаментов — в ближайшие годы конкуренция в этом сегменте будет весьма острой. В конце прошлого года на Орджоникидзе 44 началась реализация мультибрендового проекта «COASIS VERTICAL» от «Becar Asset Management» сравнимого с такими крупными комплексами, как «Start» от компании «ПСК» на Парнасе и также близкого по концепции «VALO» рядом с метро «Бухарестская». 

Наличие земельных участков

Одной из причин того факта, что Санкт-Петербург является лидером по темпам строительства и предложению юнитов в сервисных апартаментах по сравнению с другими городами России, является то, что в достаточно привлекательных локациях СПб еще остались земельные участки, на которые по ряду ограничений не может быть выдана документация для реализации проектов строительства жилья. Но для девелопмента под апарт-комплексы с концепцией арендного проживания они оказываются интересны, тем более что город заинтересован в развитии цивилизованного рынка размещения как туристов, так и прибывших на учебу и работу специалистов. При этом, как и в случае с жилыми комплексами, девелопер имеет возможность передать объект после ввода в эксплуатацию аффилированной с ним управляющей компании. А в сегменте управления доходной недвижимостью прибыль существеннее выше, чем в аналогичных по площади жилых домах. 

Очевидно, именно это обстоятельство и стало ключевым фактором, изменившим мнение крупных девелоперов о перспективности рынка доходных апартаментов. В результате по итогам 2019 года количество предложений в новых строящихся объектов данного направления превысило показатели предыдущего 2018 года практически в два раза.

Туристическая привлекательность города

Если на минуту абстрагироваться от того факта, что пандемия нанесла самый серьезный удар по возможности путешествовать, то следует учитывать, что каждый год в Санкт-Петербург приезжает всё больше туристов. По итогам 2019 года эта цифра составила более 10 миллионов человек. Возможность получить электронную визу, упрощенная процедура её оформления способствовали росту турпотока. Для размещения такого количества иностранных и отечественных гостей города возможностей гостиничного хозяйства давно уже не хватает. Плюс достаточно высокая ценовая планка проживания в большинстве отелей, вынуждающие массового туриста искать менее дорогие варианты временного жилья в мини-хостелах и мини-гостиницах, в частном жилье. Поэтому сервисные апарты должны составить реальную конкуренцию гостиницам, и стать их разумной альтернативой в пока слабо развитом сегменте 2-4-звездного размещения. Заменив при этом попавшие под запрет мини-отели и частные квартиры в жилых домах в процессе структуризации рынка и ужесточения требований к качеству оказания туристических услуг.

Выгодные инвестиции

Кроме туристов в Санкт-Петербург, который является одним из крупнейших деловых и образовательных центров России, приезжает множество людей бизнеса, студентов, сотрудников компаний. Постоянно растущая потребность в недорогом и комфортабельном арендуемом жилье в удобных районах города гарантирует доходность апарт-комплексов также и при длительной аренде юнитов. В отличие от традиционных отелей, управляющая компания в таких объектах имеет возможность гибко реагировать на спрос меняя загрузку номеров с краткосрочного проживания на долгосрочное и наоборот.

Именно инвестиционная привлекательность сервисных апартаментов является одним из основных факторов быстрого роста этого сегмента рынка недвижимости в Северной столице. Покупка юнитов в апарт-отелях — это не только возможность сохранить свои средства, вложенные в недвижимость, но и осуществить основную задачу инвестора ‒ обеспечить для себя получение стабильного рентного дохода. В большинстве комплексов все организационные заботы владения можно делегировать оператору (управляющей компании) апарт-комплекса.

Два уровня заинтересованности девелоперов

Как выше уже отметили, сегмент апарт-комплексов привлекает девелоперские компании возможностью заработать дважды. На первом этапе ‒ выгодно реализовывая строящиеся апартаменты для инвестиций различным категориям покупателей. А на втором, организовав управляющую компанию, которая может зарабатывать на передаче принадлежащих инвесторам номеров в краткосрочную или долгосрочную аренду предоставляя гибкий перечень дополнительных услуг: от уборки апартамента до доставки еды из ресторана. По данным «Becar Asset Management», «Docklands development», и «МТЛ. Управление недвижимостью» доля владельцев юнитов заинтересованных в делегировании всех вопросов аренды управляющей компании составляла не менее 80%. Разумеется, эти данные к концу года могут поменяться, когда будет понятен масштаб ущерба, нанесённого туристической отрасли, и какие-то собственники, возможно, захотят самостоятельно заняться управлением своих юнитов. Но значительного скачка ждать не следует, так как организовать прием и проживание туристов в полном соответствии требованиям законодательства один собственник самостоятельно практически не сможет. Тем более, представить туристу сравнимый уровень услуг, которые есть в пуле у УК.

К доходам инвесторов от основного направления деятельности ‒ прибыль от арендного бизнеса, можно добавить дополнительную и постоянно растущую капитализацию объекта. Отлаженное профессиональное управление, действующий проект, налаженная схема загрузки номеров позволят собственнику арендного бизнеса получить высокий чек в случае продажи своей собственности. Это ещё одна возможность для следующего шага в его развитии.

Вопросы оптимального управления

Работая с двумя категориями клиентов: владельцами юнитов и арендаторами номеров, управляющей компании приходится иметь дело с двумя часто диаметрально противоположными группами интересов. Потратившие уже немалые средствасобственники юнитов хотели бы меньше вкладывать в обустройство номеров, но получать как можно большие выплаты. В то же время гостей интересует возможность заплатить меньше обычного, но арендовать юнит с самым современным техническим оснащением.

Задача управляющей компании состоит в том, чтобы при решении с собственниками юнитов вопросов о приобретении мебели, техники, столовых приборов, сантехники и другого оборудования проявить взвешенный подход и удовлетворить обе стороны. Если гости будут проживать в комфортабельных номерах, и у них появится желание вернуться в этот комплекс снова, инвесторы смогут получать более высокий и стабильный уровень выплат. В Петербурге уже функционируют апарт-отели, где все эти вопросы грамотно решены к удовольствию обеих сторон.

Пандемия, карантин, кризисные явления на мировом рынке нефти и снижение курса рубля пагубно сказались на состоянии рынка недвижимости Санкт-Петербурга. По данным Росреестра количество зарегистрированных ДДУ по жилой недвижимости за первые 5 месяцев 2020 года оказалось меньше на 33%, чем за аналогичный период в прошлом году. Ещё сильнее подвергся стрессу сегмент апартаментов. В частности – продажи юнитов в апарт-комплексах на всех стадиях строительства в этом же сравнительном временном отрезке упали на 45%. О ближайших и отдаленных перспективах данного сегмента рынка рассуждают эксперты компании «ПартАпарт».

Цифры демонстрируют тревогу.

Данные, которые озвучил отдел исследований Knight Frank St Petersburg, свидетельствуют о том, что уже по итогам 1 квартала 2020 г. спрос на все типы апартаментов снизился на 11% по сравнению с 4 кварталом 2019 г. И именно сегмент сервисных апартаментов пострадал сильнее всего: продажи юнитов в период с января по март 2020 г. упали на 24%. В то же время апартаменты для самостоятельного проживания, наоборот, показали рост спроса: 102% за 3 месяца. Всю сложность ситуации на рынке можно будет предварительно оценить только по итогам 2 квартала 2020 г., когда будет понятна серьезность последствий кризиса для туристической индустрии. Перспективы восстановления рынка будут зависеть от ситуации с распространением COVID-19 и риском введения новых ограничительных мер. Широкомасштабное вакцинирование станет возможным не ранее весны 2021 г.

Средние цены в 1 квартале 2020 г. увеличились на 3-5% в зависимости от типа апартаментов. И это на фоне снижения покупательной способности населения. Всего доходные апартаменты в общей массе рынка недвижимости Санкт-Петербурга (~ 185 000 предложений в реализации) составляют на данный момент 6,5% (~12 000 в продаже), и, скорее всего, эта доля пока останется без изменений. Девелоперы с осторожностью будут запускать новые проекты на общем фоне рыночных проблем, связанных с пандемией. Кроме того, рынок уже подходил к точке насыщения и до наступления кризиса, в конце прошлого года было запущено сразу несколько крупных проектов.

Если ситуация начнёт выравниваться, то ещё до конца года будут открыты продажи в двух новых апарт-отелях. И произойдет это когда цены будут как раз находиться на нижней отметке. Оценив личные риски, те инвесторы, кто войдут в эти проекты на старте, получат хорошую выгоду.

Составляющие инвестиционного спроса в кризис.

Основным источником инвестиций в апарты, благодаря которому этот сегмент смог показать быстрый рост за предыдущие три года, являются частные покупатели. Для этой категории инвесторов желание защитить сбережения в часто внезапно слабеющих рублях, вложив в приобретение квадратных метров ‒ быстрая и единственно верная стратегия. При выборе объекта вложений покупатели начали учитывать, что доходность сдачи в аренду обычного жилья каждый год снижается, и на сегодня составляет немногим более 4-5%. Примерно такие же показатели, с учетом упавшей до 4-5% максимальной процентной ставки, демонстрируют депозиты.

Но именно эта же категория покупателей оказалась наиболее уязвима в кризис. В большинстве случаев это предприниматели, которым пришлось заняться спасением своих действующих бизнесов. Им приходиться быть максимально осторожными в тратах. Они значительно больше подвержены испугу, чем крупные инвестиционные фонды.

Минимальная реальная доходность действующих апарт отелей в 2019 году составила 8%-12%, а с учетом роста капитализации объектов достигала 15%-17%. На фоне практически полной остановки въездного и даже внутреннего туризма на такие же результаты в 2020 году надеяться сложно. Но загрузка апарт-отелей, тем не менее была выше, чем классических отелей, прежде всего за счет привлечения долгосрочных арендаторов. Гибкость внутренней инфраструктуры таких комплексов позволяет быстро изменяться под задачи заполнения номерного фонда. По данным Hotel Advisors, загрузка гостиниц уровня 3-5 звезд, ориентированных на посуточное размещение, в апреле 2020 г. в Санкт-Петербурге составила всего 7,5% (против 90% к апрелю 2019 г.). В мае ситуация с заполняемостью была еще хуже: 7,3%. При благоприятном прогнозе, если состоится туристический сезон в августе и сентябре, а также в декабре, то по итогам 2020 года падение по загрузке классических гостиниц в Петербурге может составить 65-70%. Одновременно с этим загрузка отдельных сервисных апарт-проектов в апреле-мае, когда был пик режима самоизоляции, достигала 45%. А до конца года пусть за счет более низкой стоимости, но может выйти на уровень 80%. Можно не сомневаться: туристическая и деловая активность в Северной столице после окончания пандемии и снятия ограничений, наверняка возобновится. Также в город потянутся в поиске работы жители более экономически пострадавших регионов. А вот курс доллара к отметке в 60 рублей, скорее всего, уже не вернется.

Другие факторы привлекательности инвестиций в апарты

Как правило, частные инвесторырасполагают достаточно ограниченным объемом сбережений. В большинстве случаев сумма составляет несколько миллионов рублей. Интерес к приобретению доходной недвижимости у этой категории инвесторов подогревается в связи с рядом жестких шагов в регуляторной политике государства.

В частности, среди таких шагов властей можно назвать замораживание накопительной составляющей пенсий, а также повышение пенсионного возраста. Действия правительства по постоянным изменениям пенсионного законодательства выглядят хаотичными и малопродуманными, что ожидаемо вызывает тревогу за своё будущее. Еще одной составляющей привлекательности апартаментов для инвестиций является очень консервативная политика работы Центрального банка, узко направленная только на снижение инфляции, и, как следствие, повлиявшая на доходность депозитных вкладов. Самоустранившись от прочих регуляторных функций, таких как разработка программ финансирования проектов через инвестиционные инструменты, он по сути лишил вариантов выбора собственников небольших капиталов. Вполне естественно, что значительная часть населения, располагающая определенными накоплениями, активно ищет и находит возможные источники пассивного дохода для жизни после предстоящего выхода на пенсию.

Происходящее одновременно со стагнацией в экономике усиление фискального контроля, поглощение стартапов корпорациями, в том числе с государственным капиталом, и аффилированными с крупными чиновниками компаниями, рост налоговой нагрузки сводят на нет оптимизм среди предпринимателей и заставляют их отказываться от инвестирования в новые бизнес-проекты, предпочитая более консервативные инструменты и доходы.

Резюме.

В условиях непредсказуемого развития ситуации в мировой и национальной экономиках, в отсутствии эффективных действий нашего правительства, в ожидании принятия весной практически неотвратимого «адского» пакета санкций, в случае избрания президентом США кандидата от Демократической партии, что представляется ожидаемым на 90%, сервисные апартаменты по-прежнему являются наиболее выгодным, защищённым и понятным продуктом для реализации целей небольших инвесторов. Пусть остаётся риск, что их доходность и снизится, но это тенденция будет охватывать все сферы экономики, где недвижимость всегда являлась тихой гаванью.

Даже при неблагоприятном развитии ситуации на международном рынке туристических услуг, застройщики и управляющие работой апарт-комплексов компании имеют возможность экстренно принять необходимые антикризисные меры. Гибко переориентироваться с проектов, рассчитанных на краткосрочную аренду, на её долгосрочный формат. Компенсировать загрузку за счет внутреннего туризма и бизнес-клиентов. Недостающую часть доходов добрать через предоставление дополнительных услуг проживающим, проведение мероприятие, открытия сервисов доставки еды и товаров. 

Согласно предварительным результатам глобального анализа, подготовленного совместно STR и  AirDNA и изложенного в Phocus Wire, с момента начала пандемии COVID-19 краткосрочная аренда апартаментов и коттеджей показывает большую устойчивость, чем заселение в традиционные отели, но темпы восстановления в любом случае демонстрируют всё ещё слишком «хрупкую» положительную динамику, чтобы с уверенностью ожидать показателей заполняемости сравнимых с прошлогодними.

В исследовании рассматривались показатели традиционных отелей, сопоставимые с форматом апарт-отелей в категории студий и апартаментов с одной спальней, и, также, с краткосрочной арендой номерного фонда, состоящего из двух или более спален в 27 странах Мира. Анализировались еженедельные данные начиная с марта 2019 года по 27 июня 2020 года.

Обе компании представили предварительный обзор результатов во время вебинара организованного Cloudbeds.

Когда в марте этого года COVID-19 охватил весь Земной шар, в традиционных отелях было зафиксировано наиболее серьезное снижение заполняемости по сравнению с аналогичным периодом прошлого года — на 77%. В то время как аренда апартаментов сократились всего на 45%.

С начала июля во всех секторах сферы гостеприимства наблюдается некоторое оживление, более активное в курортных регионах, чем в городских, и более заметное в аренде апартаментов, чем в традиционных гостиницах.

«В эти месяцы, как и в начале года, отели обычно работают с 75% заполнением. Но в этом году они сейчас все еще работают только на 40%», — говорит Робин Россман, управляющий директор «STR»; «В то же время краткосрочная аренда оказалась более устойчивой и составляет 58-61%.»

Со слов Робина Россмана это ожидаемо, поскольку отели, как правило, более ориентированы на деловой туризм, организованные и большие группы.

Основатель и генеральный директор «AirDNA» Скотт Шатфорд (Scott Shatford) утверждает, что наряду с самостоятельными туристами, которые стали первыми, кто вернулся к бронированию по всему миру, говорит, что и сама краткосрочная аренда апартаментом лучше удовлетворяет потребность в более длительном пребывании. Средние сроки проживания увеличились, как минимум, на две недели, от тех, которые были до пандемии. И таких броней стало больше. Они обеспечивают ту самую «комфортную безопасность без необходимости лишний раз общаться с людьми».

Но, по его словам, восстановление не было одинаковым для всех типов аренды — наибольшая активность наблюдалась в крупных объектах, таких как дома с четырьмя спальнями вблизи мест отдыха.

«Существует много вариантов краткосрочной аренды апартаментов и вилл, среди которых встречаются кондо-форматы, управляемые индивидуально собственниками. Как правило, они не предоставляют дополнительных услуг и не имеют профессиональной уборки, и, разумеется, часто не объединены и не используют узнаваемость единого бренда. Поэтому я думаю, что в следующем году они пострадают в конкуренции с отелями, которые управляются профессиональными командами», — говорит Шатфорд.

Что касается ставок посуточной аренды апартаментов и вилл, анализ показал, что с начала года ставки оставались стабильными или даже немного выросли как для коротких, так и для более длительных сроков проживания. Тогда как для отелей среднесуточная ставка снизилась с более чем 150 долларов в январе до около 104 долларов на конец июня. В середине марта цены на проживание в отелях упали ниже тарифов на краткосрочную аренду и пока остаются там.

«Хотя некоторое снижение ADR (средняя стоимость номера) может быть связано с падением ставок в отелях для привлечения бизнес-партнёров, это, скорее всего, связано с другими факторами. Большая часть спроса переместилась в бюджетные отели, поэтому наблюдаются скорее изменения в структуре. Это приводит к снижению среднего по рынку», — говорит Россман.

Данные, полученные из континентального Китая, который первый вышел из карантина, где средняя выручка с номера (RevPAR) провалилась на 50% ниже уровня прошлого года, сейчас немного отыграла и не дотягивает примерно 35% до прежних показателей, могут указывать на то, что гостиничная индустрия вернется к уровню 2019 года не ранее 2023 или 2024 года. И восстановления будет в первую очередь зависеть от того, как дальше поведёт себя вирус.

У многих интересующихся покупкой апартаментов в Санкт-Петербурге вызвал вопросы ранее опубликованный в разделе «Новости и аналитика» материал, посвященный доходности и особенностям налогообложения такой недвижимости. Мы получили письма и отзывы, где познакомились с альтернативным опытом и мнением других экспертов, провели дополнительную работу по изучению законодательства и готовы добавить новую информацию к ранее опубликованному материалу.

Планируя доходы, не стоит забывать о налогах

Порядок налогообложения зависит от многих факторов, в том числе гражданско-правового статуса плательщика, и регулируется различными законодательными нормами.

Проанализировав опыт нескольких владельцев юнитов в комплексах «YES», «Салют» и «Вертикаль», сопоставив его с законодательной базой, зададим самые и ответим на самые частые вопросы налогообложения доходов с этого вида деятельности, а также проговорим законные способы их оптимизации.

‒ Можно ли зарегистрироваться в качестве самозанятого, и платить налог за сдачу в аренду своей недвижимости в размере 4% вместо стандартных при УСН или при общей системе налогообложения?

Увы, ставка налогообложения 4% пока недоступна. С 1 января 2020 года Санкт-Петербург и Ленинградская область вошли в список регионов, в которых можно пройти регистрацию в статусе самозанятого лица и платить налог с профессиональной деятельности в размере 4% или 6% от суммы дохода. К сожалению, сдача недвижимости в аренду, как вид коммерческой деятельности, пока не вписывается в рамки закона 422-ФЗ.

Всем основным требованиям, которые предъявляются к перечню коммерческих видов деятельности для само занятых, сдача недвижимости в аренду соответствует. Это собственное дело, доход от которого не превышает (чаще всего) 2,4 миллиона рублей в год, и нет (чаще всего) наемных сотрудников. Но в части 2 статьи 6 перечислены источники доходов, которые не подпадают под действие данного закона. Среди них значится «передача имущественных прав на любое недвижимое имущество» с поправкой «исключая аренду (найм) жилых помещений». То есть при сдаче внаем жилья, уже доступны желаемые 4% налогообложения.

 ‒ Получается, основная проблема заключается в том, что апартаменты к категории жилой недвижимости не относятся. Какая вероятность, что в ближайшем будущем что-то изменится?

Разговоры о том, что апартаменты могут на законодательном уровне приравнять к жилой недвижимости, ходят с 2018 года. Сейчас в преддверии нового цикла выборов, этот вопрос опять поднимается, так как в ряде регионов, особенно в столичном, высока доля владельцев апартаментов, использующих их для постоянного проживания, и находящихся под высокой налоговой нагрузкой. Его планируется рассмотреть на осенней сессии Государственной думы. Если апартаменты действительно отнесут к категории жилья, то появится возможность платить налог с профессиональной деятельности по самым минимальным ставкам 4% или 6%. Однако, могут выделить отдельные категории апартаментов, например, приравняв к жилой только такие, где владельцы проживают преимущественно самостоятельно. А доходные кондо-отели по-прежнему будут находиться в коммерческом статусе.

— В чем смысл этой «вилки» в 4% и 6%? В каких случаях налог будет меньше, в каких больше?

Ставка 4% установлена для самозанятых, которые сдают собственную жилую недвижимость в аренду физическому лицу. Если арендатором выступает ИП или фирма, к примеру, управляющая компания, владельцу помещения придется платить налог с профессиональной деятельности по ставке 6%. То есть в зависимости от статуса того, кому оказывается услуга – физическое или юридическое лицо.

‒ Закон о профессиональной деятельности носит экспериментальный характер. Сначала он был опробован всего в нескольких регионах России. Нет опасений, что эту программу в ближайшем будущем могут «свернуть»?

‒ Скорее, наоборот, с 1 июля 2020 года новый налоговый режим распространили на всю страну, а жители Санкт-Петербурга получили возможность зарегистрироваться в качестве самозанятого лица еще в январе 2020 года. Общее количество россиян, которые решили воспользоваться преимуществами новой системы уплаты налогов, сегодня приблизилось к миллиону. Многие люди, имеющие несколько источников доходов, давно хотели выйти из «тени». Просто раньше государство не предлагало им разумные условия налогообложения.

‒ Может ли гражданин России официально трудиться, к примеру, врачом или учителем, а платить налоги со сдачи в аренду недвижимости по выгодным ставкам НПД? 

‒ Это очень «гибкий» статус. Он не мешает быть ИП, работать в какой-либо компании или государственном учреждении. Единственное условие ‒ нельзя совмещать налог на профессиональные доходы с другим специальным налоговым режимом. Получается, дверь в «самозанятые» не закрыта для ИП. Но существует норма: если предприниматель ранее пользовался одним из льготных режимов, от него нужно будет отказаться. Совмещая деятельность ИП и статус плательщика НПД, по разным видам деятельности придется вести раздельный учет доходов и расходов.

‒ Если платить налоги с деятельности по сдаче в аренду апартаментов в качестве самозанятого лица пока не получается, какой налоговый статус лучше выбрать?

Самое практичное зарегистрироваться индивидуальным предпринимателем и выбрать упрощенную систему налогообложения. УСН освобождает плательщика от НДС, НДФЛ и налога на имущество. При этом у предпринимателя есть возможность выбрать ставку налогообложения: 6% с полученного дохода, либо 15% (в Санкт-Петербурге снижена до 7%) от чистой прибыли (доходы минус подтвержденные расходы). Оплачивая налог в размере 6%, необходимо также платить взносы в пенсионный фонд и на медицинское страхование.

Для сравнения: индивидуальный предприниматель на общей системе вынужден платить НДФЛ в размере 13%, а также НДС, налог на имущество и страховые взносы (будущая пенсия и медицина). Условия УСН по ставке 6% намного более выгодны, но все же не могут конкурировать с 4% налогом на доходы от профессиональной деятельности самозанятых. Никаких других обязательных налогов и сборов для плательщиков НПД не предусмотрено. Взносы в пенсионный фонд можно взносить добровольно.

— Пока весьма распространено, что люди, которые сдают недвижимость в аренду, вообще не платят налоги. Чем они рискуют?

По действующему законодательству, если владелец недвижимости не регистрировался индивидуальным предпринимателем или самозанятым, сдавать свою собственность в аренду он не имеет права. По факту нарушения его могут обвинить в осуществлении предпринимательской деятельности без соответствующей государственной регистрации. В итоге значительные штрафы, доначисление налогов, а в случае признания нанесенного государству ущерба особо крупным, возможно наказание в виде лишения свободы.

— Существует также патентная система налогообложения. Насколько она может быть выгодна предпринимателю?  

При переходе на ПСН налогом облагается не фактический доход ИП ‒ собственника, сданного в аренду нежилого помещения, а некий «вмененный» показатель доходности, рассчитанный на основании региональных нормативов. Обычно это достаточно большая величина. Ставка налога при этом составляет 6% суммы «вмененного» дохода. Плюс ‒ работающему на ПСН предпринимателю придется платить страховые взносы.

Пока все формы налогообложения, которые возможны, не так выгодны при сдаче недвижимости внаём, как был бы выгоден профессиональный налог с самозанятых. Осенью будет понятно, примут ли законопроект о переводе апартаментов в категорию жилых в Государственной думе.

‒ Если закон примут, новый статус «жилья» как-то повлияет на стоимость апартаментов при покупке?

‒ Если застройщиков обяжут участвовать в развитии социальной инфраструктуры районов, где они ведут строительство, то апартаменты в Санкт-Петербурге ожидаемо подорожают. Зато их владельцы получат возможность примерно на 20-25% меньше платить за электроэнергию, газ, тепло и воду, и при желании смогут получать льготы и услуги, ранее доступные только для жилья. Скорее всего, подорожание будет постепенным. Апарт отелей, строительство которых только начинается, это не коснется. Сомневаемся, что им будет присвоен статус «жилых».

В качестве ответа на комментарии читателей нашего блога к статье «Апартаменты VS квартира: сравнение доходности», специалисты partapart.ru решили подготовить отдельный материал и полностью посвятить его вопросам налогообложения. В частности, рассказать о налоговых ставках, возможных проверках и налагаемых на лиц, сдающих коммерческую недвижимость в аренду без уплаты налогов, штрафах.

Частные инвесторы уже достаточно давно пришли к пониманию, что покупать и сдавать в аренду небольшие коммерческие объекты выгоднее, чем заниматься только жилой недвижимостью. Помещения, в которых можно оборудовать магазин, аптеку, компактное кафе или салон красоты, востребованы на рынке и способны приносить своему владельцу бОльшую прибыль. Кроме того, чаще всего ремонт делает арендатор под свои задачи и формат вкладывая собственные средства.

В последние годы перечень доходных объектов пополнили апартаменты. Это помещения, номера или так называемые «юниты» в домах, построенных в статусе нежилой недвижимости, но пригодные для проживания срядом ограничений. В таких апартаментах можно жить самому либо сдавать в аренду. Особенно привлекательными для инвестирования стали номера в комплексах зданий, которые сразу строятся как полнофункциональный апарт-отель. В этом случае оснащенные по всем требованиям номера сдаются посуточно по более высокой стоимости, а оказание услуг гостеприимства становится заботой управляющей компании.

Типы налоговых отношений получателей дохода с государством.

В условиях усиливающегося контроля за исполнением фискального законодательства, важно понимать, что о необходимости платить налоги дискуссии вести уже бессмысленно. Но можно минимизировать эти платежи, если правильно выбрать налоговый статус. В отношениях с государством собственник помещения может выступать как физическое лицо, как индивидуальный предприниматель или как фирма. Зарегистрироваться в качестве ИП или учредить компанию имеет право любой гражданин России, достигший совершеннолетия.

В последнем случае придется потратить немного больше времени на подготовку пакета документов и регистрацию, а также оформить свою недвижимость в качестве взноса в уставный фонд предприятия. Юридическое лицо, получающее доходы от сдачи имущества в аренду, должно платить налоги на прибыль, имущество и добавленную стоимость (НДС), если выбрало форму общего налогообложения. Существуют более льготные, специальные режимы налогообложения, но частные инвесторы обычно не склонны связывать свою деятельность с регистрацией и содержанием компаний. Это самый дорогой из возможных вариантов.

Сравнение налогообложение ИП и физических лиц

Налог на доход для физических в РФ установлен пока на уровне 13%. Анонсируемое повышение ставки до 15% затронет незначительную долю граждан. С 1 января 2021 года те из них, кто зарабатывает свыше 5 млн руб. в год, будут платить НДФЛ по ставке 15%. Это соответствует месячному доходу в размере 416,7 тыс. руб. Кроме того, повышенной ставкой будут облагаться не все доходы, а только та их часть, которая превышает 5 млн в год.

Ставки налогов для индивидуальных предпринимателей зависят от выбранного режима налогообложения. Возможные варианты:

• Общая система (ОСНО). Не пользуется популярностью у владельцев недвижимости из-за необходимости платить не только налог на доходы физических лиц (НДФЛ) по высокой ставке 13%, но и оплачивать НДС, налог на имущество и страховые взносы, а также вести развернутый налоговый учет.
• Упрощенная система налогообложение (УСН) с учетом доходов и расходов. Ставка налога составляет 15% от подтвержденного финансового результата (доход минус расход). Но стоит отметить, что для зарегистрированных в Санкт-Петербурге ИП размер этой ставки ниже – 7% (вместо 15%).
• УСН по ставке 6% со всей суммы полученных доходов. Наиболее распространённый вариант для предпринимателей, сдающих в аренду нежилую недвижимость, не требующий погружения в задачу ведения и предоставления отчётности по расходам ИП.

Следует помнить, что ИП, как форма собственности, требует большей ответственности, чем ООО. Так как владелец ИП отвечает по обязательствам своего юридического лица зарегистрированным лично на него имуществом. В отличии от ООО, которое отвечает по судебным искам только в размере своего уставного капитала, и на личное имущество учредителей и должностных лиц такие требования обращены быть не могут, если не будет доказан факт намеренного мошенничества.

Физическое лицо обязано декларировать свои доходы и уплачивать с них НДФЛ в размере 13%. Но если при получении доходов, в действиях арендодателя будут просматриваться признаки предпринимательской деятельности, например, если он окажется собственником нескольких помещений сдаваемых в аренду, то кроме НДФЛ, ему могут вменить и уплату НДС. В некоторых случаях не оформленное в качестве ИП физическое лицо могут оштрафовать и привлечь к ответственности за предпринимательство без соответствующей государственной регистрации.

Существует также патентная система налогообложения применяемая и для арендного бизнеса. Фиксированная ставка налога утверждается местной исполнительной властью в зависимости от общей площади объекта недвижимости и его местонахождения. Для профессиональных инвесторов эта льготная система также не подходит, так как рассчитана на собственников, сдающих в аренду только одно помещение. Но и данной группе арендодателей патент иногда не выгоден, так как его стоимость зависти от потенциального возможного дохода за год, которая устанавливается правительством конкретного субъекта РФ. В ряде случаев она может оказаться выше, чем итоговый налог с ИП на УСН по ставке 6%.

Размеры штрафов и риски для нарушителей

Несмотря на активную работу контролирующих органов, многие владельцы арендуемой недвижимости до сих пор пытаются остаться в тени и налоги не платят. Эксперты partapart.ru предупреждают, что подобная «экономия» может привести к самым нежелательным последствиям. Размер первого штрафа обычно составляет 20% от суммы начисленного и неуплаченного налога. Плюс пеня, исчисляемая в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦФ РФ. И, разумеется, потребуется ещё и оплатить ранее не уплаченный налог в полном объёме. Непредставление декларации карается отдельным штрафом в размере 5% от неуплаченного налога за каждый месяц, но не более 30% от суммы налога.

Данная санкция начисляется за каждый день периода, прошедшего с даты, когда гражданин должен был выполнить требования закона. При сроках неуплаты, превышающих календарный месяц, пеня может быть увеличена вдвое: до 1/150 ставки рефинансирования. Большим может быть и размер самого штрафа. Если налоговая служба сможет доказать умышленный характер неуплаты налогов, штрафные санкции составят 40% суммы, которую недополучило государство.

Кроме того, за недобросовестное отношение гражданина к оплате налогов при значительном размере нанесенного ущерба, налоговый орган вправе передать данные на нарушителя в соответствующие правоохранительные органы. В результате рассмотрения представленных документов может быть принято решение возбудить уголовное дело по статье 198 УК РФ. К сведению: максимально возможное наказание в этом случае предусмотрено в виде лишения свободы сроком до 3 лет.

В конечном итоге

Мы считаем, что самым простым и понятным вариантом снижения размера налоговых платежей с соблюдением законодательства будет регистрация в качестве индивидуального предпринимателя на упрощенной системе налогообложения по ставке 6%. Даже с учетом прочих обязательных платежей в этом статусе, это всё равно выгоднее, чем платить 13% подоходного налога, как физическое лицо.

Более сложным вариантом, которые позволяет ещё снизить размер платежей, но требует ведение бухгалтерской отчетности, является форма собственности ООО на упрощённой системе налогообложения по ставке 7% (льготная ставка в Санкт-Петербурге!) применяемой к разнице между доходами и расходами. Если уделить внимание этой задаче, то в расходы при соблюдении ряда требований можно включать и затраты на транспорт, и на билеты, на покупку оргтехники, на проживание в гостиницах и т.п.

Перспективы рынка апартаментов

Пандемия коронавируса внесла серьёзные изменения в планы путешественников. Большинство стран не спешат с открытием границ. По этой причине очень многие наши граждане переключились на внутренний туризм. Социальные сети наполнились фотографиями, авторы которых побывали на Камчатке, посетили горные селения Дагестана, добрались до Териберки, искупались в Японском море, вернулись в Крым и Краснодарский по следам детских воспоминаний. Санкт-Петербург один из самых красивых городов России, до которого легко добраться, и с развитой инфраструктурой. Но также это и город для учёбы, карьеры, реализации планов. Поэтому управляющие компании апарт-отелей, предоставляя аналогичный комфорт за меньшие деньги, быстрее восстановили загрузку, чем классические гостиницы. А оставшиеся свободные объемы оперативно переориентировали под долгосрочную аренду.

Окончательное решение ‒ покупать такую недвижимость сейчас, или отложить этот вопрос на будущее, когда будет ясность по открытию границ, может принять только сам потенциальный инвестор. Мы и сейчас считаем это лучшей альтернативой депозитам и защитой от девальвации, если существует объем свободных средств. Рынок уже прошёл стадию испуга, и идёт восстановление, и при этом остаётся возможность войти в некоторые проекты пока ещё с дисконтом, а значит получить бОльшую выгоду в дальнейшем.

По тем обращениям и статистике с сайта, которые получаем мы, покупатели прежде всего интересуются проектами, которые или уже сданы, или находятся в высокой стадии готовности. Прежде всего, это обусловлено тем, что при таких низких депозитных ставках по вкладам, которые сейчас предлагают банки, и при такой существенной потере стоимости рубля, которая произошла с ним в сентябре, население ищет пути защитить свои сбережения.

Заявить, что наблюдается обвальный отток вкладов физлиц, нельзя, но по данным ЦБ в июле они выросли на 110 млрд руб. (всего +0,3%). И, как признаётся сам ЦБ, приток вкладов в основном произошел за счет СЗКО (системно значимых кредитных организаций) (+0,4%), в то время как в других банках из топ-100 прирост был менее существенным (+0,2%). При этом в июле объемы выплат по государственным программам поддержки семей хотя и были незначительными, в отличие от июня, когда, по оценкам Банка России, было выплачено около 290 млрд руб.(!), но поддержку вкладам оказывает также развитие проектного финансирования с использованием счетов эскроу, в том числе на фоне роста ипотеки благодаря объявленной программе льготного финансирования. По итогам июля остатки на счетах эскроу увеличились на 80 млрд руб., превысив 500 млрд рублей. То есть можно сказать, что фактический прирост вкладов физлиц в июле составил всего 30 млрд. А если говорить о августе, то по словам Эльвиры Набиуллиной вклады населения практически не изменились. По её оценке, вклады остаются привлекательным инструментом для сбережений. Но, анализируя выше сказанное, явно это не так.

Банками два года назад предложена альтернатива традиционными депозитам – ИИС (индивидуальные инвестиционные счета). По сути, это близкий к традиционному, банковский вклад с заявленной привлекательной ставкой, но который можно открыть лишь при одновременном приобретении в банке определенного инвестиционного продукта. Чаще всего нагрузкой к вкладу служат полисы накопительного или инвестиционного страхования жизни определенных страховых компаний, пакеты доверительного управления или паи паевых фондов от конкретных управляющих компаний или другие ценные бумаги.

Ставка по таким вкладам чаще всего не гарантируется, а является прогнозируемой. Иногда клиент не может влиять на то, куда будут вложены деньги, если это не брокерский счет. Минимальный срок открытия вклада 3 года, и досрочно его закрыть в большинстве случаев не получится, иначе сумма возвращаемых средств может оказаться значительно меньше той, которую вносил инвестор.  От потери инвестиционной суммы (речь даже не о потери процентов) можно защититься только покупкой дополнительного страхования! Поэтому почти 90% открывших ИИС прежде всего воспользовались льготой возврата подоходного налога с внесённой суммы, не дожидаясь возможности полностью отказаться от уплаты подоходного налога с полученного дохода от её инвестирования. То есть инструмент остаётся для большинства населения сложным в понимании, и чаще всего служит альтернативой традиционному вкладу только с целью вернуть подоходный налог с внесённых на депозит средств.

Поэтому наравне с сегментом жилых новостроек, которые показали рост продаж и рост цен, на фоне вызванного льготной ипотекой ажиотажного спроса, и сегмент доходных апартаментов также показал рост, который превысил темпы реализации в аналогичном периоде прошлого года. При этом в пятёрку лидеров по запросам вошли проекты: In2It, VALO, AvenueДыбенко, Start и Salut. На них приходилось почти 70% запросов.

Согласно данным, опубликованном на сайт Правительства Санкт-Петербурга по состоянию на 01.09.2020 в Санкт-Петербурге классифицировано 1022 гостиницы. Из них:

• пятизвездочных гостиниц – 30 гостиниц, номерной фонд – 2 949 номеров;
• четырехзвездочных гостиниц – 102 гостиниц, номерной фонд 11 651 номер;
• трехзвездочных гостиниц – 265 гостиниц, номерной фонд – 12 342 номера;
• гостиниц категории 2 звезды – 94, номерной фонд 2 049;
• гостиниц категорий 1 звезда – 26, номерной фонд 519;

гостиниц категории без звезд (в том числе хостелов и иных малых средств размещения) – 505, номерной фонд 8 860.

Общий номерной фонд классифицированных гостиниц и иных средств размещения составляет более 38 тысяч номеров.

На данный момент в Санкт-Петербурге введены в эксплуатацию и в полном или частичном объеме действуют следующие апарт-отели с совокупным номерным фондом примерно в 7150 номеров:

• Vertical на Московском 3* – 131 номер;
• Vertical We I 3* – 420 номеров;
• SALUT – 1188 номеров, из них порядка 500 в краткосрочную аренду под управлением УК;
• Елагин Апарт 3* – 377 номеров;
• Like 3* – 1112 номеров;
• YES Хошимина – 975 номеров;
• YES Марата – 1188 номеров;
• Avenue на Павлова 3* – 319 номеров;
• Docklands Life 4* – 406 номеров;
• Wings (1 оч.) – 280 номеров;
• VALO (корп 1, сек 1,2) 3* – 750 номеров.

Но в части выше указанных проектов значительное количество апартаментов эксплуатируется самостоятельно собственниками или сдаётся в долгосрочную аренду. Особенно, если это 2- и 3- комнатные номера. К таким комплексам мы относим SALUT, Like, YES и Wings. Поэтому в указанном объеме к гостиничному формату, который предполагает оказание полноценных туристических услуг, можно отнести около 4200 номеров.

При этом часть из них уже включена в статистику сайта Правительства Санкт-Петербурга

Основываясь на данных также с сайта Администрации СПБ за 2019 год город посетило примерно 10,4 млн. туристов. Около миллиона из них — это прибывающие и проживающие на судах круизных компания. Условно распределяя 9,4 млн. гостей нашего города на традиционный туристический сезон с мая по сентябрь и включая новогодний период начиная 20х чисел декабря и по 10 января, учитывая среднюю длительность прибывания в 3-4 дня, принимая во внимание, что в номере преимущественно проживают 2 гостя, мы приходим к цифре необходимого количества номерного фонда примерно в 85000 — 95000 в пик сезона.

Можно сделать вывод, что серые формы расселения прибывающих туристов всё ещё занимают значительную долю рынка. И существующий официальный номерной фонд в 2 раза меньше необходимого, даже без учета дальнейшего развития города, как туристического направления.

Судя по всему, сейчас у Застройщиков есть опасения в платёжеспособном спросе. Наверное, поэтому за прошедший год (с сентября прошлого года по сентябрь текущего) на рынок выведено в продажу всего четыре новых проекта, и некоторые из них в части очередей (Mercure от VALO, cOASIS VERTICAL на Орджоникидзе, Zoom Apart на Чёрной речке и Promenad у метро «Фрунзенская»).

Если в 2019 году в течение года в продаже находилось почти 10000 номеров в продаже, то сейчас приблизительно 6200. Средний темп реализации составляет примерно 2200 номеров за полугодие.

Стоит учесть, что прошлый год был рекордным по росту предложения — в 2019-м на рынок было выведено более 11 тыс. юнитов, что в 3,5 раза больше, чем в 2018-м. В прошлом году стартовали крупные проекты: Start, «Про.Молодость», ArtLine в Приморском, In2It, новые корпуса VALO. В этом году темпы запуска намного скромнее. За первое полугодие в продажу добавлено чуть больше 500 номеров.

Но есть понимание, что город пока заинтересован в развитии рынка цивилизованного размещения прибывающих в Санкт-Петербург гостей, и, пока существует такая низкая ставка налога на апартаменты, как 0,1%, а кадастровая стоимость по таким комплексам ещё существенно не пересмотрена в сторону увеличения, это направление останется привлекательным для частных инвесторов. А значит и для Застройщиков.

Для справки, запуск каких проектов ожидаем в будущем:

• Совсем скоро выйдет в продажу Vertical на 2-м Муринском проспекте на 120 апартаментов. Сама стройка уже должна быть закончена в начале весны 2021 года. Застройщик ещё определяется с назначением – будет это отель или апартаменты для проживания.
• ГК «Еврострой» построит второй апарт-отель (NEXT-2) недалеко от почти готового комплекса NEXT на Васильевском острове и приблизительно на 500 номеров
• Компания «ПСК» анонсировала Putilov Apart на пр. Стачек 64. Продажи откроются в конце осени, цены на старте – от 2,4 млн рублей. В двух корпусах общей площадью 12 000 кв.м будет не менее 400 юнитов
• Ещё в начале года ЗАО «Отель Введенский» получило разрешений на возведение 75-метровой гостиницы 3 «звезды» на ул. Брянцева. В ней будет порядка 850 номеров, ориентированных на китайских туристов. Собственником выступит крупный инвестор, маловероятно, что номера появятся в продаже.
• Проект инвест-отеля «Плаза Лотос Групп» у Пьяной гавани на 1145 номеров пока «завис», Градсовет уже дважды завернул архитектурную концепцию. Главе КГА и некоторым архитекторам не понравились планировки. Есть подозрение, что под видом отеля здесь возведут «псевдожильё», не обеспеченное социальной инфраструктурой. 
• СК «Монолит» наконец сдала первый корпус (280 номеров) комплекса Wings на ул. Крыленко и возводит второй (ещё 252 апарта). В начале года компания инициировала изменения в проект планировки территории, чтобы разместить здесь ещё три корпуса апартаментов.
• У Группы RBI формируется крупный портфель гостиничных проектов. Пилотный отель ArtStudio на 259 юнитов на 2-й Советской улице уже функционирует. Завершается строительство апарт-отеля Studio Moskovsky (357 номеров) на Заозёрной улице. Планируется запуск строительства новой гостиницы на Московском пр., 103 – 550 номеров. И в апреле компания представила проект отеля ещё на 301 номер на Киевской ул., 5.
• В июне ООО «ДЦ «Оккервиль» презентовала Градсовету проект МФК у Ладожского вокзала, где помимо жилья задуман микст из гостиницы и апартаментов (более 400 номеров).
• На финальной стадии согласования внесённых изменений находятся проекты «БФА Девелопмент» — на Воронежской улице (280 номеров) и на территории завода «Красный выборжец».
• Запланирован апарт-отель на Сытнинской ул., 9–11 от Унисто Петросталь, но у компании пока нет денег на его реализацию и идёт поиск партнёра. На стадии проектирования находится апарт-комплекс на Рощинской ул., 8, литера А

До конца года эксперты ожидают вывода на рынок примерно 2500 номеров в уже строящихся проектах. А по вышеуказанным комплексам, которые находятся в разных стадиях готовности к старту, в будущем будет выведено в продажу в сумме ещё 6000 номеров.

Благодаря Интернету и СМИ, и не без участия государственных регуляторов рынка недвижимости, уровень страха быть обманутыми при сделке не исчез совсем, но значительно снизился. Если раньше существовали риски буквально криминального свойства, то теперь в больше степени идёт речь об экономических просчётах и ошибках в ожидании.

Безусловно, сохраняется ситуация, при которой по-прежнему возможно банкротство Застройщика и остановка строительства на неопределённый срок. Именно для того, чтобы исключить и её, была разработана и принята на законодательном уровне система финансирования стройки через счета эскроу. Пока рано оценивать эффективность этой модели, так как опыт по ней ещё не накоплен. Грамотность покупателя выросла, теперь его интересуют также и риски владения и отчуждения недвижимости. Сравнивая жилую квартиру и апартаменты, он должен разбираться до покупки, какие ограничения его ждут.

Нам часто задают вопрос: «А Вы как сами думаете, что лучше купить всё-таки – квартиру или апартаменты?». Встречно мы обязательно просим нам рассказать, с какой целью приобретается недвижимость и какие на неё планы в будущем.

Мы ранее в статьях уже достаточно подробно рассказывали о том, какие особенности владения отличают апартаменты от квартиры. Следует так же отдавать себе отчёт в том, что если по какой-то причине строительство комплекса апартаментов остановится, и эскроу-модель защиты прав покупателей не сработает в полной мере, то маловероятно ожидать поддержки от государства сравнимой хотя бы с той, на которую потенциально рассчитывают дольщики по жилой недвижимости. Страховая сумма возмещения в обоих случая одинаковая – до 10 млн. рублей (внесения в Федеральный закон «О страховании вкладов физических лиц в банках РФ» от 23.12.2003 года № 177-ФЗ были приняты в 2015 году). Но если сумма покупки превышала указанную, то покупатели квартир сохраняют слабую надежду на то, что можно попытаться добиться того, чтобы объект был достроен силами государства, ссылаясь на аргумент, что это единственное жильё для проживания. А покупателям доходных апартаментов придётся довольствоваться страховой выплатой в лучшем случае.

Также и в случае отчуждения недвижимости в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд (изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 239.2, пп. 3.2 введен Федеральным законом от 31.12.2014 N 499-ФЗ) маловероятно, что с собственниками коммерческой недвижимости будут вести себя столь же заботливо, как с собственниками жилой. В обоих случаях положена компенсация, но аргументная база у владельцев апартаментов слабее, чтобы рассчитывать на сравнимые цифры. Речь, конечно, о реалиях соблюдения отечественного законодательства.

Мы рекомендуем об этом помнить. Но также и принимать во внимание, что если Вы предполагаете извлекать доход из сдачи недвижимости в аренду, то жилая недвижимость имеет свои ограничения.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 7 ноября 2019 г. N 1417 г. «О внесении изменения в Правила пользования жилыми помещениями» были подкреплены положения так называемого «закона Хованской»: Жилое помещение в многоквартирном доме не может использоваться для предоставления гостиничных услуг.

То есть сдавать посуточно можно, но оказывать туристические услуги нет. Это означает, что, размещая информацию или рекламу о своей квартире на таких сайтах, как Booking.com, Arnbnb владелец квартиры уже нарушает закон, осознавая, что эти агрегаторы предназначены для туристов. Как минимум, чтобы защититься от наказания, необходимо назвать иначе свое домовладение, например, «комнаты для отдыха» или «мебелированмые комнаты», а за «апартаменты» могут привлечь к разбирательству в суде.

Прежде чем сдавать свою жилую недвижимость туристам, рекомендуем ознакомиться с Федеральным законом от 5 февраля 2018 г. N 16-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон „Об основах туристской деятельности в Российской Федерации“ и Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях в целях совершенствования правового регулирования предоставления гостиничных услуг и классификации объектов туристской индустрии»

Поэтому в краткосрочной аренде частные рантье, ориентированные на высокий доход с посуточной аренды постепенно будут отступать под давлением законов.

По долгосрочной аренде если сложатся до конца те концепции, следующий этап развития которых мы наблюдаем в таких проектах, как CO-LIVING на Орджоникидзе, то для частных рантье рынок станет трудным. В таких комплексах проживающие имеют возможность пользоваться всей инфраструктурой за арендную плату апартаментов (а это WiFi, фитнес-зал, коворкинг, офисы, уборка номера, общение и вечеринки, лекции, мастер классы, лекции и прочее), то есть всё включено в один чек. Если это место и вообще концепция такого проживания, получат поддержку общества и государства, то со временем сформируется тренд на цивилизованное развитие рынка долгосрочной аренды, вплоть до формирования целых лофт-кварталов, микрорайонов, с зональным разделением, например, по составу семьи, когда жильцы с детьми проживают в корпусах для этого лучше подготовленных. И всем в конечном итоге будет только лучше. И арендаторам, и сообществу владельцев, и городским жителям, которые не будут обеспокоены ротацией незнакомых жильцов в их подъезде.

Наблюдение.

По нашему мнению, в этом году некоторую часть частных инвесторов оттянул на себя рынок жилой недвижимости, предлагая льготную ставку по ипотеке 6,5%. Указанная первоначально дата действия программы до 1 ноября 2020 год, стала катализатором резкого повышения спроса и перегрела цены так, что их рост по Санкт-Петербургу с марта по сентябрь составил 14,9%, сведя на нет всю экономию по % за кредит. По квартирам доля сделок в ипотеку по льготной ставке у Застройщиков (наших партнёров) была 90%. Очень многие покупали с первоначальным взносом 15%. Для этого было достаточно 350-500 тр. Сравнимых условий на рынке доходной недвижимости было не найти.

Льготную ипотеку продлевают, часть инвесторов опять станут перед выбором – купить квартиру или апартаменты. Но уже сильного перекоса в спросе не будет, так как ранее заявленная дата до 1го ноября заставила активно действовать всех, у кого были прежде всего небольшие накопления и не было четкого плана, как использовать недвижимость потом. Теперь и выросшие цены охлаждают пыл готовых рисковать.

По этой причине Застройщики, которые реализуют проекты доходной недвижимости, с осторожностью подходят к выводу новых проектов в продажу, избегая затаривания рынка, тщательно прорабатывая концепции позиционирования и схемы загрузки для покупателей, точно понимающих, для чего они преобретают апартаменты.

Новости наших партнёров

Управляющая Компания Acqualina Management информирует об акциях ноября.

При единовременной оплате предоставляетсяскидка 3% от цены апартамента.

Обращаем Ваше внимание на следующие преимущества Acqualina Apartments:

1. Условия агентского договора между Собственником апартамента и УК Acqualina стали выгоднее! Вознаграждение УК снизилось с 25% до 10%, что является редкостью на рынке доходных апартаментов.
2. Регламентируемая расчетная доходность апартаментов 12,5% годовых. Данный расчёт основан на аналитике компании Knights Frank за 2019г. (среднегодовая цена номера 3 994  рубля, среднегодовая загрузка 70,3%).
3. Прогноз по сроку окупаемости при этом не превысит 8 лет.
4. Стоимость коммунальных услуг и обслуживания комплекса апартаментов совокупн составят от 250 до 300 руб за 1 кв.м.

Президент дал распоряжение до 1-го августа текущего года окончательно определиться со статусом апартаментов.

Цель благая – очистить рынок от псевдожилья. Признаться, нам видится весьма затруднительно качественно решить эту задачу за 7 месяцев.

Государство обладает двумя типами инструментов для регулирования любого из отраслевых рынков – административными, весьма инертными (кодексы, законы, постановления – чаще используются на федеральном уровне) и экономическими, весьма болезненными (налогообложение, субсидирование, предоставление льгот – чаще применяются региональными властями). В коммерческих договорах существует целый раздел, посвящённый терминам и определениям, чтобы у сторон существовало единое понимание содержания оказываемых услуг. К сожалению, рынок недвижимости регулируется значительным количеством законодательных актов. Одних только кодексов 6 штук*.  Внести нечто подобное, детально раскрыв содержание всех типов недвижимости и регламентов их использования в уже существующие Законы, связав их между собой единым стандартом, представляется делом очень трудным и долгим.

При этом в широком сознании самообразовывающихся масс уже созрело понимание, что апартаменты не тоже самое, что квартира. Но не всем квартира и требуется. Кто-то уже обладает жильём и его интересует доходная недвижимость. Кого-то интересует возможность перехватывающей ночёвки ближе к месту работы, если преимущественно собственник проживает, допустим, в загородном доме, но иногда ему необходимо остаться в городе. Кого-то интересует курортная недвижимость, например, в регионе Сочи, где так же существует похожая на Московскую проблема с псевдожильём, пусть и в меньшем масштабе, но при этом реновируются и распродаются по номерам пансионаты, построенные ещё в советский период. Последние вообще находятся практически на береговой черте со статусом лечебных учреждений, как их одним росчерком перевести в категорию жилой недвижимости в водоохраной зоне?  А перевод любого другого отеля в статус жилья ставит крест на оказание услуг туристам согласно всем известным принятым законодательным актам в 2018 и 2019 годах.

Поэтому решить проблему быстро и просто отрубанием руки, которая в общем-то платит налоги в отличие от серого рынка аренды, может и можно. Но, полагаем, здравые умы где-то остаются, которые удержат исполнительную власть от таких действий. Речь о миллиардных налоговых поступлениях.

Единственным риском, вполне реальным, остаётся то, что классическими отельерами и банками может быть пролоббирован запрет строить отели в долевой собственности. Хотя сам формат номера с кухней стал достаточно популярен. Но какой-нибудь ДОМ.РФ вполне может выступить теперь эксклюзивным консолидированным инвестором и таких проектов, а не только арендного жилья.

Конечно, неловкие движения Минстроя могут привести к уходу инвесторов из Петербурга и ухудшению инвестиционного потенциала рынка недвижимости. Это мы узнаем 1-го августа, если подтвердится полный запрет строительства апартаментов и не будет придуман новый прозрачный, долгосрочный и понятный прежде всего покупателю регламент строительства и эксплуатации доходной недвижимости, предполагающей участие частных инвесторов. Кроме того, гораздо удобнее договариваться с одним-двумя крупными инвесторами, чем с сообществом малых инвесторов – всегда можно тихо и без особого шума наложить арест на активы собственника, и продолжить переговоры.

А, например, прямо сейчас можно обязать застройщиков привести рекламу в прямое соответствие с проектной декларацией. То есть дословно указать в рекламе «продажа номеров в гостинце со встроенно-пристроенными помещениями расположенной по адресу квартал 5 южнее ул. Строительная». Но в такой формулировке редкий покупатель поймёт, какой продукт ему предлагается. И, если ввести и проанализировать подобный запрос в поисковой строке Яндекс или Гугл, то статистика запросов будет ничтожная, а полученный результат выдачи вообще не будет соответствовать ожиданиям потенциального покупателя апартаментов для инвестиций. В лучшем случае он увидит рекламные объявления о продаже действующих мини-гостиниц в частном секторе на Юге России.

Строить прогнозы при таком количестве неизвестных и переменных, дело неблагодарное. Если предположить вот это вот странное и худшее решение, как запрет апартов, то в краткосрочной перспективе надо сперва понимать, какая будет ситуация в этот момент в туристической сфере вообще. Победим мы пандемию, или трансграничные путешествия станут крайне сложными. Если Минстрой и Ковид будут действовать сообща, то, конечно, новых проектов мы не увидим, но и текущая краткосрочная загрузка отелей будет крайне низкая. То есть хуже уже не будет. Если границы откроют, то, конечно, бенефициаром станет рынок серой аренды, а туристы по-прежнему будут чувствовать нехватку мест комфортного и доступного размещения. И это, безусловно, ущерб имиджу города, как направления. Если запрета не будет, и все объекты будут сданы в срок, то к 2025 году общий номерной фонд в Санкт-Петербурге удвоится до 70 000 – 75000 номеров. И это всё равно меньшая емкость, чем требуется. Поэтому в здравом размышлении не верим, что в Санкт-Петербурге подобное произойдёт.

В длительном периоде, если предположить, что апартаменты будут запрещены к строительству, а туристическая отрасль будет испытывать нехватку мест размещения, рынок найдёт какое-то решение, очередную лазейку, чтобы обойти ограничения. Потому что спрос на проживание есть, и интерес к доходу с проживания тоже есть, особенно, когда ставка по вкладам равна инфляции. К сожалению, это нездоровая тенденция — искать обходные пути при запретах. Конструктивнее выбирать решения выгодные и удобные для всех.

Остаётся надеется, что при разработке регулирующих положений органы власти найдут возможность вступить в диалог с профессиональным сообществом, так как они не всегда понимают разницу между сервисными и не сервисными апартаментами. Уже сложились стереотипы в терминологии, которые использует этот рынок. Попробуйте аудиторию переучить на новые даже за год. Термин «юнит», который пытались использовать участники, так и не прижился. «Кондо-отели для инвестирования» никто не ищет. При этом покупатели стали более информированы, чем раньше. Они отлично разбираются в статусе и связанных с ним ограничениях. Это в общем заслуга СМИ и открытой позиции застройщиков, которые точно понимают, какой продукт, какой аудитории они хотят предложить, чтоб затем вести работу с этими собственниками по управлению номерным фондом и не иметь проблем. Если не учитывать мнение отраслевых экспертов при совершенствовании законодательства, то навредить можно легко.

При этом для Петербурга проблема квази-жилья, маскирующегося под апартаменты, в общем не стоит. Доля апартаментов в общем объеме строительства в городе и области в сравнении с жилой недвижимостью составляет не более 7%. Это и сервисные и псевдожильё. Последние составляют 15% в своей категории, а значит всего 1% в общем объеме. В то время как в Москве таких проектов соответственно 17% * 60% = 10% (по данным «Векторстройфинанс»). Там действительно много проектов, которые находятся совсем не в центре, а вполне в сальных районах, просто рядом, например, с парком, где категория земель не позволяла строить жилую недвижимость. И внешне вполне обычная высотка продавалась как апартаменты. Когда региональная власть осознала риски застройки таких участков объектами без обеспечительной инфраструктуры, быстро была принята программа по постепенному увеличению налога в пределах установленной федеральным законодательством ставки в 2%. Полагаю, что сейчас правительство Москвы воздержится от очередного повышения на 0,1%, как обещало не пересматривать в этом году кадастровую стоимость, но и при ставке 1,7% собственник 3х-комнатных очень похожих на обычную квартиру апартаментах вынужден платить налог почти в 250000 рублей в год. Санкт-Петербург обладает достаточным запасом земельных ресурсов под жилую недвижимость, чтобы не искушать Застройщиков строить псевдожильё. При этом никто не отменяет такой формат в сегменте элитной недвижимости, но таких проектов немного, они ориентированы на узкую прослойку очень обеспеченных собственников, для которых это не единственное домовладение. И ситуацию никто не обостряет повышением налога, он точно такой же, как и по жилым квартирам. Петербург это пока вообще очень хороший пример сочетания интересов Застройщиков с интересами региональных органов власти и интересами покупателей и инвесторов. Сам собой сформировался баланс, при котором все стороны достигают своих выгод и действуют понятно и прозрачно.

На фоне того, что средства населения (депозиты и остатки на счетах) в банках вот уже почти год сокращаются, что говорится в обзорах ЦБ, вложение в инфраструктурные проекты являются привлекательными и для начинающих инвесторов. А на самом деле отток ещё больше. Снижение оказалось бы более существенным, если исключить рост средств на счетах эскроу, куда попадают средства людей, решивших вложить их в недвижимость. И рост средств на инвестиционных счетах (предлагающих более высокую доходность, но и значительные риски потери полной суммы средств на счёте).

Сокращение срочных вкладов наблюдается весь 2020. Из-за низких ставок по депозитам в России начался бум альтернативных инвестиций: по данным Московской биржи, брокерские счета открыты уже у 8,5 млн человек. Это больше 5% всего населения, считая детей и недееспособных. А, например, в российские акции в ноябре частные инвесторы вложили более 73,7 млрд руб. – еще один рекорд. Число активных инвесторов перевалило за миллион – по данным биржи, каждый шестой совершает хотя бы одну сделку в месяц, это миллиарды рублей в день. Государство обеспокоенно такой активностью, так как существует риск, что с учетом малого опыта, у значительной части инвесторов будут происходить дефолты, а значит опять вырастит доля граждан, считающих себя обманутыми в том числе и госбанками. Власти уже разрабатывают ограничения для начинающих инвесторов, чтоб не увеличивать аудиторию с протестными настроениями.

Руководитель департамента аналитики сайта «PARTAPART.RU» Евгений Чемодуров:

После того, как высказывание чиновника из Минстроя было опубликовано в СМИ, нам пришлось столкнуться с тем, что ряд клиентов звонил и задавал вопросы о ситуации. Наши объяснения базировались на той же точке зрения, что я озвучены выше – сделанные заявления были крайне сырыми и поспешными. Если объект уже построен, то для изменения его статуса по действующему или даже перспективному законодательству потребуется одобрение собственников. 100% голосов по действующему и возможно большинством голосов в перспективном. Думаем, что пока это непроходные цифры для того, чтобы заставить собственников сменить статус их сервисных апартаментов на жильё. При этом для тех, кто купил в проектах по сути предназначенных для средне и долгосрочной сдачи в аренду, или только собирается это сделать до того, как появится ограничительный закон, как раз откроется «окно возможностей» для последующего перевода их в статус жилья. А если встанет вопрос об оплате социалки, то возложить её на плечи собственников уже существующих комплексов будет крайне проблематично.

Если государство не будет мешать, то даже в условиях пандемий есть с чем работать. Есть огромный резерв внутреннего туризма, который сейчас поддерживается программами субсидирования, есть студенты, есть молодые специалисты, которые приезжают в наш город – есть кем заполнять уже построенные комплексы грамотно модерируя работу с аудиторией, предлагая современные комфорт и сервисы.

Полагаем, что будет проведена аудиторская работа по категорированию уже построенных комплексов по типу их использования собственниками. Основываясь на полученных данных, будет разработана и предложена обновленная нормативная база, в которой раскроют каждый из типов по основным признакам и наделят понятной терминологией, правами и ограничениями в эксплуатации. На основе предложенного начнут постепенно вносить правки в существующие законы, чтобы встроить уже построенные объекты в единую структуру с теми, которые будут ещё построены. Сервисным апартаментам на наш взгляд ничего не грозит, как минимум ещё 5 лет.

А далее потребуется исходить из текущей политической и экономической обстановок. К сожалению, обе у нас плохо прогнозируемы, что вредно – «деньги любят тишину».

*Конституция Российской Федерации. Жилищный кодекс Российской Федерации. Гражданский кодекс Российской Федерации. Градостроительный кодекс Российской Федерации. Водный кодекс Российской Федерации. Земельный кодекс Российской Федерации. Лесной кодекс Российской Федерации. Федеральный закон №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» выданный 24.07.2007 года.

**Постановление Правительства России от 16 февраля 2019 г. №158 19 февраля 2019 раскрывает суть содержания термина «апартамент» в рамках Положения о классификации гостиниц к части 7 статьи 5 Федерального закона «Об основах туристской деятельности в Российской Федерации» Правительство Российской Федерации:

• – апарт-отель – вид гостиниц, номерной фонд которых состоит исключительно из номеров категорий «студия» и «апартамент»;
• – комплекс апартаментов – вид гостиниц, номерной фонд которых состоит из номеров различных категорий с кухонным оборудованием и полным санузлом;
• – категория «апартамент» – номер в гостинице общей площадью не менее 40 кв. м, состоящий из 2 и более комнат (гостиной/столовой/и спальни), с 2-спальной кроватью размером 200х 200 см, с мини-кухней (панель электроплиты/микроволновая печь, вытяжка, чайник, посудомойка/раковина для мытья посуды, комплект посуды, холодильник/мини-холодильник);
• – категория «студия» – 1-комнатный номер в гостинице общей площадью не менее 25 кв. м, рассчитанный на проживание одного/двух человек с мини-кухней (панель электроплиты/микроволновая печь, вытяжка, чайник, посудомойка/раковина для мытья посуды, комплект посуды, холодильник/мини-холодильник).

Эксперты компании Парт-Апарт решили предложить вашему вниманию свои размышления о новом формате общественного жилья – коливинге. Для Санкт-Петербурга, в котором за последние 3 года построено множество апарт-отелей, и имеется возможность быстрого развития сети коллективных офисов и центров проживания специалистов, это имеет особое значение.

Где удобнее и приятнее работать: в офисе, дома или в путешествии?

Одним из важнейших преимуществ удаленной работы является свобода перемещений. По городу, стране или миру ‒ выбор варианта зависит только от предпочтений и возможностей фрилансера или персонала и владельцев небольших семенных бизнесов. Для кого-то это возможность открыть для себя новые страны и вволю попутешествовать. Кому-то более ценным преимуществом свободы поездок представляется прямой обмен опытом и мнениями с единомышленниками, живущими в различных уголках планеты.

Если спросить удаленно работающего специалиста о качестве жизни, можно не сомневаться, что он с радостью перечислит множества преимуществ этой формы трудовых отношений. Независимо от того, в какой стране, городе или местности, он сейчас находится. Полная свобода от обычной офисной жизни позволяет современному человеку реализовать самые смелые мечты. Вплоть до работы в пляжном офисе на берегу океана или за столиком престижного кафе в одной из популярных столиц мира.

Люди жаждут разнообразия. Некоторые удаленные работники ищут уединения в почти не тронутых цивилизацией норвежских лесах. Другие мечтают о расслабленной жизни на одном из Карибских островов. И очень многие хотели бы на время сменить быстрый темп современной городской жизни на первобытную тишину деревенской общинной среды. Но почти никто из путешествующих по миру специалистов и бизнесменов не мечтает о полной изоляции и одиночестве. Возможно, они в изобилии вкусили всего этого раньше.

Проблемы удаленной работы

Независимо от того, насколько увлекательной может казаться удаленная работа со стороны, многих может обременять не только постоянная работа дома, но даже частые путешествия по незнакомым местам. Причина этой распространенной проблемы заключается в том, что человека беспокоит нарастающее чувство изолированности. В некоторых случаях почти полное одиночество и непричастность к происходящим во внешнем мире процессам могут становиться причиной депрессий и некоторых других видов нервных расстройств.

Официальное рабочее место, хотя иногда и отвлекает, но предоставляет человеку возможность для социального взаимодействия. Ведь уединенная жизнь в горах или уединенном бунгало на берегу острова подходит далеко не всем. Чтобы продуктивно работать, многим людям нужна деловая обстановка офиса. Её можно создать различными путями. К примеру, чтобы как-то помочь работающим удаленно коллегам, шведские IT специалисты создали программу ‒ генератор офисного шума.

Хорошо известно, что работа в одиночку, а также пренебрежение заботой о себе и отказ от работы на регулярной основе, могут привести к определенному психологическому выгоранию. У творческих работников, дизайнеров и программистов, которым нравится то, что они делают, восьмичасовой «домашний» рабочий день может постепенно растянуться на 12-14 часов. При работе в коворкинге или коливинге предназначенное для работы время контролировать намного проще.

Пока в России не были созданы сервисы совместной работы и проживания, многие пытались компенсировать недостатки своего образа жизни и труда любыми доступными средствами. Они составляли распорядок дня, списки дел, отводили время для спорта, и даже придумали такую форму социального взаимодействия, как видео контакты с находящимися в такой же ситуации коллегами. К сожалению, стойкого ощущения общности всё это не создавало. Подлинным выходом из ситуации смогли стать только коворгинг и co-living. Так называемые территории совместной работы и проживания. При этом есть компании, которые не то, что привлекают часть сотрудников в команду, работающую удалённо, но вообще не имеющие даже офиса, то есть полностью организующие свою работу по такой схеме – например WordPress Foundation.

Что такое коливинг?

Возникший примерно в 2015 году и широко рекламируемый как новая актуальная тенденция тысячелетия, коливинг стал быстро набирать популярность. Эта концепция ориентирована на современных, подвижных и ещё не создавших семью молодых специалистов, которые готовы разделить среду обитания и работы с единомышленниками. Важным преимуществом такой формы проживания являются гибкие условия аренды помещений в апарт-отелях и полная свобода от обычных повседневных забот, а также максимально приближенная к месту проживания необходимая для комфорта инфраструктура.

Следует отметить, что коливинг является далеко не новой концепцией, и сфера его возможной реализации не ограничивается какой-либо одной возрастной или демографической группой. Тем не менее, самые успешные бренды коливинга сегодня в основном ориентированы именно на удаленных сотрудников, причем чаще всего ‒ на молодых одиноких профессионалов.

Обычно современное жилище для работающих удаленно специалистов ‒ это полностью меблированные апартаменты с отдельной ванной комнатой, обитателям которых предоставляется постельное бельё, полотенце и посуда. Обязательным условием является наличие высокоскоростного интернета и coworking в лобби комплекса. Проживающие имеют свободный доступ к общей кухне, если она не оборудована в номере, право пользоваться прачечной, и в отлично оборудованную зону отдыха. Кроме того, общие удобства могут включать в себя бассейн, спа-центр, тренажерный зал, лектории и комнаты для переговоров и деловых встреч.

Ведущие Coliving тренды

В связи с описанными проблемами удаленной работы, предложенное решение совместной трудовой деятельности и проживания быстро стало популярным. Ведь именно оно отвечает самым актуальным запросам работающих удаленно молодых людей, позволяя сохранить социальные связи и не терять чувство общности. В различных странах мира в течение всего нескольких лет идея создания коллективных пространств привлекла внимание людей бизнеса, и явилась основой деятельности ряда крупных международных компаний.

Одним из лидеров и своеобразным идейным центром создания коворкинговых пространств стала компания «WeWork». За восемь лет успешной работы на рынке этот доминирующий бренд открыл представительства в 19 странах. Для непосредственной работы по созданию и обслуживанию зданий совместного проживания была учреждена дочерняя компания «WeLive». Её персонал продвигает решения коворкинга, описывая преимущества активной общественной жизни и весь набор возможных дополнительных сервисов для проживающих.

Из-за медленного роста уровня заработной платы и заоблачных ставок аренды недвижимости в крупных городах, молодым людям стало сложно найти и оплатить квартиру. По данным исследовательского центра Pew Research Center, после кризиса 2008 года даже за рубежом работающая молодежь во многих случаях вынуждена жить со своими родителями. Коливинг привлекает эту категорию населения низкими ценами, а также возможностью делить все затраты с совместно проживающими друзьями и проживать в более близком по духу социуме.

Уже сегодня удаленные сотрудники играют важную роль в сфере распределения труда, а с дальнейшим развитием информационных технологий и средств связи их количество будет продолжать расти. Постепенно компании снижают постоянный штат сотрудников, заменяя их проектными командами по конкретные задачи, после решения которых команды, как правило, расформировываются. Однако никто не может ограничить при этом самим специалистам одновременно участвовать в нескольких проектах, работая на несколько брендов. Одновременно с этим появление и развитие коливингов стало важным и эффективным средством защиты данной группы персонала от растущего чувства изоляции и сомнений в своих талантах, которое охватило многих удаленно работающих людей.

Примеры успешных коливингов

Сегодня существует множество пользующихся спросом сервисов совместного проживания, отвечающих различным стилям жизни, приоритетам и личным вкусам клиентов. В качестве наиболее известных коливингов следует упомянуть The Collective в Лондоне и Нью-Йорке, Habyt в Германии, Испании, Италии и Португалии, Common в Соединенных Штатах и Nest в Копенгагене. Самым большим количеством филиалов по всему миру могут похвалиться международные сервисы Outsite и Ollie.

Чтобы облегчить активно перемещающимся по планете удаленным сотрудникам выбор наилучшего варианта поселения, был создан сайт Nomad List. На его страницах представлена информация по сравнению затрат, множество оценок и обзоров, а также организована возможность предварительного просмотра удаленных рабочих мест с самым высоким рейтингом.

Одной из быстро растущих групп коливинга является Vonder. Потенциальным жильцам здесь предлагаются красиво оформленные городские пространства, которые способны в полной мере подчеркнуть впечатления от жизни в ярком сообществе. Этот сервис несколько нетипичен: все жилые помещения независимы и не имеют совместных территорий. Тем не менее, Вондер славится своим опытом и умением объединять людей. На этих преимуществах основана его маркетинговая кампания «Vonder — новый образ жизни».

Практика показывает, что в силу различных причин создаваемые коливинги могут не стать популярными и востребованными. Несмотря на отличныt условия проживания, они бываю не востребованными из-за высоких цен. Из-за этого уже отошли на второй план, в прошлом очень амбициозные компании Campus, Pure House и Krash. В России и Санкт-Петербурге процесс создания апартаментов нового формата только начался. Изучив опыт работы международных компаний, их можно уже со старта сделать максимально востребованным и успешными.

COVID-19 и общие жилые помещения

Сообщество, социальное взаимодействие и комфортные условия для работы и жизни являются главными аргументами в пользу коливинга. Помешает ли популярности новой разновидности апартаментов пандемия COVID-19? Связанные с ней требования социальной дистанции, строгие протоколы личной и общественной гигиены, а также ограничения в работе сферы общественного питания действительно могли снизить интерес к проживанию в коворкинге. Однако этого не случилось.

Отдельно живущие и удаленно работающие люди ранее слишком сильно чувствовали себя изолированными и одинокими, поэтому даже в условиях пандемии выбирают активную социальную жизнь в комплексах совместного проживания. Как считает генеральный директор компании Vonder Томер Берковиц, к началу прошлого непростого 2020 года, когда-то пребывавшее в состоянии тенденции, деловое и бытовое сосуществование уже стало устоявшимся трендом. И даже во время первой и последующих вспышек коронавируса продолжал наблюдаться стабильный рост популярности коворкинга. Таких же тенденций он ожидает в 2021 году.

Социальная изоляция напомнила людям, что общественные связи и контакты являются краеугольными камнями здоровой и счастливой жизни, поэтому они с радостью переходят от аренды в одиночку к коллективному проживанию. Работающие в сфере недвижимости компании уже осознали необходимость, и приступили к созданию безопасных и надежных жилых помещений. Особенно востребованных во время мировой пандемии.

Коворкинг, коливинг и кохаузинг – общие черты и отличия

Обсуждая темы работы в коллективных офисах и вопросы комфортного проживания в съёмных апартаментах, полезно разобраться в значении трёх основных терминов:

• Коворкинг. Пространство для совместной работы фрилансеров, предпринимателей, владельцев стартапов, небольших команд и отдельных удаленных сотрудников. То есть всех тех, кто стремится избежать вынужденной изоляции при работе дома. Коворкинг территории обеспечивают общение и доступные по цене офисные помещения. В набор типовых услуг входит пользование общей инфраструктурой. В том числе оборудованием, местами хранения, конференц-залами, кухнями и готовым горячим питанием.
• Коливинг. Являясь новым типом преднамеренного сообщества, коливинг нацелен на быстро прогрессирующих молодых и одиноких профессионалов, и представляет собой образ жизни, ориентированный на общность, гибкость и удобство. В состав услуги входит всё необходимое для продуктивной и комфортной жизни: аренда апартаментов, быстрый интернет, консьерж, коммунальные службы и уборка комнат. В зависимости от особенностей конкретного апарт-отеля, в качестве дополнительных услуг может предлагаться посещение различных общественных мероприятий и тренажерного зала.
• Кохаузинг. Еще один формат совместного проживания. Современное кохаузинговое движение обычно предполагает наличие группы небольших семейных домов, сгруппированных вокруг некоего центра. Чаще всего им является общее здание с большой кухней, столовой, комнатами для гостей и зонами отдыха. Появившись в Дании в 1970-х годах, кохаузинг распространен в пригородных или сельских районах. Домохозяйства имеют независимый доход и частную жизнь, но вместе занимаются планированием, управлением и общественной деятельностью. В городах коухаузинг не развит, и являться альтернативой коливинговым сообществам не может.

Тенденции коливинга в истории и современной жизни

В общих жилых помещениях нет ничего нового. На протяжении всей истории человечества люди часто предпочитали держаться вместе. От охотников и собирателей пищи времен каменного века до современных общин, в которых человек добровольно или вынужденно делит кров с множеством других людей. Одним из примеров успешного коллективного сообщества являются кибуцы Израиля. Первый из них был основан более 100 лет назад. Сегодня в этой стране насчитывается 270 кибуцев, и все они продолжают процветать.

Является ли Co-living будущим жилья? Его привлекательность обусловила урбанизация и прогрессирующая нехватка доступного жилья ‒ процессы, которые сочетаются с одиночеством, нереализованной жаждой общения и глобальным изменением образа жизни, работы и отдыха людей. Некоторые зарубежные специалисты считают, что это новый формат жилья действительно способен стать решением многих социальных проблем и послужить толчком для личностного развития самих специалистов, которые набираются опыта коммуницирования, обретают новых знакомых, делятся своими идеями и получают встречные предложения и поддержку. Ведь лучшие идеи современности возникали именно в молодом студенческом сообществе.

Насколько это безопасно? Проживание в больших городах часто пугает людей. При наличии круглосуточной охраны и консьерж ‒ сервиса, систем распознавания лиц и биометрического контроля при входе и выходе, коливинг пространства способны гарантировать безопасность своих жителей. Именно поэтому они действительно могут иметь большое будущее, и когда-то стать одной из альтернатив традиционному жилью.

Как сложится будущее, неизвестно. Но уже сегодня сервис коливинга в реконструированных или специально построенных апаратаментах стал отличным выходом из положения для целого ряда категорий населения и работающих удаленно специалистов. Это решение приемлемо не для всех, но данная модель сообщества и формат проживания становятся всё более популярными, и наверняка имеют отличные перспективы дальнейшего развития.

Совместные проживание и потребление стало новым трендом последнего десятилетия и значительно изменило существующие приоритеты на рынке коммерческой недвижимости. Co-living‒ это новая разновидность жилья, сочетающая частные жилые помещения со средой общения и общими коммунальными удобствами. Для реализации идеи подобного сосуществования нужны особые, адаптированные под данную задачу жилые пространства. Они должны не только гарантировать требуемый уровень конфиденциальности и комфорта проживания, но и способствовать социальным контактам жильцов посредством общественных мероприятий.

Действительно, одной из основных задач коливинга стало создание сообществ, основанных на реальном общении людей. В отличие от среды, в которой представители поколения миллениалов привыкли общаться в основном через социальные сети ‒ Facebook, Instagram и другие общедоступные платформы. Наиболее значимой движущей силой растущей популярности коливинговых пространств являются молодые арендаторы. Они часто переезжают в новые для себя города на учебу или в поисках работы, и многие из них мечтают о знакомстве и общении с подобными им людьми. Ведь в таких местах можно познакомиться с другими молодыми и амбициозными специалистами и собрать команду единомышленников для реализации интересных идей.

Особенности коливинга в государствах азиатского региона

Учитывая плотность населения, концепция совместного проживания в странах Восточной и Южной Азии быстро прижилась и получила самое широкое распространение. Учитывая, что численность миллениального населения здесь превышает несколько миллиардов человек, на тенденцию коливинга не могли не обратить внимания влиятельные инвесторы. Растущий интерес к общим жилым помещениям в крупных городах вынудил деловых людей диверсифицировать свой инвестиционный портфель и вложить средства в этот стремительно развивающийся сектор.

Философия аренды совместных жилых пространств основана на особенностях поведения молодого поколения. Чтобы найти экономное решение проблемы аренды и стать частью рабочего сообщества, они готовы делить с другими арендаторами все используемые площади – в том числе жильё, кухни, балконы, ванны и санузлы. Подобная готовность позволяет операторам рынка, располагающим жилыми пространствами в многоэтажных домах, размещать на имеющейся площади намного больше постояльцев.

Таблица: 1

Сравнение вариантов аренды

Ориентировочная аренда квартиры с одной спальней в месяц в некоторых местах Бангалора

Приблизительная общая ежемесячная выплата в отдельных местах для каждого типа жилья в бангалоре ¹

Другие параметры и их включение в каждый тип размещения³

Источник: Knight Frank Research

*Выведено из среднего размера квартиры, которая обычно составляет около 55,74 квадратных метра.

**Включает в себя все доступные конструкции, доступные в аренду.

***Включая размещение только на организованном рынке.

1. Включая другие сборы в дополнение к ежемесячной аренде, которые не включены в ориентировочную аренду.

2. Приведенные выше цифры рассчитаны для каждого типа жилья, расположенного вблизи крупных образовательных и IT-центров, и указанные выше цифры не включают расходы на питание поскольку это очень субъективно.

3. Другие параметры, которые добавляют к общей сумме ежемесячных выплат сверх арендной платы.

4. Страховой депозит не входит в ежемесячную арендную плату или приблизительную общую ежемесячную выплату.

Немного истории: эволюция сосуществования

Совместное проживание ‒ далеко не новая концепция. Она не придумана специально для удовлетворения жилищных предпочтений молодых людей XXI века. В большинстве стран люди жили вместе на протяжении многих веков. Достаточно вспомнить средневековые деревни, религиозные культы и живущих в монастырях монахов. Из более современных примеров можно вспомнить движение хиппи 1970-х годов, коммуны, многочисленные пансионаты и общественное жильё после окончания Второй мировой войны.

Всё перечисленное ‒ это реальные примеры коливинговых решений, которые базировались на общей системе убеждений, а заодно компенсировали экономические ограничения их жителей. Пансионаты времен индустриальной революции были удобным временным пристанищем для хлынувших в крупные города в поисках работы местных и иностранных рабочих. Со временем для удовлетворения запросов этой категории населения пансионаты уступили своё место дешевым отелям, предназначенным для длительного проживания.

Когда люди стали зарабатывать больше, они демонстрировали готовность платить за большую жилую площадь и уровень конфиденциальности, расселяясь в отдельные дома и квартиры. Анализируя прошлое, можно сделать вывод, что современный коливинг ‒ это определенное переосмысление старой идеи. Городская среда привлекает массовую иммиграцию, что создает давление на ограниченный жилищный фонд. В сочетании с непомерно высокой стоимостью аренды квартир и жаждой молодежи к общению, все эти факторы обусловили популярность нового формата жилья.

Отличительные черты территорий совместного проживания в XXI веке

1. Комфорт, основанный на новых технологиях

Современные молодые люди не представляют своей жизни без новейших информационных и электронных систем. Они привыкли жить, работать, играть и пользоваться всевозможными сервисами, используя цифровые гаджеты и новые технологии. Понимая это, операторы совместного проживания вынуждены создавать специальные мобильные приложения, способные до предела упростить коммуникацию с арендаторами. Используя привычную им среду, жители могут запрашивать услуги, в которых нуждаются, а также оставлять претензии или положительные отзывы о работе персонала.

Другой, не менее важной сферой использования современных технологий является организация цифрового видеонаблюдения, а также внедрение технических средств и программного обеспечения для распознавания лиц и биометрического доступа. Абсолютная безопасность жителей и персонала ‒ важнейшая задача, и операторам приходится тратить на создание новейших систем её обеспечения значительные средства.

2. Широкий круг общения

Операторам комплексов приходится следить, чтобы жильцы получили то, зачем выбрали для себя совместное проживание в пространстве коливинга. Новый формат жилья привлекает молодых людей не только экономией финансов, но и возможностью свободного общения. Чтобы улучшить социальное взаимодействие жителей, операторы организуют многочисленные общественные мероприятия ‒ вечера барбекю, занятия йогой, смехотворные мэшапы и рассказы историй, а также очень популярные вечера пиццы.

3. Жилье без проблем и обязательств

Совместное жилое пространство идеально подходит для людей, мечтающих о полной независимости от бытовых проблем. Им нужны помещения, которые полностью меблированы, обслуживаются и управляются. Обычно все эти сервисы работают по модели plug-and-play, избавляя арендаторов от необходимости выполнять повседневные домашние дела. Ежемесячная арендная плата обычно включает в себя все необходимые услуги и удобства ‒ телевизор, уборку, быстрый Wi-Fi, кабельное телевидение, пользование общей кухней и прачечной, обслуживание техники и всю мебель. При оплате без каких-либо договоров аренды у жителей есть возможность оставаться здесь столько, сколько им нужно, и как того требует их работа или учеба.

4. Выгодные финансовые условия сосуществования

Молодые специалисты и рабочие за рубежом часто путешествуют и переезжают, и во всех случаях заинтересованы минимизировать свои расходы. Арендная плата, взимаемая за проживание в предоставленных апартаментах, обычно включает все дополнительные услуги и, тем не менее, доступна для среднестатистического молодого человека. Периоды резерва мест для совместного проживания обычно варьируются от двух до шести месяцев, а подлежащий возврату залоговый депозит для вариантов краткосрочной аренды составляет всего несколько месяцев.

Типы моделей совместного проживания

1. Аренда и эксплуатация

Самая распространенная модель совместного проживания в станах Азии, при которой в качестве оператора услуги, предоставляемой арендаторам, выступает третья сторона. В этой модели оператор не имеет права собственности на недвижимость. Перед тем, как сдать её в субаренду клиенту, он арендует её у непосредственного владельца. Обе стороны должны достигнуть соглашения о распределении доходов. Его содержание зависит от технического состояния собственности. К примеру, необходимости её срочной модернизации.

Если владельцы готовы вложить необходимые средства в перепланировку и оснащение недвижимости, полученный от аренды доход может делиться в соотношении 50:50. Однако, если оператору коливинга придется самому нести расходы на капитальное переустройство объекта и потратиться на оснащение апартаментов необходимой мебелью и техникой, соотношение раздела доходов может измениться до значения 70:30 в его пользу.

2. Полное владение и управление

Данная модель функционирования территорий совместного проживания предполагает, что недвижимостью полностью управляют её собственники. В данном случае к операциям сдачи апартаментов в аренду сторонние операторы не привлекаются, а владельцы единолично получают всю прибыль, часть которой могут вложить в расширение бизнеса. Так как собственники недвижимости обычно используют для создания территорий коливинга практически готовые жилые помещения, на начальном этапе их деятельности капитальные затраты отсутствуют.

Учитывая высокую доходность данного вида отельного бизнеса, под требования зон коливинга многие обладатели недвижимости ускоренно преобразуют ранее построенные гостевые дома, апарт-отели, пансионаты и учебные центры. Превратив эти объекты в комплексы совместных жилых помещений, собственникам удается значительно повысить доход, получаемый от всех перечисленных видов активов.

Наиболее быстрыми темпами создание развернутой сети совместного проживания происходит в странах и городах, где местные компании и владельцы недвижимости готовы сотрудничать с всемирно известными брендами коливинга. В первую очередь это утверждение касается мирового лидера ‒ компании WeWork, которая смогла наладить модель успешной совместной работы во многих крупных городах стран Азии. Ожидается, что при участии её совместного предприятия WeLive рынки недвижимости региона ждет небывалый прирост активности.

Заглядывая в будущее быстро прогрессирующей тенденции совместного проживания, эксперты компании Парт-Апарт взяли на себя смелость спрогнозировать дальнейшие пути развития ситуации в секторе управления данным видом недвижимости. Это:

• Предстоящая диверсификация сетей аренды жилья с целью получения их владельцами более высоких доходов от сдачи объектов внаем в качестве совместных жилых пространств.
• Приход на рынки многих стран глобальных мировых лидеров, способных предложить местным игрокам выгодные условия франчайзинга или полноценного партнерства.
• Кардинальные изменения в сегменте платного размещения гостей, связанные с быстрым снижением доли неорганизованных участников и ростом количества компаний, согласившихся на партнерство с крупными операторами.

После ожидающегося завершения мировой пандемии Covid-19 и активизации процессов миграции трудовых ресурсов, отрасль станет еще более прибыльной и привлечет большое количество новых инвесторов и компаний ‒ операторов.

Другие особенности модели

1. Ключевой момент ‒ ценообразование. Во многих столицах и крупных городах региона цены на аренду жилья стремительно растут. Поэтому коливинг, который способен обеспечить арендатору высокий уровень комфорта, и сэкономить не менее 15% расходов, необходимых для съема другого отдельного жилья, является привлекательным вариантом. Если комнаты рассчитаны на двухместное размещение, это еще больше снижает уровень оплаты, даже с учетом всех включенных удобств, и станет отличным выходом из ситуации для арендаторов со скромным доходом.

2. Мобильность и свобода перемещения. Члены сообществ имеют возможность переезжать в другие города, останавливаясь в объектах одной сети. Большинство операторов готовы предоставить арендаторам доступ в любые свои комплексы, расположенные в других городах или странах. Членство в сообществе коливинг оператора дает возможность арендовать жилье по системе «все включено». Большинство операторов совместной жизни имеют мобильное приложение, через которое запросы участников обрабатываются, и при наличии свободных мест моментально подтверждаются.

Факты и факторы роста

1. США

Согласно недавно проведенным исследованиям, 25 миллионов молодых американцев сегодня проживают с соседями по комнате, что на 20% больше, чем 10 лет назад. Если говорить о людях миллениального возраста, то у 88% молодежи Америки уже есть сосед по комнате. В таких городах, как Нью-Йорк, Вашингтон, Чикаго, Сиэтл и Сан-Франциско, сосуществование студентов, клерков, рабочих и специалистов различных сфер деятельности уже давно стало привычной составляющей образа жизни.

Для удовлетворения потребностей нового поколения профессионалов повсеместно строятся крупные городские центры совместного проживания, и в эту сферу инвесторы вкладывают значительные средства. Многие стартапы коливинга имеют листы ожидания, исчисляемые сотнями нереализованных заявок. Компания WeLive, полтора года назад свернувшая деятельность в крупнейших городах США, снова открыла свои офисы в Нью-Йорке и Вашингтоне.

2. КНР

Для Китая, на долю которого приходится 19% населения мира, сосуществование как современная форма совместного жилья является абсолютно привычным и нормальным явлением. В Китае многие люди уже давно живут в совместных жилых помещениях, так как съемное жильё «на одного» обходится слишком дорого. Вышедшая на рынок в 2012 году компания You+ быстро расширила свою деятельность и создала общенациональную сеть жилых домов, в 25 объектах которой проживает более 10 000 арендаторов.

Даже достаточно успешные молодые люди, имеющие хорошую работу в Пекине или в Гуанчжоу ‒ с его огромным населением и близостью к производственным центрам Шэньчжэнь и Дунгуань, предпочитают арендовать не квартиры, а именно помещения для совместного проживания. На непомерно дорогом рынке жилья Гонконга, который многим категориям людей просто недоступен, именно коливинг является самым подходящим и единственно возможным вариантом жилья.

3. Великобритания

В Соединенном Королевстве наблюдается огромный спрос на доступное жилье в столице. Из-за растущей урбанизации, миграции и изменения демографической ситуации найти и снять недорогую квартиру в городе практически невозможно. Согласно недавнему исследованию жилищной ассоциации Catalyst, 48% одиноких людей в Лондоне сложно оплачивать аренду в традиционных моделях жилья. Многие из них готовы съехать из занимаемых квартир в коливинг, расположенный в хорошем месте и близко к работе.

The Collective, крупнейшая система совместного проживания в Великобритании, планирует удвоить размер своего портфеля. Также в самые ближайшие планы компании входит расширение географии деятельности, и предстоящий выход на рынки США и Германии. В настоящее время The Collective выставила заявки на дополнительные 5000 квартир, а также еще 4500 квартир, находящихся на этапе проектирования.

Перспективы развития

1. Рост количества участников

Множество компаний в различных странах мира объявили о своих планах заняться коливингом и тоже начать зарабатывать на этой актуальной тенденции. Огромное количество молодежи и людей среднего возраста, которые испытывают проблемы с поиском доступного жилья привело к настоящему буму альтернативных моделей аренды. В одних только Соединенных Штатах на данный момент существует более 90 компаний коливинга.

2. Крупные инвестиции

Сектор сосуществования арендаторов энергично растет. Индустрия недвижимости, институциональные инвесторы и крупные корпоративные игроки стремятся войти в эту сферу, так как потенциал роста рынка городского жилья огромен. Энтузиазм инвесторов превратился в крупные сделки с миллионами долларов капитала, которые текут в сектор совместного проживания и способствуют быстрому росту брендов. Согласно исследованию TechCrunch, средняя сумма сделок стартапов из Нью-Йорка и Сан-Франциско составляет десятки миллионов долларов.

3. Преимущества концепции коливинга

Всё более популярным становится девиз: «Совместная жизнь ‒ живи, работай и твори». За последние годы очень вырос сегмент онлайн предпринимательства, который является своеобразной питательной средой движения коворкинга, а также его дальнейшего развития – тенденции не только совместной работы, но и проживания. Co-living становится всё более популярным в среде программистов, коучей, редакторов, дизайнеров, молодых фрилансеров, блогеров, инженеров, и всех видов предпринимателей.

4. Длительная перспектива

Согласно отчету, Upwork и Freelancers Union «Фриланс в Америке», 57,3 миллиона американцев являются фрилансерами, что составляет 36% от общей численности рабочей силы в США. Подобные тенденции справедливы и для других стран. Все эти люди работают удаленно, и многие из них плохо переносят одиночество и дефицит общения. Многие из них с радостью выберут совместную жизнь, так как фрилансеры, предприниматели и удаленные сотрудники устали от вынужденной изоляции.

5. Рекордные показатели заполняемости

Американская Компания Common, один из первых участников движения коливинга, опубликовала данные, согласно которым количество свободных мест в её сети всего 1%, а процент продления составляет 60% на 12 месяцев. Один из известнейших операторов Великобритании сообщил, что у них помещения совместного проживания практически постоянно заняты на 100%, а среднегодовая текучесть арендаторов составляет не более 50%.

О подобных показателях загрузки номерного фонда традиционные отели СПб могут только мечтать. Но Северная столица не осталась в стороне от мировых тенденций. В ближайшее время приверженцам комфортного и недорогого совместного проживания откроют свои двери еще несколько переоборудованных под задачи коливинга апарт-отелей Санкт-Петербурга. Добро пожаловать!

*Вкладываем статьи с некоторым согласованным, с собственниками апартаментов, опозданием, поэтому даты в тексте уже убежали на квартал от даты публикации текста.

Вот уже 3 года, как мы впервые столкнулись с темой доходной недвижимости – апартаменты в кондо-отеле. Сложно самому не влюбиться в то, что сперва рекламируешь, а потом ещё и продаёшь. Сила убеждения в какой-то момент начинает воздействовать на себя самого. И личные аргументы такие все мощные, и вокруг слышишь поддерживающие выводы и прогнозы единомышленников и конкурентов, ну как тут не обрести окончательную уверенность? А банки всё снижают ставки, а рынки и рубль такие волатильные… Всё, решено, берём!

Величайшие умы человечества, такие как Энштейн или Эйлер, и те, подвергали сомнениям свои теории и выводы. Но разве мы величайшие? Хотя риски были понятны, тем не менее, мы верили в успех. Во всяком случае в предыдущих лично моих принятых решениях в сегменте недвижимости, сопутствовали удача и выгода. Пусть и всего в 2х. Но это очень повышает самооценку.

Не будем говорить, какой проект мы в итоге выбрали, существенную роль играла цена, а вариантов покупки до 3 млн. сервисных апартаментов в общем было немного. Кто «в рынке», тот быстро разберётся, какие мы выбрали для «личного опыта». Кроме того, представился вариант сразу сыграть на заметном повышении цены – помимо акции на ряд номеров, можно было купить с другим инвестором сдвоенный номер, который затем раскадастрить на два отдельных, так как они представляли собой на самом деле полностью 2 автономных апартамента и получить профит на скачке стоимости такого уже отдельного номера.

Затраты на покупку составили (к помощи ипотеки не прибегали), округлённо:

Апартаменты ~16 кв. м. – 2 331 000 р.

Отделка – 232 000 р.

Оснащение (включая постельное бельё и посуду) – 386 000 р.

Из опыта ремонта личного – 15 000 р/кв. м. за работы и материалы это ± близко к правде. Стоимость оснащения, наверное, можно поспорить, но зато все в едином стиле и не тратишь время на поиски.

Дополнительные расходы:

Выпуск ЭЦП – 7 500 р с каждого из нас 2-х покупателей (бывает дешевле, но быстрее и проще было оформить у продавца), то есть 15000 р. за ЭЦП надо платить ему, но, так как нас двое на один договор, то нам пополам.

Комиссии банка всякие совокупно – 3 000 р.

Нотариус — 3000 р. (разрешение супруги у меня, в частности, требовалось, второму покупателю нет)

Итого: 2 962 000 р.

Сумма в ЛК указана, конечно, без дополнительных расходов:

После регистрации договора оформление в собственность подавали сами, так как это 2000 р. на 2 покупателей, а у застройщика дороже сильно, так как он юридическое лицо и пошлины обязан платить больше. В МФЦ сейчас все быстро. Рекомендуем оформлять самим.

Раскадастривание у Застройщика стоит 35 000 р. (делим на двоих опять же). После мониторинга сторонних «контор» нам обозначили цены примерно от 40 000 до 80 000 р. «не погружаясь в детали работ». Поэтому, мы и вернулись к Застройщику. Рекомендуем эту услугу покупать у Застройщика.

Итого на данный момент затраты составляют: 2 981 000 р. (включая всякие отправки курьером и т.п.)

Стоимость такого раскадастренного номера у Застройщика составляет сейчас уже 263 000 за кв.м. (на 05 февраля 2021 года). Покупался номер в октябре 2020 года по сентябрьской брони примерно за 184 000 за кв. м. с учётом скидок. То есть прибавило + 79 000 с квадратного метра, вычитаем ~30 000 р. дополнительных затрат включая раскадастривание, получаемпримерно 1 234 000 р. «виртуально уже заработанных» за 4,5 месяца. Конечно, это если предположить, что я готов продать, а кто-то готов столько денег дать. Но всё равно дешевле на рынке сервисных в продаже апартаментов нет, тем более уже работающего отеля.

Как в тексте выше прозвучало, бронь мы ещё сделали в конце сентября. Бронь платная, но затем средства возвращаются при совершении сделки, разумеется. К сделке, конечно, подготовка документов происходила дольше, чем могла бы. Но, Мир не идеален и люди тоже. Но и Мир и люди стараются быть лучше. В итоге на регистрацию всё отправилось ближе к концу октября. А уже 16 ноября сделка была зарегистрирована. Примерно 3 недели ушло у Росреестра. Затем мы были приглашены на приёмку номера.

Приёмка. Учитывая, что все принимаемое по описи точно по такой же описи сразу передавалось в пользование УК отеля, мы не стали сильно погружаться в процесс. Так как УК от Застройщика несомненно заинтересована в том, чтоб построенный Застройщиком отель соответствовал заявленным стандартам. По своей сути это одна и та же компания, но её разные юридические лица. Могу предположить, что когда-нибудь в благоприятном экономическом будущем это продукт станет единым – строим и сдаем в аренду под одним брендом.

Но есть одно, НО! Отель уже работает, разумеется отелю нужно, чтоб номерной фонд уже функционировал, чтоб, как минимум, покрывать расходы на эксплуатацию и зарплаты сотрудников отеля, оказывающих сервис. И чтоб номерной фонд имел прогнозируемую емкость заселения. Поэтому все готовые к проживанию номера уже сдаются, приняты они собственником или нет. Выходит так, что принимая номер я уже получаю все с немножечко износом за пару месяцев. Хотя оно как бы моё и мной оплачено. Чайник, телевизор, фен и прочее. По договору с УК предполагается, что со временем что-то может ломаться, утрачиваться. Конечно, при приемке номера от проживающего, контролируется, все ли на месте. Но износ и мелкое воровство никто не отменял. Восстановление оснащения стоимостью более 3000 р. в месяц согласовывается с собственником, менее нет, и будет выставляться в счет собственника в конце месяца. С точки зрения функционирования отеля, это понятно, важна оперативность. С точки зрения собственника есть риск, что каждый месяц могут наносить ущерб до 3000 р. – за год на 36000 р. Ну и сам факт, что моим номером, моим имуществом уже пользуются, а я с этого ничего не получаю, пока не оформлю собственность, является весьма тонким к смеренному принятию. У меня нет ответа, как это решить УК, чтоб одномоментно и запустить отель и передать номера собственникам, и в этот же момент распродать ещё не проданные, но уже готовые к принятию гостей номера. Наверное, можно давать скидку на ремонт и оснащение (условно полный износ это 7 лет – 100%) пересчитав сколько месяцев уже номер сдаётся. Но надо принять во внимание так же и то, что все это время отель функционировал и работал с клиентской базой, развитием бренда, узнаваемостью и т.д. – со всеми теми задачами, которые тоже затратны, но повышают заполняемость отеля и стоимость проживания. А в этом заинтересованы и те, кто покупают в уже действующем проекте или ещё не успели оформить собственность (а часто и не спешат).

Ещё пару недель заняла самостоятельная подача на регистрацию и получение права собственности. 24 декабря собственность была получена. Технически с этой даты я могу уже рассчитывать на доход.

Первый отчёт за декабрь месяц и кусок ноября я должен был получить 25 января.

Продолжение следует…)

**В следующей публикации узнаете о получении и согласовании отчётов и о том, на какие в итоге цифры вышел доход.

* Вкладываем статьи с некоторым согласованным опозданием, поэтому даты могут быть указаны с небольшой погрешностью, но зато можно оценить средний доход в месяц по итогам уже нескольких месяцев.

В предыдущей статье (Личный опыт покупки апартаментов.) мы рассказали о том, как проходила наша сделка, какие этапы оформления мы прошли, сколько было потрачено итого денег, что ко всему надо относится спокойно и философски, так как кругом работают живые люди, такие же, как и любой из нас. Добавим, что все процедуры не вызвали у нас никаких вопросов и тревог, все было спокойно и понятно.

Разумеется, после того, как получаете собственность, вы переходите от общения с отделом продаж к общению со специалистами УК при поддержке клиентского отдела компании. С УК заключаются 2 договора – об аренде вашего номера УК и об обслуживании отеля и вашего номера УК. Это две разные услуги, где в первой собственник получатель средств, а во второй УК оказывает коммунальные и сервисные услуги на платной основе. Договоры довольно значительные по объему, составлены с небольшим перевесом в свободах в пользу УК, но, как и ранее, оговоримся, что УК крайне необходимо оперативно и быстро оперировать в вопросах загрузки отеля и прогнозировании эксплуатации номерного фонда. Поэтому количество видов процедур, требующих согласования с каждым собственником, стараются снизить. Опять же напомним, что УК получает чёткий % от прибыли с каждого номера и является союзником собственника в борьбе за доход. Конечно при соблюдении честности в подходе всеми сторонами.

Заключив договоры с УК, Вы получаете ссылку на доступ в личный кабинет, где регистрируетесь и начинаете получать отчёты по сдаче номера в проживание, по расходам на коммунальные услуги и сервисы отельного обслуживания. В личном кабинете предусмотрена возможность переписки с УК и электронного согласования отчетов. Так как выплаты осуществляются после проверки их собственниками и утверждения.

Отчет за прошедший период требует времени на подготовку и предоставляется до 25го числа текущего месяца. То есть за декабрь мы должны были получить отчет 25 января. Но что-то пошло не так и, видимо, из-за длинных новогодних праздников и загруженности бухгалтерии подготовкой отчетов для налоговой за прошлый 2020 год (а полагаем, что заботами по ведению бухгалтерии отеля пока скорее всего загружена бухгалтерия компании, строившей отель), в эту дату отчет за декабрь никто не получил. В личный кабинет пришло письмо, что все под контролем, что срок примерно будет задержан на неделю, но и через неделю отчёт не поступил.

Затем пришла красивая иллюстрированная презентация об общих достигнутых результатах за прошлый год, о планах продвижения отеля в этом году и т.п. На дополнительные запросы отвечали, что отчёт по номеру, видимо, ещё в работе, бухгалтерия готовит, что им будет напомнено. Ещё через некоторое время поступило предложение заключить Дополнительное соглашение о том, что собственник не возражает, чтобы УК сдавала номер в средний и долгий срок, в связи с тем, что границы пока остаются почти закрытыми и даже внутренний туризм подвержен давлению частыми постановлениями об ограничениях в работе музеев, театров в условии пандемии. Так как мы все являемся соинвесторами, знаем новостной фон, то вполне логичным было согласиться с этим предложением, тем более, что минимальная цифра, которая гарантировалась соглашением к выплате была 18000 р. в месяц, что превышало, когда-то ранее прогнозируемую для первого года работы отеля в 17000 р. Так же было оговорено, что это минимальная, но при лучшей загрузке номера, разумеется будет предоставлен доход выше по итогам отчета за месяц.

Одновременно с этим мы опять запросили уточнения, что с детализированным отчетом за декабрь. И почему-то получили отказ его нам предоставить, пока не подпишем это соглашение. Хотя, мы были в праве от него и отказаться. И по мнению нашего юриста, эти две процедуры были никак не связаны. Мы вежливо попросили разъяснений, обратив внимание, что как собственники имеем право на отчет по сдаче нашего номера в аренду независимо от текущих задач, и клиентский отдел оперативно отработал эту ситуацию, буквально на следующий день мы получили и отчет, и извинения за досадное недоразумение. Являемся сторонниками того, что любые вопросы быстрее решаются, когда обе стороны настроены найти решение неконфликтным путём.

Мы пока воздержимся от публикации скринов с квитанций, дабы соблюсти некую приватность и коммерческую тайну на этапе всё ещё развития рынка. Всё-таки, наши статьи могут читать и другие строители доходных апарт-комплексов, дадим им время сформировать собственные показатели по выручке и затратам. При личном общении с покупателями мы можем рассказать подробнее, из чего конкретно в данном проекте складываются доходы и расходы. Однако общую цифру дохода (то есть уже за вычетом всех затрат, кроме налогов на доход и недвижимость) за часть ноября, декабрь и январь мы можем озвучить ~ 54800 р. По квитанциям отчёты начаты с 2-го декабря (датой получения собственности на номер в Росреестре). Но «для себя» ведем исчисление с 19 ноября – даты подписания договора передачи номера в аренду УК. С учётом того, что новогодние праздники были испорчены полным запретом работать музеям и ресторанам, после чего последовало лавинное снятие броней по отелям Санкт-Петербурга, на наш взгляд, это достойная цифра. Опять же превышающая 17000 р. в месяц, когда-то прогнозируемые для первого года работы отеля задолго до пандемии.

Непонятных цифр в расходах и доходах мы не обнаружили. В январе был докуплен один дополнительный комплект белья за 2000 р., то есть в рамках той суммы, которая была оговорена как не требующая согласования с собственником. Расходы на коммунальные платежи находятся в рамках прогнозируемых, то есть отличаются от «жилья» в среднем на 15-20%.

Отчет за февраль и прочие были предоставлены не позднее 25 чисел, все было в рамках обещанных сроков без задержек. Доход за февраль составил 16350 р. За март ~15800 р.

Компания взяла на себя также услугу уплаты НДФЛ, теперь голова о подаче декларации до 1го апреля болеть не будет. Поэтому доход за февраль и март указаны УЖЕ после уплаты НДФЛ (до уплаты было бы 19700 р. и 18500 р. соответственно). Это удобно и налоговое законодательство лучше не нарушать.

Продолжение следует…)

** В следующей публикации узнаете о получении документов по раскадастренному на двух владельцев номеру, какие документы будут на руках и какие договора потребуется пере подписать…

Сдача жилья в аренду – изобретение не новое. В России начало ему было заложено в восемнадцатом веке, когда указом Петра Первого в северной столице появились «образцовые» дома. Царь Петр не любил деревянную Москву, на контрасте с ее бревенчатыми теремами и башенками решил внедрить в градостроительную практику функциональные комплексы из камня и кирпича.

По своему внешнему виду это была типовая архитектура, полностью отвечающая европейской стилистике и предназначенная для состоятельных жильцов. Разработкой проектов занимался Доменико Трезини – талантливый швейцарский зодчий, итальянец по происхождению.

Доменико Трезини однин из главных представителей архитектурного стиля «петровского барокко»

Урбанизация как основа

К веку девятнадцатому объемы строительства подобных зданий увеличились многократно. На это повлиял рост численности горожан и активное развитие инфраструктуры Петербурга. В городе появились новые банки и образовательные заведения, стала расширяться сфера торговли и промышленности. Банковским служащим, чиновникам, торговцам и промышленникам средней руки покупка собственного особняка была не по карману, однако они могли арендовать приличную квартиру. Постепенно интерес к съемному жилью проявился у представителей высшей знати; «сливки общества» начали отказываться от хлопотного домовладения. Высокопоставленные вельможи охотно селились в многоквартирных зданиях, занимая апартаменты бельэтажа или второго яруса.

Фасад и внутренняя структура

Оконные проемы находились с обеих сторон – «смотрели» на дворовую территорию и улицу, образовывая двойную анфиладу жилых помещений. Парадные гостевые комнаты располагались вдоль внешнего фасада, во двор были направлены окна спален. Доходные дома демонстрировали свободную пространственную планировку, функционал каждого помещения тоже не имел строгой заданности и легко приспосабливался под запросы конкретных обитателей.

Однако внутренняя структура, при всей своей гибкости и свободе, была достаточно четкой, ведь знание существовало в городской среде. Его визуальный облик и практическая составляющая должны были органично вписываться в окружающий ландшафт, не разрушая эстетической целостности Петербурга. Фасад сохранял единство с архитектурной стилистикой города и обязательно декорировался; отделке тыльной части внимания не уделялось, двор выглядел просто и скучно.

Причины бума и влияние на облик города.

Уже в XIX веке город стал расти в основном за счет строительства доходных домов. С развитием фабричного капитализма резко увеличился приток населения в город, росли цены на землю. Стало выгодно строить дома, сдаваемые внаем. Возводили их очень быстро. Так, четырехэтажный дом фабриканта Жукова в 1845 г. на углу Садовой и Гороховой улиц был построен (без внутренней отделки) всего за 50 (!) дней. Доходные дома строили вплотную друг к другу высотой в 4-6 этажей.

Доходный дом «табачного короля» Василия Григорьевича Жукова

Постепенно доходные дома вытеснили особняки. Предприимчивые люди скупали участки с особняками у беднеющего дворянства и перестраивали их. Иногда особняк оставался у владельца, а в глубине участка возводились многоэтажные флигели с квартирами или надстраивались служебные постройки.

Город начал расти в высоту. Поэтому в 1844 г. Государственный совет установил предельную высоту домов в Петербурге: 23 м 10 см. Эти нормы сохранялись вплоть до 1910 г. И фасады домов во второй половине XIX в. строились в 4-6 этажей, а дворовые флигели возводились и выше. В эти годы характерной чертой облика Петербурга стали дворы-колодцы. Из-за большой заселенности условия жизни в таких домах (вентиляция, освещение) были плохими. Особенно на верхних этажах и внутренних стояках.

Дальше от центра земля была дешевле, поэтому дома строились в два-три этажа, а на окраинах — даже одноэтажные.

К середине XIX в. в каждом доходном доме проживало в основном от 50 до 500 человек.

Владеть доходным домом в Петербурге было очень выгодно — средний процент доходности составлял около 8,5%, а иногда и 15% от его стоимости. Для сравнения — в других европейских городах средний доход составлял всего 1-2%.

Доходные дома могли принадлежать как частным лицам, так и различным организациям, ищущим стабильный источник дохода. В Российской империи владельцами доходных домов в числе прочих были учебные заведения, сиротские приюты, монастыри и как коммерческие, так и благотворительные общества. Нередко такие дома строили лично для себя состоятельные архитекторы, вышедшие в отставку генералы и крупные чиновники.

Исторические личности жильцов.

История знает много примеров, когда жильцами доходных домов в Москве и Санкт-Петербурге становились известные личности и литературные знаменитости. Московскую Большую Садовую улицу выбрал писатель Булгаков; Михаил Афанасьевич снял квартиру для себя и жены Татьяны Лаппа в доме, принадлежащем купцу Пигиту. Соседи дали литератору богатый материал, на котором Булгаков написал роман «Мастер и Маргарита» и создал его персонажей. А жилище под номером 50 из этого дома Михаил Афанасьевич прославил как «нехорошую квартиру».

Доходный дом купца Пигита

Пристрастие Достоевского к карточным играм и рулетке оборачивалось для автора выдающихся романов большими денежными проблемами. Из-за долгов он постоянно переезжал, одним из его временных пристанищ была улица Казначейская в Петербурге, где Федор Михайлович задумал часть своих литературных трудов. Некоторые исследователи творчества Достоевского уверены, что прообразом богатого коммерсанта Самсонова из романа «Братья Карамазовы» послужила неординарная личность владельца доходного дома.

Московский купец Шешков приютил под крышей много отечественных талантов. Квартиры в его доме снимали писатель Антон Чехов, врач Николай Даль, зодчий Николай Жерихов. В гости к знаменитым жильцам заглядывали Шаляпин и Станиславский, Бунин и Толстой, Рахманинов и Врубель.

Архитектурный стиль.

Создателями доходных домов выступали многие известные архитекторы, поэтому их проекты не только заполняли уличное пространство, но превращались в истинное украшение городского ландшафта. Яркий пример – дом Федора Ивановича Лидваля, выполненный в эстетике русского северного модерна и ставший первым в списке творений модного зодчего. В обрамлении оконных проемов Лидваль использовал технику алмазных граней, переливающихся под лучами солнца. Великолепие декора дополняли различные по конфигурации окна, интересная асимметрия и неповторяющиеся эркеры.

Доходный дом Ф. И. Лидваля

Известный петербуржцам «Дом-пряник» – творение архитектора Н.Н. Никонова – демонстрирует псевдорусскую стилистику. Фасад здания украшен декоративными элементами в виде изразцов и старорусских мотивов, которые так любил Николай Никитич.

«Дом-пряник» – архитектора Н.Н. Никонова

Среди московских построек тоже немало интересных вариантов; например, доходный дом, принадлежащий купцу Полежаеву. Семиэтажное здание (стиль модерн) оформлено башенками, эркерами, фигурными балкончиками, декорировано лепниной. Внутри использовалось множество передовых для того времени инженерных идей – к дому было подведено электричество, газ, имелось паровое отопление, водопровод и новаторская вентиляция.

Доходный дом купца Полежаева

Доходные дома сегодня.

После революции 1917 года участь большинства доходных домов оказалась незавидной. Их превратили в «коммуналки», разделив просторные комнаты на тесные помещения, лишенные уюта и эстетики. Внутреннее пространство почти полностью утратило комфортность, а на фасадах за счет неумелой реконструкции стали появляться нелепые надстройки.

Эти проблемы в наши дни частично решает коливинг (в переводе с английского «совместное проживание»). Данный термин сегодня применяется к формату многоквартирного комплекса, в котором предусмотрено единое для нанимателей жилья коммуникационное взаимодействие в общих зонах (для приема пищи, просмотра фильмов, общения).

Сервисные апартаменты, как вид коммерческой недвижимости, приобретаются крупными корпорациями и успешными фирмами для сдачи в долговременную аренду своим сотрудникам, а также частным и юридическим лицам. Из-за длительности сроков получаемый доход имеет границу, зато он стабилен и надежен.

Любого предпринимателя интересует прежде всего прибыль, получаемая от деятельности. Застройщики – не исключение, они тоже стремятся к росту прибыли и тщательно анализируют ситуацию на рынке недвижимости, спрос на жилую недвижимость, на коммерческую, на инфраструктурные проекты. Законодательные изменения и ситуация в экономике в последние годы снижают привлекательность традиционных жилых квартир, как средства инвестирования у населения, которое вынуждено искать альтернативу вкладам и защищать накопления от инфляции. В результате сформировался новый класс доходной недвижимости – ориентированные на аренду апарт-отели, а также коливинги – новая прогрессивная форма арендного жилья, при которой общие помещения в доме не предназначенные для проживания, активно используется гостями (арендаторами, жильцами) для работы, спорта, отдыха и общения.

Современные тенденции

Потребительские запросы меняются, требования к комфорту стали заметно шире, что заставляет владельцев недвижимости модернизировать сдаваемые в аренду площади. Еще совсем недавно основной процент нанимателей и гостей составляли клиенты в возрасте от 45 лет. Сегодня гостиницами, по свидетельству аналитиков, все больше пользуется молодежь. Это приехавшие в одиночку или небольшими группами люди 18-25 лет, которые желают получить максимум удобств, но не стремятся к владению недвижимым имуществом, чтобы не привязывать себя к одной точке проживания.

Эти тенденции объясняются быстрым увеличением числа самозанятых специалистов на рынке труда, заменой офисных работников на проектные группы под конкретные задачи. И, разумеется, логичной сменой приоритетов при выборе формы проживания. В современных реалиях молодые фрилансеры стали особенно ценить свободу передвижения, легкость в принятии решения на переезд в другой город или даже страну. Между собственной квартирой и арендой жилья молодые люди выбирают вариант, в котором комфортнее работать, и который не заставляет их ограничивать свое развитие.

Новым запросам коливинг отвечает в полной мере; для такого формата характерны особенности:

• объем личного пространства – достаточен в пределах 15-25 кв. м;
• общие помещения разного назначения, где проводится основная часть времени, выделенного на активные действия;
• помощь гостям от комьюнити-менеджера или наличие целой команды для организации вовлеченности человека в процессы образования, общения, совместного отдыха.

Площадь личного пространства достаточная для отдыха и хранения вещей, для организации питания и личной гигиены; при этом каждому жильцу становятся доступны общие зоны для работы, деловых встреч, проведения небольших конференций, кинозал, бар, кафе или залы для занятий фитнесом. Вид, количество и целевая направленность этих помещений может быть различной и зависящей от конкретной ситуации и концепции коливинга, разработанной его программой (вплоть до наличия залов для репетиций музыкальных коллективов), но общий принцип фокусировки на максимальный комфорт не только в помещениях для проживания, но и в общих пространствах становится приоритетным.

Мировой тренд

В мире коливинг быстро набирает обороты популярности. Начиная с 2019 года, спрос на аренду такого жилья стал ежегодно увеличиваться на 30%. Даже пандемические проблемы не оказали заметного влияния, снизив арендную нагрузку лишь до 80%, хотя сам по себе коливинг является чуть более дорогим вариантом найма. Причина активного спроса связана с широким спектром преимуществ – стильным дизайном помещений, бытовыми техническими инновациями и комфортом. И целым комплексом удобств, которые не приходится докупать отдельно (спортзал, коворкинг, WiFi входящие в стоимость проживания), а можно получить прямо на первых этажах комплекса.

Первым полноценным коливингом в России станет петербургский проект YouCo. Он получил не только общероссийское, но и международное признание. В состав коливинга входят 758 номеров и 10 тыс. кв. метров общего пространства. Помимо этого, он входит в комплекс из других зданий с различным функциональным назначением – от отеля 4* до семейного коливинга, что предполагает возможность пользоваться так же и их инфраструктурой.

Современные апартаменты

Для желающих проживать в традиционном формате предусмотрены сервисные апартаменты, предназначенные корпоративным пользователям и обычным людям. Такие апартаменты обязательно имеют полное технологическое оснащение, оформляются в соответствии с актуальными дизайнерскими трендами, смотрятся стильно и эстетично. И для получения более высокого класса услуг для проживающих действует практика включения сервисных апартаментов в определенный гостиничный бренд. Это повышает их статус, обеспечивает гостям более высокий уровень сервиса, комфорта и функциональности помещения – от посещения бассейна и СПА-зон до заказа еды в номер из ресторана.

Ковидные проблемы прошлого сезона жестко и решительно блокировали границы, лишив путешественников шанса на зарубежные поездки. Это сыграло на руку внутреннему туризму, и год нынешний начал отыгрывать финансовые потери, активно развивая «домашние» туристические маршруты.

В первую очередь оживились курорты Крыма и Краснодарского края, реально ощутившие высокий интерес со стороны отдыхающих. Но и Санкт-Петербург решил не отставать от южных собратьев, тем более что город располагает потенциалом для успешной конкуренции.

Оживление в индустрии гостеприимства

Началось всё с длинных майских выходных, когда за счет туристов, желающих полюбоваться великолепной питерской архитектурой, численность населения моментально увеличилась на триста тысяч. Это вызвало резкий скачок спроса на гостиничные номера и, как следствие, заметное повышение цен. Европейский футбольный чемпионат еще больше подогрел интерес к Петербургу, владельцы и управляющие местных отелей расправили плечи, вдохнули свободно и опять повысили стоимость отдыха в своих заведениях. По прогнозам Комитета по туризму за сезон 2021 года город должны посетить 5 млн туристов из России. По этому показателю сезон сравниться с 2019 годом. Иностранных гостей, включая болельщиков, по итогам ожидается не более 1 млн. Что в 5,5 раз меньше, чем в эталонном 2019ом.

Время летних отпусков и раньше позитивно влияло на доходность апартаментов, гостиниц и хостелов, но 2021-й поставил рекорд по росту цен, так как «отталкиваться» пришлось от действительно глубокого «дна» в 2020 году. Стоимость проживания поднялась в среднем на 85%. Причину увеличившегося туристического потока аналитики связывают с необычным для Петербурга теплом, красотой белых ночей и футбольным чемпионатом.

Авторитетная оценка

Согласно информации, опубликованной комитетом по туризму, на конец 2020 года в городе около 44, 5 тысяч мест в мини-отелях и гостиницах; в них могут одновременно разместиться больше 92 тысяч гостей. Это включая все категории – от без звездных гостиниц до 5*. Владельцы апарт-комплексов утверждают, что не являются частью традиционной отельной инфраструктуры, однако туристический бум идет им на пользу, заметно активизируя доходность апарт-отелей. Сегодня они заполнены на 90%, это достаточно высокий показатель; причем статистика Ростуризма учитывает только заведения, прошедшие отельную классификацию и получившие статус «звездности».

Мы и ранее утверждали, что спрос будет иметь тенденцию к увеличению. Показатели 2019 года конечно настраивали на оптимизм. Разумеется, при такой ситуации, какая сложилась в Мире в прошлом году, дефицит номеров в отелях сейчас маловероятен. В условиях действующих ограничений на авиаперелеты из других стран существенное давление гостиничной сфере не грозит. Пока внутренний туризм не может целиком заполнить нишу зарубежных туров, и номерной фонд Санкт-Петербурга выдержит наплыв путешествующих соотечественников. И в будущем рост рынка возможен в основном именно за счет увеличения потока гостей из-за рубежа. Внутренний туризм, увы, требует ещё очень длительного роста благосостояния граждан.

Если сравнивать показатели этого года так же с эталонным 2019ым, то и при снижение общей нагрузки, тем не менее, отмечается рост средней стоимости номеров примерно на 35%. Вызванный оживлением внутреннего туризма и желанием отельеров компенсировать потери 2020 года. Минимальная суточная цена номеров в разных секторах гостиничного бизнеса колеблется в примерном интервале от четырех до пяти тысяч. Пока погода будет благоприятствовать, цены продержатся, но уже к середине осени пойдут на убыль.

Временные трудности остались в прошлом?

Сегодняшние показатели ценового роста соответствуют тем, что были до пандемического коллапса. Динамика заметна, но свидетельствует ли она о полном выходе гостиничного сектора из кризиса? Владельцы апарт-отелей не торопятся с выводами, но итоги деятельности обычных отелей являются косвенным подтверждением благоприятной тенденции. Однако ситуация в гостиничном бизнесе остается напряженной. Если правительство города опять введет ограничения из-за коронавируса, (например, как это было перед Новогодними праздниками), туристический поток в Санкт-Петербург заметно обмелеет, а при жестких мерах и вовсе иссякнет. Представители бизнеса надеются на лучшее, но не исключают реальности обрушения индустрии.

Еще одна проблема, которую озвучивают бизнесмены, связана с коммунальными и налоговыми нагрузками. В отрасли серьезно подорожали платежи, увеличились налоги, что в совокупности с падением доходов россиян, рисует неприглядную картину. Попытки поднять цены выше определенного уровня бесполезны, ведь это приведет к полному падению спроса на отели.

Не всё так печально

Как бы там ни было, деловой мир не замер, он находится в постоянном движении и поиске, открывая для себя новые пути развития. Поэтому апартаменты для инвестиций, как доходные объекты, не исчезли с российского рынка, и по-прежнему считаются перспективным вариантом. В качестве инвестиционного продукта апартаменты завоевывают популярность, активизируя крупных предпринимателей и компаний-застройщиков вкладывать денежные средства в реализацию подобных проектов.

Аналитики постоянно исследуют рынок на присутствие «подводных камней». Но, несмотря на все возможные риски, инвестирование в апарт-отели (их строительство с последующей сдачей в аренду) остается одним из самых безопасных и выгодных финансовых предприятий.

Фуд-холл Kitchen Garden, площадью 500 кв. м открылся на территории апарт-отеля YE’S Marata в центре Петербурга. Корнеры гастрономических проектов из Москвы и Петербурга органично интегрированы в лобби апарт-комплекса.

Новое общественное пространство включает в себя фуд-корт с 12 операторами, большую летнюю веранду во дворе и летний бар. В лобби работают бар HOROVOD от команды MERULA, японская закусочная КАРАТе IZAKAYA, кондитерская «Забыли сахар» и кофейня Pa-pa-pa Power.

В фуд-холле в настоящее время посетители могут выбрать еду в четырех корнерах, специализирующихся на национальных кухнях: бистро с израильским фастфудом Easy Hummus, ресторан грузинской кухни MZE Daily, итальянский ресторан Bona Capona Daily и корнер азиатской фьюжн-кухни Yuva. Все заведения работают в формате take away, посадочная зона для гостей расположена внутри фуд-холла и на внутренней территории двора.

До середины августа фуд-холл пополнят еще несколько резидентов. Уже подтвердили своей участие такие проекты как YES, HONEY!, Spot, Bao Mochi и Bratski. Половина проектов ранее не присутствовала на петербургском гастрономическом рынке, их корнеры в YE’S Marata станут первыми точками этих заведений в культурной столице.

«Фуд-холл органично вписывается в структуру апарт-комплекса, и работает, как на внутренний, так и на внешний входящий трафик. Мы намеренно не стали ограничиваться открытием классического ресторана в составе отеля и предоставили наши площади более демократичным и актуальным форматам. Такое сочетание коммерческой недвижимости под одной крышей (апартаменты, офисы, стрит-ритейл, кафе и рестораны) повышает синергию нашего проекта, в основе которого лежит принцип мультиформатности», — комментирует директор по развитию сети апарт-отелей YE'S Антон Агапов.

Помимо корнеров, в фуд-холе предусмотрены зоны отдыха и столы для пинг-понга. В дальнейшем планируется задействовать пространство также для культурно-развлекательных мероприятий: для гостей фуд-хола будут проводить вечеринки, кинопоказы и концерты.

«Посещение фуд-холлов уже вошло в привычку жителей больших городов, Петербург до недавнего времени в этом плане отставал от Москвы, хотя традиционно сфера общепита здесь более развита, по количеству кафе, баров и ресторанов на душу населения Петербург – безусловный чемпион. Пандемия слегка затормозила развитие формата фуд-холлов в Северной столице, и тем радостнее для нас стать первой с начала пандемии площадкой в городе, где воплощен такой мультиформатный и в буквальном смысле интернациональный проект», – добавляет Антон Агапов.

Справка:

Управляющая компания YE’S является одной из первых российских специализированных УК в сегменте апартаментов, обладает опытом работы на рынке более 7 лет и собственными техническими и операционными стандартами, которые сочетают высокие международные требования и специфику сегмента апарт-отелей в России.

18 января этого года Президент России Владимир Путин поручил правительству до 1 августа 2021 года обеспечить внесение в законы поправок, которые наконец определят правовой статус апартаментов. Соответствующее поручение было дано по итогам совместного заседания Госсовета и Совета при президенте по стратегическому развитию и национальным проектам. Национальные проекты это наше всё. Уже 19 января (что довольно шустро) премьер-министр Михаил Мишустин в рамках утверждения дорожной карты по градостроительной деятельности на период 2021 — 2022 годов определил сроки (см. п.28) окончательного определение правового статуса апартаментов. Таковой законопроект о правовом статусе апартаментов планировалось внести в правительство ещё к сентябрю 2021 года. На октябрь запланированы слушания в Госдуме, а рассмотрение закона Советом Федерации должно состояться в декабре 2021 года. И до конца года уже запланировано окончательное принятие федерального закона, «определяющего статус апартаментов и устанавливающего возможность регистрации в них по месту жительства». Это действительно «упущенное вовремя заболевание» строительного рынка в период бурного роста, особенно характерное для столичного региона. Помимо тех, кто выбирал такую недвижимость осознанно и без тревоги за стоимость её содержания, существует широкий слой граждан, который в силу собственной непросвещённости в глубине сплетений законодательства или в силу ловких маркетинговых обещаний недобросовестных застройщиков, тем не менее, по итогам оказался в ловушке высоких налогов (особенно в Москве, которая начала их повышать, стремясь сбить интерес к такой недвижимости, но произошло это с нехилым опозданием) и правовых ограничений. В сентябре нас всех ждут парламентские выборы. Кого-то как кандидатов, кого-то как избирателей. Самое время вспомнить об электорате. И его боли.

Внемля поставленной лидерами государства задаче 29 апреля группа сенаторов и депутатов внесла в Госдуму законопроект, вводящий понятие многофункционального здания и регулирующий возникающие в связи с этим правоотношения. В пояснительной части даже определена новая предлагаемая дата вступления закона в силу — 1 сентября 2021 года! То есть как бы надо поспешать. Но с середины мая о работе над Законом словно забыли (это можно посмотреть по ссылке выше). И либо он полное барахло, что надо писать все заново, либо совершенен и не требует правок. С его текстом можно ознакомиться там же (по ссылке).

Мы ознакомились. Действительно Закон должен помочь определить правовой статус апартаментов, которые пока не считаются жилыми помещениями, подвести их под действие 214-ФЗ. И самое главное – в нем предлагается распространить действие Жилищного кодекса на многофункциональные здания, если в их состав входят жилые помещения, в том числе положения о плате за коммунальные услуги, уплате взносов за капитальный ремонт и другие. Также законопроект определяет условия перевода квартиры в многофункциональном здании в нежилое помещение и обратно. Жилые и нежилые помещения такого здания, конечно, не должны находиться на одной лестничной площадке, доступ собственников и пользователей нежилых помещений к жилым помещениям должен быть ограничен, а новый статус должны получить все квартиры на одной лестничной площадке или все квартиры с выходом в один холл. То есть перевод помещений потребует некого единого решения целой группы владельцев и возможно проектных изменений.

Но! Как исходит по тексту в процессе прочтения, все нововведения и уточнения касаются строительства таких проектов в будущем! То есть в предложенном проекте закона по-прежнему никак не регулируется статус уже сданных проектов, где живут люди, а также в данный момент и строящихся апартаментов. При этом термин «апартаменты» в законопроекте снова отсутствует. Нет и никакого разделения, например, на объекты, предназначенные для оказания туристических и курортных услуг.

Право устанавливать нормативы градостроительного проектирования в отношении апартаментов, обеспечение объектами социальной и иной инфраструктуры получат региональные власти. Надеемся, это будет обеспечиваться конкретными нормативными документами, а не решениями должностных лиц по неким субъективным причинам)).

Разумеется, здравый смысл подсказывает, что предложенный законопроект еще претерпит множество изменений. Станет он от этого лучше или хуже, мы ещё увидим. Но к решению своей главной задачи на текущий момент он даже ни на шаг не приблизился. Министерство строительства планирует сосредоточиться на совместной доработке представленного документа с участием правительства и Госдумы. Про то, что надо осмотреться на уже сложившимся рынке и его терминологии, выслушать мнение экспертного сообщества и просто граждан речи не идет.

Помнится, что в школе, плохо проделанную работу приходилось переписывать после уроков, в ущерб тому времени, которое планировал провести, играя в футбол с друзьями или гоняя на велике. Важный для людей Закон опять лежит в дальнем ящике чьего-то стола. Все ответственные полны готовности переизбраться и сохранить посты и кормушки. А уже середина августа. Или главное процесс, а не результат? )) Как там поживают все наши национальные проекты?

# по материалам партнёров

Первая очередь апарт-отеля YE’S Astana в городе Нур-Султан, столице республики Казахстан, введена в эксплуатацию. Объект станет первым апарт-отелем сети, реализованным по франшизе за пределами России.

Апарт-отель расположен в деловом центре Нур-Султана на улице Туркистана, вблизи от выставочного центра EXPO и МФК Abu Dhabi Plaza.

Комплекс апартаментов YE’S Astana будет состоять из двух очередей, включающих в общей сложности 897 юнитов. Объем номерного фонда первой очереди составляет 368 юнитов, площадь апартаментов варьируется от 25 кв. м (категория *Standard) до 56 кв. м (категория Suite).

На коммерческие помещения приходится 5491 кв. м, внутренняя инфраструктура отеля включает лобби, торговую галерею, кафе, офисы и закрытую внутри дворовую территорию.

«В ближайшее время начнется передача апартаментов собственникам, уже в сентябре отель будет готов встречать первых гостей, — рассказывает директор по развитию сети апарт-отелей YE’S Антон Агапов. – Объект находится в удачной локации: в одном из наиболее динамично развивающихся районов Нур-Султана — на Левом берегу, около Ботанического сада».

Нур-Султан был выбран первым городом для реализации франшизы сети-апарт-отелей YE’S как деловой центр Казахстана с высокой активностью бизнеса и мероприятиями международного уровня. Крупные мировые компании переводят головные офисы из Алматы в Нур-Султан, что создаёт высокий потенциал спроса на объекты размещения для долгосрочного и среднесрочного проживания.

На текущий момент, в первой очереди YE’S Astana реализовано 85% всех помещений и апартаментов, в сентябре откроются продажи недвижимости во второй очереди апарт-отеля. Полностью завершить реализацию проекта планируется в начале 2023 года.

Справка:

YE’S – международная сеть апарт-отелей, созданная в 2011 году, с номерным фондом более 4 500 апартаментов. УК YE’S — первая российская крупнейшая специализированная УК, которая осуществляет эксплуатацию и сдачу апартаментов в аренду, обеспечивая владельцам актива ежемесячный доход без необходимости личного участия в процессе управления имуществом.

Начиная с 2020 года, компания инициировала масштабную программу развития сети по франшизе в России и странах СНГ. Сейчас в составе сети шесть проектов: два в Санкт-Петербурге, три в Москве и один в Нур-Султане (Казахстан). До конца 2021 года планируется старт новых проектов по франшизе в Петербурге, Нижнем Новгороде и Новосибирске.

В последних числах лета команда Becar вывела на профильный рынок новый гостиничный объект сети Vertical — Vertical Boutique, BW Signature Collection под управлением международного гостиничного оператора Best Western Hotels Resorts. В развиваемой Becar Asset Management сети уже есть действующие отели, а также находящиеся в стадии строительства – в обеих российских столицах и Дубае.

буквально следом Becar Asset Management с целью придать новый импульс своим проектам под брендом гостиничной сети Vertical вывела на рынок одноимённую франшизу.

Важно, что потенциальными участниками проекта-франшизы могут выступить собственники данных недвижимых активов, готовых, но нуждающихся в реконструкции, а также вновь строящихся. Главное, чтобы площадь будущего отеля была более 2,5 тысяч квадратных метров, а номерной фонд насчитывал не менее 100 номеров различных категорий. По плану в течение ближайшего десятилетия таких сделок будет заключено примерно 3-4 в год. Данная гостиничная недвижимость появится в мегаполисах, крупных центрах промышленности, образования и делового мира.

«Четыре звезды» в историческом здании

Vertical Boutique – это камерный отель, расположенный в историческом здании, датированном началом прошлого века. Ранее здесь ранее располагалась Таганская тюрьма, после капитальной реконструкции переформатированная в офисные помещения, а затем – в четырёхзвёздочный отель с 82-мя номерами.

Специфика нового отеля заключена в его кондо-формате, который предполагает возможность продажи своих номеров разным инвесторам. При этом ценовой диапазон варьируется в в пределах от 480 до 530 тысяч рублей за 1квадрат площади. Благодаря четкой работе опытной команды гостиничного оператора, покупатели объектов смогут получать гарантированный пассивный доход.

Отель находится рядом со станцией «Таганская», в нескольких минутах ходьбы от метрополитена, в трех километрах от Красной площади. Внутренние интерьеры оформлены в актуальной стилистике «лофт», что вполне соответствует духу времени. Концептуальная эстетика, как нельзя лучше, подходит для современных путешественников, которые могут выбирать любой из типов номеров – компактных или более просторных. Современный уровень комфорта обеспечивается не только парковкой и круглосуточной регистрационной стойкой, но также рестораном и специальной зоной отдыха, обустроенной на верхнем этаже. Важный нюанс: в новом отеле гости могут останавливаться вместе с любимым домашним питомцем.

И постояльцы, и инвесторы смогут оценить все преимущества отеля. Первые останутся довольны высоким уровнем комфорта и сервиса, вторые – солидной суммой ежемесячного рентного дохода.

В первоначальных планах управляющая компания намеривалась принять посетителей ещё зимой 20-го года; однако введенные в российских столицах пандемические ограничения внесли изменения в этот график. Эту паузу компания использовала с умом, потратив время на создание дополнительных зон комфорта в отеле с привлечением талантливых дизайнеров. И несмотря на конец лета отель быстро заполнился и сейчас успешно функционирует с высокой загрузкой, причем гостиничным оператором строго контролируется число людей во всех общих зонах, а персоналом соблюдаются необходимые меры эпидемиологической и санитарной безопасности.

Немного справочных данных

Штаб-квартира Best Western Hotels Resorts находится в городе Феникс штата Аризона. Это частный гостиничный бренд, входящий в состав крупнейшей сети отелей (BWH Hotel Group). Данная глобальная структура включает примерно 4700 профильных объектов и почти два десятка известных брендов, которые встречаются в сотне стран и регионов по всему мировому пространству. Среди операторов можно увидеть наиболее авторитетных и солидных представителей гостиничного сегмента экономики, завоевавших авторитет в деловом мире.

Это не первый опыт сотрудничества Becar Asset Management с международным оператором. В Санкт-Петербурге сейчас компания реализует проект под брендом Ramada, которым будет управлять один из крупнейших мировых отельных операторов — Wyndham Worldwide

На тему пандемических ограничений, негативно отразившихся на работе российского гостиничного бизнеса, было сказано много. Однако данная сфера начинает восстанавливаться. Во всяком случае в Москве. За первое полугодие 2021 года общая загруженность отелей столицы составила около 58 %, что заметно превысило показатели предыдущего года.

Самыми быстрыми темпами идет восстановление в верхних границах среднего ценового сектора, но одновременно со снижением среднего тарифа. Спрос рынке демонстрирует тенденцию к перераспределению и выбору более низких категорий стоимости.

Подведение итогов работы шести месяцев текущего года показало, что средний тариф по всем категориям отелей вырос на 4% по сравнению с аналогичным показателем прошлого 2020 гоа. Средний чек составил приблизительно 7300 рублей, вернувшись к уровню первого полугодия 2019. За этот же полугодие 2021 года доход с номера вырос на 71%, однако он всё ещё ниже в сравнении с 2019 годом.

Причина роста тарифов в самых дорогих сегментах объясняется традиционно большой долей деловых гостей, приехавших в столицу по бизнес-интересам, туристов, путешествующих индивидуально. По причине закрытых границ и введенных строгих ограничительных мер, иностранные туристы покупающие групповые туры были вынуждены пересмотреть собственные планы, полностью отказаться от поездок или заметно сократить время пребывания.

Разумеется, пока существуют серьёзные ограничения в пересечении границ, и в целом в условиях ещё восстанавливающийся экономики, снижение тарифов не способно решить проблему заполняемости отелей прочего ценового сегмента. Отельеры это понимают и не спешат принимать подобные решение, которые негативно отразятся на доходности в долгосрочной перспективе.

Чиновники федерального уровня бойко рапортуют о том, что туристический бизнес восстанавливается ударными темпами. В чем очень сомневаются предприниматели, занятые в этой сфере в Петербурге. Комитет по туризму сообщает, что по итогам 2021 года рассчитывают на 5 млн. туристов. Однако по данным независимых источников эта цифра скорее всего окажется скромнее. Северную столицу посетили в первом полугодии 2 миллиона туристов, и ожидать ещё 3 миллиона до конца года не приходится, даже несмотря на то, что Санкт-Петербурга занимает второе место по туристической популярности в России.

В то же время отмечается, что путешественники стали вдвое чаще бронировать авиабилеты в Санкт-Петербург, чем в прошлом году.

Власти Санкт-Петербурга объясняют популярность города среди соотечественников, как наиболее удачного альтернативе поездке в Европу туристического маршрута, а также действием программы кешбэка. В разработке и организации поездок в Санкт-Петербург в рамках данной программы задействовано больше пятисот организаций и туристических компаний с учетом региональных.

Несмотря на поддержавшие интерес к Северной столице ПЭФ и игры чемпионата Европы, что обеспечило загрузку номерного фонда и цены проживания практически, как в 2019 году, тем не менее, глобальным восстановительным процессам в сфере деловых и туристических поездок серьезно мешает нестабильность эпидемиологической ситуации в городе и стране. Кроме того, в летний сезон внутренний туризм больше ориентирован на курортные направления.

По данным профильного комитета отмечено, что длительность и средний чек пребывания гостей в городе вырос, но основные траты приходятся на инфраструктурные, которые складываются из стоимости мероприятий, экскурсий и общепита (до 60% общей суммы). На долю гостиниц приходится значительно меньший объем, что вполне объяснимо с точки зрения высокой конкуренции на профильном рынке.

Показатели уровня цен на весь спектр гостиничных услуг к 2021 году реально дотянулись до параметров двухгодичной давности. Но начальный период восстановления всегда демонстрирует высокие темпы роста показателей, составляя примерно 60-70% от тех, которые ожидаются до конца года, а затем постепенно снижаются. После прошедших выборов уже отмечен рост заболеваемости, и, как следствие, опять отмечается сокращение активности путешественников и аннулирование некоторых туристических групп.

Туристический бизнес испытывает определенные трудности, напрямую связанные с пандемией. Общую ситуацию нельзя назвать совсем тупиковой. Перспективы восстановления отрасли имеются. Однако мы прогнозируем, что по итогам года в Санкт-Петербурге цифра в 5 млн. гостей окажется недостигнутой. Скорее всего показатели будут в районе 4 млн. Конечно, если администрация города проявит так сейчас необходимую активность, найдёт возможность придумать и организовать дополнительно интересные городские события, что вызовет приток гостей, сохранив при этом грамотные ограничения в условиях пандемии, то при таком управлении непременно будет результат лучше.

Действующие апарт-отели в летнем сезоне 2021 смогли показать относительно благополучные результаты благодаря способности гибко перестраиваться под спрос под управлением опытной управляющей команды. И хотя с учетом закрытия границ туристический сезон был по сути ограничен внутренним рынком, тем не менее удалось показать загрузку на уровне 60-70% по краткосрочной аренде, даже при том, что средний срок пребывания сократился с недели до 5 дней. А также гостиничную сферу несколько потеснили освободившиеся от долгосрочных жильцов на лето квартиры, сдаваемые в аренду на краткий срок. В мае спрос достиг максимума, порадовав собственников большей прибылью. Но с началом осени заполнение возвращается к долгосрочной и средней аренде, чтобы участники рынка смогли сохранить стабильность доходов на пока недостаточном туристическом потоке. Планируется, что к концу октября примерно половина фонда номеров перейдет на аренду среднесрочного вида, который удобен прежде всего корпоративным нанимателям.

Такие мероприятия, как проведение международного форума и матчей европейского футбольного чемпионата поспособствовало загрузке питерских гостиниц. Но массовый въезд зарубежных гостей пока ограничен, следовательно, рассчитывать отельеры могут только на внутренний рынок. Тренд не получил большого развития, хотя тарифы в этот момент заметно выросли (при выросшем курсе иностранной валюты), что остается привлекательным для иностранных гостей.

Прогнозируя пусть не столь скорую, как хотелось, но всё-таки победу над вирусом за счет вакцинации населения в стране и за рубежом и росту коллективного иммунитета, финансовые аналитики дают оптимистичные прогнозы, сохраняют веру в успешность покупки и владения доходной недвижимости, которая будет использоваться для размещения туристов. И потенциальных инвесторов не останавливает даже пока существующая законодательная неопределенность в этой сфере.

Спрос и ожидание

Компании рассматривают апарт-отели, как более сложный продукт для реализации, но дающий возможность получать доход не только от продажи в нем номеров. Их интересует так же и возможность затем остаться в роли управляющей компании. Поэтому прогноз по туристическому рынку им важен, так как, как для всякой гостиницы, ожидаемый поток туристов имеет первоочередное значение для заполняемости отеля.

Выход новых проектов на рынок несколько снизил темпы. Весной текущего года в Санкт-Петербурге стартовали продажи по четырем новым объектам (общая площадь недвижимости – 32,7 т. кв. м); а по итогам первого полугодия в более, чем двух десятков подобных проектов продано почти 17 тысяч номеров. Спрос показал осторожность.

Не все новые проекты стартовали одновременно, из-за объективных задержек в предложениях образовался серьезный дефицит, что привело к повышению продаж. Часть клиентов при этом заняли выжидательную позицию, отложив целевую покупку до появления новых объектов на рынке и более благоприятного прогноза.

История апартаментов для долгосрочного проживания

В Соединенных Штатах полтора-два десятилетия назад, где традиционно приток населения в большие города был и остаётся не слишком велик, а большинство выбирают жизнь в пригородах в собственных домах, суть реалий заключается также в ускоренном росте доходов именно в мегаполисах и их привлекательности для проживания новых и молодых (чаще бессемейных) жителей. Люди приезжают в крупные населенные пункты, но приобрести собственную недвижимость – дом или квартиру – возможности пока не имеют. Кроме того, в мегаполисах строительство ведется не такими активными темпами, чтобы удовлетворить высокий спрос. Возникает необходимость съемного жилья. Наш рынок тоже развивается под этот спрос, замещая необходимость покупать небольшую квартиру на аренду, пока жилец не нуждается в большей площади под увеличение количества членов семьи

Производители-мебельщики уже уловили современные тенденции предложив рынку мебельные системы-трансформеры, нацеленные на создание комфортного пространства, которое легко подстраивается под конкретные условия и запросы. Мебель-трансформер идеально вписывается в среду апарт-отелей не только эстетически, но и функционально, так как обеспечивает достойный комфортный уровень, привлекающий клиентов в меньшем по площади, а значит более доступном к аренде помещении. При этом доход владельца на потраченный рубль будет выше.

В период пандемии многие УК предложили гарантированный доход

Заключение такого договора с управляющей компанией гарантирует владельцу номера в апарт-отеле доход, который определяется фиксированной ставкой и не зависит от загруженности номеров.

Программа-гарант (гарантирующая прибыль) сейчас является востребованной среди инвесторов, хотя до пандемических ограничений УК даже не предполагали возможности подобного снижения по ценам и загрузке площадей. Практически каждый потенциальный инвестор и существующие владельцы обсуждали с УК возможность получения «гаранта», при этом после детальной оценки рыночной ситуации, все равно подавляющее большинство клиентов делают выбор в пользу прогрессивного дохода. Принимая риски не заполняемости на себя в ожидании скачков спроса.

По новым проектам это конечно объясняется тем, что приобретенные «площади» будут сданы не раньше годового срока, а к тому моменту существует надежда, что мировая туристическая сфера решит проблемы, связанные с пандемическими ограничениями (для иллюстрации таких возможностей будет нелишним привести пример состоявшихся несмотря не на что футбольного чемпионата и международного форума).

Ещё три года назад, владельцы чаще выбирали именно гарантированный доход. Но уже в 2019 году более восьмидесяти процентов инвесторов, ранее выбравших «гарант», переключились на прогрессивную программу. Сейчас ситуация несколько изменилась, так как при запуске нового проекта необходима либо поддержка девелопера, чтобы выплачивать «гарантированный доход», либо сама управляющая структура должна в целом продемонстрировать (в счет будущего периода) готовность к выплате гарантированного дохода. Но тогда инвестор должен подписать достаточно длительный договор, чтобы компания имела возможность компенсировать свои потери в периоды повышенной туристической активности

Любопытно

За рубежом практикуют иную систему взаимоотношений между инвесторами и управляющими компаниями. УК строит объект за собственные средства и является его фактическим владельцем; при этом реальные квадраты площади не покупаются инвестором. Он переходит в категорию акционера УК с привлечением инвестиций по доходным бумагам УК, но без ограничения полномочий и действий данной компании.

В западных странах инвесторами могут выступать пенсионные фонды, а также кредитные организации. В США развита мощная структура Трастовых фондов. Консервативная Россия пока отстает от общемировых тенденций, но преобразования в данной ожидаются. Помимо сложностей в законодательном регулировании такой узкой сферы, существуют банальные страхи дефолта по бумагам, которые не гарантируют их владельцам фактические площади в недвижимости. Как только появится серьёзный фонд, готовый предложить эти защитные механизмы и будет осуществлена законодательная поддержка, это предаст значительное ускорение рынку доходной недвижимости. И сделает его ещё более цивилизованным.

Существующая правовая неопределенность

Основные проблемы со строительством и эксплуатацией апарт-отелей связывают с непонятным правовым статусом апартаментов, понятие которых не расшифровывается ни одним нормативным актом строительной отрасли. Очередная попытка внести соответствующий законопроект был осуществлена весной этого года, однако проект опять «увяз» в думских коридорах на стадии правок. С точки зрения то редакции, в которой законопроект находится сейчас, апартаменты относятся к числу многофункциональных зданий, чья цель заключается в решении задач временного проживания. Однако, столь узкая формулировка не только не упрощает ситуацию, а во многом ещё более запутывает её в связи с присутствием на рынке достаточно разных по назначению проектов — часть из них предназначена под отели, часть под курортные пансионаты, часть для длительного проживания и могут быть расположены в историческом центре города, а другие во вполне себе спальных микрорайонах. И самое главное, ничего не сказано о тех зданиях, которые уже построены и сданы в эксплуатацию.

А указанная в законопроекте возможности перевести номер, которым человек владеет, в статус жилья (в рамках только одного этажа или одного подъезда) тоже видится весьма затруднительной. Одними площадями владеют физические лица, другими часто владеют компании, какие-то площади сами инвесторы будут сдавать в аренду под офисы, третьи планирует сдавать УК. В подобных случаях принять общее решение и перевести весь этаж в жилой статус маловероятно, однако законодатели верят, что с помощью этой поправки проблема будет устранена.

Правительству и комитетам необходимо привлечь профессиональное сообщество и использовать уже сложившиеся на рынке терминологию и принципы использования апарт-комплексов, чтобы выделить и разделить апартаменты на несколько типов по назначению. И исходя из нескольких статусов вводить нормативы и требовать их исполнения применительно каждому типу свои.

Сегмент апарт-комплексов нуждается в классификации; при одинаковых наименованиях – это разные проекты. Отличия касаются и сервисного уровня, и набора базовых услуг. У покупателей не должно быть сложностей с принятием взвешенного решения. Сегодня ситуация выглядит запутанной. Участники рынка надеются, что в законе появятся более четкие формулировки. На сегодняшний день в нем опять не раскрыт термин «апартаменты», а говорится лишь о многофункциональных строениях, имеющих не меньше двух видов нежилых площадей. Нет смысла и в переводе под собственное жилье части апарт-отеля. С мая этого года законопроект лежит брошенный, интерес законотворцев к нему пропал.

Чего ждать в перспективе

Нельзя отрицать наличие трудностей, но ресурсы для развития у сферы по-прежнему имеются. Пандемия спровоцировала серьезный спад продаж, и хотя риски проседания спроса остались, сама ситуация выглядит позитивной. Вывод новых объектов в продажу замедлился, а значит со временем образуется дефицит рынка, возможный на фоне растущего спроса, при восстановлении экономики. Прогнозируемый дефицит потянет за собой рост цен; стоимость апартаментов повысится. Тем более, что гостиничный рынок Санкт-Петербурга ещё долго будет испытывать нехватку номеров для размещения туристов. Получение текущей доходности потребует больших инвестиций, ведь арендные ставки в гостиничном сегменте сейчас растут заметно медлительнее цен самих апартаментов.

Ценовое нарастание положительно скажется на всей гостиничной сфере и ее развитии. При высоких ценах квадратного метра востребованность недвижимости малых форматов обязательно повышается. Апартаменты конечно немного отстают в росте цен от жилья, но изменение ипотечных жилищных программ, уже подвигло инвесторов проявить интерес к апартаментам. Среди стимулирующих факторов следует упомянуть большое число предложений с участием банковских структур и субсидируемых ставок.

Если регионы предложат сравнимую с Санкт-Петербургом систему налогообложения апартаментов, то интерес Застройщиков и инвесторов может перемениться туда. По той же причине – острая нехватка мест туристического размещения. На Северном Кавказе, например, было достаточно случаев, когда туристические группы вселялись в номера буквально по следам только что выехавших из отеля других туристов. Из-за пандемии и системы поддержки внутреннего туризма, через такие программы, как «кэшбэк», интерес к путешествиям страны вырос многократно, а существующая инфраструктура не то, что не соответствует ожиданиям, порой она просто отсутствует. Если министерства выступят слаженно и будут действовать, как грамотные менеджеры, рынок ждет бурный рост. В противном случае просто рост.

В один из августовских дней в лобби апарт-отеля открылся бар HOROVOD, что не осталось незамеченным жителями и гостями Санкт-Петербурга.

Авторской командой нового проекта выступила популярная ресторанная сеть MERULA, выбравшая для бара круглосуточный рабочий график и формат «непринужденного ужина с вином» (casual wine dining). В карте вин посетители найдут органические и биодинамические предложения лучших виноделов, а в основном меню смогут выбрать деликатесы, созданные бренд-шефом.

На сегодняшний день бар является единственным заведением, где четко обозначен прогрессивный концептуальный подход MERULA. В обозримом будущем компания планирует развитие данной концепции и в новых проектах сети.

Разноплановая деятельность

Кроме бара HOROVOD, в огромном пространстве YE'S Marata функционируют и другие заведения. На площадке объединены двенадцать корнеров, представляющих многочисленные гастрономические варианты – фастфуд, кулинарную экзотику Азии, кондитерские и кофейни. Любители национальных изысков могут отведать кухню разных стран – в том числе, итальянскую, японскую или грузинскую. Каждое заведение функционирует по схеме take away, поэтому клиенты могут заказать себе еду или кофе «на вынос». Особый комфорт обеспечивается за счет расположения гостевой посадочной зоны – на летней террасе, обустроенной во дворе, и во внутренней части фуд-холла.

По словам Антона Агапова, директора по развитию сетевых апарт-отелей YES, выбор корнеров именно этой площадки свидетельствует о безупречной репутации объекта и полном доверии к YE'S Marata представителей делового мира. С начала запуска апарт-отеля не прошло и года, но за такой минимальный срок заведение приобрело высокую популярность и стало востребованным среди гостей и жителей Санкт-Петербурга. Причину успеха господин Агапов видит в выбранном формате, то есть в объединении под одной крышей совершенно разных видов коммерческой деятельности – например, офисов, торговых центров, апартаментов и ресторанов. Разноплановость способствует восприятию YE'S Marata в качестве весьма удобного места для отдыха, проведения бизнес-семинаров, культурных и общественных мероприятий.

Краткий информационный блок по теме

YE'S является международной сетью апарт-отелей. Год основания – 2011, номерной фонд – более пяти тысяч апартаментов.

В 2020-м году по инициативе YE'S стартовал крупномасштабный проект, предусматривающий эволюцию сети в России и государствах СНГ по франшизе. Сегодня сеть включает шесть действующих объектов – два в Питере, три в российской столице, один в казахской Астане, переименованной в Нур-Султан. До конца текущего года также по франшизе планируется запуск проектов в Новосибирске, Нижнем Новгороде и еще одного в Санкт-Петербурге.

Согласно оценкам экспертов управляющей компании YE S, к 25-му году прогнозируется двойное увеличение номерного фонда апарт-отелей сети, что в течение двух ближайших лет составит примерно 8300 апартаментов.

Такие данные были озвучены по итогам бизнес-тура, недавно прошедшего в Санкт-Петербурге. Среди его участников – бизнесмены Москвы, Нижнего Новгорода, Тюмени, а также представители рынка недвижимости Северной столицы. Организатором тура выступила Российская Гильдия управляющих и девелоперов.

Устойчивое развитие

Аналитики отметили успешную реализацию проектов, объединенных брендом YE S, в других российских регионах и государствах СНГ. Ориентируясь на рыночные тенденции, рост объемов инвестирования и увеличение спроса на аренду сервисных апартаментов, УК в 2020 году значительно расширила географию франшизы.

В последний летний месяц 2021-го было объявлено о начале сотрудничества с GloraX – девелоперской группой компаний, проявившей интерес к двум объектам в Санкт-Петербурге. Это апарт-отели с номерным фондом – 1018 единиц (Красногвардейский район) и 1200 (Приморский район). Кроме питерских, до конца года проекты по франшизе стартуют и в других городах России – Новосибирске и Нижнем Новгороде.

Причина интереса региональных структур к франшизе YE S объясняется явной экономической выгодой. Ведь у инвестора есть возможность приобрести готовый бизнес, чья эффективность многократно доказана действующими российскими и зарубежными проектами.

Дополнительные преимущества

Представители деловых кругов, участвующие в бизнес-туре, высоко оценили все плюсы сети YE S. Они отметили современную интерьерную стилистику апарт-отелей, развитую инфраструктуру на их территории, комфорт и финансовую привлекательность условий проживания.

Сотрудничество с УК YE S подразумевает также набор полезных услуг – в том числе, сопровождение всех этапов строительства и коммерческих сделок по реализации готовых объектов. Для этого разработаны уникальные технологии, гарантирующие успех каждого вступающего в действие проекта.

Не лишним будет напомнить, что стартовым толчком для развития данного рыночного сегмента справедливо считается именно питерский проект – YE S Hoshimina. Он не остался незамеченным, и в скором времени блестящая идея была подхвачена девелоперами всей страны.

Полезная информация Управляющая компания YE S – это первая структура, которая одновременно начала заниматься эксплуатацией апартаментов и сдачей их в аренду. При этом УК обеспечивает владельцам данного актива (не участвующим лично в управленческом процессе) реальную ежемесячную прибыль от своего имущества.

УК YE S входит в Российскую гильдию управляющих и девелоперов.

Стало доброй традицией подводить итоги в сфере управления коммерческой недвижимостью и выбирать победителей премии Arendator Awards. Лучшей по итогам 2021 года была признана УК YE S, чье награждение на днях состоялось в российской столице.

Данная премия ставит своей целью создание открытого и прозрачного коммуникационного канала между структурами, действующими на рынке недвижимости. В нынешнем году за право именоваться лауреатами премии боролись как управляющие, так и девелоперские компании. Участников, а их было больше девяти десятков, оценивали опытные эксперты – учредители инвестиционных фондов, руководство международных фирм, крупные бизнесмены и специалисты по проектированию городской среды.

Параметры оценки

Базовым пунктом при оценке каждого проекта являлась его арендная привлекательность – наличие опций, выгодных резидентам, качественный уровень услуг, предоставляемых УК, а также широкий спектр возможностей для комфортного ведения и развития бизнеса.

Нынешний победитель – УК YE S – первая специализированная структура в сфере апартаментов, разработавшая собственные технические и операционные стандарты, которые объединили в себе специфику российской сферы апарт-отелей с высокими международными нормативами.

Основанная десятилетие назад, в наши дни управляющая компания YE S успешно занимается эксплуатацией и сдачей в аренду апартаментов. При этом владельцы актива, не участвуя лично в управленческих процессах со своим имуществом, ежемесячно получают гарантированный доход.

Справка. Совокупный объем номерного фонда, находящегося под контролем УК, составляет более четырех тысяч юнитов.

Комментарий участника

Подведенные итоги были прокомментированы Антоном Агаповым, директором по развитию сетевых апарт-отелей YE S. Прежде всего, он поблагодарил профессиональное жюри Arendator Awards, высоко оценившее работу УК. Ведь положительная аттестация от лучших специалистов рынка недвижимости является показателем правильного вектора развития сети.

По словам господина Агапова, признание профессионалов будет способствовать дальнейшему совершенствованию деятельности компании, развитию сегмента управления апарт-отелями, расширению номерного фонда (и за счет франшизы YE S).

Информация по теме

Arendator Awards является премией федерального уровня. Главная задача мероприятия не только в поощрении лучших, но в создании эффективных коммуникаций на рынке коммерческой недвижимости, в определении высоких качественных стандартов и формировании сильного сообщества профессионалов.

Коливинг является следующим этапом развития, как тип арендного жилья, и становится трендом не только общемирового рынка недвижимости, но и российского. Впервые такой формат появился в 2014 году в Москве и представлял собой реновируемые коммунальные квартиры, переоборудованные для проживания современной молодёжной аудитории. Это было сделано с оглядкой на Европейский рынок, но тогда пока тенденция ещё только наметилась, и предложенные решения были скорее временными и выполненными «на коленке».

В 2015 году в Петербурге был запущен проект Triglinki, объединяющий людей со схожими ценностями. Под одной крышей сегодня живут приверженцы вегетарианства, экологии и ЗОЖ. В распоряжении постояльцев большая кухонная зона и раздельный санузел, установлена современная стиральная машина.

А уже в 2021 году в Санкт-Петербурге и Москве, проанализировав потребительский спрос почти одновременно были начаты строительства крупных проектов на специально приобретенных для этого земельных участках. Наиболее масштабные это YouCo (в составе комплекса cOASIS) и AFI Tower. Если востребованность подобных объектов будет достаточно высокой, со временем такие автономные конгломерации вытеснят традиционную аренду квартир в жилых домах. Которая часто причиняет неудобство постоянно проживающим там соседям, да и самим владельцам, которым приходится подбирать жильцов, нести имущественные риски. В чем же особенности этого формата, и каковы его отличия от привычных всем общежитий?

Суть коливинга

Специфической чертой коливинга является соединение в общее целое трех «звеньев» – непосредственно жилья (как правило, апартаментов), мест досуга и удобного места для работы (коворкинга). Каждый арендатор имеет личную комнату, в большинстве случаев небольшую, остальное пространство находится в общем пользовании. При этом санузлы и душевые могут располагаться как внутри личного жилья, так и на этаже, то есть быть общим для всех жильцов, но не теряя при этом комфорта, поддерживаемые управляющей компанией в идеальном состоянии. По такому же принципу оборудованы и кухонные блоки – могут быть и внутри, и общего пользования.

Безусловно общими в коливингах остаются помещения и площадки для занятий спортом, зоны отдыха, оборудованные прачечные, лоби-бары, кафе. В коворкинг-зонах (как и в местах отдыха) обязательно имеется высокоскоростной интернет, вендинговые аппараты, чай, кофе и некоторые продукты (например, бутерброды, тосты, хлопья). В коливингах практикуется проведение мероприятий различной тематики: семинаров, конференций, бизнес-встреч. Поэтому там предусмотрены помещения для организации лекций, кинопросмотров, переговорные и комнаты, где есть принтер и прочая оргтехника. Уборку помещений выполняют сотрудники управляющей компании, поэтому там всегда уют и порядок. По содержание такие комплексы похожи на отели, только для длительного проживания.

В некоторых проектах уже сейчас запланировано создание отдельных корпусов или секций для молодых семей с детьми. То есть там сразу будут предусмотрены свои особенные пространства для проживания – игровые комнаты, коворкинги для мам, где они могут и работать, и оставить детей в игровых зонах. При этом все соседние общие пространства доступны и молодым родителям, если у них будет желание и возможность отдохнуть без детей и провести время, например, на вечеринке в ресторане в другом, «более шумном» корпусе.

Для отдыха и спорта много возможностей – это и фитнес-центры, и тенисные корты, и даже бассейн. Доступ в большинство общих зон предусмотрен в стандартной плате за проживание. Бассейн и фитнес, вероятнее всего, покупать можно опционально, дополнительным пакетом. Но в любом случае дешевле и удобнее (хоть в тапочках), чем посещать сетевые за пределами комплекса.

В личном помещении обустроено место для сна и системы хранения вещей; в большинстве проектов сюда добавляются и небольшая рабочая зона, и санузел. Для удобства проживания, УК подбирают также и определённый пул арендаторов помещений, сдаваемых в коммерческих целях.

Урбанизм как тенденция

Особенно активно коливинги начали распространяться в государствах Юго-Восточной Азии с высокими урбанистическими темпами. Наибольшее число их встречается в Сингапуре, Шанхае, Гонконге и других крупных городах континента; в целом на Азию приходится 40% от общего объема данного формата. В населенных пунктах Северной Америки их 30%, в Европе 25%. Оставшиеся 5% делят между собой другие страны (Россия входит в этот перечень).

До недавнего момента крупнейший коливинг находился в калифорнийском городе Сан-Хосе. К слову можно добавить, что именно в штате Калифорния появились первые американские коливинги. Восемнадцатиэтажное здание включает более 800 номеров, комфортабельных и уютных. Однако совсем скоро действующий рекорд будет побит, ведь в Санкт-Петербурге возводится более внушительное здание с номерным фондом в 750 лотов только в одном корпусе.

Проект cOASIS (в состав которого входит коливинг YouCo) подразумевает строительство пяти башен по 26 этажей в каждой, а площадь общего пространства составит 10 тыс. «квадратов». Коливинг рассчитан на долгосрочное и среднесрочное пребывание – постояльцы смогут проживать там не менее одной недели.

Номера не отличаются большими размерами, зато их планировка очень хорошо продумана: проектировщики уделили внимание эргономике, поэтому жить в таких номерах будет комфортно. На первых этажах предусмотрены пространства, чтобы проводить деловые переговоры, устраивать семинары, конференции и развлекательные мероприятия. Кроме того, в здании будут расположены прачечная, библиотека, фитнес-зал, СПА-салон и другие общественные пространства. Один из корпусов будет традиционным отелем 4* под брендом одного из крупнейших мировых операторов – RAMADA. Это так же дополнительно гарантирует высокий уровень комфорта и предоставляемых услуг.

AFI Tower в Москве будет высотой 53 этажа! И площади квартир будут от 19 до 105 метров. Он так же соответствует концепции коливинга — в общих помещениях предусмотрены различные зоны – для работы, игр, приема пищи и обычного общения.

Российские перспективы

Отдельной законодательной базы для таких проектов не разработано, но и существующей вполне достаточно, особенно, если наконец доработают и примут так называемый «Закон об апартаментах». И на вопрос: «Есть ли у коливингов будущее в нашей стране?» Можно ответить, что популярность нового формата обусловлена изменившимся спросом на рынке арендного жилья, ростом требовательности арендаторов к комфорту, мобильностью молодой аудитории, готовой к переездам. Инвесторов смущает, что коливинги в немалой степени напоминают классические общежития, коммунальные квартиры. Это сходство вызывает беспокойство и может оказать негативное влияние на популяризацию такого формата в российских реалиях, ещё помнящих такие форматы проживания в советское время.

Эксперты не видят здесь никаких проблем: проект коливинга совершенно отличается от знакомых помещений с общей жилплощадью. Главное отличие заключено в контингенте. В типичных «коммуналках» проживали (и до сих пор проживают) люди, имеющие разный социальный статус, зачастую маргинальный, а также образовательный и культурный уровень. Это просто соседи, оказавшиеся рядом по воле исторических обстоятельств. У таких граждан нет финансовой возможности купить собственную жилплощадь и перейти в отдельную квартиру, поэтому они вынуждены терпеть общество тех, кого подселили в соседнюю комнату.

В коливингах же работает совершенно другая система: постояльцы попадают сюда только на коммерческой основе, регистрируясь, как и в отеле. Причем в некоторых зарубежных комплексах двери номеров открываются далеко не для всех – УК производится обязательное знакомство с человеком, желающим снять жилье. В каких-то случаях кандидату потребуется пройти собеседование, в других – отбор осуществляется с помощью специальных программ, действующих по принципу искусственного интеллекта. При создании алгоритма учитывается мнение специалистов разного профиля (в том числе психологов и социологов).

Взвешенный подход гарантирует качественный результат, то есть в коливинге образуется сообщество людей, близких по духу, интересам и образу жизни. Здесь делается все возможное, чтобы предотвратить фактор дискомфорта от неприятного соседства. Если же у постояльца возникают подобные трудности, он может отказаться от аренды. Для коммунальной квартиры такая ситуация выглядит фантастической – там люди годами вынуждены терпеть друг друга.

Весомые преимущества для нового поколения

Но разве группа людей, объединенных общими целями и интересами, не может скооперироваться и арендовать жилье? Отвечая на этот вопрос, иностранные специалисты склоняются в пользу коливинга и приводят весомую аргументацию в его защиту, соответствующую поведенческим трендам нового молодого поколения:

возможность уединиться – формат coliving позволяет «отгородиться» от остальных, закрыть дверь на ключ и обеспечить себе полное уединение, чего крайне трудно достичь в съемной квартире;

новые знакомства – предварительный, по сути социальный, отбор арендаторов подразумевает заселение в коливинге благополучного и серьёзного контингента, среди которого можно найти друзей, единомышленников и деловых партнеров, расширить круг знакомств;

качественный ремонт, стильный интерьер – пространство коливинга, как и положено хорошему отелю, обустроено красивой мебелью и оснащено всем необходимым для комфортного пребывания, и эта мебель своевременно обновляется;

клининг – в арендуемой квартире уборкой занимаются сами жильцы, в коливинге работу делают представители клининговых компаний, нанятых УК, профессионально обеспечивая чистоту и порядок без дополнительной платы, освобождая время проживающих на что-то более ценное для них;

разнообразие общих зон – даже просторная квартира не даст возможности одновременно разметить на ее «квадратах» тренажерный комплекс, конференц-зал, библиотеку и кинотеатр.

Формат коливинга объединяет единой концепцией приватные помещения с общественными зонами, что повышает уровень комфорта. Люди совместно пользуются пространствами, занимаются спортом, работают, отдыхают, общаются, участвуют в семинарах. Проводят досуг интересно, развиваясь, с пользой и, при этом, совершенно не мешают друг другу.

Пока трудно сказать, насколько коливинги окажутся востребованными в российских реалиях. Особенно в регионах. Будут помещения такого типа популярными – на данный вопрос ответит время. Нужно учитывать особенности российского менталитета, зачастую ассоциирующего коливинги с общежитиями. Но новый формат проживания приживется, и составит серьезную конкуренцию съёму квартир в жилых домах. Главное, чтобы темпы развития нашей экономики, могли обеспечивать рост качества жизни и поддерживали стремление общества к цивилизованным формам проживания и общения.

Пандемия многое изменила в окружающей реальности; одни бизнес-структуры с трудом справляются с возникшим кризисом, другие участники рынка недвижимости полностью прекратили свое существование. Если же говорить о сфере арендного жилья, то адаптация апарт-отелей к неблагоприятным последствиям «короны» проходит легче, чем у главных конкурентов – гостиниц. Это объясняется особенностями апарт-отелей; например, наличием кухонной зоны, которая делает такой формат максимально приближенным к домашнему укладу.

YE’S Marata как пример новаторства

Интерес к апарт-отелям постоянно растет. Недавно в YE’S Marata состоялась рабочая встреча главного архитектора северной столицы Владимира Григорьева с автором проекта Михаилом Кондиайном, Антоном Агаповым (директором по развитию сети YE’S) и журналистами.

Программой встречи был запланирован экскурсионный обзор отеля, который наглядно продемонстрировал новаторство решений и рабочий функционал объекта, возможности его номерного фонда и внутренней инфраструктуры. Главный питерский архитектор был впечатлен продуманной комфортностью апарт-отеля и, особенно, жизнеустройством в лобби-пространстве.

В заключение участники обсудили ряд вопросов, касающихся сервисных апартаментов, их специфики, а также вовлеченности временного жилья подобного формата в городскую среду. Высказывая свое мнение, Михаил Кондиайн подчеркнул, что при проектировании апарт-отелей применяются гостиничные, а не жилые нормативы. Это предусматривает обязательное наличие инфраструктуры, которая обеспечит нормальное функционирование повседневных бытовых запросов жильцов.

Законодательная база – важный фактор развития

С точки зрения Антона Агапова, необходимо и дальше работать над четкой и последовательной правовой базой, определяющей форматные стандарты апарт-отелей. Активное развитие проектов напрямую связано с тем, что каждый реализуется в соответствии со специально разработанными техническими нормативами. Подобный подход обеспечивает грамотное проектирование объекта, а также последующее эффективное управление и возможность для гостиничной классификации в качестве полноценного структурного продукта.

Далее г-н Агапов сказал, что признаками апарт-отелей, отличающими их от привычных гостиничных комплексов, могут служить коэффициентные показатели площадей, планировочная специфика и некоторых другие, не менее важные, параметры. Он также затронул тему доступности для арендаторов сервисных апартаментов инфраструктурных единиц, которые должны обеспечивать весь спектр условий для интеллектуальной и физической жизни.

Антон Агапов определил сегмент апарт-отелей как продукт, ориентированный на бизнесменов, студентов и корпоративных потребителей. То есть на людей, не проживающих постоянно в одном месте и связанных с частыми командировками или учебой. Г-н Агапов привел пример сети YE’S, где имеющими детей арендаторами занято меньше пяти процентов номерного фонда.

Его мнение было поддержано Михаилом Кондиайном, который считает, что нормативы социальной инфраструктуры для апарт-отелей необходимо рассматривать отдельно, и они должны отличаться от стандартных нормативов жилья.

Положительный результат

Подводя итоги беседы, главный питерский архитектор подчеркнул, что в ПЗЗ четко обозначены действующие для таких объектов нормы, а проекты вновь строящихся апарт-отелей и гостиничных комплексов приняты к рассмотрению профильной комиссией. Специалистам поручено детально разобраться в данном вопросе, определить степень важности внедрения новых нормативов.

Представители сетевых апарт-отелей YE’S высказали пожелание совместно с градостроительной комиссией поработать над подготовкой стандартов, оптимальных для сервисных апартаментов.

Казань – столичный город-«миллионник», крупнейший исторический, культурный и промышленный центр. Сюда постоянно приезжают люди для учебы или с деловыми целями, поэтому вопрос аренды временного жилья весьма актуален. Бизнесмены столицы Татарстана стремятся к качественному увеличению данного сегмента, перенимая опыт других российских регионов.

Property-тур в городе на Неве

В последней декаде октября Северная столица приняла ведущих девелоперов Казани, прибывших сюда для участия в property-туре. Организаторами мероприятия выступил апарт-отель YE S Marata и НП «Российская гильдия управляющих и девелоперов», в числе гостей зарегистрировались многие крупные строительные фирмы, девелоперские компании и проектные организации.

Главной целью бизнесменов Казани стала возможность детально вникнуть в специфику питерских апарт-отелей, в их формат и практику осуществления подобных проектов. Представители профильного сегмента проявили живой интерес к особенностям архитектуры, внутреннему менеджменту и успешному сотрудничеству с арендаторами. Гости из Татарстана стремились быть не пассивными наблюдателями чужого опыта, они поставили перед собой задачу перенять этот многолетний опыт, а затем успешно реализовать его в Казани.

Организаторы property-тура устроили для гостей несколько интересных мероприятий, в том числе, презентацию и обзорную экскурсию по апарт-комплексу; а в рамках дискуссионного блока поделились своими знаниями и практическими наработками. Бизнесменов Казани интересовала тематика инвестиционного потенциала и перспектив апарт-отелей, реальная прибыльность данной недвижимости применительно к сфере инвестирования и девелоперской деятельности. Также озвучивался «портрет основного потребителя», поднимались вопросы архитектуры и эстетики проектов.

Комплекс YE S Marata вполне закономерно и логично был использован в качестве ключевой площадки организации property-тура. Можно с полным основанием назвать данную сеть инициатором в развитии российского профильного рынка, которое началось десять лет назад с открытия первого апарт-отеля. В наши дни сеть YE S имеет мировой статус и является владельцем масштабного фонда номеров – более четырех с половиной тысяч апартаментов.

В текущем году были введены в строй новые апарт-комплексы: в России (Москва) и Казахстане (Нур-Султан). Кроме этого, состоялось заключение контрактов, реализующих франшизу YE S в двух российских городах (это Нижний Новгород и Новосибирск). Опыт сети берут за основу своей деятельности многие успешные девелоперские компании России.

Мнение участников тура

Планируя property-тур, его организаторы постарались включить в программу максимум полезных моментов – информации, встреч и деловых контактов. В сегодняшних реалиях питерский сегмент сервисных апартаментов является лидером, которому есть чем поделиться с коллегами.

Еленой Стрюковой, полномочным представителем НП РГУД в Татарстане, была отмечена хорошая организация мероприятия. Г-жа Стрюкова рассказала, что в рамках проводимого тура для девелоперских компаний из Татарстана специально подобрали наиболее интересные и значимые проекты из уже готовых.

Полномочный представитель выразила свое восхищение внутренним содержанием апарт-отеля, его общественным пространством и активной жизнью в лобби-зоне, которая начинается ранним утром и прекращается далеко за полночь. Гостям из Казани понравилась идея «прочувствовать изнутри» все возможности проекта, остановившись в номерах комплекса YE S Marata для ночного отдыха.

Елена Стрюкова уверена, что данный тур девелоперы Казани воспримут как эффективный инструмент, содействующий знакомству с новым для региона форматом. К ее словам присоединился директор по развитию сети YE S Антон Агапов, который сказал о готовности компании искать новых деловых партнеров и способствовать реализации проектов в Татарстане.

по материалам партнеров

Апарт-отель YE S Marata посетили девелоперы и инвесторы из Узбекистана (Ташкент) и Казахстана в рамках property-тура, организованного Деловым клубом «MEETING!SPB».

Основная цель визита – знакомство с форматом сервисных апарт-отелей, изучение опыта реализации таких проектов, а также поиск партнеров.

Представители Управляющей компании YE S рассказали гостям о развитии сети под единым брендом в рамках реализации проектов по франшизе в Санкт-Петербурге, Москве и Нур-Султане и удобстве такого сотрудничества для инвесторов.

Также для гостей прошла экскурсия по апарт-комплексу: осмотр инфраструктуры и номерного фонда.

Участники property-тура отметили профессиональный подход при реализации проекта YE S Marata, удобные планировочные решения и наполнение юнитов, наличие развитой инфраструктуры на территории, более комфортные и выгодные условия размещения по сравнению с рынком арендного жилья.

По итогам встречи достигнуты предварительные договорённости по сотрудничеству сторон в рамках применения опыта сети YE S на территории Ташкента.

«Девелоперы, которые посетили YE S Marata в рамках property-тура, уже задумали реализовать данный проект в Ташкенте, мы обратимся за профессиональной помощью Управляющей компании YE S. Так же со стороны мэрии города Ташкент мы будем предлагать такой формат коммерческой недвижимости для других наших инвесторов проектов Yunusobod Business City», — отметила со-учредитель I I Capital, руководитель отдела инвестиционных проектов дирекции Yunusobod Business City при хокимияте города Ташкент Ирода Расулова.

«Мы рады участвовать в становлении и развитии рынка сервисных апартаментов не только в России, но и на территории других государств. У YE S есть успешный опыт реализации проектов по франшизе в странах СНГ, внедрению и адаптации формата к специфике зарубежного рынка. Сегодня мы видим высокий интерес иностранных инвесторов к изучению готовых кейсов сети, консультациям наших экспертов, а также желание реализовать апарт-отели YE S в других странах. Со своей стороны, мы всегда открыты к сотрудничеству и стараемся быть максимально полезными при любом взаимодействии», — отметил директор по развитию сети апарт-отелей YE S Антон Агапов.

Сегодня в портфеле YE S уже шесть реализованных проектов. Текущий номерной фонд сети составляет более 4500 апартаментов.

Справка:

YE S – международная сеть апарт-отелей, созданная в 2011 году, с совокупным номерным фондом более 4 500 апартаментов.

Начиная с 2020 года, компания инициировала масштабную программу развития сети по франшизе в России и странах СНГ. Сейчас в составе сети шесть проектов: два в Санкт-Петербурге, три в Москве и один в Нур-Султане (Казахстан). До конца 2021 года планируется старт новых проектов по франшизе в Петербурге, Нижнем Новгороде и Новосибирске.

Апарт-отель YE S Marata – победитель международной премии в сфере девелопмента PROESTATE TOBY Awards-2021. Проект стал лучшим в блоке «Коммерческая недвижимость в регионах» в номинации «Апарт-отели». Итоги конкурса подвели на торжественной церемонии 9 декабря 2021 года.

Объекты оценивало экспертное жюри, в состав которого вошли руководители строительных, риэлтерских, брокерских, управляющих, консалтинговых и девелоперских компаний, представители архитектурных бюро, инжиниринговых компаний, компаний, ведущие аналитики рынка и др.

Апарт-отель YE S Marata на Социалистической улице, 21 – флагманский проект сети апарт-отелей YE S, реализованный ГК «Пионер». Архитектурный облик объекта разработало бюро «Земцов, Кондиайн и Партнеры» в сотрудничестве с японской фирмой Nikken Sekkei. Апарт-отель принял первых гостей осенью 2020 года.

В составе комплекса 1188 апартаментов категории 3*: от Studio (18-24 кв. м) до просторных Suite с двумя спальнями и террасой. Объект имеет развитую инфраструктуру: фитнес-зал, фуд-холл с операторами, которые представляют различные кухни мира, торговую галерею, зону коворкинга, офисы и переговорные комнаты. На обширной внутридворовой территории есть места для отдыха, детские и спортивные площадки, а также площадка для выгула и дрессировки собак.

Объект находится под управлением УК YE S, развивающей сеть апарт-отелей под брендом YE S в крупных российских городах, а также странах СНГ.

«Апарт-отель YE S Marata – самый крупный проект сети YE S, расположенный в центре Петербурга. Проект реализован по международным стандартам и соответствует концепции проектов YE S. Апарт-отель является не только популярным объектом размещения у корпоративных клиентов, гостей города и туристов, но также центром притяжения и общественным пространством в городе. Кроме этого, мы видим повышенное внимание к объекту со стороны участников рынка из других регионов и стран СНГ, которые выбирают YE S Marata как площадку для изучения современных стандартов девелопмента апарт-отелей, передовых технологий строительства и архитектуры апарт-комплексов и приезжают к нам, чтобы обменяться опытом и перенять практику управления апарт-комплексами. Только в этом году мы приняли делегации из Казахстана, Ташкента, Москвы, Нижнего Новгорода, Казани», — отметил директор по развитию сети апарт-отелей YE S Антон Агапов.

По словам эксперта, учитывая высокий интерес к бренду, развитие данного формата в регионах является приоритетным направлением для сети YE S на ближайшие годы.

PROESTATE TOBY Awards – единственная международная премия в сфере девелопмента, оценивающая российские компании и проекты. В 2021 году премия проводилась Оргкомитетом международного инвестиционного форума PROESTATE и Американской Ассоциацией Домовладельцев и Управляющих Зданиями (BOMA International) при поддержке НП «Российская гильдия управляющих и девелоперов» и Ассоциации инвесторов Москвы. Конкурс стартовал 9 сентября 2021 г, первый этап голосования начался 1 ноября 2021 г.

Справка:
YE S – международная сеть апарт-отелей, созданная в 2011 году, с совокупным номерным фондом более 4 500 апартаментов.

Начиная с 2020 года, компания инициировала масштабную программу развития сети по франшизе в России и странах СНГ. Сейчас в составе сети шесть проектов: два в Санкт-Петербурге, три в Москве и один в Нур-Султане (Казахстан). В ближайшее время планируется старт новых проектов по франшизе в Петербурге, Нижнем Новгороде и Новосибирске.

Последние 5 лет рынок апартаментов постепенно трансформировался от серой схемы получения прибыли, которая предполагала в основном продажу покупателям псевдожилья, часто намеренно вводя в заблуждение, что это достойное решение жилищной проблемы, в цивилизованную (хотя пока и без поддержки законодательства) структуру, где представлены категории комплексов по типу их использования.

Можно выбрать доходную недвижимость предназначенную для краткосрочной аренды или для длительной. Можно выбрать для собственного проживания, чтобы получать отельный сервис, жертвуя при этом постоянной регистрацией, социальными услугами, в которых ты не нуждаешься. Можно купить апартаменты на курортах России, которые использовать как для собственного отдыха, так и для получения ренты.

Свои запросы покупатели в основном реализовывали в новых проектах, которые строятся в нашем и других городах. Постепенно возник рынок «вторички» по апартаментам, которые выставлены на продажу собственниками. Кто-то хочет перейти в новые проекты, кто-то диференцировать участие в существующих, кому-то просто нужны свободные средства. Для этой категории владельцев, а так же для тех покупателей, кто хочет войти в уже действующие проекты, чтобы получать ренту с первого дня владения, мы создали соответствующий раздел на нашем сайте. Который позволит продающим свои апартаменты собственникам максимально попасть в целевую аудиторию — покупателей, которые ищут их в уже функционирующих комплексах.

На фоне нестабильной экономической ситуации в России эксперты сети апарт-отелей YE’S рекомендуют рассмотреть для инвестиций рынки недвижимости других стран. По их оценкам, наиболее перспективным сегодня представляется Казахстан.

«В текущих условиях одним из вариантов инвестиций с целью сохранения сбережений могут быть вложения в готовую недвижимость», — рассказал директор по развитию сети апарт-отелей YE’S Антон Агапов. Например, приобрести апартаменты в проекте YE’S Astana в городе Нур-Султан с доходностью до 12,5% годовых можно на эксклюзивных условиях по цене от 55 000$. Для покупателей из России предусмотрена возможность расчетов в российских рублях.

YE’S Astana уже введен в эксплуатацию и официально открыл двери для арендаторов. Апарт-отель расположен в центре столицы Казахстана, на ул. Туркестан, 16, рядом с Ботаническим садом и конгресс-центром EXPO. Здание высотой 23 этажа рассчитано на 368 апартаментов. В юнитах выполнена отделка под ключ, они укомплектованы мебелью, техникой и полностью готовы к сдаче в аренду. Для резидентов РФ оформляется 100% частная собственность. Объект находится под управлением профессиональной УК YE’S.

«Чтобы совершить сделку не обязательно приезжать на территорию Казахстана, — отмечает Антон Агапов. – Все процессы можно провести онлайн без личного присутствия по доверенности, либо в действующих апарт-отелях сети в Москве и Санкт-Петербурге. Наши специалисты обеспечивают полное юридическое сопровождение сделки».

Еще один важный аспект – при совершении расчетов предусмотрено открытие расчетного счета казахстанском банке, а также выпуск карт платежных систем VISA или MasterCard, которые покупатели из России смогут использовать как для получения дохода от сдачи апартаментов в аренду, так и расплачиваться по всему миру без ограничений.

Стабильный доход собственникам обеспечивают высокие показатели загрузки объекта – в среднем 93%. Более 60% арендаторов составляет корпоративный сегмент, который выбирает проекты YE’S местом для долгосрочного размещения своих сотрудников. «Сегодня Нур-Султан, как столица Казахстана, входит в число наиболее популярных направлений для релокации специалистов крупных компаний из разных стран, в том числе и из России, что также положительно скажется на заполняемости», — говорит Антон Агапов.

По словам эксперта, 10-летний опыт работы УК YE’S, как основателя рынка сервисных апартаментов в России и Казахстане, показывает, что сегмент апарт-отелей может адаптироваться к различным кризисным ситуациям и уверенно вести бизнес в любых экономических условиях, а значит является надежным активом.

Справка:

YE’S – международная сеть апарт-отелей, созданная в 2011 году, с совокупным номерным фондом более 4 500 апартаментов. Начиная с 2020 года, компания инициировала масштабную программу развития сети по франшизе в России и странах СНГ. Сейчас в составе сети 6 проектов: в Санкт-Петербурге, Москве и Нур-Султане (Казахстан). До конца 2022 года планируется старт новых проектов по франшизе в Нижнем Новгороде и Новосибирске.

*Вкладываем статьи с некоторым согласованным опозданием, поэтому даты могут быть указаны с небольшой погрешностью, но зато можно оценить средний доход в месяц по итогам уже нескольких месяцев. Эта статья должна была выйти ещё год назад (!), но пандемия внесла свои коррективы в нашу жизнь и в рынок. Затем наступил 2022 год, который уже к весне показал, что может быть ещё хуже.

В предыдущей статье мы рассказали о том, как проходила наша сделка, какие этапы оформления мы прошли, сколько было потрачено итого денег, что ко всему надо относится спокойно и философски, так как кругом работают живые люди, такие же, как и любой из нас. Добавим, что все процедуры не вызвали у нас никаких вопросов и тревог, все было спокойно и понятно.

Разумеется, после того, как получаете собственность, вы переходите от общения с отделом продаж к общению со специалистами УК при поддержке клиентского отдела компании. С УК заключаются 2 договора – об аренде вашего номера УК и об обслуживании отеля и вашего номера УК. Это две разные услуги, где в первой собственник получатель средств, а во второй УК оказывает коммунальные и сервисные услуги на платной основе. Договора довольно значительные по объему, составлены с небольшим перевесом в свободах в пользу УК, но, как и ранее, оговоримся, что УК крайне необходимо оперативно и быстро оперировать в вопросах загрузки отеля и прогнозировании эксплуатации номерного фонда. Поэтому количество видов процедур, требующих согласования с каждым собственником, стараются снизить. Опять же напомним, что УК получает чёткий % от прибыли с каждого номера и является союзником собственника в борьбе за доход. Конечно при соблюдении честности в подходе всеми сторонами.

Заключив договоры с УК, Вы получаете ссылку на доступ в личный кабинет, где регистрируетесь и начинаете получать отчёты по сдаче номера в проживание, по расходам на коммунальные услуги и сервисы отельного обслуживания. В личном кабинете предусмотрена возможность переписки с УК и электронного согласования отчетов. Так как выплаты осуществляются после проверки их собственниками и утверждения.

Отчет за прошедший период требует времени на подготовку и предоставляется до 25-го числа текущего месяца. То есть за декабрь мы должны были получить отчет 25 января. Но что-то пошло не так, и, видимо из-за длинных новогодних праздников и загруженности бухгалтерии подготовкой отчетов для налоговой за прошлый 2020 год (а полагаем, что заботами по ведению бухгалтерии отеля пока скорее всего загружена бухгалтерия компании, строившей отель), в эту дату отчет за декабрь никто не получил. В личный кабинет пришло письмо, что все под контролем, что срок примерно будет задержан на неделю, но и через неделю отчёт не поступил.

Затем пришла красивая иллюстрированная презентация об общих достигнутых результатах за прошлый год, о планах продвижения отеля в этом году и тп. На дополнительные запросы отвечали, что отчёт по номеру видимо ещё в работе, бухгалтерия готовит, что им будет напомнено. Ещё через некоторое время поступило предложение заключить Дополнительное соглашение о том, что собственник не возражает, чтобы УК сдавала номер в средне и долгосрок, в связи с тем, что границы пока остаются почти закрытыми и даже внутренний туризм подвержен давлению частыми постановлениями об ограничениях в работе музеев, театров в условии пандемии. Так как мы все являемся соинвестрами, знаем новостной фон, то вполне логичным было согласиться с этим предложением, тем более, что минимальная цифра, которая гарантировалась соглашением к выплате была 18000 р. в месяц, что превышало, когда-то ранее прогнозируемую для первого года работы отеля в 17000 р. Так же было оговорено, что это минимальная, но при лучшей загрузке номера, разумеется будет предоставлен доход выше по итогам отчета за месяц.

Одновременно с этим мы опять запросили уточнения, что с детализированным отчетом за декабрь. И почему-то получили отказ его нам предоставить, пока не подпишем это соглашение. Хотя, мы были в праве от него и отказаться. И по мнению нашего юриста, эти две процедуры были никак не связаны. Мы вежливо попросили разъяснений, обратив внимание, что, как собственники имеем право на отчет по сдаче нашего номера в аренду независимо от текущих задач, и клиентский отдел оперативно отработал эту ситуацию, буквально на следующий день мы получили и отчет, и извинения за досадное недоразумение. Являемся сторонниками того, что любые вопросы быстрее решаются, когда обе стороны настроены найти решение неконфликтным путём.

Мы пока воздержимся от публикации скринов с квитанций, дабы соблюсти некую приватность и коммерческую тайну на этапе всё ещё развития рынка. Всё-таки, наши статьи могут читать и другие строители доходных апарт-комплексов, дадим им время сформировать собственные показатели по выручке и затратам. При личном общении с покупателями мы можем рассказать подробнее, из чего конкретно в данном проекте складываются доходы и расходы. Однако общую цифру дохода (то есть уже за вычетом всех затрат, кроме налогов на доход и недвижимость) за часть ноября, декабрь и январь мы можем озвучить ~ 54800 р. По квитанциям отчёты начаты с 2-го декабря (датой получения собственности на номер в Росреестре). Но «для себя» ведем исчисление с 19 ноября – даты подписания договора передачи номера в аренду УК. С учётом того, что новогодние праздники были испорчены полным запретом работать музеям и ресторанам, после чего последовало лавинное снятие броней по отелям Санкт-Петербурга, на наш взгляд, это достойная цифра. Опять же превышающая 17000 р. в месяц, когда-то прогнозируемые для первого года работы отеля задолго до пандемии. Понятно, что инфляция тоже имеет место быть, но пока ограничимся простыми цифрами.

Непонятных цифр в расходах и доходах мы не обнаружили. В январе был докуплен один дополнительный комплект белья за 2000 р, то есть в рамках той суммы, которая была оговорена как не требующая согласования с собственником. Расходы на коммунальные платежи находятся в рамках прогнозируемых, то есть отличаются от «жилья» в среднем на 15-20%.

Отчет за февраль и прочие были предоставлены не позднее 25 чисел, все было в рамках обещанных сроков без задержек. Доход за февраль составил 16350 р. За март ~15800 р.

Компания взяла на себя также услугу уплаты НДФЛ, теперь голова о подаче декларации до 1го апреля болеть не будет. Поэтому доход за февраль и март указаны УЖЕ после уплаты НДФЛ (до уплаты было бы 19700 р и 18500 р соответственно). Это удобно и налоговое законодательство лучше не нарушать.

Продолжение следует…. )

**В следующей публикации узнаете о получении документов по раскадастренному на двух владельцев номеру, какие документы будут на руках и какие договора потребуется переподписать.

Чтобы «войти» в проект на более выгодных условиях, мы купили апартаменты в доле с ещё одним инвестором. Номер был сдвоенный, каждая комната имела отдельный вход, свой кухонный блок, свой санузел. И даже (в нашем случае) не было межкомнатной двери, которая бы соединяла его в единый блок с каким-то смыслом. Компания и сама поняла, что продавать такие номера разбив на 2 отдельных будет быстрее и выгоднее и начала часть из них раскадастривать. Те, которые затем появились в продаже, как отдельные, стоили сразу на 15% дороже. Поэтому мы для себя решили, что лучше сами решим эту задачу.

Мы были первым опытом продажи апартаментов в долевом владении для Застройщика и документы раза два переделывали, пока нашли удобную формулу для сочетания долей и фактических площадей (одна студия была на метра полтора побольше соседней).

Процедура сделки была совершенно стандартная. Получив регистрацию собственности, мы поискали, к кому обратиться за раскадастриванием. Самым доступным (в 2 раза дешевле, чем остальные) оказалась услуга у партнёра Бекара. Так как они все равно оказывали им эту услугу. Она стоила 35000 р. Собственников было двое, то есть по 17500 р. на каждого. Да и документы все у исполнителя по сути были, требовались только заявления и подача пакета в МФЦ. Через три месяца мы получили регистрацию прав каждый уже на свои апартаменты. На тот момент аналогичные нашим с отделкой и оснащением компания продавала уже за 3,6 млн. Таким образом, с момента покупки (прошло примерно полгода) удорожание составило порядка 600000 р. Разумеется, это если бы мы нашли тут же согласных на эту цену покупателей. Скорее всего пришлось бы продать дешевле, чтобы перебить предложения Застройщика.

Затем потребовалось переподписать Договора с УК, так как менялся номер у апартаментов и менялись стороны договора с двух собственников на отдельных владельцев. Буквально следом предложили на осень заключить новое Доп. соглашение о переходе на среднесрок– 20000 р. в месяц до уплаты подоходного налога. С учётом происходящего на рынке туризма, я принял такое предложение. Опять же, даже с учётом уплаты налога 13%, это всё ещё было выше прогноза в 17000 р. Да и чехарда с графами расходов и выплат на тот момент утомила – квитанция была устроена так, что каждый раз понять сумму к выплате было непросто. Как таковая графа к выплате не была в одном и том же месте. Приходилось часто запрашивать, почему пришла одна сумма на карточку, а не другая. Получая ответы то «смотрите сальдо», то «смотрите начислено к выплате», то «смотрите задолженность в пользу арендатора». А так чтоб всегда одна и та же, железная, одна графа. Вот не было такой. И чтоб в ней всегда была та цифра, которая до вычета 13% полагается. Увы. Постоянно плавающая какая-то величина — «догадайся где посмотреть, что вышло, что ещё удержали». Доводило до белого каления. Даже составили им свой вариант, где эта цифра в одном и том же месте.

Для понимания про доход в летние и осенние периоды

Июль – доход 22 787,61

Август – доход 15 548,27 (что-то удержали, что там раньше забыли)

Сентябрь – доход 19 333,33 (это был среднесрок с 02.09.2021 – 30.09.2021).

По отчету за 01.09.2021 получилась сумма 115,43

Октябрь – доход 20 000

Ноябрь – доход 20 000

Итого: 97 669,21

97 669,21 – 12 697 (13%) = 84 972, 21 р. с июля по ноябрь

За май было 20 075,64 — 13% (НДФЛ) = 17 465,8 руб.

Июнь – 18000 р. (минимально гарантированный УК) – 13% = 15 660 р.

Было крайне сложно так же понять сколько дней номер сдавался посуточно, а сколько в среднесрок. Это был микс — если не сдаётся посуточно, то на среднесрок. В квитанции количество дней при этом не указано. А % УК составляет 10% при средне и долгосроке, 25% при посуточной аренде. В графу же своего дохода они заносили некую среднюю исходя из того, сколько дней и как сдавался номер. Вероятно, где-то у них там в бухгалтерии отражалось, а в квитанции нет. Процедура вычисления доли УК от дохода (чтоб проверить) каждый раз ломала думательный агрегат. А удержание НДФЛ учитывали в следующем месяце, хотя все расходы отмечали в текущем. В общем накопилась усталость от этой постоянной переписки с вопросами, неспешными и всегда разными ответами бухгалтерии, а фиксированная сумма 20000 р. в среднесрок снимала головную боль проверки квитанций.

Данные по новому договору с УК также заменились и в личном кабинете на сайте.

Программа «20000 р. в месяц» действовала до 15 апреля 2022 года. В начале апреля этого года пришло письмо с предложением перейти на программу «15000 р. в месяц». Это расстроило, но я, вспомнив битвы с квитанциями, устало согласился и на это.

На руки приходит за вычетом 13% чуть больше 13 тысяч рублей. То есть на 2-й год номер стал приносить прибыли меньше, чем на первый.

Причины (предположения):

• — рынок туризма в постоянном стрессе, то от пандемии, то от СВО, и на иностранных туристов надеется не приходится, а они составляли более половины всего турпотока в Санкт-Петербург;
• — отель нашёл свою аудиторию, она, преимущественно молодая и шумная, но не самая платёжеспособная. Отель устраивает почти каждый уикенд вечеринки, что не очень по душе более зрелой аудитории особенно с учётом того, что слышимость в отеле высокая, люди просят переселить их с 4-го (!) этажа повыше;
• — также, помимо плохой звукоизоляции всплыл ещё ряд недостатков, повлиявших на спрос к проживанию. Например, отсутствие кондиционирования на всех этажах, кроме 13 и 14-го (наш номер на 9-ом). Это удивительно, потому что думалось, что современный отель, пусть и 3*, но предполагает комфорт с кондиционером по умолчанию, тем более, что единую систему расположить на крыше не представляется чем-то космическим в наше время;
• — ну и, как не хочется переходить на личности, всё же работа УК оставляет желать лучшего, если рассуждать о финансовом планировании и управлении. По ощущениям значительная доля собственников уже отказались от её услуг, так как недовольны результатами. Чуть ли не половина владельцев.

По последнему пункту чуть подробнее. Особенно недовольны те, кто не согласился на среднесрок, кроме лета, они все месяцы несли убытки, летом в среднем в месяц 1 такой же номер принёс порядка 35000 р. на руки. Май примерно 25000 р. За осень все тревожатся. Мы, как собственники, состоим в чатах, где инвесторы делятся впечатлением от владения. Отношение к УК от Застройщика негативное. Кто-то переходит к другим УК, которые работают в этом отеле (по закону вас не могут обязать работать только с УК от Застройщика). В основном отзывы лучше, хотя в межсезонье суммы дохода также невысокие. Но удачнее работают по микс-сдаче.

Мы пока думаем – менять УК или нет. Пробовать сдавать вообще самим на долгосрок или нет.

Если ориентироваться на инвестированную в номер сумму, без малого 3 млн. рублей с учётом всех сопутствующих затрат, то при фиксированной выплате в 13050 р. в месяц доходность выходит всего 5,3% годовых.

Ни о каких 11% и даже 9% речи быть не может. Для этого надо получать на руки не менее 25000 р. Доходность с апартаментов сравнялась с доходностью от долгосрочной сдачи жилой недвижимости и даже со ставкой по рублёвому вкладу, хотя недвижимость и защищена от инфляции лучше вклада.

Серия 01

Серия 02

Бремя налогов.

Питерская погода безжалостно сообщает о том, что осень её любимое время года и вечное состояние души. Бабье лето уже случилось и продлилось 2 дня. Ветер гоняет все больше пожелтевшей листвы по сырому асфальту, а в личные кабинеты собственников на налог.ру падают квитанции с требованиями к уплате в казну податей. Не дожидаясь пеней спешим всё оплатить.

Несмотря на то, что объект был куплен нами в ноябре, а право собственности наступило 17 декабря 2020 года, налог за 14 дней 2020 года начислен не был. И действительно, больше заморачиваться. Например, и за машину, которую продали в середине декабря 2021 года, получили налог, как за все 365 дней.

С любопытством переходим к налогам за 2021 год.

Итак, наши апартаменты до раскадастривания были оценены в 1 187 145р. Как ранее мы писали, кадастровая стоимость какая-то очень комфортная по апартаментам. Налоговая ставка в Санкт-Петербурге аналогично ставке по жилой недвижимости – 0,1%. Наша доля во владении была 16/30, имеем налог за пол года – 317 рублей. Скрин из квитанции

Затем мы раскадастрили на отдельные номера наш совместный с ещё одним собственником. В марте 2021 года в связи с переходм всех регионов на оценку недвижимости по кадастровой стоимости были введены понижающие коэффициенты к текущим налоговым периодам. Которые поэтапно уйдут в следующих годах. Имеем стоимость апартаментов площадью 16,1 кв.м. – 630 793 р. и понижающий коэффициент 0,6 к налоговому периоду 2021 год. За второе полугодие наш налог составил 189 рублей. Скрин из квитанции:

А совокупно 506 рублей. Удивительно? Ожидаемо. Это мы просчитывали, когда анализировали покупать или нет.

Но, есть и ложкИ дёгтя. Помимо того, что, конечно, мы не могли просчитать падение доходов из-за пандемии, а затем из-за следующих ещё более тяжелые последствия событий этого 2022 года, в налоговом законодательстве так же произошли изменения.

Во-первых, как мы выше вскользь упомянули, с января 2022 года кадастровая оценка недвижимости теперь будет проводиться по всей стране в один и тот же год. До сих пор законом была установлена лишь «вилка»: оценка должна проводиться каждые 3-5 лет, а в городах федерального значения — каждые 2-5 лет. И регионы сами решали, когда проводить оценку. Поэтому размеры налогов существенно отличались.

Всеобщая оценка зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машиномест запланирована на 2023 год. А затем государственная кадастровая оценка будет проводиться каждые четыре года, а в городах федерального значения (по решению городских властей) — каждые два года. Но использоваться новые данные будут только в следующих после оценки годах. То есть при переоценке квартир, апартаментов, коммерческой недвижимости в 2023 году новая кадастровая стоимость начнет применяться в 2024 году, а заплатить налоги за этот (2024) год нужно будет до декабря 2025 года.

Есть регионы, где кадастровую стоимость успели пересмотреть в 2021 году. В них уже в 2022 году налоги и другие платежи для многих собственников станут заметно выше: кадастровая стоимость растет вместе с рыночными ценами, а они за последние один-два года существенно подросли, особенно в период роста цен при выдаче «льготной ипотеки». Санкт-Петербург последнюю кадастровую оценку объектов недвижимости проводил в 2020 году. Земельные участки подвергнуться переоценке в этом 2022 году. Можем предположить, что новую оценку кадастровой стоимости апартаментов проведут вместе со всеми в 2023 году. А значит только в 2025 году мы узнаем их стоимость из квитанции.

Второй ложкой дёгтя является то, что в соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 25 ноября 2021 г. N 562-121 «О внесении изменений в отдельные законы Санкт-Петербурга о налогах и сборах» (принят Законодательным Собранием Санкт-Петербурга 24 ноября 2021 года) с 01 января 2022 года ставку налога по апартаментам подняли с 0,1% до 0,3% (оставшись в вилке до 0,5%). Статья 3 пункт 8.

Поэтому в следующем году заплатим в 3 раза больше налога, чем в этом, но ещё рассчитанного по текущей кадастровой стоимости. То есть, примерно 1800 рублей. Огорчает только, что доход по этому активу снизился до 13050р в месяц после уплаты налога 13%. При рыночной цене в 4,5 миллиона рублей этих апартаментов и после уплаты налогов это ~ 3,4% годовых.

Для сравнения квартира площадью 50,9 кв.м. с кадастровой стоимостью почти 6 миллионов облагается налогом в размере 3 527 рублей уже с учётом льготы в необлагаемые 20 квадратных метров. Приносит доход 21750 в месяц после уплаты налога на доход. Но если сравнить кадастровую стоимость с рыночной, а это уже 11 миллионов рублей, то годовая доходность составляет всего ~ 2,3% (тоже с учётом уплаты всех налогов).

Разумеется, со временем кадастровая стоимость апартаментов приблизится к рыночной, как это произошло у квартир. Но, если Санкт-Петербург по ставке налога не выйдет за пределы 0,5%, как это сделали когда-то в Москве, то доходность существенно не снизится. И владение апартаментами с целью извлечения дохода останется по-прежнему выгоднее, чем квартирой.

Сложившаяся в прошлом году геополитическая обстановка поставила весь российский рынок инвестиционной недвижимости в непростое положение. В то время как коммерческая недвижимость, средние показатели доходности в которой составляли 8-10% годовых, чувствовала себя наиболее уверенно, доходность в классических квартирах снизилась до 2-4%.

По итогам первых месяцев 2023 года цены на долгосрочную аренду жилой недвижимости продолжили снижаться: в крупнейших регионах России за февраль средние показатели сократились на 0,4% в однокомнатных квартирах и на 1,2% в двухкомнатных. В Московском регионе объем рынка аренды жилой недвижимости в феврале 2023 года вырос в 2,7 раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Что на фоне снижения спроса за 12 месяцев привело к падению арендных ставок на 13%.

Петербургский рынок арендной недвижимости оказался менее устойчивым. Здесь средняя цена на ежемесячную аренду квартир за год упала на 13,3% по сравнению с февралем 2022 года. Максимальное падение наблюдалось осенью, когда количество объявлений о сдаче недвижимости в аренду увеличилось на 58%, с 3865 до 6099 штук за период конца сентября – первую половину октября.

Наиболее успешным прошлый год стал для сегмента сервисных апартаментов. В апарт-отелях YE’S средние показатели загрузки в 2022 году держались на уровне 92%. «Такие показатели достигаются за счет возможности оперативно реагировать на внешние экономические и политические изменения и переводить номерной фонд из краткосрочной аренды в долгосрочную и наоборот. В то же время владельцы классических квартир зачастую сдают их только для долгосрочного проживания. Это делает жилую недвижимость менее адаптивной к внешним изменениям», — подчеркивает YE’S Антон Агапов.

Ключевым аспектом стало наличие профессиональной Управляющей компании, богатый опыт в управлении номерным фондом которой позволяет обеспечивать собственникам апартаментов YE’S в действующих апарт-отелях 8-12% годовых. В новых проектах, ввиду бурного роста стоимости недвижимости в период с 2019-2022 года, доходность по сегменту сократилась и составляет 6-8% годовых в зависимости от этапа строительства, на котором приобретается апартамент.

При этом арендная ставка в сервисных апартаментах зачастую выше, чем в классических средствах размещения, в том числе за счет наличия развитой внутренней инфраструктуры и дополнительных услуг, которые предоставляет гостям Управляющая компания. В результате собственники получают более высокую доходность от своего актива.

Несмотря на увеличение количества псевдожилья на рынке Санкт-Петербурга, больший интерес инвесторов привлекали сервисные апартаменты: их по итогам года продано почти 1,5 тыс., что в 6 раз больше, чем несервисных – 235 юнитов. Активный спрос на апартаменты повлиял и на среднюю цену квадратного метра, которая в сегменте псевдожилья выросла на 7%, а в сервисных апарт-отелях – на 17%.

Ключевой тенденцией прошлого года стало развитие сегмента и его выход за пределы Петербурга в регионы. «Сегодня мы наблюдаем активный интерес девелоперов к сервисным апарт-отелям под франшизой известных компаний, имеющих большой опыт управления на рынке. До конца марта мы объявим о заключении договоров на реализацию двух апарт-отелей по франшизе, в том числе в новых регионах», — рассказывает Антон Агапов. На сегодняшний день ведется проектирование двух апарт-отелей по франшизе YE’S в Нижнем Новгороде и Новосибирске.

Справка:

YE’S – международная сеть апарт-отелей, созданная в 2011 году, с совокупным номерным фондом более 4 500 апартаментов. Начиная с 2020 года, компания инициировала масштабную программу развития сети по франшизе в России и странах СНГ. Сейчас в составе сети 6 реализованных проектов: в Санкт-Петербурге, Москве и Нур-Султане (Казахстан).

В реализации масштабного проекта объединятся компетенции двух профессионалов рынка: партнером Управляющей компании YE’S выступит компания UD Group – крупнейший девелопер коммерческой недвижимости в Казани.

В рамках сотрудничества по франшизе Управляющая компания окажет комплекс услуг по сопровождению проекта на всех этапах, начиная с проектирования апарт-отеля. После завершения строительства управление объектом перейдет к УК YE’S, которая возьмет на себя все обязанности по управлению номерным фондом, эксплуатации и обеспечению гостиничного сервиса, по взаимодействию как с собственниками, так и с арендаторами апарт-отеля.

«Мы настроены на продуктивное сотрудничество, которое объединит опыт и усилия профессионалов в девелопменте и в управлении сервисными апарт-отелями, что позволит создать уникальный проект с высокой доходностью для собственников», — рассказывает директор по развитию сети апарт-отелей YE’S Антон Агапов.

В прошлом году Казань посетило более 3,6 миллиона туристов, что на 20% выше, чем в 2021 году. А увеличение средней загрузки гостиниц, которая в праздничные дни достигала 95%, повлекло за собой рост средних тарифов. Рост популярности Казани для туристов, а также отсутствие предложений сегмента апарт-отелей стали основополагающими факторами для старта реализации этого проекта. В совместных планах компаний создание качественного проекта, который станет центром притяжения жителей Казани и гостей города.

«У нас в портфеле объекты разных категорий (торговые центры, стрит-ритейл, бизнес-центры, гостиницы), сейчас нам интересен формат многофункциональных комплексов. Многофункциональные комплексы объединяют в себе торговые пространства, места для развлечений, отдыха, хобби и рабочие места разных форматов, включая коворкинги и привычные офисы. Они могут иметь в составе жилье или вписываться в готовую жилую среду. Объект, который мы планируем реализовать с партнером, призван удовлетворить различные потребности в одном месте, при этом обеспечив высокий уровень качества услуг», — подчеркивает Мугад Салихов, директор дивизиона многофункциональные комплексы, UD Group.

YE’S – международная сеть апарт-отелей, созданная в 2011 году, с номерным фондом более 4 500 апартаментов. Апарт-отели YE’S – инновационный продукт на рынке недвижимости, сочетающий гостиничную, жилую и инвестиционную составляющие. Сейчас портфель YE’S включает шесть реализованных апарт-отелей: три в Москве (YE’S Mitino, YE’S Botanica и YE’S Technopark), два Санкт-Петербурге (YE’S Hoshimina, YE’S Marata) и YE’S Astana в столице Казахстана.

Справка:

YE’S – международная сеть апарт-отелей, созданная в 2011 году, с совокупным номерным фондом более 4 500 апартаментов. Начиная с 2020 года, компания инициировала масштабную программу развития сети по франшизе в России и странах СНГ. Сейчас в составе сети 6 реализованных проектов: в Санкт-Петербурге, Москве и Нур-Султане (Казахстан).

Гостиничная компания YE S стала партнером ООО «Специальный застройщик К-25» в рамках реализации нового проекта сервисного апарт-отеля в Санкт-Петербурге, расположенного по адресу: ул. Камышовая, д. 25, лит. А. Компания выступит консультантом девелопера на всех этапах проектирования и строительства объекта, в том числе в разработке концепции, дизайна и технических стандартов. После завершения строительства апарт-отель перейдет в управление YE S.

«Имея большой опыт реализации проектов различного уровня в Московской области, мы решили осуществить идею концептуально новую для нас, современную, актуальную и интересную. И вместе с тем, представить компанию в ведущем регионе России – Санкт-Петербурге. Работа в рамках сотрудничества с компанией YE S дает новый импульс развития на рынке недвижимости. Плюсы такого бизнес-партнерства налицо: зарекомендовавший себя в России бренд, высокопрофессиональная команда, отработанные методики сервиса и обслуживания, инновационные методы ведения бизнеса и проверенная бизнес-модель. Поэтому скоро в рамках сотрудничества в Санкт-Петербурге появится новый, современный апарт-отель международного уровня», — комментирует руководитель ООО «Специальный застройщик К-25».

Апарт-отель на 860 апартаментов станет первым совместным проектом двух компаний. Как и во всех объектах YE S, в новом комплексе будет предусмотрена развитая инфраструктура, где большое внимание уделено общественным пространствам.

Помимо лобби, площадью более 700 кв. м, с круглосуточным ресепшен, зонами для отдыха и коворкингом, первые два этажа займут коммерческие помещения: фудкорт вместимостью более 600 кв. м с магазином готового питания, супермаркет, собственный фитнес-центр на 200 кв. м, панорамная торговая галерея и бизнес-центр с переговорными и офисными помещениями. На этажах с 3 по 11 разместятся юниты категорий Studio (21 кв. м), Standard (24.5-27 кв. м) и Suite (41.5-52 кв. м), а на последнем этаже – двухуровневые апартаменты с видовыми террасами.

Благоустройство прилегающей территории предполагает закрытый двор, ландшафтный дизайн, большой прогулочный променад с тематическими площадками для отдыха и велопарковки. Для собственников и гостей с автомобилями в здании предусмотрена крытая парковка на 269 машиномест.

Под строительство комплекса выбран земельный участок в Приморском районе в окружении крупнейших городских парков и прогулочных зон: Юнтоловского заказника, Изотовского сквера, парковой зоны «Озеро Долгое» и Лахтинского разлива. А благодаря расположению в непосредственной близости от ЗСД и крупнейших городских магистралей, дорога до аэропорта Пулково и главных железнодорожных вокзалов Петербурга займет менее 30 минут.

«Взаимодействие крупной управляющей компании с многолетним опытом работы на рынке сервисных апартаментов и надежного девелопера на всех этапах проекта позволит добиться максимальной эффективности в его реализации, а также обеспечить высокое качество услуг для инвесторов и будущих гостей апарт-отеля», — подчеркивает директор по развитию сети апарт-отелей YE S Антон Агапов.

Завершить строительство нового центра притяжения для петербуржцев и гостей города планируется во 2 квартале 2026 года.

Справка:

YE S – международная сеть апарт-отелей, созданная в 2011 году, с номерным фондом более 4 500 апартаментов. УК YE S — первая российская крупнейшая специализированная УК, которая осуществляет эксплуатацию и сдачу апартаментов в аренду, обеспечивая владельцам актива ежемесячный доход без необходимости личного участия в процессе управления имуществом. Начиная с 2020 года, компания инициировала масштабную программу развития сети по франшизе в России и странах СНГ. Сейчас в составе сети шесть проектов: два в Санкт-Петербурге, три в Москве и один в Астане (Казахстан), ведется проектирование и строительство еще 4 комплексов в Нижнем Новгороде, Новосибирске, Петербурге и Казани.

20 июля состоялась торжественная презентация нового апарт-отеля YE S Primorsky, строительство которого ведется на ул. Камышовая, 25А федеральным девелопером СЗ «РК-ГАЗСЕТЬСЕРВИС». В портфеле компании более 15 реализованных проектов и еще 3 – на различных стадиях строительства. Комплекс вместит 860 апартаментов различных категорий, продажи в нем стартуют 1 августа 2023 года.

В мероприятии приняли участие представители гостиничной компании YE S, девелопера и инвесторы. Подробностями проекта с гостями поделились директор по развитию сети апарт-отелей YE S Антон Агапов и акционер СЗ «РК-ГАЗСЕТЬСЕРВИС» Александр Тазетдинов, а также провели церемонию перерезания символичной оранжевой ленты.

«На сегодняшний день в Приморском районе нет объектов, которые смогут составить достойную конкуренцию YE S Primorsky как в части предлагаемых гостиничных услуг, так и по качеству инфраструктуры будущего апарт-отеля. В новом проекте мы соединили опыт гостиничной компании YE S, накопленный за 12 лет работы на рынке инвестиционной недвижимости, и профессионализм в строительной отрасли наших партнеров СЗ «РК-ГАЗСЕТЬСЕРВИС», — поделился Антон Агапов.

Ключевой особенностью нового комплекса станет наличие апартаментов категории Penthouse Terrace – двухэтажных юнитов площадью от 54 до 128 кв. м, что является новинкой для сервисных апарт-отелей России. Полноценную кухню, гостиную, спальную и рабочую зоны дополнят панорамные окна и собственные видовые террасы. Размещаться такие апартаменты будут на верхнем, 12-ом, этаже здания.

Помимо премиальных юнитов в апарт-отеле будут представлены классические категории: Studio (21 кв. м), Standard (24.5-27 кв. м) и Suite (41.5-52 кв. м), которые расположатся на этажах с 3 по 11.

Проектом апарт-отеля предусмотрена развитая внутренняя инфраструктура: лобби площадью 726 кв. м вместит круглосуточный ресепшен, пространство для отдыха, коворкинг и барную зону. Как и во флагманском проекте YE S Marata, в новом комплексе разместится фудхолл с корнерами крупнейших ресторанов Северной столицы, а также магазин готового питания. По периметру здания предусмотрена торговая галерея с ресторанами и ритейлом, собственный фитнес-центр, гипермаркет и медицинский центр, а на втором этаже – бизнес-центр с переговорными и офисными помещениями.

Благоустройство прилегающей территории предполагает закрытый внутренний двор без доступа автомобилей с большим прогулочным променадом, тематическими площадками для отдыха и велопарковками. Для собственников и гостей с личным транспортом на -1 этаже здании предусмотрена крытая парковка на 269 машиномест.

Завершить строительство YE S Primorsky планируется во 2-ом квартале 2026 года.

Справочно:

YE S – международная сеть апарт-отелей, созданная в 2011 году, с номерным фондом более 4 500 апартаментов.

УК YE S — первая российская крупнейшая специализированная УК, которая осуществляет эксплуатацию и сдачу апартаментов в аренду, обеспечивая владельцам актива ежемесячный доход без необходимости личного участия в процессе управления имуществом.

Начиная с 2020 года, компания инициировала масштабную программу развития сети по франшизе в России и странах СНГ. Сейчас в составе сети шесть проектов: два в Санкт-Петербурге, три в Москве и один в Астане (Казахстан), ведется проектирование и строительство еще 5 комплексов в Нижнем Новгороде, Новосибирске, Петербурге и Казани.

Специализированный застройщик «РК-ГАЗСЕТЬСЕРВИС» существует на рынке недвижимости с 1997 года. За 26 лет компания реализовала в г. Коломна более 15 проектов, а еще 3 находятся в стадии строительства. Все проекты компании были построены в срок, что так же способствовало повышению уровня доверия покупателей и позволило сохранить одну из лидирующих позиций в Юго- Восточном округе Московской области. Компания так же положительно отметилась при выполнении заказов по госзакупкам, активно сотрудничая с администрацией Коломенского городского округа. Имея достаточный опыт строительства и реализации недвижимости в России, компания, при поддержке европейского холдинга, договорилась о реализации совместного проекта недвижимости в Болгарии. На данный момент открыты продажи в третьем по счету проекте за рубежом.

СЗ «РК-ГАЗСЕТЬСЕРВИС» предоставляет своим клиентам услуги широкого спектра: от проектирования до строительства и обслуживания. Компания реализует такие типы проектов, как: жилые многоэтажные дома, элитное жилье, таун-хаусы, коттеджные поселки, объекты социальной и коммерческой инфраструктуры.

Девелоперская компания Formula City приступила к чистовой отделке главной общественной зоны апарт-отеля Well – лобби и помещений первого этажа.
Чистовые отделочные работы продолжаются также в апартаментах и общественных пространствах 1, 2 и 3 секций здания. Ведется окраска запотолочного пространства и монтаж каркасов подвесных потолков, шпатлевание лестничных клеток, коридоров и апартаментов. В технических помещениях началась укладка напольной и настенной плитки.

«В августе мы завершили монтаж систем отопления в коммерческих помещениях 1-го этажа всех секций здания, занимаемся устройством обогрева входных зон и входов в апарт-отель. Приближается осень, в нашем апарт-отеле должно быть тепло», – прокомментировал генеральный директор компании Formula City, основатель бренда Well Юрий Грудин.

В настоящее время продолжается монтаж индивидуальных мульти-сплит систем кондиционирования 3 и 4 этажей, а также установка трубопроводов и внутренних блоков систем кондиционирования с 1 по 3 этаж всех секций апарт-отеля.

Выполнен большой объем фасадных работ: близится к финалу монтаж утеплителя и подсистемы, продолжается установка алюмокомпозитных панелей и терракотовой плитки.

На кровле полностью установлены металлические ограждения, завершается установка вентиляционного оборудования.

В ходе работ по благоустройству территории специалисты приступили к устройству бордюров и укладке тротуарной плитки.

Напомним, что инфраструктура 10-этажного многофункционального комплекса включает апарт-отель, просторное лобби, зону коворкинга и офисных помещений с возможностью организации VR-переговоров, а также экспозицию молодых художников, ресторан сбалансированного питания и кафе на любой вкус, daily-магазин здоровой еды и представительство инновационного курорта превентивной медицины «Первая Линия». Минимальный порог входа в проект Well начинается от 7,4 млн рублей.

По итогам народного интернет-голосования XVI конкурса «Доверие потребителя», апарт-отель Well вышел в финал в номинации «Лучший строящийся комплекс апартаментов в Санкт-Петербурге». «Well задуман и реализуется как первый многофункциональный комплекс по концепции well-being недвижимости в Санкт-Петербурге.

В нем мы объединили 22-летний опыт создания качественных девелоперских проектов с видением будущего, в котором недвижимость формирует уникальную среду для развития человека. Сейчас наш апарт-отель участвует в конкурсе как строящийся объект. Мы очень признательны за ваше доверие к новой концепции, которое видим в результатах голосования. И мы уже близки к завершению строительства, поэтому очень надеемся, что в новом сезоне вы сможете оценить Well как долгожданные клиенты», – прокомментировал генеральный директор компании Formula City, основатель бренда Well Юрий Грудин.

Инфраструктура 10-этажного многофункционального комплекса включает апарт-отель на более 1000 номеров, просторное лобби, зону коворкинга и офисных помещений с возможностью организации VR-переговоров, а также экспозицию молодых художников, ресторан сбалансированного питания и кафе на любой вкус, daily-магазин здоровой еды и представительство инновационного курорта превентивной медицины «Первая Линия». Минимальный порог входа в проект Well для инвесторов сегодня начинается от 7,4 млн рублей.

Всего в 2023 году в «Доверии потребителя» приняли участие 25 строительных компаний, 31 риелторское агентство, 9 банков, 65 строящихся и построенных жилых комплексов, а также 13 управляющих компаний, 13 строящихся и построенных комплексов апартаментов и 19 строящихся проектов загородного домостроения. Все номинанты прошли предварительный отбор на соответствие условиям конкурса и одобрение контрольных и надзорных органов.

Первый этап крупнейшего ежегодного отраслевого независимого конкурса на рынке недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области проходил с 15 мая по 31 августа текущего года. За 175 номинантов в 17-ти номинациях было отдано более 46 тысяч голосов уникальных пользователей. Набравшие наибольшее количество голосов 59 финалистов продолжат борьбу в следующем этапе — экспертном голосовании.

С полным списком номинантов можно ознакомиться на сайте-конкурса «Доверие потребителя». А церемония награждения лучших из лучших состоится в феврале 2024 года.

Грандиозное шоу прошло прямо на месте будущей стройплощадки – на берегу Малой Невы. Уже через несколько дней на месте сцены, танцпола и шатров начнет работать строительная техника.

Вели концертную программу известный шоумен Дмитрий Хрусталев и актриса Людмила Ширяева. Хедлайнерами выступили «Иванушки International» и Люся Чеботина, а закрывал концерт «король российской поп-музыки» Филипп Киркоров, исполнивший все свои главные хиты. Финальным аккордом шоу стал салют над Невой.

По подсчетам организаторов, мероприятие посетили около 1 тыс. гостей. В основном – сотрудники агентств недвижимости, планирующих сотрудничество или уже работающих с Element Development. Для них прямо во время концертной программы были озвучены дополнительные условия: агент, реализовавший премиальных резиденций в комплексе на Петровском острове на 200 млн рублей, получит в подарок сьют в другом проекте девелопера – «Bereg.Курортный». Продавший на 300 млн рублей – квартиру в премиальном «Коллекционном доме 1919», а на 400 млн рублей – в самом комплексе «17/33 Петровский остров».

«Мы вложили в этот проект не только душу, но и сердце. Нам уже есть, чем гордиться, хотя строительство только начинается. Благодаря вам, мы фиксируем настоящий ажиотаж: на сегодняшний день поступило более 2 тысяч заявок на предварительное бронирование», – заявил со сцены директор Element Development Виталий Коробов.

Премиальный комплекс резиденций «17/33 Петровский остров» находится в уникальной локации – на берегу Малой Невы, рядом с тихим прудом и в окружении парка. Это дает неповторимое ощущение жизни на собственном уединенном острове и потрясающие виды на воду из окон абсолютно всех апартаментов. Эксклюзивные форматы недвижимости – пентхаусы с дровяными каминами, сити-виллы с садами, квартиры с саунами и вторым светом, – в сочетании с «имперскими» фасадами делают проект действительно исключительным.

В свою очередь, заслуженный архитектор Сергей Орешкин (его бюро «А. Лен» проектировало «17/33 Петровский остров») рассказал, что форма и образ будущего здания – своеобразная застывшая в камне поэзия.

«Горизонтали карнизов цитируют легендарную «небесную линию» Петербурга, роскошное панорамное остекление ловит речные блики и краски фантастических северных закатов, а декор фасадов ассоциативно переносит на многокилометровые пляжи в Солнечном и Комарово, где в наполненных солнцем отмелях песок вьётся волнистым узором. В таких деталях кроется истинная поэзия архитектуры», – подчеркнул он.

Директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers Елизавета Конвей отметила, что на Петровском острове уже реализовано 11 проектов, 7 тыс. квартир и полмиллиона квадратных метров.

«Но именно Element Development поставит точку в многолетнем редевелопменте острова, реализовав проект в лучшей его части: комплекс расположен между двух вод в историческом парке, рекреационной зоне Петербурга. Покупка в 17/33 станет фамильной ценностью мирового масштаба, высоколиквидным активом, с которым не захочется расставаться из поколения в поколение», — считает она.

СПРАВКА:

Element Development – девелоперская компания, основанная профессионалами рынка с совокупным опытом работы более 15 лет. Основная сфера деятельности – комплексный девелопмент и развитие городских территорий. Компания реализует проекты в сегменте премиум-класса, флагманский объект – комплекс апартаментов «Bereg. Курортный» в Сестрорецке. Консультантом и эксклюзивным брокером выступает независимая консалтинговая компания Nikoliers.

Компания Element Development вывела на рынок премиальные резиденции в комплексе «17/33 Петровский остров», расположенном по адресу Ремесленная ул., 17, между набережной Малой Невы и Петровским прудом. Стоимость лотов начинается от 7,3 млн рублей.

Проект представляет собой восемь секций высотой от 5 до 8 этажей. В общей сложности в нем разместится 890 апартаментов, кроме того, предусмотрено около 1000 кв. метров общественных пространств. Автор архитектурного проекта – бюро «А.Лен» Сергея Орешкина. Эксклюзивным брокером выступает компания Nikoliers.

Комплекс объединяет три пространства, отличающихся функциональным назначением расположенных в них лотов. В секции CLUB разместят сервисные апартаменты под сдачу в аренду, управлять ими будет сервисная компания Moss Hospitality, имеющая богатый опыт такой деятельности в премиальных объектах Москвы. Для резидентов запроектировано лобби со стойкой ресепшн, круглосуточный и консьерж-сервис, ресторан и коворкинги, а также сервис на уровне пятизвездочного отеля. Интерьеры для CLUB в стилистике уютного скандинавского минимализма разработало бюро Oleg Klodt Architecture & Design.

Пространство LIFE (пять секций) – это апартаменты, предназначенные для постоянного проживания. А также именно здесь сосредоточена ключевая инфраструктура: фитнес-клуб со SPA-зоной, кинозал, коворкинг, лаундж с библиотекой, а также «Небесная гостиная» – фантастическое пространство с панорамным рестораном на крыше.

В пространстве RESIDENCE (две секции) представлены эксклюзивные форматы – пентхаусы с дровяными каминами, сити-виллы с садами, квартиры с саунами и вторым светом с высотой потолков до 7 метров. Помимо уникальных планировок, будущих резидентов ждет исключительная приватность территории, премиальный сервис и собственная авторская инфраструктура.

На территории комплекса премиальных резиденций «17/33 Петровский остров» оборудуют прогулочную набережную вдоль Малой Невы и променад у пруда, разобьют большой и малые зелёные парадные дворы, спортивные и детские площадки, оборудуют велодорожки и причал для яхт. А также создадут уединенные пространства и всесезонные беседки для отдыха и чтения на свежем воздухе. За авторскую концепцию благоустройства отвечает одна из самых известных студий ландшафтного дизайна – Derevo Park.

Безопасность будет обеспечена закрытой территорией с двумя КПП, видеонаблюдением на всей территории комплекса, партрулирующей охраной, гостевым кодом для бесконтактного входа и видеодомофоном в каждой квартире. Помимо этого, система «Умный дом» будет узнавать резидентов в лицо и позволит им заходить в подъезд и другие общественные пространства без ключей или кодов.

«Мы абсолютно уверены в успехе проекта, поскольку у команды Element Development есть большой опыт работы в сегменте премиальной недвижимости, у нас 17 партнеров, каждый из которых является одним из лучших в своей сфере деятельности. И, помимо этого, наш участок по своим видовым характеристикам, возможно, является наиболее перспективным из всех пока не застроенных. В таком месте мы просто обязаны создать проект, который станет визитной карточкой компании и всего Петровского острова», — подчеркнул Виталий Коробов, генеральный директор Element Development.

Как отмечает директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikolier Елизавета Конвей, Петровский остров уже сейчас разделен на две части: до моста Бетанкура и после. Часть ближе к центру — более престижная, историческая и рекреационная. Она самая видовая и располагается у Петровского пруда и Петровского парка. Вторая часть — это зона редевелопмента, которая ещё находится в стадии формирования.

«Дополнительным конкурентным преимуществом проекта является ценовая политика. Сегодня проект предлагает среднюю цену, по отдельным апартаментом выигрывающую у до 30% у конкурентов, находящихся даже в новой части острова. А одной из особенностей объекта является и некрупная нарезка юнитов, которая позволит войти в проект по комфортной цене от 7.3 млн рублей», — комментирует Елизавета Конвей.

СПРАВКА:

Element Development – девелоперская компания, основанная профессионалами рынка с совокупным опытом работы более 15 лет. Основная сфера деятельности – комплексный девелопмент и развитие городских территорий. Компания реализует проекты в сегменте премиум-класса, флагманский объект – комплекс апартаментов «Bereg. Курортный» в Сестрорецке. Консультантом и эксклюзивным брокером выступает независимая консалтинговая компания Nikoliers.

Nikoliers – ведущая российская консалтинговая компания полного цикла в сегменте коммерческой и жилой недвижимости. Основные услуги – стратегический консалтинг, продажа и аренда недвижимости, глобальные решения для корпоративных клиентов, инвестиционные продажи, управление проектами и эффективное планирование рабочего пространства, управление недвижимостью, консалтинг, оценка и специализированные исследования рынка.

18 сентября директор по маркетингу сети апарт-отелей YE’S Юдита Григайте приняла участие в баттл-раунде «Тратить ли рекламный бюджет на социальные сети?» в рамках Недели гостеприимства города Москвы совместно с соучредителем агентства Digital Generation, директором маркетингового агентства DigitalWill и компании Skorbenko менеджмент, а также генеральным директором Облако Гостеприимства.

Эксперты обсудили, работают ли сегодня рекламные инструменты социальных сетей, насколько эффективно ведение страниц отелей и групп, способствует ли это лояльности гостей и повышению качества предоставляемых услуг, а также как правильно распределять бюджет между всеми инструментами продвижения.

По мнению Юдиты Григайте, социальные сети в настоящее время остаются важным элементом маркетинговой стратегии для многих бизнесов, включая классические гостиницы и апарт-отели: «Современные платформы, например, Telegram или ВКонтакте, предоставляют широкий спектр возможностей не только для привлечения новых клиентов и увеличения продаж, но и для активного взаимодействия с подписчиками, что позволяет актуализировать услуги и сервисы в соответствии с запросами клиентов, а также своевременно реагировать на возникающие проблемы».

Отличительной особенностью баттл-раунда стала возможность для гостей с собственным бизнесом задать вопросы из зала и получить советы от экспертов. По итогам голосования, проведенного после аргументированных выступлений, 70% зрителей поддержали необходимость социальных сетей в маркетинговой стратегии.

Проект девелоперской компании Formula City вышел в финал ежегодной всероссийской профессиональной премии в области коммерческой и жилой недвижимости PROESTATE TOBY AWARDS 2023 сразу в четырех номинациях.

По итогам первого этапа конкурса апарт-отель Well вышел в топ сильнейших проектов в номинациях «Коворкинги и сервисные офисы. Регионы», «Гостиничная недвижимость. Апарт-отели. Регионы», «Жилая недвижимость. Апартаменты» и «Инвестиционные проекты».

«Такой охват направлений не случаен. Наш проект задуман и воплощается в жизнь как многофункциональный комплекс, где есть все, что отвечает потребностям человека, его представлениям о комфорте и благополучии. Жить насыщенной жизнью, работать, развиваться, заботиться о себе и своем физическом и ментальном здоровье, наслаждаться искусством и творчеством – сложно перечислить все возможности, которые мы воплощаем в апарт-отеле Well. Мы очень гордимся, что профессиональное сообщество оценило потенциал этого девелоперского проекта. Уверен, что уже очень скоро он оправдает ожидания наших инвесторов», – отметил генеральный директор компании Formula City, основатель бренда Well Юрий Грудин.

Впереди защита проекта по каждому из указанных направлений перед авторитетным жюри конкурса, в составе которого – руководители строительных, риэлтерских, брокерских, управляющих, консалтинговых и девелоперских компаний, проектировщики, представители архитектурных бюро и инжиниринговых компаний, представители журналистского сообщества и ведущие аналитики рынка.

Ежегодная всероссийская профессиональная премия в области коммерческой и жилой недвижимости PROESTATE TOBY AWARDS была учреждена в 2016 году организационным комитетом форума PROESTATE, Учебным центром Academy of Real Estate (ARE) при поддержке Правительства Москвы и зарекомендовала себя как одно из важных и престижных событий индустрии коммерческой и жилой недвижимости в Российской Федерации.

Премия анализирует основные сегменты российского рынка девелопмента: жилую и коммерческую недвижимость, а также сателлитные отрасли: от проектирования и производства СМР, до IT и рекрутинга; уделяет внимание проектам редевелопмента, PROPTECH и ESG.

В задачи конкурса входит анализ и популяризация лучших стратегий и решений в области недвижимости, поощрение профессионализма, повышение стандартов и качества профессиональной деятельности.

Напомним, что инфраструктура 10-этажного многофункционального комплекса включает апарт-отель на более 1000 номеров, просторное лобби, зону коворкинга и офисных помещений с возможностью организации VR-переговоров, а также экспозицию молодых художников, ресторан сбалансированного питания и кафе на любой вкус, daily-магазин здоровой еды и представительство инновационного курорта превентивной медицины «Первая Линия». Минимальный порог входа в проект Well для инвесторов сегодня начинается от 7,4 млн рублей.

Новый выход метро, два моста, инновационный апарт-отель и реконструкция «Красного треугольника»: рассказываем о проектах, которые преобразят Обводный канал.

Правительство Петербурга утвердило новый Генплан города. Согласно документу, опубликованному на сайте Смольного, Адмиралтейский район ждет немало изменений. Особенно интересными представляются решения, направленные на развитие Обводного канала.

Так, будет реконструировано более 15 километров магистрали вдоль набережной, появится второй выход станции метро «Балтийская» и два новых моста – в створах Подъездного переулка и улицы Циолковского. Изменения позитивно скажутся на транспортной доступности и удобстве локации.

Говоря о территории Обводного канала, стоит отметить, что за последние несколько лет образ места кардинально трансформировался. Благодаря стараниям девелоперов, джентрификация преображает как архитектурный, так деловой и досуговый ландшафт.

«Мы продолжаем тренд на интенсивное преображение района. Апарт-отель Well станет первым проектом сервисных апартаментов, построенных по концепции well-being. По нашему замыслу он задаст новый импульс развитию многофункциональных комплексов бизнес-класса. Сейчас апарт-отель на финальной стадии строительства, и в следующем году, вслед за крупнейшим фуд-моллом Vokzal 1853, Well станет точкой притяжения для жителей и гостей города, новой площадкой для различных видов бизнеса: в деловой зоне апарт-отеля уже выкуплена часть офисных помещений, собственники которых планируют разместить в них свои собственные компании», – рассказал генеральный директор компании Formula City, основатель бренда Well Юрий Грудин.

Современная архитектура, интеграция искусства, многообразие зон питания, представительство инновационного курорта превентивной медицины «Первая линия», благоустройство и озеленение по авторскому проекту известных ландшафтных мастеров создадут особую атмосферу места. Здесь можно будет провести деловую встречу, пообедать и отдохнуть на территории комплекса. Особенно удобно, что второй выход станции метро Балтийская расположится прямо возле апарт-отеля – на набережной Обводного канала, 118б.

Масштабное преображение ждет и один из известных символов Обводного канала – завод «Красный треугольник». В прошлом году КГИОП провел историко-культурную экспертизу объекта, а специалисты назвали сумму в 60 млрд рублей, необходимую для превращения комплекса зданий в общественно-деловое пространство. Также прозвучала идея о создании на месте «Красного треугольника» города-сада – такую концепцию развития территории предложил архитектор Евгений Герасимов в ответ на заказ проекта редевелопмента от Фонда имущества. По задумке Герасимова, на месте старого завода появится масштабный парк с водоемом, музеями, креативными пространствами, жилыми домами и офисами.

Помимо этого, с 2012 года на Обводном идет процесс редевелопмента завода «Петмол» и территории железнодорожных путей за Варшавским вокзалом –построено много современных жилых комплексов, преобразивших бывшую «серую зону» города до неузнаваемости.

В лифтовых холлах апарт-отеля развернулась чистовая отделка – во всех секциях здания ведется монтаж натяжных и устройство подшивных потолков, укладка плитки, оклейка стен стеклохолстом и обоями и установка светильников.

«Передачу ключей планируем к летнему сезону. Сейчас отделочные работы идут как в общественных пространствах и лобби апарт-отеля, так и в номерах. Мы завершаем фасадные работы, приступили к монтажу светильников архитектурной подсветки здания. Большая часть прилегающей территории уже «оделась» в асфальт, а внутренние дворы приобретают запланированные очертания», – рассказал генеральный директор компании Formula City, основатель бренда Well Юрий Грудин.

В лобби Well завершена установка главной лестницы, продолжаются отделочные работы: монтаж подвесного потолка и перегородок.

Во всех секциях здания идет шпатлевание лестничных клеток, коридоров и апартаментов, а также укладка напольной и настенной плитки в технических помещениях. В санузлах началась облицовка стен и устройство подвесных потолков, параллельно с 4 по 10 этаж ведется монтаж и подключение инсталляций.

Полностью завершено устройство тепловой изоляции систем отопления, а также холодного и горячего водоснабжения. На 4-7 этажах началась установка счетчиков ХВС и ГВС.

Закончен монтаж оборудования общеобменной и противодымной вентиляции на кровле, а также систем автоматики вентиляции здания и внутренних блоков систем кондиционирования 1 и 2 этажей. Сейчас на кровле ведется подключение наружных блоков систем кондиционирования, на 3 и 4 этажах здания продолжается установка индивидуальных мульти-сплит систем кондиционирования.

Напомним, что инфраструктура 10-этажного многофункционального комплекса включает апарт-отель, просторное лобби, зону коворкинга и офисных помещений с возможностью организации VR-переговоров, а также экспозицию молодых художников, ресторан сбалансированного питания и кафе на любой вкус, daily-магазин здоровой еды и представительство инновационного курорта превентивной медицины «Первая Линия».

Минимальный порог входа в проект Well начинается от 7,5 млн рублей.

Руководитель Element Development Виталий Коробов стал победителем Рейтинга строительных компаний Санкт-Петербурга-2023 в номинации «Девелопер года» по версии газеты «Деловой Петербург».

Ежегодный проект ведущего делового СМИ города формируется опросным методом среди участников рынка. В рейтинге учитывалась активность застройщиков и качество выведенных ими на рынок проектов за год — с сентября 2022 года по сентябрь 2023-го. Традиционно оценивали проекты профессионалы — топ-менеджеры и руководители строительных компаний. При этом возможности проголосовать за самого себя, как и прежде, предусмотрено не было.

«Первичный рынок сейчас переживает непростые времена: новых проектов появляется меньше, чем раньше. Однако, я считаю, что это одновременно и время возможностей. Покупатель стал гораздо более требовательным, ему нужен все более качественный сервис, лучшие инженерные и архитектурные решения, новые опции в местах общего пользования, благоустройство не только на территории комплекса, но и за его пределами. Всем этим вызовам мы в полной мере старались соответствовать весь минувший год, работая над нашими проектами. И собираемся делать это и впредь», — отметил Виталий Коробов.

Отметим, что Element Development в сентябре 2022 года открыл продажи в Коллекционном доме «1919», а спустя год вывел на рынок комплекс премиальных резиденций «17/33 Петровский остров». До этого, в декабре прошлого года стартовало возведение жилого комплекса Shepilevskiy на Алтайской улице. Кроме того, девелопер приобрел участок в Сестрорецке близ своего апарт-комплекса «Bereg.Курортный», на котором планируется создать общественное пространство с рестораном, SPA-центром и благоустроенной набережной. В стадии разработки находятся еще несколько проектов в Петербурге и Москве.

«Рынок недвижимости – это всегда конкуренция, а рынок недвижимости такого уникального города, как Санкт-Петербург – это еще и крайне высококонкурентная среда, в которой победа в престижной премии – не просто очередная галочка, а высокое признание профессионального сообщества. Я бесконечно рада и горжусь, что наша компания причастна к созданию проектов компании Element Development, которые не только органично вписываются в облик нашего любимого города, но и создают новое качество жизни. От всей души поздравляю Виталия и всю его команду с победой в этой сложной номинации среди достойнейших конкурентов и желаю не останавливаться на достигнутом», — подчеркнула Директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikolier Елизавета Конвей.

Премия «ТОП-100» – старейший и один из главных проектов газеты «Деловой Петербург», который проводится ежегодно с 2002 года. Он включает в себя одноименный глянцевый журнал и торжественную церемонию награждения победителей рейтинга. При его составлении учитываются финансовые показатели компании, яркие события и победы в других рейтингах издания.

СПРАВКА:

Element Development – девелоперская компания, основанная профессионалами рынка с совокупным опытом работы более 15 лет. Основная сфера деятельности – комплексный девелопмент и развитие городских территорий. Компания реализует проекты в сегменте бизнес- и премиум-класса, флагманский объект – комплекс апартаментов «Bereg. Курортный» в Сестрорецке и комплекс премиальных резиденций «17/33 Петровский остров». Консультантом и эксклюзивным брокером проекта выступает независимая консалтинговая компания Nikoliers.

Nikoliers – ведущая российская консалтинговая компания полного цикла в сегменте коммерческой и жилой недвижимости. Основные услуги – стратегический консалтинг, продажа и аренда недвижимости, глобальные решения для корпоративных клиентов, инвестиционные продажи, управление проектами и эффективное планирование рабочего пространства, управление недвижимостью, консалтинг, оценка и специализированные исследования рынка.

Строители завершили подготовку фундамента, устройству гидро- и теплоизоляции. Полностью возведены монолитные стены подвального этажа и паркинга, закончено устройство плиты покрытия подвального этажа и произведена обратная засыпка котлована.

«Нулевой цикл» традиционно считается одним из наиболее трудоемких процессов, включает в себя множество подготовительных этапов и обычно занимает не менее трети от всего строительного цикла жилого дома.

«Теперь мы перешли к следующему шагу. В начале ноября наш подрядчик приступил к заливке стен и перекрытий на уровне первого этажа, то есть мы «вышли из-под земли». С удовлетворением отмечаю, что строительство идет в хорошем темпе и полном соответствии с утвержденным графиком производства работ», — отметил директор Element Development Виталий Коробов.

Ввод в эксплуатацию Коллекционного дома «1919» запланирован на июнь 2025 года. В 11-этажном доме запроектировано 68 квартир с трехметровыми потолками и большим выбором разнообразных планировок. На последнем этаже расположены двухуровневые пентхаусы с террасами и высотой потолков до 5,7 метра. Покупатели могут выбрать недвижимость с одним из пяти вариантов премиальной отделки. Автором архитектурного проекта выступило известное петербургское архитектурное бюро «А. Лен».

Проект премиум-класса реализуется в фешенебельном Московском районе Санкт-Петербурга. Его расположение выбиралось тщательным образом. В радиусе километра от него есть все необходимое для резидентов: парки и скверы, стадион, спортивные клубы, бизнес-центры, больницы, поликлиники и даже театр. Среди уникальных девелоперских решений можно выделить систему климат-контроля Magic Air, центральную систему кондиционирования и центральный бойлер, станции для подзарядки электроавтомобилей в паркинге, элементы системы «Умный дом» (MasterSvet и Standby), а также закрытый и охраняемый двор с собственным садом и зонированием для взрослых и детей.

Отметим, что в ноябре 2023 года Коллекционный дом «1919», победил в номинации «Лучшие проекты премиум-элит-класса» в Рейтинге строительных компаний по версии газеты «Деловой Петербург».

СПРАВКА:

Element Development – девелоперская компания, основанная профессионалами рынка с совокупным опытом работы более 15 лет. Основная сфера деятельности – комплексный девелопмент и развитие городских территорий. Компания реализует проекты в сегменте бизнес- и премиум-класса, флагманский объект – комплекс апартаментов «Bereg. Курортный» в Сестрорецке и комплекс премиальных резиденций «17/33 Петровский остров». Консультантом и эксклюзивным брокером проекта выступает независимая консалтинговая компания Nikoliers.

Nikoliers – ведущая российская консалтинговая компания полного цикла в сегменте коммерческой и жилой недвижимости. Основные услуги – стратегический консалтинг, продажа и аренда недвижимости, глобальные решения для корпоративных клиентов, инвестиционные продажи, управление проектами и эффективное планирование рабочего пространства, управление недвижимостью, консалтинг, оценка и специализированные исследования рынка.

Сразу две почетные награды присудило апарт-отелю Well жюри ежегодной всероссийской профессиональной премии в области коммерческой и жилой недвижимости PROESTATE & TOBY AWARDS 2023! Первое место в номинации «Жилая недвижимость. Апартаменты. Регионы» и первое в номинации «Лучший инвестиционный проект».

В состав экспертного жюри вошли руководители строительных, риелторских, брокерских, управляющих, консалтинговых и девелоперских компаний, проектировщики, представители архитектурных бюро и инжиниринговых компаний, представители журналистского сообщества и ведущие аналитики рынка.

Церемония награждения номинантов прошла 16 ноября в Lotte Hotel Moscow (Москва).

«Высокая оценка нашего проекта подтверждает, что мы уверенно движемся к намеченной цели. Апарт-отель Well, создаваемый по концепции well-being, станет качественным современным многофункциональным пространством для благополучной и комфортной жизни. А динамика продаж красноречиво демонстрирует заинтересованность инвесторов», – отметил генеральный директор компании Formula City, основатель бренда Well Юрий Грудин.

Инфраструктура 10-этажного многофункционального комплекса с качественной инвестиционной составляющей включает апарт-отель более чем на 1000 номеров, просторное лобби, зону коворкинга и офисных помещений с возможностью организации VR-переговоров, а также экспозицию молодых художников, ресторан сбалансированного питания и кафе на любой вкус, daily-магазин здоровой еды и представительство инновационного курорта превентивной медицины «Первая Линия».

В настоящее время минимальный порог входа в проект Well начинается от 7,5 млн рублей.

Дом высокого стиля SHEPILEVSKIY от Element Development выиграл престижную премию PROESTATE & TOBY AWARDS в номинации «Успешный старт. Жилая недвижимость премиум-класс. Регионы».

Проект Element Development на Алтайской улице опередил сильных конкурентов из Петербурга и Нижнего Новгорода. До этого состоялись два отборочных тура. В первом номинанты рассматривались заочно на основании предоставленных материалов. Во втором представители Element Development провели очную защиту проекта перед экспертами в Москве, а жюри большинством голосов вынесло решение о проходе SHEPILEVSKIY в финальный раунд. Главный приз был вручен на торжественной церемонии в столичном Lotte Hotel Moscow.

PROESTATE & TOBY Awards – единственная международная премия в сфере девелопмента, оценивающая компании и проекты в Российской Федерации. Она охватывает все сегменты рынка и определяет «золотые стандарты» отрасли на международном уровне. Номинантами Премии ежегодно становятся ведущие объекты коммерческой и жилой недвижимости, операторы и персоны рынка.

«При разработке и реализации наших проектов, в том числе SHEPILEVSKIY, мы приглашаем надежных партнеров – архитекторов, проектировщиков, дизайнеров, прекрасно знакомых с лучшими мировыми практиками. Многие из них имеют практический опыт работы за рубежом. Получение столь престижной награды – свидетельство того, что мы идем по правильному пути и задаем тренды современного девелопмента», — подчеркнул директор Element Development Виталий Коробов.

Дом высокого стиля «Шепилевский» (SHEPILEVSKIY) строится в Московском районе Петербурга, в локации, известной своей застройкой в стиле сталинский ампир. Экстерьеры 24-этажного дома транслируют связь с историей, обращаясь к традиционной стилистике выдающихся объектов архитектуры. Территорию двора и общественного сквера с галерей арт-объектов объединит единая концепция. В доме запроектирована лаундж-терраса на уровне последнем этаже, круглосуточная стойка ресепшен, авторские лобби, консьерж-служба и многое другое. 80% квартир в проекте видовые. Срок сдачи – II квартал 2025 года.

СПРАВКА:

Element Development – девелоперская компания, основанная профессионалами рынка с совокупным опытом работы более 15 лет. Основная сфера деятельности – комплексный девелопмент и развитие городских территорий. Компания реализует проекты в сегменте бизнес- и премиум-класса, флагманский объект – комплекс апартаментов «Bereg. Курортный» в Сестрорецке и комплекс премиальных резиденций «17/33 Петровский остров». Консультантом и эксклюзивным брокером проекта выступает независимая консалтинговая компания Nikoliers.

Nikoliers – ведущая российская консалтинговая компания полного цикла в сегменте коммерческой и жилой недвижимости. Основные услуги – стратегический консалтинг, продажа и аренда недвижимости, глобальные решения для корпоративных клиентов, инвестиционные продажи, управление проектами и эффективное планирование рабочего пространства, управление недвижимостью, консалтинг, оценка и специализированные исследования рынка.

Компания Element Development вывела на рынок премиальные апартаменты в пространстве 17/33 RESIDENCE на Петровском острове.

Пространство 17/33 RESIDENCE состоит из двух секций. В них расположено 73 апартамента площадью от 45 кв. м, включая эксклюзивные форматы: пентхаусы с дровяными каминами и стеклянными потолками, а также квартиры с саунами. В продажу выведено 36 уникальных резиденций, их стоимость начинается от 28 млн рублей. Эксклюзивный брокер проекта — компания Nikoliers.

«Корпус RESIDENCE, без сомнения, занял лучшую локацию Петровского острова. Все резиденции этого пространства имеют уникальные видовые характеристики: с одной стороны — Малая Нева, с другой — Петровский пруд. Здесь каждый лот бесценен. Но самый неповторимый и роскошный из них — это резиденция площадью 1001 кв. м, расположенная на восьмом этаже здания», — комментирует Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers.

Помимо эксклюзивных планировок, панорамных видов из окон и роскошных интерьеров, будущих резидентов ждёт авторская инфраструктура — гранд-лобби и музыкальная гостиная с роялем, детский клуб и просторный home office, зал для семейных праздников, оранжерея, винная гостиная, а также фитнес-зал и функциональная деловая зона с кабинетом и переговорными. На подземном этаже разместится теплый паркинг.

«Самой главной, исключительной, особенностью 17/33 RESIDENCE мы считаем сервисы самого высокого уровня, которые помогут решить любой вопрос в любое время суток. Завтрак, обед или ужин с доставкой из премиального ресторана, уход и выгул домашних питомцев, пошив одежды и химчистка, бронирование столиков в любом заведении и билетов куда угодно – все это организует консьерж-служба и портье. Это будет сервис уровня пятизвездочного отеля и даже выше», — отметил директор Element Development Виталий Коробов.

Обслуживанием пространства RESIDENCE займется консьерж-служба, входящая в состав компании MOSS Hospitality, управляющей в Москве люксовыми отелями и бутик-домами. Она же займется управлением коммерческой недвижимости во всем комплексе «17/33 Петровский остров», где будет сформирован пул арендаторов из сферы услуг премиум-класса. Это, в свою очередь, гарантирует резидентам определенный набор высококачественного сервиса.

«У нас есть договоренность с Element Development, согласно которой мы будем предоставлять консьерж-услуги покупателям резиденций в комплексе «17/33 Петровский остров» уже с I квартала будущего года, то есть задолго до сдачи объекта в эксплуатацию. Наша задача — нечто большее, чем просто управление. Мы создаем уникальные впечатления. И мы уже сейчас начинаем работу над этим, изучая проектную документацию, готовясь разводить потоки, и уже ищем персонал», — говорит Рустам Топчиев, генеральный директор MOSS Hospitality.

В данной локации Element Developmen возводит комплекс премиальных резиденций «17/33 Петровский остров». Продажи в секциях, состоящих из сервисных апартаментов, стартовали в сентябре текущего года. Всего здесь запроектировано 849 лотов в восьми секциях. На территории оборудуют прогулочную набережную вдоль Малой Невы и променад у пруда, разобьют большой и малые зелёные парадные дворы, спортивные и детские площадки, оборудуют велодорожки. А также создадут уединенные пространства и всесезонные беседки для отдыха и чтения на свежем воздухе. Строительство планируется завершить в конце 2026 года.

СПРАВКА:

Element Development – девелоперская компания, основанная профессионалами рынка с совокупным опытом работы более 15 лет. Основная сфера деятельности – комплексный девелопмент и развитие городских территорий. Компания реализует проекты в сегменте бизнес- и премиум-класса, флагманский объект – комплекс апартаментов «Bereg. Курортный» в Сестрорецке и комплекс премиальных резиденций «17/33 Петровский остров». Консультантом и эксклюзивным брокером проекта выступает независимая консалтинговая компания Nikoliers.

Nikoliers – ведущая российская консалтинговая компания полного цикла в сегменте коммерческой и жилой недвижимости. Основные услуги – стратегический консалтинг, продажа и аренда недвижимости, глобальные решения для корпоративных клиентов, инвестиционные продажи, управление проектами и эффективное планирование рабочего пространства, управление недвижимостью, консалтинг, оценка и специализированные исследования рынка.

В многофункциональном комплексе завершен запуск отопительной системы, ведутся пусконаладочные работы и индивидуальные испытания систем общеобменной и противодымной вентиляции.

«Мы последовательно воплощаем концепцию well-being в виде конкретных решений, направленных на заботу о здоровье и благополучии человека. Сейчас как раз ведется монтаж систем водоочистки. Напомню, что еще до начала строительства компания Formula City провела исследования воды с участка застройки по 32 параметрам в одной из аккредитованных лабораторий города. На основании данных отчета вместе с экспертами мы спроектировали дополнительную водоочистительную систему для Well, в которую вошли фильтры с разной степенью очистки, а также реагенты для удаления железа и других вредных примесей. Помимо этого в каждом номере будет дополнительный фильтр, чтобы воду можно было пить прямо из-под крана», – напомнил генеральный директор компании Formula City, основатель бренда Well Юрий Грудин.

Также девелоперская компания отказалась от применения в водопроводных системах «черной» стали, которая подвержена коррозии. Все водные коммуникации в апарт-отеле Well будут только из нержавеющей стали и полимерных материалов. Для защиты от бактерий будут применяться ультрафиолетовые лампы.

Для создания комфортного климата в настоящее время идет подключение наружных блоков систем кондиционирования на кровле и индивидуальных мульти-сплит систем кондиционирования 3 и 4 этажей на всех секциях здания.

Начались работы по воплощению световой (осветительной) концепции здания: монтаж линейных светильников в холлах 6-8 этажей, освещения эвакуационных лестниц и светильников архитектурной подсветки здания.

В холлах и апартаментах продолжаются отделочные работы – во всех секциях здания ведется монтаж натяжных и устройство подшивных потолков, укладка плитки, оклейка стен стеклохолстом и обоями. В лобби Well началось устройство перегородок и оклейка стен флизелином. Продолжается укладка напольного керамогранита.

Напомним, что инфраструктура 10-этажного многофункционального комплекса включает апарт-отель, просторное лобби, зону коворкинга и офисных помещений с возможностью организации VR-переговоров, а также экспозицию молодых художников, ресторан сбалансированного питания и кафе на любой вкус, daily-магазин здоровой еды и представительство инновационного курорта превентивной медицины «Первая Линия».

Минимальный порог входа в проект Well начинается от 7,5 млн рублей.

Цифровые кочевники, или диджитал-номады (digital nomads), – это особая категория людей, не привязанных к конкретному месту проживания. Они работают в удаленном режиме, а потому могут менять локацию в любой момент, когда пожелают. Несколько стран или разные города – не имеет значения, ведь для цифровых кочевников важен только быстрый интернет.

В России этот тренд развивается очень активно – по данным сайта Nomad List, 2,5 млн россиян уже сегодня официально являются цифровыми кочевниками, а сама Россия, наряду с США и Великобританий, вошла топ-3 государств, граждане которых чаще всех становятся участниками визовых программ, позволяющих легализоваться для проживания и работы в 58 странах мира.

По данным того же сайта, больше всего цифровых кочевников в США (26 млн человек), Великобритании (4 млн), России (2,5 млн), Канаде (1,9 млн) и Германии (1,54 млн). Из них фрилансерами являются лишь 17%, а 45% работают «на удаленке» в режиме полной занятости.

Всего в мире насчитывается примерно 35 млн цифровых кочевников, и, по данным опросов, 81% из них полностью довольны своей жизнью. Цифровые кочевники захватывают планету, а тренд на удаленную работу остается одним из мейнстримов.

«Это стремительно растущий рынок, на который ориентируются многие крупные корпорации, финтех и автоиндустрия. Для апартельеров цифровые кочевники очень перспективная, и, не побоюсь этого слова, любимая аудитория. В развитии нашего продукта – сервисного апарт-отеля – мы в основном ориентируемся на запросы таких клиентов: творческих, мобильных, умеющих ценить свое время и комфорт. И мы рады как зарубежным гостям, так и нашим внутренним цифровым кочевникам, которые мигрируют в разные города России, следуя за проектом или выбирая новое, интересное событиями или комьюнити, место проживания», – прокомментировал генеральный директор компании Formula City, основатель апарт-отеля Well Юрий Грудин.

Согласно исследованиям, при выборе места жительства, цифровые кочевники чаще всего отдают приоритет портовым и популярным городам. С этой точки зрения Санкт-Петербург является весьма привлекательным вариантом. Среди других критериев – комфорт и условия для продуктивной удаленной работы.

Концепция well-being, которая реализуется в апарт-отеле Well, как нельзя лучше отвечает всем требованиям. Качественная шумоизоляция и циркадное освещение позволят обеспечить отдых и восстановление даже тем, кто регулярно живет вопреки биоритмам, а воздуха и дополнительная фильтрация воды помогут поддерживать высокую эффективность и хорошее самочувствие.

Несмотря на привлекательность такого образа жизни, он имеет и ряд нюансов. Статистика показывает, что многие цифровые кочевники выделяют одиночество как одну из основных проблем своего быта. Хотя бы раз в неделю они хотят взаимодействовать с другими людьми. С этой задачей хорошо справляются коворкинги и другие общественные зоны. Поэтому в Well большое внимание уделено организации общественных пространств. Это офисы, переговорые с возможностью работы в формате VR и большой коворкинг на 200 рабочих мест, а также просторное лобби, зеленые внутренние дворы, рестораны и кафе – и, конечно же, быстрый беспроводной интернет.

Еще один вопрос, который важен для цифровых кочевников – физическое и ментальное здоровье. Пространство инновационного курорта превентивной медицины «Первая линия» в апарт-отеле Well обеспечит должный уровень профессиональной заботы.

Обычно digital nomads перемещаются налегке и не имеют привычки обзаводиться предметами быта. Сервисные апартаменты с дизайнерским оформлением, качественной мебелью и текстилем, оснащенные необходимой бытовой техникой – идеальное решение для путешествующих налегке. К тому же здесь всегда можно заказать уборку, стирку и другие услуги.

Немалое значение при выборе места проживания имеет локация. Идеальный вариант – центр города. Потому что чаще всего цифровые кочевники не имеют автомобилей. Им важна близость остановок общественного транспорта, аэропорта, магазинов и кафе. Well соответствует всем этим критериям: он находится в пяти минутах ходьбы от станции метро «Балтийская», путь до Московского вокзала составит 25 минут, а до аэропорта Пулково за полчаса можно добраться на такси.

По прогнозам экспертов, к 2035 году количество диджитал-номадов приблизится к миллиарду человек! Стремление путешествовать, не быть привязанным к офису и месту проживания, удобство удаленного режима труда – все эти факторы будут способствовать росту цифровых кочевников и развитию сервисных апартаментов.

Северо-Западная сбытовая дирекция – филиал ООО «КНАУФ ГИПС» (Санкт-Петербург) провела осмотр апарт-отеля Well и прислала письменное заключение, что все конструкции лобби смонтированы по технологиям и рекомендациям, «с соблюдением узлов и решений согласно альбомам рабочих чертежей КНАУФ».

Официальные представители ООО «КНАУФ ГИПС» осмотрели конструкции подвесного потолка, облицовку стен и колон, арочные своды и другие конструкции, смонтированные из материалов КНАУФ для создания уникального интерьера и зонирования лобби.

Лобби апарт-отеля Well по замыслу основателей станет не только визитной карточкой комплекса, но и открытым общественным пространством, объединяющим многие функциональные зоны. Здесь будут просторный холл, лобби-бар, рестораны и кафе.

«Сейчас активно ведется чистовая отделка лобби и входной группы. Нашим подрядчикам, ООО «ОСНОВА», удалось воплотить в жизнь идеи дизайнеров. Хочу подчеркнуть: мы всегда тщательно выбираем партнеров и строительные материалы, и нам очень важно, что опыт практического применения гипсокартонного листа в апарт-отеле Well оценили поставщики», – рассказал партнер и директор управляющей компании Well Александр Погодин.

«Чистовая отделка Well – это комплекс инновационных решений, геометрически сложных конструкций и нетривиальных задач. Арочные проёмы, многоуровневые потолки, разные по функционалу зоны, объединенные общей художественной идеей. Такой опыт, безусловно, вызов даже для профессионалов. Но, вместе с тем, это отличная возможность пополнить портфолио и принять участие в амбициозном проекте. Вдвойне приятно, как нашу работу, и проект в целом, увидели производители и поставщики строительных материалов», – прокомментировал глава компании «ОСНОВА» Вадим Шантор.

В настоящее время в лобби апарт-отеля Well продолжается оклейка стен флизелином и укладка напольного керамогранита. Напомним, что инфраструктура 10-этажного многофункционального комплекса включает апарт-отель, просторное лобби, зону коворкинга и офисных помещений с возможностью организации VR-переговоров, а также экспозицию молодых художников, ресторан сбалансированного питания и кафе на любой вкус, daily-магазин здоровой еды и представительство инновационного курорта превентивной медицины «Первая Линия».

Минимальный порог входа в проект Well начинается от 7,7 млн рублей.

Петербург занял первое место по количеству бронирований на предстоящие праздничные выходные (с 1 по 5 ноября 2024 года). Доля бронирований в объектах размещения Северной столице на ноябрьские праздники составила 17% от общего числа по стране, сообщили аналитики российского сервиса бронирования жилья Твил.ру.

«Петербург продолжает оставаться привлекательным всесезонным туристическим направлением для путешественников всех категорий, предлагая при этом разнообразие вариантов объектов размещения и широкий ценовой диапазон стоимости номеров. В апарт-отеле Well бронирование номеров активно продолжается, ожидаем 100-процентной загрузки номерного фонда, переданного нам в управление», – рассказал Дмитрий Шеремета, руководитель управляющей компании Well.

По данным экспертов темпы бронирования россиянами отелей и апартаментов в стране в период с 1 по 10 ноября 2024 года выросли на 10% к аналогичному периоду прошлого года. Около четверти всех бронирований в России (25%) приходится на апартаменты. Останавливаться в отелях 3 звезды предпочитают около 17% россиян, еще 13% путешественников бронируют для проживания номера в четырехзвездочных отелях.

Апарт-отель Well, торжественное открытие которого состоялось 18 октября 2024 года, расположен в шаговой доступности от станции метро «Балтийская» на набережной Обводного канала в Адмиралтейском районе Санкт-Петербурга.