Чтобы «войти» в проект на более выгодных условиях, мы купили апартаменты в доле с ещё одним инвестором. Номер был сдвоенный, каждая комната имела отдельный вход, свой кухонный блок, свой санузел. И даже (в нашем случае) не было межкомнатной двери, которая бы соединяла его в единый блок с каким-то смыслом. Компания и сама поняла, что продавать такие номера разбив на 2 отдельных будет быстрее и выгоднее и начала часть из них раскадастривать. Те, которые затем появились в продаже, как отдельные, стоили сразу на 15% дороже. Поэтому мы для себя решили, что лучше сами решим эту задачу.
Мы были первым опытом продажи апартаментов в долевом владении для Застройщика и документы раза два переделывали, пока нашли удобную формулу для сочетания долей и фактических площадей (одна студия была на метра полтора побольше соседней).
Процедура сделки была совершенно стандартная. Получив регистрацию собственности, мы поискали, к кому обратиться за раскадастриванием. Самым доступным (в 2 раза дешевле, чем остальные) оказалась услуга у партнёра Бекара. Так как они все равно оказывали им эту услугу. Она стоила 35000 р. Собственников было двое, то есть по 17500 р. на каждого. Да и документы все у исполнителя по сути были, требовались только заявления и подача пакета в МФЦ. Через три месяца мы получили регистрацию прав каждый уже на свои апартаменты. На тот момент аналогичные нашим с отделкой и оснащением компания продавала уже за 3,6 млн. Таким образом, с момента покупки (прошло примерно полгода) удорожание составило порядка 600000 р. Разумеется, это если бы мы нашли тут же согласных на эту цену покупателей. Скорее всего пришлось бы продать дешевле, чтобы перебить предложения Застройщика.
Затем потребовалось переподписать Договора с УК, так как менялся номер у апартаментов и менялись стороны договора с двух собственников на отдельных владельцев. Буквально следом предложили на осень заключить новое Доп. соглашение о переходе на среднесрок– 20000 р. в месяц до уплаты подоходного налога. С учётом происходящего на рынке туризма, я принял такое предложение. Опять же, даже с учётом уплаты налога 13%, это всё ещё было выше прогноза в 17000 р. Да и чехарда с графами расходов и выплат на тот момент утомила – квитанция была устроена так, что каждый раз понять сумму к выплате было непросто. Как таковая графа к выплате не была в одном и том же месте. Приходилось часто запрашивать, почему пришла одна сумма на карточку, а не другая. Получая ответы то «смотрите сальдо», то «смотрите начислено к выплате», то «смотрите задолженность в пользу арендатора». А так чтоб всегда одна и та же, железная, одна графа. Вот не было такой. И чтоб в ней всегда была та цифра, которая до вычета 13% полагается. Увы. Постоянно плавающая какая-то величина - "догадайся где посмотреть, что вышло, что ещё удержали". Доводило до белого каления. Даже составили им свой вариант, где эта цифра в одном и том же месте.
Для понимания про доход в летние и осенние периоды
Июль – доход 22 787,61
Август – доход 15 548,27 (что-то удержали, что там раньше забыли)
Сентябрь – доход 19 333,33 (это был среднесрок с 02.09.2021 – 30.09.2021).
По отчету за 01.09.2021 получилась сумма 115,43
Октябрь – доход 20 000
Ноябрь – доход 20 000
Итого : 97 669,21
97 669,21 – 12 697 (13%) = 84 972, 21 р. с июля по ноябрь
За май было 20 075,64 - 13% (НДФЛ) = 17 465,8 руб.
Июнь – 18000 р. (минимально гарантированный УК) – 13% = 15 660 р.
Было крайне сложно так же понять сколько дней номер сдавался посуточно, а сколько в среднесрок. Это был микс - если не сдаётся посуточно, то на среднесрок. В квитанции количество дней при этом не указано. А % УК составляет 10% при средне и долгосроке, 25% при посуточной аренде. В графу же своего дохода они заносили некую среднюю исходя из того, сколько дней и как сдавался номер. Вероятно, где-то у них там в бухгалтерии отражалось, а в квитанции нет. Процедура вычисления доли УК от дохода (чтоб проверить) каждый раз ломала думательный агрегат. А удержание НДФЛ учитывали в следующем месяце, хотя все расходы отмечали в текущем. В общем накопилась усталость от этой постоянной переписки с вопросами, неспешными и всегда разными ответами бухгалтерии, а фиксированная сумма 20000 р. в среднесрок снимала головную боль проверки квитанций.
Данные по новому договору с УК также заменились и в личном кабинете на сайте.
Программа «20000 р. в месяц» действовала до 15 апреля 2022 года. В начале апреля этого года пришло письмо с предложением перейти на программу «15000 р. в месяц». Это расстроило, но я, вспомнив битвы с квитанциями, устало согласился и на это.
На руки приходит за вычетом 13% чуть больше 13 тысяч рублей. То есть на 2-й год номер стал приносить прибыли меньше, чем на первый.
Причины (предположения):
- - рынок туризма в постоянном стрессе, то от пандемии, то от СВО, и на иностранных туристов надеется не приходится, а они составляли более половины всего турпотока в Санкт-Петербург;
- - отель нашёл свою аудиторию, она, преимущественно молодая и шумная, но не самая платёжеспособная. Отель устраивает почти каждый уикенд вечеринки, что не очень по душе более зрелой аудитории особенно с учётом того, что слышимость в отеле высокая, люди просят переселить их с 4-го (!) этажа повыше;
- - также, помимо плохой звукоизоляции всплыл ещё ряд недостатков, повлиявших на спрос к проживанию. Например, отсутствие кондиционирования на всех этажах, кроме 13 и 14-го (наш номер на 9-ом). Это удивительно, потому что думалось, что современный отель, пусть и 3*, но предполагает комфорт с кондиционером по умолчанию, тем более, что единую систему расположить на крыше не представляется чем-то космическим в наше время;
- - ну и, как не хочется переходить на личности, всё же работа УК оставляет желать лучшего, если рассуждать о финансовом планировании и управлении. По ощущениям значительная доля собственников уже отказались от её услуг, так как недовольны результатами. Чуть ли не половина владельцев.
По последнему пункту чуть подробнее. Особенно недовольны те, кто не согласился на среднесрок, кроме лета, они все месяцы несли убытки, летом в среднем в месяц 1 такой же номер принёс порядка 35000 р. на руки. Май примерно 25000 р. За осень все тревожатся. Мы, как собственники, состоим в чатах, где инвесторы делятся впечатлением от владения. Отношение к УК от Застройщика негативное. Кто-то переходит к другим УК, которые работают в этом отеле (по закону вас не могут обязать работать только с УК от Застройщика). В основном отзывы лучше, хотя в межсезонье суммы дохода также невысокие. Но удачнее работают по микс-сдаче.
Мы пока думаем – менять УК или нет. Пробовать сдавать вообще самим на долгосрок или нет.
Если ориентироваться на инвестированную в номер сумму, без малого 3 млн. рублей с учётом всех сопутствующих затрат, то при фиксированной выплате в 13050 р. в месяц доходность выходит всего 5,3% годовых.
Ни о каких 11% и даже 9% речи быть не может. Для этого надо получать на руки не менее 25000 р. Доходность с апартаментов сравнялась с доходностью от долгосрочной сдачи жилой недвижимости и даже со ставкой по рублёвому вкладу, хотя недвижимость и защищена от инфляции лучше вклада.