онлайн менеджер
Показать другие новости

Доходная недвижимость или жизнь на проценты

Доходные апартаменты

Доходные дома получили широкое распространение с середины XIX века, хотя первые из них появились ещё на пол столетия раньше. На рубеже ХХ века в Санкт-Петербурге и Москве, как в городах, в которых шла активная деловая жизнь, а владение товариществом жильцов многоквартирным домом на паях только зарождалось, на долю доходных приходилось примерно 80% и 40% недвижимости соответственно. Население Петербурга начиная с 90х годов XIX века за 20 лет выросло на 1 млн. человек. А к 1917 году в Москве насчитывалось более 700 доходных строений, налоги с владельцев которых составляли 15% поступлений в казну города. Владельцами выступали не только частные лица из высоких сословий, даже княжеских фамилий, но и сообщества предпринимателей, купечества и даже зажиточного крестьянства. Случались и совсем экзотические владельцы, как, например, приходы Шведской церкви (на Малой Конюшенной). Разумеется, наряду с 18-комнатными квартирами, в домах барского типа, предлагались квартиры для высокооплачиваемых служащих, небольшие квартиры в домах для учителей и чиновников младшего звена, а, так же, коечно-каморочные квартиры для прибывших на заработки в стремительно урбанизирующийся центр с аграрной периферии граждан. Заниматься строительством доходных домов стало выгодно. Стремительно развивающийся сегмент стал первым применять прогрессивные инженерные системы водоснабжения и электрификации, продуманное проектирование и единые планировки квартир по стоякам, центральный пылесос и лифты. Рантье стал восприниматься как прогрессивный инвестор, привлекающий к управлению своими активами специалистов, и живущий на законные доходы, несмотря на то, что они не являются непосредственной производной его трудовой деятельности.

Сегодня рынок аренды и найма жилья всё ещё на 85% находится в «тени». Квартиры сдаются по устной договоренности между собственником и арендатором, без официального договора. Поэтому нет гарантий, что человека внезапно не выселят из снимаемых метров (квартир), как и нет гарантий, что жилец не устроит пьяный дебош с последствиями в виде разбитых стекол и сожженной мебели. Однако государство взялось реформировать этот рынок: развиваются программные средства сбора информации о доходах гражданина, принимаются новые законы, устанавливаются ограничения в оказании услуг частными лицами. Взамен стремительно устаревающему способу получения дохода от самостоятельной сдачи квартиры рынок предлагает стать собственником доходных апартаментов в составе отелей совместного владения с управляющими компаниями или в комплексах, предназначенных для длительной аренды молодыми специалистами, семьями, слушателями ВУЗов. Это возможность получать доход законным способом, рассчитывая на его определённый уровень.


Руководитель департамента аналитики сайта «PARTAPART.RU» Евгений Чемодуров:

Ранее, основываясь на любезно предоставленных нам данных и квитанциях от собственников, мы самостоятельно рассчитали прогнозируемую доходность апартаментов, которая получилась от 8% (при длительной сдаче) до 13% годовых (при краткосрочной сдаче) с учётом уже всех уплаченных налогов (включая подоходный или УСН для ИП) и платежей (включая амортизацию оборудования номера). Но без учёта капитализации (удорожания) владения. Согласно опросам россиян, семье из 3х человек для нормального существования необходима сумма около 120 000 рублей ежемесячного дохода. То есть, чтобы отказаться от необходимости работать, а жить на указанную ренту, им необходимо владеть доходной недвижимостью на сумму 12 000 000 рублей. И это сравнимо с доходностью коммерческих помещений средней размерности (аптеки, алкомаркеты, кафе). Бегло оценивая стоимость таких объектов опытные рантье просто делят цену покупки на 100, чтоб понимать примерный ежемесячный доход. То есть покупая на 100 млн. рублей они рассчитывают на 1 млн. рублей дохода ежемесячно. 100 миллионов на дороге не валяются, но 12, случается, могут оказаться суммой от продажи наследной квартиры в Москве, а для рынка Петербурга это хороший чек входа в доходную недвижимость. Возможно, по этой причине доля покупок инвестиционных апартаментов в городе на Неве жителями столицы столь высока.


Руководитель отдела рекламы и PR Seven Suns Development Ковалевский Дмитрий:

Если чисто по-человечески, то в вопросе, что лучше, брать квартиру и заниматься поиском жильцов самому, но на более выгодных условиях и с более высокими рисками (фискальный надзор, риск неплатежей и т.п.), или же получать меньше, но зато фиксированную прибыль от компании управляющей апартаментами, то выбор цивилизованного человека теперь очевиден. Конечно, гораздо удобнее сдавать апартаменты через Управляющую компанию, которая берет на себя все заботы о поиске арендатора, своевременно переводит деньги на счет собственника, выполняет мелкий ремонт, если он необходим. На сегодняшний день существуют различные программы доходности, позволяющие получать не меньшие деньги, чем от сдачи квартиры.


Руководитель аналитического центра ГК ФСК в Санкт-Петербурге Юлия Голубева:

По нашему прогнозу, стандартный юнит 18,4 кв. м. будет приносить в среднем доход до 18% годовых, или в денежном выражении около 40 000 руб. уже за вычетом всех расходов. Это среднемесячный показатель дохода. Необходимо понимать, что доходность зависит от сезонности, рыночной конъюнктуры и прочих факторов. В отдельные месяцы высокого сезона доход может достигать 80 000 – 100 000 руб., в низкий сезон – соответственно снижаться.


Коммерческий директор ГК Docklands development Екатерина Запорожченко:

Во всех проектах предлагаются разные условия, а фактическая доходность в любом случае зависит от объема затрат инвестора. В среднем в проектах 3 звезды апартаменты приносят от 15 до 20 тысяч рублей в месяц. Встречаются программы с фиксированными ежемесячными выплатами и без них. Среди проектов 4 звезды в Docklands первыми ввели минимальный ежемесячный доход в размере 30 000 р., максимум при этом ничем не ограничен. К примеру, за каждый из 4 месяцев высокого сезона 2019 года собственники видовых студий в нашем отеле зарабатывали от 60 000 до 105 000 ₽ в месяц.


Руководитель департамента развития ГК «ПСК» Сергей Мохнарь:

Доходность апартаментов в Петербурге варьируется от 7,5 до 18%. В каждом отдельном случае рассчитывается индивидуально. Например, в нашем проекте возле метро «Парнас» доходность рассчитана на уровне 15,9-17%. Максимальный срок окупаемости – 9 лет. Безусловно, цифры не берутся «с потолка», а вычисляются с помощью управляющей компании. Необоснованные обещания здесь, мягко говоря, неуместны.

При расчёте дохода нужно определиться с программой – краткосрочная или долгосрочная. Первая позволяет получить большую доходность, и в таком случае апартаменты сдаются в гостиничном формате, в среднем на срок 1-5 дней. Долгосрочная будет означать более стабильную загрузку апартаментов, но стоимость аренды в таком случае будет ниже. Таким образом, каждый выбирает самостоятельно – меньше рисков простоя и ниже доходность, либо потенциально максимальная доходность, с учетом того, что какое-то время апартаменты могут оставаться не сданными.

Для наших покупателей мы разместили на сайте калькулятор потенциальной доходности, в зависимости от суммы инвестиций и программы. Он служит ознакомительной оценке, а точные цифры определяются при заключении соглашения с УК.

В свою очередь, УК заинтересована в максимальной загрузке апартаментов, поскольку её прибыль зависит от этого напрямую. Если апартамент сдается, то инвестор и УК зарабатывают.>

Также нужно учесть, что все взаимоотношения между сторонами регистрируются официально. Это означает, что доход облагается налогом. И это же означает то, что у инвестора будет официальный дополнительный источник дохода, который можно указывать для банков.


Директор департамента жилой недвижимости Colliers International Елизавета Конвей:

По данным Colliers International, ожидаемая доходность в строящихся объектах составляет сейчас 9%-11% при стоимости юнита 3-6 млн рублей, в зависимости от класса объекта. Капитализация объекта - 6-7% в год.

В действующих апарт-отелях под управлением средняя доходность инвесторов составляет 8 -12% годовых при сдаче посуточно через управляющую компанию, без учета капитализации. Стоит отметить, что функционирующих проектов на рынке пока немного – самыми известными являются YE’s на Хошимина, Avenue Apart, Vertical на Московском и Docklands Life. При небольшом количестве проектов доходность апартаментов под управлением соответствует ожиданиям инвесторов, однако ужесточение конкуренции между апарт-отелями, а также рост цен на первичном рынке может привести к падению доходности инвесторов в наименее успешных проектах. Поэтому при выборе объекта для инвестирования важно проводить анализ факторов, наиболее влияющих на доходность. Обратить внимание в первую очередь стоит на локацию проекта, опыт и профессионализм управляющей компании, масштаб и инфраструктурное наполнение проекта.

Стоит обратить внимание на затраты на амортизацию, обновление номера, а именно пункт о том, кто эти затраты будет нести, а также все обязательные платежи, которые будут вычитаться из дохода собственников.


Руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светлана Московченко:

Мы отмечаем, что многие инвесторы, которые раньше вкладывали деньги в жилье, сегодня начинают присматриваться к сервисным апартаментам, где есть разработанные программы доходности, и встроенным коммерческим помещениям.

В Санкт-Петербург отмечается высокий уровень спроса, как на квартиры, так и на апартаменты. В сегменте жилой недвижимости теперь доля инвесторов невелика и, по нашим оценкам, сейчас составляет около 10%. Еще 5 лет назад доля инвесторов в жилье достигала 30-40% по проектам массового спроса. Снизилась доходность такого вложения средств, предложение значительно увеличилось, динамика увеличения цены в зависимости от стадии строительства стала не такой высокой, да и в целом у населения стало меньше денег. Также сегмент апартаментов оттянул на себя значительную часть инвесторов жилой недвижимости. На сегодняшний день декларируются величины доходности от сдачи в аренду апартаментов в максимальном диапазоне до 15-16%, но реальная доходность по некоторым проектам находится на уровне 10-11%. Нужно принимать во внимание большой объем строящихся проектов, и скорее всего, сложится ситуация, что доходность проектов в неочевидных локациях будет значительно отличаться от заявленной.


  ЖИЛЬЕ КЛАССА А ЖИЛЬЕ КЛАССА В ЖИЛЬЕ КЛАССА С АПАРТАМЕНТЫ «4 ЗВЕЗДЫ»* АПАРТАМЕНТЫ «3 ЗВЕЗДЫ»*
Доходность
(от сдачи в аренду)
4% 4-5% 7% 8% 14-15%
Окупаемость 25 21-22 13-14 12-13 6-7
Источник: Knight Frank St Petersburg