онлайн менеджер
Показать другие новости

Апартаменты VS квартира

Апартаменты VS квартира

 

Апартаменты VS квартира: Разрешенное использование.

Апартаменты не относятся к жилой недвижимости. Конкретный перечень объектов, относящихся к жилому фонду, перечислен в частях ч. 1, 3 ст. 16 ЖК. Даже если внешне апартаменты соответствуют обычной жилой квартире, они не являются жильем.

Пояснения

Если вы купили апартаменты, и они продавались, как пригодные для жилья, помещения не являются таковыми. Согласно действующему законодательству (подчеркнем – действующему, поскольку в отдаленной перспективе возможны внесения поправок для приравнивания таких помещений к жилым), номера в аппарат-отелах и гостиничных комплексах имеют статус коммерческой недвижимости. Следовательно, законы, льготы и субсидии, которые действуют для жилой недвижимости, на них не распространяются.

Для примера можно взять требования к безопасности жилых объектов и внутренней инфраструктуре. Если на квартиры в многоквартирных домах установлены нормы высотности домов, обеспечению их лифтами, расположению санузлов, усилению перекрытий, естественному освещению, высоте потолков, звукоизоляции и даже уклону лестниц, то на коммерческую недвижимость, к которой относят апартаменты, данные требования не распространяются. Зато, следует отметить, если комплекс апартаментов планируется использовать в качестве отеля, то, скорее всего, для прохождения классификации на «звездность», застройщик учел все довольно жесткие требования по международным стандартам гостиниц.

Требования к жилым помещениям

Иногда апартаменты продают под видом жилья небезосновательно, например, когда комплекс подразумевает комбинированный тип недвижимости. Но перед покупкой необходимо внимательно изучить проектную документацию объекта – там указывается информация о назначении строящегося здания и конкретного помещений в нем. Сегодня нужные документы можно посмотреть на официальном сайте компании-застройщика или на сайте ДОМ.РФ.

Управление домом

При покупке жилплощади в большом здании вы становитесь совладельцем и общего имущества. Это законодательно прописано по отношению к жилью в многоквартирных домах. ст. 249,289,290 ГК А по апартаментам соответствующие разъяснения дал Высший арбитражный суд, так как в этом случае на основании п. 1 ст. 6 ГК применяется законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона), а отдельно в законах по апартаментам права владельцев не описаны.

Квартира. Хотя в документах и не указывается, что все собственники квартир в многоквартирных домах являются совладельцами общедомового имущества, но по закону это именно так. К таковому относится крыша, общие балконы, фасады, подъезды, подвалы. Без ведома собственников квартир невозможны сдача таких помещений в аренду, обустройства придомовой территории, использование общих балконов и фасада. Продать это имущество нельзя, также, как и совершать другие операции с ним. И совладельцы несут за него также ответственность. ч. 1 ст. 36 ЖК,
ч. 1, 2 ст. 161 ЖК Владельцы квартир должны совместно принимать решения о благоустройстве, оплачивать общедомовые нужды, выбирать управляющую компанию.

Апартамент. Закон не регламентирует права владельцев такой недвижимости на общедомовое имущество. Высший арбитражный суд встал на сторону собственников и дал разъяснения, что они имеют такие же права на общедомовое имущество, как и владельцы квартир в многоквартирных домах. Но часто в апарт-комплексах помимо жилых помещений присутствуют и коммерческие площади, офисы, холлы, зоны коворкинга, лаунж-пространства, которыми пользуются скорее арендаторы и их посетители, а должны будут платить за обслуживание собственники. Если не реализовать часть таких площадей конкретным в

ладельцам.

Что в итоге

Пока законодательство не регулирует услуги управляющих компаний, оказываемых для нежилых объектов. К примеру, если класс апарт-отеля предполагает содержание сквера с фонтанами на территории объекта, то владельцы апартаментов обязаны будут оплачивать его обслуживание. Это, безусловно, отразится на классе отеля и стоимости номера в сутки, но переложить все затраты на арендатора маловероятно. Поэтому, очень внимательно нужно читать договор и другие документы при покупке апартаментов, чтобы четко отделить свои затраты от тех, по эффекту от которых Ваша выгода не увеличится.

Апартаменты VS квартира: управление домом.

Владельцы помещений в многоквартирных домах и апарт-отелях, разумеется, отдают себе отчет, что обслуживание общедомовой собственности и администрирования этими процессами требует организации управляющего органа.

Квартиры. Организацией обслуживания общедомового имущества в многоквартирных домах занимаются специальные нанятые управляющие компании или непосредственно само ТСЖ в лице нескольких выбранных жильцов для найма конкретных специалистов. Их выбирают собственники жилья совместно, часто путем открытого голосования. Для этого проводятся специальные собрания жильцов. Как показывает практика, в каждом доме есть активные и пассивные жильцы. Главное, чтоб во время голосований учитывался «вес» голоса собственника в зависимости от площади его квартиры. Не собственники в голосовании не участвуют. Если жильцы недовольны работой управления ТСЖ, то его состав можно переизбирать. Требуется соблюсти процедуру кворума, то есть более 50% голосов собственников должно выразить свою волю о смене председателя ТСЖ. Стандартная демократия. А вот нанятую Управляющую Компанию можно, не менять, а просто заставить работать лучше или замучать штрафами, если она необоснованно завышает тарифы.
Статья 156 ЖК и Статья 157 ЖК

Апартаменты. В принципе, с апартаментами ситуация аналогичная за исключением одного существенного факта – в апарт-отелях один инвестор может выкупить больше 50% площади и сдавать ее в аренду. В этом случае он имеет решающее количество голосов и может выбирать управляющую компанию, а также подстраивать ее деятельность под собственные желания и нужды. Мажоритарным собственником может стать и компания-застройщик, если оставит себе во владение значительную долю площади комплекса. Конечно этот риск выше в объектах с большим количеством офисных и торговых площадей, но и в кондо-отелях такой мажоритарщик может образоваться, выкупив несколько этажей. Это абсолютно законно, и придется подчинятся его праву.

Отношения с соседями

 

Апартаменты VS квартира: отношения с соседями.

Квартиры. В соответствии с действующим законодательством, владельцы квартир в многоквартирных домах не имеют права распоряжаться свой собственностью в коммерческих целях. Вы не можете открыть в квартире бутик (на законных основаниях, разумеется), организовать офис, размещать туристов, устраивать шумные клубные вечеринки и т.д. Чтобы использовать помещения в жилом здании для коммерческих целей, нужно переводить его в нежилой фонд – это долго и дорого, требует определенных технических условий для проведения такой процедуры. В жилом доме есть определенные нормы шума и вибрации, которые должны быть соблюдены. То есть, если на первом этаже открыть кафе-мороженное и поставить холодильники, а их работа может вызывать вибрацию, уровень которой будет превышать положенный, то в этом случае по предписанию кафе закроют, а владельца оштрафуют, если он не сможет обеспечить выполнение норм законодательства.

Апартаменты. А вот собственники апартаментов (которые де-юре считаются коммерческой недвижимостью) могут использовать свою собственность для получения прибыли любым законным способом. В апартаментах можно жить, сдавать их в качестве гостиничных номеров, организовать в них кафе, офисы, открывать торговые точки – назначение таких помещений всегда нежилое. К апартаментам не предъявляют столь жесткие требования, как к жилым помещениям. В них необязательно соблюдать режим тишины, нормы звукоизоляции. Ваши соседи могут открыть в смежном номере звукозаписывающую студию, и вы ничего не сможете с этим сделать.

В отличие от многоквартирного дома, вас не спросят, можно ли открыть круглосуточный ресторан с живой музыкой на первом этаже или построить объект, мешающий обзору.

Но не нужно впадать в беспокойство – надо принимать во внимание, что люди в большинстве своем не стремятся усложнять жизнь себе и своим соседям. И управляющие компании стараются обеспечить максимально комфортные условия для проживания и работы своих клиентов, поэтому заранее, ещё при проектировании комплексов, продумывают одновременно комфортное, и для бизнеса, и для проживания зонирование. Застройщик при реализации помещений собственникам предлагают конкретные площади под задачи новых владельцев.

Апартаменты VS квартира: Налог на имущество.

Ежегодно до 1-го декабря собственник обязан уплатить налог на принадлежащее ему имущество. И если он не получил требование об уплате до 1го ноября, то разобраться с этим его прямая обязанность по закону, чтоб уложиться в срок и обойтись без штрафов.

Квартиры. Для жилых помещений ставка налога на имущество устанавливается регионом, где оно находится. Для Санкт-Петербурга и Москвы минимальная ставка составляет 0,1 процент от кадастровой стоимости жилья. Но законом установлено, что собственник имеет право на вычет на двадцать квадратных метров площади. Это льгота устанавливается только на одну квартиру, если во владении находится ещё одна, то на неё эта льгота уже не распространяется. Поэтому при покупки второй квартиры выгодно оформлять её в собственность на супруга. То есть, если в собственности квартира площадью 42 квадратных метра, то налог на нее будет начисляться из расчета всего 22 квадратных метра.

Но, если стоимость жилья превышает 7 000 000 рублей для Санкт-Петербурга и 10 000 000 для Москвы, то налоговая ставка повышается и составляет 0.15 процентов. Рассчитать сумму налога по своей квартире можно на сайте ФНС России
Закон СПб № 643-109, Закон Москвы № 51.

Апартаменты. В частности, в Москве минимальная ставка налога на апартаменты гостиничного типа (если по данным акта Госинспекции в комплексе не более 20% площади фактически используется для размещения объектов торговли, офисов, общественного питания, бытового обслуживания.) составляет 0,5%, то есть в пять раз превышает ставку за квартиры. А если помещение находится не в здании гостиничного типа, а, например, в деловом комплексе, то ставка равна 2%. Учет объектов с максимальной налоговой ставкой ведется на сайте сайте столичной мэрии. При этом вычет по налогу не предоставляется – оплачивать придется всю площадь. В Санкт-Петербурге ставка налога на апартаменты гостиничного типа принята 0,1% от кадастровой стоимости. Муниципальные власти установили её исходя из намерений привлечь инвестиции в отельный бизнес – город по-прежнему испытывает нехватку качественных гостиниц в категории 3-4 звезды, чтобы сделать размещение более доступным для туристов и бизнеса.

Возьмем для сравнения квартиру и апартаменты одинаковой площади и посчитаем налоги в Санкт-Петербурге.

Сравнивать будем студию 27 квадратов и апартаментов схожей площади

 КвартираАпартамент
Цена покупки готовой площади2 900 0002 600 000
Кадастровая* стоимость недвижимости2 400 0001 250 000
Налоговый вычет20 кв.м.---
Налоговая база (в %)=27-20=7 кв.м., т.е. ~26% (7 от 27)100%
Ставка налога на имущество0,1%0,1%
Ежегодный налог на имущество624 рубля1 250 рублей

Обратите внимание, что кадастровая стоимость на апартаменты ниже, так как требования к стандартам строительства у них ниже, чем у жилого дома. Это не гарантирует, что так будет по всем объектам, но пока «средняя по больнице» статистика такая. Кроме того, по законодательству кадастровая палата не чаще, чем раз в три года, и не реже, чем раз в пять лет, обязана производить переоценку кадастровой стоимости объекта. Поэтому мы пока можем отвечать за данные за последние 3 года. Кадастровую стоимость своего объекта можно узнать по его номеру (или точному адресу) на сайте Россреестра

По Москве, напоминаем, ставка налога минимум 0,5%. Но кадастровая стоимость тоже ниже. Важно ещё помнить, что если это не первая квартира в собственности, то налоговый вычет неприменим, то есть налог составит 2 400 рублей.

Совет: Что любопытно, на нашем опыте, когда мы проверяли сумму налога на сайте ФНС России, кадастровые стоимости по одним и тем же объектам отличались значительно. На сайте ФНС кадастровая стоимость иногда кратно в 2-3 раза была выше, чем указанная на сайте Россреестра. Так как налоги присылает ФНС, лучше ориентироваться на данные с их сайта. Ещё добавим, что если хотите оценить объект, который ещё строится, то можно на сайте Россреестра выбрать уже построенные и сданные очереди и подобрать в них близкое по площади помещение. С его кадастровым номером получите возможность оценить и примерную сумму налога. Поэтому никогда не используйте онлайн-калькуляторы на сайтах девелоперов для расчета платежей и налогов. Может оказаться, что вы ошиблись с кадастровой стоимостью и со ставкой налогообложения.

Апартаменты VS квартира: изъятие за долги.

Квартиры. Если владелец квартиры должен кредитно-финансовому учреждению, физическому лицу, налоговым органам, компании, которой нанес ущерб, то его квартиру не смогут просто изъять в судебном порядке и выставить на торги. Процедура будет более сложная, с оценкой минимальных норм проживания по количеству зарегистрированных на жилплощади лиц. Если истцам удастся доказать, что нормы превышены, то ответчика переселят в жилье меньшей площади на правах бессрочного пользования, а прежнее продадут, погасив разницей часть долга. Это касается всех квартир, кроме ипотечных – они и так находятся в собственности банка до полного погашения кредита. ч. 1 ст. 44 ГПК

Апартамент. Данный тип недвижимости коммерческий. Это значит, что для судебных приставов апартаменты являются простым активом, который можно быстро изъять и выставить на торги при образовании задолженности. Неважно, для каких целей они используются – живут ли там люди, либо организована работа коммерческого объекта. Если образуется долг, доказанный судом, недвижимость арестуют до полного погашения.

Налоговый вычет

Апартаменты VS квартира: Налоговый вычет.

Квартира. Для стимулирования рынка недвижимости и с целью помочь гражданам улучшить жилищные условия, государство предоставляет возможность получить налоговый вычет, при которой покупатель может вернуть 13% от стоимости квартиры, но не более, чем от 2 миллионов рублей. То есть 260 000 рублей Вы можете вернуть на свой счет. Если собственником квартиры станут оба супруга, и не один из них ранее не воспользовался такой льготой, то это означает, что речь идет уже о сумме 520 000 рублей на семью, если квартира стоила более 4 миллионов рублей. При этом с уплаченных по ипотеке процентов государство так же возвращает 13% подоходного налога, но не более 390 000 рублей на собственника.

Апартамент. Если помещения не относятся к жилому фонду, то по закону их владельцы не имеют права ни на какие государственные компенсации по налогам.

Апартаменты VS квартира: господдержка и маткапитал.

Поскольку рынок апартаментов для нашей страны относительно молод, все ещё нет достаточного количества законов, регулирующих его деятельность. К сожалению, никаких социальных программ помощи от государства для покупки помещений в апарт-отелях сегодня не существует. Все программы рассчитаны исключительно на жилой фонд. Маловероятно, что ситуация изменится, так как государство заинтересовано прежде всего в развитие жилищного строительства, которое предполагает более высокие требования к проживанию и к созданию социальной инфраструктуры поблизости.

Квартира. В связи с тем, что, начиная с 2014 года, реальные доходы российских граждан показывают стабильную отрицательную динамику, доля покупок квартир за собственные средства значительно снизилась. Чтобы стимулировать спрос на жилую недвижимость государство разработало несколько программ. Например, молодая семья может купить квартиру по программе льготной ипотеки на 10-15 лет под 6% при рождении второго или третьего ребенка. А для жителей Дальнего Востока ставка 5% и распространяется также и на «вторичку». При этом материнский капитал (~ 453 026 рублей, программа продлена до 2021 года), можно использовать в качестве первоначального взноса по ипотеке (минимальный первый взнос – 20%, может быть полностью оплачен материнским капиталом).

Апартамент. Данный тип недвижимости не относится к жилому фонду. Это значит, что при покупке апартаментов даже многодетная семья не имеет право ни на какие льготы по ипотеке. Более того, для приобретения апартаментов даже нельзя воспользоваться материнским капиталом. Возможно сам комплекс будет очень привлекателен, удобно расположен, иметь собственную инфраструктуру, детскую площадку, садик и школу в шаговой доступности, но вы не получите никакой поддержки со стороны государства.

Регистрация

 

Апартаменты VS квартира: правовой статус и возможность регистрации.

Апартаменты относятся к категории коммерческой недвижимости, даже если они гостиничного типа (в комплексе менее 20% площадей занимают торгово-офисные помещения). Являясь по статусу нежилой, она имеет иное правовое и налоговое регулирование и ограничения в регистрации. Для владельцев, которые купили такую недвижимость с целью сдачи внаём, это обстоятельство не имеет особого значения. Неудобство коснется тех, кто намерен самостоятельно проживать в апартаментах.

Вопросы регистрации граждан в законодательстве РФ

Предусмотрено два вида регистрации: постоянная и временная. Первую мы привычно называем пропиской – это обязательная регистрация по месту постоянного жительства. Вторая предназначена для учета временно проживающих граждан. Эти два типа регистрационного учета не исключают и не подменяют друг друга. В случае переезда на работу или учебу, наличие постоянной регистрации в своем городе не отменяет необходимости временной «прописки» по новому месту жительства.

Основными нормативными документами, устанавливающими порядок регистрационного учета граждан, являются: ГК РФ (ст.20), ФЗ № 5242-1 (ст.2 и ст. 3) .
Постановление Правительства России №713 от 17.07.95 г. (п.3 Правил регистрации граждан и п. 12 правил).

Во всех источниках подчерчивается, что постоянная регистрация возможна только в жилых помещениях. То есть в квартирах или частных домах. Так как апартаменты к жилому фонду не относятся, здесь можно зарегистрироваться только временно – на срок до пяти лет. Для апартаментов, расположенных в офисных центрах, правила еще строже. Здесь не предусмотрена даже временная регистрация.

Чем чревато отсутствие у владельца апартаментов постоянной регистрации

Из-за отсутствия штампа в паспорте о постоянной «прописке», проживающий в апартаментах не сможет оформить полис ОМС или открыть расчетный счет в отделении банка. Кроме того, ему будет ограничен доступ к региональным льготам. К примеру, для жителей Москвы разработаны программы бесплатной медицинской реабилитации в профильных центрах и санаториях. Однако воспользоваться этой помощью могут только лица с постоянной регистрацией в столице.

Ряд выплат, льгот и услуг документально «привязан» и к месту пребывания, и с наличием постоянной прописки формально не связан. Но владельцам паспорта только (!) с вкладышем о временной регистрации возможно будет отказано и в их получении, что потребует длительных разбирательств. Все эти проблемы властям известны, но пока до их решения на законодательном уровне руки у чиновников не дошли.

Коммунальные платежи

 

Апартаменты VS квартира: уровень оплаты коммунальных услуг.

За энергоносители и коммунальные услуги в апартаментах платить придется больше примерно на 20% (на основе сравнения данных из квитанций предоставленных владельцами апартаментов и квартир). Тарифы и нормативы контролирует государство, где % роста определяется правительством, а предельные значения устанавливают региональные власти.

Тарифы для населения на апартаменты не распространяются

Цена воды, электричества, тепла и всех видов услуг ЖКХ для проживающих в апартаментах рассчитывается по нормативам для коммерческой недвижимости. Несмотря на то, что эти помещения построены и используются для проживания, закон не приравнивает таких потребителей к населению. В связи с чем оплата энергоносителей и коммунальных услуг взимается в тех же размерах, как и в случае поставки их прочим коммерческим организациям.

Без контроля и поддержки государства

Стоимость контролируется местными и центральными органами власти. В случае, если по мнению собственников управляющая компания завышает тарифы, жители могут обратиться за помощью в антимонопольный комитет или прокуратуру. Владельцы коммерческой недвижимости на дотации государства рассчитывать не могут, поэтому содержание апартаментов в ближайшее время по-прежнему будет полностью оплачиваться из средств собственника.

Апартаменты VS квартира: Капитальный ремонт

Квартира. Все владельцы квартир по закону обязаны выплачивать ежемесячные обязательные взносы на капитальный ремонт здания. Суммы обязательных взносов устанавливается муниципальными властями для каждого из регионов. Регулируется данный сбор ч. 1 ст. 169 ЖК о взносах на капремонт и ч. 1 ст. 170 ЖК о фонде капремонта.

Апартаменты. Владельцам апартаментов закон не устанавливает порядок сбора средств на капитальный ремонт общего имущества. Тем не менее, даже самое хорошее здание, построенное из качественных материалов, рано или поздно начинает ветшать. И если управляющая компания по согласованию с собственниками не формирует такой фонд системно, то в этом случае владельцы апартаментов не смогут рассчитывать на накопленные взносы и будут оплачивать ремонт из собственного кармана. Платить придется единовременно и много.

Апартаменты VS квартира: регистрация детей без согласия других собственников

Требование регистрации по месту жительства так и не ушли в прошлое. Мы привязаны к поликлиникам, больницам, школам, садам, налоговым и прочим учреждениям. Чаще всего для получения государственных социальных услуг самой востребованной является регистрация несовершеннолетних.

Квартиры. Если родитель прописан в квартире, он имеет законное право прописать там своего ребенка, не спрашивая разрешения у других собственников. Даже если родители не имеют права собственности, они могут зарегистрировать ребенка. Это относится ко всем детям – от нынешнего и предыдущих браков.

Апартаменты. Здесь все сложнее. Даже если вы прописаны (то есть временно зарегистрированы на 5 лет, иначе никак) в апартаментах, то без согласия других собственников не имеете право прописать там своего ребенка.

Апартаменты VS квартира: технические требования и социальная инфраструктура

Ввиду доступных цен, популярность апартаментов как объектов с целью инвестирования и сдачи внаём или личного проживания, с каждым годом растет. Но в сравнении с обычной квартирой такое жилье имеет ряд отличий, существенно влияющих на качество проживания. Часть проблем связана с тем, что апартаменты рассматриваются в качестве коммерческой недвижимости, и живущие в них семьи не берутся в учет при планировании социальной инфраструктуры района. Кроме того, технические требования к таким объектам не столь строги, как для зданий жилого фонда, и это влияет на их качество.

Планирование инфраструктуры: апартаменты «вне игры»

При разработке планов строительства жилых зданий и кварталов, застройщик обязан принимать участие в развитии социально-бытовой инфраструктуры. По согласованию с муниципальными властями, компания участвует в строительстве детских садов, школ или объектов торговли. Город рассматривает и планирует размещение в новых районах поликлиник, учреждений спорта и культуры. Кроме того, вблизи жилой застройки запрещено размещать производства с повышенным уровнем шума, а также любые технологически опасные объекты.

На коммерческую недвижимость все эти ограничения и нормы не распространяются. Здания с апартаментами могут быть возведены даже в промышленной зоне, и никто не обязан строить рядом с ними детские сады, школы, магазины и другие объекты соцкультбыта.

Техническое оснащение зданий

Статус «нежилой» недвижимости позволяет застройщику сэкономить не только на объектах инфраструктуры, но также при выборе строительных материалов и решении вопросов технического оснащения зданий. Государственные органы надзора участвуют при утверждении проектов и приемке готовых объектов. Но уровень санитарных и технических нормативов при строительстве апартаментов ниже, чем требования к стандартным жилым объектам. Качество коммерческого жилья полностью зависит от добросовестности застройщика. При этом для гостиничных апарт-комплексов застройщик обязан учитывать требования по международным стандартам классификации отелей, чтобы получить соответствующих статус «звездности», что в каких-то случаях заменяет требования к жилым объектам.

Апартаменты VS квартира: Перевод апартамента в жилое помещение.

Если в Санкт-Петербурге ставка налога на апартаменты сравнима с жилой квартирой, то в Москве существует целый реестр объектов (более 25 000 адресов!), которые попали под максимальные ставки в 2%. А кадастровая стоимость была при этом посчитана палатой так, словно это обычный жилой дом. И на 3-комнатные апартаменты кадастровой стоимостью 10 000 000 рублей (для Москвы вполне обычная цена) в ничем непримечательном панельном (!) комплексе у МАКД (!) близ парка Лосиный остров налог составляет уже 150 000 рублей, а будет 200 000, если кадастровая стоимость не изменится. Ставку по объектам, попавшим в перечень, поднимают постепенно на 0,1% в год, чтоб довести её до 2%.

И если сейчас покупатели больше знают о особенностях этого сегмента, то те, которые приобретали такую недвижимость несколько лет назад во совсем даже не элитных объектах, оказались не очень готовы к существенному росту ставок. Для них вопрос - можно ли признать апартаменты жилым помещением, стоит особенно остро. Продать объекты трудно, с такими налогами желающих купить нет. Отдельный собственник апартаментов выполнить перевод в жилой фонд не сможет. Чтобы апартаменты признали жильем, нужно перевести в жилой фонд все здание. Теоретически проведение процедуры описано в законе ч. 4 ст. 22 ЖК. Обладающих практическим опытом мы не нашли.