онлайн менеджер
Показать другие новости

Налог за сдачу апартаментов в аренду: как платить меньше

Налоги при сдаче апартаментов в аренду

У многих интересующихся покупкой апартаментов в Санкт-Петербурге вызвал вопросы ранее опубликованный в разделе «Новости и аналитика» материал, посвященный доходности и особенностям налогообложения такой недвижимости. Мы получили письма и отзывы, где познакомились с альтернативным опытом и мнением других экспертов, провели дополнительную работу по изучению законодательства и готовы добавить новую информацию к ранее опубликованному материалу.

Планируя доходы, не стоит забывать о налогах

Порядок налогообложения зависит от многих факторов, в том числе гражданско-правового статуса плательщика, и регулируется различными законодательными нормами.

Проанализировав опыт нескольких владельцев юнитов в комплексах «YES», «Салют» и «Вертикаль», сопоставив его с законодательной базой, зададим самые и ответим на самые частые вопросы налогообложения доходов с этого вида деятельности, а также проговорим законные способы их оптимизации.

‒ Можно ли зарегистрироваться в качестве самозанятого, и платить налог за сдачу в аренду своей недвижимости в размере 4% вместо стандартных при УСН или при общей системе налогообложения?

Увы, ставка налогообложения 4% пока недоступна. С 1 января 2020 года Санкт-Петербург и Ленинградская область вошли в список регионов, в которых можно пройти регистрацию в статусе самозанятого лица и платить налог с профессиональной деятельности в размере 4% или 6% от суммы дохода. К сожалению, сдача недвижимости в аренду, как вид коммерческой деятельности, пока не вписывается в рамки закона 422-ФЗ.

Всем основным требованиям, которые предъявляются к перечню коммерческих видов деятельности для само занятых, сдача недвижимости в аренду соответствует. Это собственное дело, доход от которого не превышает (чаще всего) 2,4 миллиона рублей в год, и нет (чаще всего) наемных сотрудников. Но в части 2 статьи 6 перечислены источники доходов, которые не подпадают под действие данного закона. Среди них значится «передача имущественных прав на любое недвижимое имущество» с поправкой «исключая аренду (найм) жилых помещений». То есть при сдаче внаем жилья, уже доступны желаемые 4% налогообложения.

 ‒ Получается, основная проблема заключается в том, что апартаменты к категории жилой недвижимости не относятся. Какая вероятность, что в ближайшем будущем что-то изменится?

Разговоры о том, что апартаменты могут на законодательном уровне приравнять к жилой недвижимости, ходят с 2018 года. Сейчас в преддверии нового цикла выборов, этот вопрос опять поднимается, так как в ряде регионов, особенно в столичном, высока доля владельцев апартаментов, использующих их для постоянного проживания, и находящихся под высокой налоговой нагрузкой. Его планируется рассмотреть на осенней сессии Государственной думы. Если апартаменты действительно отнесут к категории жилья, то появится возможность платить налог с профессиональной деятельности по самым минимальным ставкам 4% или 6%. Однако, могут выделить отдельные категории апартаментов, например, приравняв к жилой только такие, где владельцы проживают преимущественно самостоятельно. А доходные кондо-отели по-прежнему будут находиться в коммерческом статусе.

- В чем смысл этой «вилки» в 4% и 6%? В каких случаях налог будет меньше, в каких больше?

Ставка 4% установлена для самозанятых, которые сдают собственную жилую недвижимость в аренду физическому лицу. Если арендатором выступает ИП или фирма, к примеру, управляющая компания, владельцу помещения придется платить налог с профессиональной деятельности по ставке 6%. То есть в зависимости от статуса того, кому оказывается услуга – физическое или юридическое лицо.

‒ Закон о профессиональной деятельности носит экспериментальный характер. Сначала он был опробован всего в нескольких регионах России. Нет опасений, что эту программу в ближайшем будущем могут «свернуть»?

‒ Скорее, наоборот, с 1 июля 2020 года новый налоговый режим распространили на всю страну, а жители Санкт-Петербурга получили возможность зарегистрироваться в качестве самозанятого лица еще в январе 2020 года. Общее количество россиян, которые решили воспользоваться преимуществами новой системы уплаты налогов, сегодня приблизилось к миллиону. Многие люди, имеющие несколько источников доходов, давно хотели выйти из «тени». Просто раньше государство не предлагало им разумные условия налогообложения.

‒ Может ли гражданин России официально трудиться, к примеру, врачом или учителем, а платить налоги со сдачи в аренду недвижимости по выгодным ставкам НПД? 

‒ Это очень «гибкий» статус. Он не мешает быть ИП, работать в какой-либо компании или государственном учреждении. Единственное условие ‒ нельзя совмещать налог на профессиональные доходы с другим специальным налоговым режимом. Получается, дверь в «самозанятые» не закрыта для ИП. Но существует норма: если предприниматель ранее пользовался одним из льготных режимов, от него нужно будет отказаться. Совмещая деятельность ИП и статус плательщика НПД, по разным видам деятельности придется вести раздельный учет доходов и расходов.

‒ Если платить налоги с деятельности по сдаче в аренду апартаментов в качестве самозанятого лица пока не получается, какой налоговый статус лучше выбрать?

Самое практичное зарегистрироваться индивидуальным предпринимателем и выбрать упрощенную систему налогообложения. УСН освобождает плательщика от НДС, НДФЛ и налога на имущество. При этом у предпринимателя есть возможность выбрать ставку налогообложения: 6% с полученного дохода, либо 15% (в Санкт-Петербурге снижена до 7%) от чистой прибыли (доходы минус подтвержденные расходы). Оплачивая налог в размере 6%, необходимо также платить взносы в пенсионный фонд и на медицинское страхование.

Для сравнения: индивидуальный предприниматель на общей системе вынужден платить НДФЛ в размере 13%, а также НДС, налог на имущество и страховые взносы (будущая пенсия и медицина). Условия УСН по ставке 6% намного более выгодны, но все же не могут конкурировать с 4% налогом на доходы от профессиональной деятельности самозанятых. Никаких других обязательных налогов и сборов для плательщиков НПД не предусмотрено. Взносы в пенсионный фонд можно взносить добровольно.

- Пока весьма распространено, что люди, которые сдают недвижимость в аренду, вообще не платят налоги. Чем они рискуют?

По действующему законодательству, если владелец недвижимости не регистрировался индивидуальным предпринимателем или самозанятым, сдавать свою собственность в аренду он не имеет права. По факту нарушения его могут обвинить в осуществлении предпринимательской деятельности без соответствующей государственной регистрации. В итоге значительные штрафы, доначисление налогов, а в случае признания нанесенного государству ущерба особо крупным, возможно наказание в виде лишения свободы.

- Существует также патентная система налогообложения. Насколько она может быть выгодна предпринимателю?  

При переходе на ПСН налогом облагается не фактический доход ИП ‒ собственника, сданного в аренду нежилого помещения, а некий «вмененный» показатель доходности, рассчитанный на основании региональных нормативов. Обычно это достаточно большая величина. Ставка налога при этом составляет 6% суммы «вмененного» дохода. Плюс ‒ работающему на ПСН предпринимателю придется платить страховые взносы.

Пока все формы налогообложения, которые возможны, не так выгодны при сдаче недвижимости внаём, как был бы выгоден профессиональный налог с самозанятых. Осенью будет понятно, примут ли законопроект о переводе апартаментов в категорию жилых в Государственной думе.

‒ Если закон примут, новый статус «жилья» как-то повлияет на стоимость апартаментов при покупке?

‒ Если застройщиков обяжут участвовать в развитии социальной инфраструктуры районов, где они ведут строительство, то апартаменты в Санкт-Петербурге ожидаемо подорожают. Зато их владельцы получат возможность примерно на 20-25% меньше платить за электроэнергию, газ, тепло и воду, и при желании смогут получать льготы и услуги, ранее доступные только для жилья. Скорее всего, подорожание будет постепенным. Апарт отелей, строительство которых только начинается, это не коснется. Сомневаемся, что им будет присвоен статус «жилых».