*Вкладываем статьи с некоторым согласованным, с собственниками апартаментов, опозданием, поэтому даты в тексте уже убежали на квартал от даты публикации текста.
Вот уже 3 года, как мы впервые столкнулись с темой доходной недвижимости – апартаменты в кондо-отеле. Сложно самому не влюбиться в то, что сперва рекламируешь, а потом ещё и продаёшь. Сила убеждения в какой-то момент начинает воздействовать на себя самого. И личные аргументы такие все мощные, и вокруг слышишь поддерживающие выводы и прогнозы единомышленников и конкурентов, ну как тут не обрести окончательную уверенность? А банки всё снижают ставки, а рынки и рубль такие волатильные… Всё, решено, берём!
Величайшие умы человечества, такие как Энштейн или Эйлер, и те, подвергали сомнениям свои теории и выводы. Но разве мы величайшие? Хотя риски были понятны, тем не менее, мы верили в успех. Во всяком случае в предыдущих лично моих принятых решениях в сегменте недвижимости, сопутствовали удача и выгода. Пусть и всего в 2х. Но это очень повышает самооценку.
Не будем говорить, какой проект мы в итоге выбрали, существенную роль играла цена, а вариантов покупки до 3 млн. сервисных апартаментов в общем было немного. Кто «в рынке», тот быстро разберётся, какие мы выбрали для «личного опыта». Кроме того, представился вариант сразу сыграть на заметном повышении цены – помимо акции на ряд номеров, можно было купить с другим инвестором сдвоенный номер, который затем раскадастрить на два отдельных, так как они представляли собой на самом деле полностью 2 автономных апартамента и получить профит на скачке стоимости такого уже отдельного номера.
Затраты на покупку составили (к помощи ипотеки не прибегали), округлённо:
Апартаменты ~16 кв. м. – 2 331 000 р.
Отделка – 232 000 р.
Оснащение (включая постельное бельё и посуду) – 386 000 р.
Из опыта ремонта личного – 15 000 р/кв. м. за работы и материалы это +/- близко к правде. Стоимость оснащения, наверное, можно поспорить, но зато все в едином стиле и не тратишь время на поиски.
Дополнительные расходы:
Выпуск ЭЦП – 7 500 р с каждого из нас 2-х покупателей (бывает дешевле, но быстрее и проще было оформить у продавца), то есть 15000 р. за ЭЦП надо платить ему, но, так как нас двое на один договор, то нам пополам.
Комиссии банка всякие совокупно – 3 000 р.
Нотариус - 3000 р. (разрешение супруги у меня, в частности, требовалось, второму покупателю нет)
Итого: 2 962 000 р.
Сумма в ЛК указана, конечно, без дополнительных расходов:
После регистрации договора оформление в собственность подавали сами, так как это 2000 р. на 2 покупателей, а у застройщика дороже сильно, так как он юридическое лицо и пошлины обязан платить больше. В МФЦ сейчас все быстро. Рекомендуем оформлять самим.
Раскадастривание у Застройщика стоит 35 000 р. (делим на двоих опять же). После мониторинга сторонних «контор» нам обозначили цены примерно от 40 000 до 80 000 р. «не погружаясь в детали работ». Поэтому, мы и вернулись к Застройщику. Рекомендуем эту услугу покупать у Застройщика.
Итого на данный момент затраты составляют: 2 981 000 р. (включая всякие отправки курьером и т.п.)
Стоимость такого раскадастренного номера у Застройщика составляет сейчас уже 263 000 за кв.м. (на 05 февраля 2021 года). Покупался номер в октябре 2020 года по сентябрьской брони примерно за 184 000 за кв. м. с учётом скидок. То есть прибавило + 79 000 с квадратного метра, вычитаем ~30 000 р. дополнительных затрат включая раскадастривание, получаем примерно 1 234 000 р. «виртуально уже заработанных» за 4,5 месяца. Конечно, это если предположить, что я готов продать, а кто-то готов столько денег дать. Но всё равно дешевле на рынке сервисных в продаже апартаментов нет, тем более уже работающего отеля.
Как в тексте выше прозвучало, бронь мы ещё сделали в конце сентября. Бронь платная, но затем средства возвращаются при совершении сделки, разумеется. К сделке, конечно, подготовка документов происходила дольше, чем могла бы. Но, Мир не идеален и люди тоже. Но и Мир и люди стараются быть лучше. В итоге на регистрацию всё отправилось ближе к концу октября. А уже 16 ноября сделка была зарегистрирована. Примерно 3 недели ушло у Росреестра. Затем мы были приглашены на приёмку номера.
Приёмка. Учитывая, что все принимаемое по описи точно по такой же описи сразу передавалось в пользование УК отеля, мы не стали сильно погружаться в процесс. Так как УК от Застройщика несомненно заинтересована в том, чтоб построенный Застройщиком отель соответствовал заявленным стандартам. По своей сути это одна и та же компания, но её разные юридические лица. Могу предположить, что когда-нибудь в благоприятном экономическом будущем это продукт станет единым – строим и сдаем в аренду под одним брендом.
Но есть одно, НО! Отель уже работает, разумеется отелю нужно, чтоб номерной фонд уже функционировал, чтоб, как минимум, покрывать расходы на эксплуатацию и зарплаты сотрудников отеля, оказывающих сервис. И чтоб номерной фонд имел прогнозируемую емкость заселения. Поэтому все готовые к проживанию номера уже сдаются, приняты они собственником или нет. Выходит так, что принимая номер я уже получаю все с немножечко износом за пару месяцев. Хотя оно как бы моё и мной оплачено. Чайник, телевизор, фен и прочее. По договору с УК предполагается, что со временем что-то может ломаться, утрачиваться. Конечно, при приемке номера от проживающего, контролируется, все ли на месте. Но износ и мелкое воровство никто не отменял. Восстановление оснащения стоимостью более 3000 р. в месяц согласовывается с собственником, менее нет, и будет выставляться в счет собственника в конце месяца. С точки зрения функционирования отеля, это понятно, важна оперативность. С точки зрения собственника есть риск, что каждый месяц могут наносить ущерб до 3000 р. – за год на 36000 р. Ну и сам факт, что моим номером, моим имуществом уже пользуются, а я с этого ничего не получаю, пока не оформлю собственность, является весьма тонким к смеренному принятию. У меня нет ответа, как это решить УК, чтоб одномоментно и запустить отель и передать номера собственникам, и в этот же момент распродать ещё не проданные, но уже готовые к принятию гостей номера. Наверное, можно давать скидку на ремонт и оснащение (условно полный износ это 7 лет – 100%) пересчитав сколько месяцев уже номер сдаётся. Но надо принять во внимание так же и то, что все это время отель функционировал и работал с клиентской базой, развитием бренда, узнаваемостью и т.д. – со всеми теми задачами, которые тоже затратны, но повышают заполняемость отеля и стоимость проживания. А в этом заинтересованы и те, кто покупают в уже действующем проекте или ещё не успели оформить собственность (а часто и не спешат).
Ещё пару недель заняла самостоятельная подача на регистрацию и получение права собственности. 24 декабря собственность была получена. Технически с этой даты я могу уже рассчитывать на доход.
Первый отчёт за декабрь месяц и кусок ноября я должен был получить 25 января.
Продолжение следует…)
**В следующей публикации узнаете о получении и согласовании отчётов и о том, на какие в итоге цифры вышел доход.