онлайн менеджер
Показать другие новости

Апартаменты VS квартира. Сравнение доходности.

Сравнение доходности апарт-отелей

Продолжаем раскрывать эту тему, но, в разрезе того, что если уже есть квартира для проживания, то интересно сравнить ликвидность вложений в квартиру и апартаменты, которые решено купить с целью сберечь накопленные средства от инфляции и получить дополнительный источник дохода.

Поэтому мы захотели сравнить доходность купленных в собственность апартаментов с кухонной зоной в кондо-отеле и близкой по площади квартиры или студии. Предположим, что оба типа помещения будут сдаваться максимум двум жильцам. И если в первом случае, это будет пара туристов, то во втором молодая пока бездетная семья. Изначально мы хотели оценить доход при краткосрочной аренде в обоих вариантах, но, судя по последним шагам законодателей, приходится сделать вывод, что посуточная сдача жилой квартиры будет проблематична – рекламировать туристические услуги и оказывать их в жилом фонде становится невозможно. Разрешается посуточная аренда без оказания сопутствующих услуг в виде полотенец, смены белья, уборки помещений и т.д. Но таких арендаторов крайне мало.

Подобно прочим и мы транслируем, что содержание апартаментов гораздо дороже содержания жилой квартиры. Что основывается на уверенности в том, что налогообложение коммерческой недвижимости значительно выше, чем у жилой. Однако, важно, что налог на недвижимость устанавливается региональными органами власти. Например, в Москве его ставка от 0,5% по объектам, попавшим в очень короткий льготный список до 1,6% по всем остальным. И это на 2019 год, а далее ставка «по остальным» будет возрастать на 0,1% каждый следующий год, пока не достигнет 2%. В Санкт-Петербурге ставка на апартаменты те же 0,1%, как и на жилую квартиру, если они не расположены в торгово-административном здании и их кадастровая стоимость не более 300 000 000 рублей. То есть владеть и сдавать в наём апартаменты в Санкт-Петербурге кратно выгоднее, чем в Москве.

Теперь сравним в конкретных расчётах по Санкт-Петербургу. И поясним, как получались цифры.

Данными по содержанию, налогам и сдаче в аренду любезно поделились партнёры, а так же собственники. Мы изучили квитанции и налоговые уведомления, предоставленные собственниками. При расчёте дохода с посуточной аренды исследовался только один проект с управляющей компанией (сетевой, с уже действующими апарт-отелями), так как, увы, по другим актуальная статистика ещё не получена. Напомним, посуточно, сдавать теперь по сути можно только через УК. В примерах, где указана длительная аренда, и администрирование процессов проще, в целях снижения затрат от услуг УК мы решили отказаться.

Цены покупок в основном учитывают, что объекты строящиеся, и будут введены в эксплуатацию в течение 1,5 лет. Сравниваем апартаменты и квартиру в строящихся домах с теми же сроками сдачи. И сравниваем также с покупкой инвестиционной квартиры на вторичном рынке. Затраты на ремонт, меблировку с бытовой техникой, оборудование (посуда, кухонные принадлежности, мелкая бытовая техника, текстиль) были взяты на основе опыта собственников.

Арендная плата, вносимая жильцами, включает оплату коммунальных услуг.

Эксплуатационные услуги рассчитывались на основе анализа ежемесячных квитанций включая средние расходы по счётчикам для двух жильцов. Отдельно интересовало насколько коммунальные платежи по апартаментам выше, чем по квартирам. Поэтому полученные платежи поделились на общих площади помещений. В итоге по квартирам получился диапазон от 90 до 105 рублей за квадратный метр в месяц включая оплаты по счётчикам. А по апартаментам от 123 до 130 рублей за квадратный метр.

Формула расчета налогов на имущество есть на сайте ФНС (NALOG.RU). Она непрямая. Но при ставке на квартиры и апартаменты в 0,1% по Санкт-Петербургу её детализация значительного влияния не окажет. При этом, несмотря на то, что на жилую квартиру предоставляется налоговый вычет (льгота по ставке в 0%) на 20 кв. м. площади, удивительным образом кадастровая стоимость на апартаменты оказалась ниже в 2-3 раза! Она устанавливается кадастровой палатой на основе оценки независимых экспертов. Должна обновляться не реже, чем раз в 3 года, и не чаще, чем раз в 5 лет. Узнать кадастровую стоимость Вы можете на сайте Росреестра или на сайте ФНС. Учитывая, что квитанции присылает ФНС, мы брали данные на их сайте и из любезно предоставленных собственниками налоговых уведомлений. Так как на сайте Росреестра по тем же самым объектам недвижимости (с идентичным кадастровым номером) цифры были ещё в 2 раза ниже!

Если сдавать апартаменты через УК, то регистрировать себя, как предпринимателя не потребуется. Скорее всего УК предложит уже в пакете услуг подать данные по Вам в налоговые органы и сразу перечислят подоходный налог (13%) в бюджет. При самостоятельной сдаче на длительный срок есть выбор организовать ИП (6%) или подавать декларацию о доходах, как физическое лицо (13%). Не вдаваясь в подробности отметим, если сдавать предстоит только одну квартиру, то выгоднее платить налог, как физическое лицо, так как при ИП следует ещё учитывать фиксированные налоги в ПФР, в фонды медицинского и социального страхования, что получится дороже. Если речь о двух и более квартирах, тогда есть смысл организовывать ИП, так как указанные фиксированные налоги существенно уже не увеличатся (возрастёт только налог в фонд социального страхования).

Затраты на амортизацию мы оценили, также собрав мнения собственников, в ~ 12000р на квадратный метр площади ремонта (материалы, оборудование и работа) раз в 7-8 лет. И распределили в равных долях по годам.

Имеем следующий результат:

  Кондо-отель
Вертикаль на Лесной
Аппартаменты Салют
на Пулковском
Новостройка
пл. Мужества
Вторичка
пр. Просвещения
Вторичка
пр. Просвещения
Площадь апартаментов 14,44 22,9 50,9 30,9 44,2
Цена апартамента/квартиры 2300000 2600000 4800000 2900000 4500000
Меблировка и ремонт 350000 500000 763500 370800 540000
Оборудование для проживания (текстиль, посуда, принадлежности, мелкая бытовая техника и тп) 40000 40000 40000 40000 40000
Итого затраты приобретения 2690000 3140000 5603500 3310800 5080000
Тип ренты посуточно помесячно помесячно помесячно помесячно
Арендная плата в месяц 2100 30000 29000 24000 27000
Прогноз загрузки 73% 95% 95% 95% 95%
Выручка в месяц 46756,5 28500 27550 22800 25650
Выручка в год 561078 342000 330600 273600 307800
Тип управления УК самостоятельно самостоятельно самостоятельно самостоятельно
Услуги УК (% от выручки) 20% 0 0 0 0
Комиссия УК в год 112215,6 0 0 0 0
Выручка в год за удержанием комиссии УК 448862,4 342000 330600 273600 307800
Регион Санкт-Петербург Санкт-Петербург Санкт-Петербург Санкт-Петербург Санкт-Петербург
Налог на жилую и апартаменты * 0,1% 0,1% 0,1% 0,1% 0,1%
Кадастровая стоимость объекта ** 1150000 1300000 4080000 2465000 3825000
Сумма налога от кадастровой стоимости 1150 1300 2477 870 2094
Эксплутационные расходы 33789,6 34350 54972 38934 53040
Где коммунальные платежи на 1 кв.м. общей площади ~ 130 122,90 89,74 103,17 97,90
Тип налога подоходный
(при УК)
ИП (самостоятельная сдача) ИП (самостоятельная сдача) ИП (самостоятельная сдача) физлицо (самостоятельная сдача)
Ставка 13% 6% 6% 6% 13%
Сумма к оплате 58352,112 20520 19836 16416 40014
Страховые взносы в ПФР 0 29354 29354 29354 0
ОМС 0 6884 6884 6884 0
Соц.страхование 0 420 306 0 0
Амортизация в год (!) (ремонт, восстановление оборудования) - раз в 7-8 лет (примерно 12000 р/м включая работу и материалы) 21660 34350 76350 46350 66300
Чистая прибыль 333910,69 214822,00 140421,14 134792,47 146351,77
Чистая доходность 12,41% 6,84% 2,51% 4,07% 2,88%
Срок окупаемости (лет) 8,1 14,6 39,9 24,6 34,7

* Коммерческую недвижимость для физических лиц не используемую для извлечения прибыли, стоимостью до 300 млн.р. Устанавливается регионом.

** Устанавливается кадастровой палатой на основе оценки независимых экспертов, обновляется раз в 2-5 лет по СПб, МСК и Сев. В остальных 3-5 лет.

Выводы:

  1. 1. Посуточная аренда даёт самый высокий доход (в 12%!), даже с учетом того, что УК берёт за свои услуги до 20% от получаемой ренты. Самый низкий доход дают вложения в квартиры большой площади.
  2. 2. Коммунальные расходы включая оплату по счётчикам для апартаментов в среднем выше на 30%, чем для квартир.
  3. 3. Кадастровая стоимость апартаментов значительно (порой в 2-3 раза) ниже, чем у жилых квартир. При этом ставка налога на имущество одинаковая (0,1%), а льгота в 20 кв. м. предоставляется только на одну жилую квартиру, то есть на купленную вторую квартиру для сдачи в наём распространятся не будет. Однако остается риск, что со временем, при очередной переоценке, кадастровую стоимость по апартаментам могут пересмотреть в сторону увеличения с целью повышения поступлений в региональный бюджет.
  4. 4. Квартиры меньшей площади принесут доход выше, чем более просторные и окупятся раньше.
  5. 5. Не оценивали капитализацию (удорожание) квартир, так как данных по апартаментам пока мало. В любом случае инфляция будет компенсироваться, а на результаты сравнения эта информация существенно не повлияет.
  6. 6. Покупка квартиры на вторичном рынке несомненно позволит получать доход на 1,5 – 2 года раньше, чем если выбрать аналогичную площадь в строящемся доме. Однако за 7-8 лет эта дополнительная выручка (совокупно ~ 19% за весь указанный срок) нивелируется за счет того, что, во-первых, ремонт обойдется дороже за счет демонтажных работ. Во-вторых, рост стоимости самой квартиры будет ниже, чем в новом доме после сдачи. И общедомовые затраты на содержание и обслуживание МОПов в старом доме потребуют больших средств.
  7. 7. Если у Вас есть иные данные по содержанию, доходам, налогообложению доходной недвижимости для проживания, пишите, делитесь. Мы готовы обсуждать и рассказывать о Вашем опыте.

Выражаем отдельную благодарность за предоставленную информацию и диалог Руководителю рекламного направления Becar Asset Management group Наталье Калитиной и Руководителю отдела рекламы и PR Seven Suns Development Ковалевскому Дмитрию