Апартаменты VS квартира

Апартаменты VS квартира: Разрешенное использование.

Апартаменты не относятся к жилой недвижимости. Конкретный перечень объектов, относящихся к жилому фонду, перечислен в частях ч. 1, 3 ст. 16 ЖК. Даже если внешне апартаменты соответствуют обычной жилой квартире, они не являются жильем.

Пояснения

Если вы купили апартаменты, и они продавались, как пригодные для жилья, помещения не являются таковыми. Согласно действующему законодательству (подчеркнем – действующему, поскольку в отдаленной перспективе возможны внесения поправок для приравнивания таких помещений к жилым), номера в аппарат-отелах и гостиничных комплексах имеют статус коммерческой недвижимости. Следовательно, законы, льготы и субсидии, которые действуют для жилой недвижимости, на них не распространяются.

Для примера можно взять требования к безопасности жилых объектов и внутренней инфраструктуре. Если на квартиры в многоквартирных домах установлены нормы высотности домов, обеспечению их лифтами, расположению санузлов, усилению перекрытий, естественному освещению, высоте потолков, звукоизоляции и даже уклону лестниц, то на коммерческую недвижимость, к которой относят апартаменты, данные требования не распространяются. Зато, следует отметить, если комплекс апартаментов планируется использовать в качестве отеля, то, скорее всего, для прохождения классификации на «звездность», застройщик учел все довольно жесткие требования по международным стандартам гостиниц.

Требования к жилым помещениям

Иногда апартаменты продают под видом жилья небезосновательно, например, когда комплекс подразумевает комбинированный тип недвижимости. Но перед покупкой необходимо внимательно изучить проектную документацию объекта – там указывается информация о назначении строящегося здания и конкретного помещений в нем. Сегодня нужные документы можно посмотреть на официальном сайте компании-застройщика или на сайте ДОМ.РФ.

Управление домом

При покупке жилплощади в большом здании вы становитесь совладельцем и общего имущества. Это законодательно прописано по отношению к жилью в многоквартирных домах. ст. 249,289,290 ГК А по апартаментам соответствующие разъяснения дал Высший арбитражный суд, так как в этом случае на основании п. 1 ст. 6 ГК применяется законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона), а отдельно в законах по апартаментам права владельцев не описаны.

Квартира. Хотя в документах и не указывается, что все собственники квартир в многоквартирных домах являются совладельцами общедомового имущества, но по закону это именно так. К таковому относится крыша, общие балконы, фасады, подъезды, подвалы. Без ведома собственников квартир невозможны сдача таких помещений в аренду, обустройства придомовой территории, использование общих балконов и фасада. Продать это имущество нельзя, также, как и совершать другие операции с ним. И совладельцы несут за него также ответственность. ч. 1 ст. 36 ЖК,
ч. 1, 2 ст. 161 ЖК Владельцы квартир должны совместно принимать решения о благоустройстве, оплачивать общедомовые нужды, выбирать управляющую компанию.

Апартамент. Закон не регламентирует права владельцев такой недвижимости на общедомовое имущество. Высший арбитражный суд встал на сторону собственников и дал разъяснения, что они имеют такие же права на общедомовое имущество, как и владельцы квартир в многоквартирных домах. Но часто в апарт-комплексах помимо жилых помещений присутствуют и коммерческие площади, офисы, холлы, зоны коворкинга, лаунж-пространства, которыми пользуются скорее арендаторы и их посетители, а должны будут платить за обслуживание собственники. Если не реализовать часть таких площадей конкретным в

ладельцам.

Что в итоге

Пока законодательство не регулирует услуги управляющих компаний, оказываемых для нежилых объектов. К примеру, если класс апарт-отеля предполагает содержание сквера с фонтанами на территории объекта, то владельцы апартаментов обязаны будут оплачивать его обслуживание. Это, безусловно, отразится на классе отеля и стоимости номера в сутки, но переложить все затраты на арендатора маловероятно. Поэтому, очень внимательно нужно читать договор и другие документы при покупке апартаментов, чтобы четко отделить свои затраты от тех, по эффекту от которых Ваша выгода не увеличится.

Апартаменты VS квартира: управление домом.

Владельцы помещений в многоквартирных домах и апарт-отелях, разумеется, отдают себе отчет, что обслуживание общедомовой собственности и администрирования этими процессами требует организации управляющего органа.

Квартиры. Организацией обслуживания общедомового имущества в многоквартирных домах занимаются специальные нанятые управляющие компании или непосредственно само ТСЖ в лице нескольких выбранных жильцов для найма конкретных специалистов. Их выбирают собственники жилья совместно, часто путем открытого голосования. Для этого проводятся специальные собрания жильцов. Как показывает практика, в каждом доме есть активные и пассивные жильцы. Главное, чтоб во время голосований учитывался «вес» голоса собственника в зависимости от площади его квартиры. Не собственники в голосовании не участвуют. Если жильцы недовольны работой управления ТСЖ, то его состав можно переизбирать. Требуется соблюсти процедуру кворума, то есть более 50% голосов собственников должно выразить свою волю о смене председателя ТСЖ. Стандартная демократия. А вот нанятую Управляющую Компанию можно, не менять, а просто заставить работать лучше или замучать штрафами, если она необоснованно завышает тарифы.
Статья 156 ЖК и Статья 157 ЖК

Апартаменты. В принципе, с апартаментами ситуация аналогичная за исключением одного существенного факта – в апарт-отелях один инвестор может выкупить больше 50% площади и сдавать ее в аренду. В этом случае он имеет решающее количество голосов и может выбирать управляющую компанию, а также подстраивать ее деятельность под собственные желания и нужды. Мажоритарным собственником может стать и компания-застройщик, если оставит себе во владение значительную долю площади комплекса. Конечно этот риск выше в объектах с большим количеством офисных и торговых площадей, но и в кондо-отелях такой мажоритарщик может образоваться, выкупив несколько этажей. Это абсолютно законно, и придется подчинятся его праву.

Апартаменты VS квартира: отношения с соседями.

Квартиры. В соответствии с действующим законодательством, владельцы квартир в многоквартирных домах не имеют права распоряжаться свой собственностью в коммерческих целях. Вы не можете открыть в квартире бутик (на законных основаниях, разумеется), организовать офис, размещать туристов, устраивать шумные клубные вечеринки и т.д. Чтобы использовать помещения в жилом здании для коммерческих целей, нужно переводить его в нежилой фонд – это долго и дорого, требует определенных технических условий для проведения такой процедуры. В жилом доме есть определенные нормы шума и вибрации, которые должны быть соблюдены. То есть, если на первом этаже открыть кафе-мороженное и поставить холодильники, а их работа может вызывать вибрацию, уровень которой будет превышать положенный, то в этом случае по предписанию кафе закроют, а владельца оштрафуют, если он не сможет обеспечить выполнение норм законодательства.

Апартаменты. А вот собственники апартаментов (которые де-юре считаются коммерческой недвижимостью) могут использовать свою собственность для получения прибыли любым законным способом. В апартаментах можно жить, сдавать их в качестве гостиничных номеров, организовать в них кафе, офисы, открывать торговые точки – назначение таких помещений всегда нежилое. К апартаментам не предъявляют столь жесткие требования, как к жилым помещениям. В них необязательно соблюдать режим тишины, нормы звукоизоляции. Ваши соседи могут открыть в смежном номере звукозаписывающую студию, и вы ничего не сможете с этим сделать.

В отличие от многоквартирного дома, вас не спросят, можно ли открыть круглосуточный ресторан с живой музыкой на первом этаже или построить объект, мешающий обзору.

Но не нужно впадать в беспокойство – надо принимать во внимание, что люди в большинстве своем не стремятся усложнять жизнь себе и своим соседям. И управляющие компании стараются обеспечить максимально комфортные условия для проживания и работы своих клиентов, поэтому заранее, ещё при проектировании комплексов, продумывают одновременно комфортное, и для бизнеса, и для проживания зонирование. Застройщик при реализации помещений собственникам предлагают конкретные площади под задачи новых владельцев.

Апартаменты VS квартира: Налог на имущество.

Ежегодно до 1-го декабря собственник обязан уплатить налог на принадлежащее ему имущество. И если он не получил требование об уплате до 1го ноября, то разобраться с этим его прямая обязанность по закону, чтоб уложиться в срок и обойтись без штрафов.

Квартиры. Для жилых помещений ставка налога на имущество устанавливается регионом, где оно находится. Для Санкт-Петербурга и Москвы минимальная ставка составляет 0,1 процент от кадастровой стоимости жилья. Но законом установлено, что собственник имеет право на вычет на двадцать квадратных метров площади. Это льгота устанавливается только на одну квартиру, если во владении находится ещё одна, то на неё эта льгота уже не распространяется. Поэтому при покупки второй квартиры выгодно оформлять её в собственность на супруга. То есть, если в собственности квартира площадью 42 квадратных метра, то налог на нее будет начисляться из расчета всего 22 квадратных метра.

Но, если стоимость жилья превышает 7 000 000 рублей для Санкт-Петербурга и 10 000 000 для Москвы, то налоговая ставка повышается и составляет 0.15 процентов. Рассчитать сумму налога по своей квартире можно на сайте ФНС России
Закон СПб № 643-109, Закон Москвы № 51.

Апартаменты. В частности, в Москве минимальная ставка налога на апартаменты гостиничного типа (если по данным акта Госинспекции в комплексе не более 20% площади фактически используется для размещения объектов торговли, офисов, общественного питания, бытового обслуживания.) составляет 0,5%, то есть в пять раз превышает ставку за квартиры. А если помещение находится не в здании гостиничного типа, а, например, в деловом комплексе, то ставка равна 2%. Учет объектов с максимальной налоговой ставкой ведется на сайте сайте столичной мэрии. При этом вычет по налогу не предоставляется – оплачивать придется всю площадь. В Санкт-Петербурге ставка налога на апартаменты гостиничного типа принята 0,1% от кадастровой стоимости. Муниципальные власти установили её исходя из намерений привлечь инвестиции в отельный бизнес – город по-прежнему испытывает нехватку качественных гостиниц в категории 3-4 звезды, чтобы сделать размещение более доступным для туристов и бизнеса.

Возьмем для сравнения квартиру и апартаменты одинаковой площади и посчитаем налоги в Санкт-Петербурге.

Сравнивать будем студию 27 квадратов и апартаментов схожей площади

Обратите внимание, что кадастровая стоимость на апартаменты ниже, так как требования к стандартам строительства у них ниже, чем у жилого дома. Это не гарантирует, что так будет по всем объектам, но пока «средняя по больнице» статистика такая. Кроме того, по законодательству кадастровая палата не чаще, чем раз в три года, и не реже, чем раз в пять лет, обязана производить переоценку кадастровой стоимости объекта. Поэтому мы пока можем отвечать за данные за последние 3 года. Кадастровую стоимость своего объекта можно узнать по его номеру (или точному адресу) на сайте Россреестра

По Москве, напоминаем, ставка налога минимум 0,5%. Но кадастровая стоимость тоже ниже. Важно ещё помнить, что если это не первая квартира в собственности, то налоговый вычет неприменим, то есть налог составит 2 400 рублей.

Совет: Что любопытно, на нашем опыте, когда мы проверяли сумму налога на сайте ФНС России, кадастровые стоимости по одним и тем же объектам отличались значительно. На сайте ФНС кадастровая стоимость иногда кратно в 2-3 раза была выше, чем указанная на сайте Россреестра. Т�