онлайн менеджер
Показать другие новости

Апартаменты купить нельзя отказываться.

Решение о покупке апартаментов

Не проходит и недели, чтобы в деловых СМИ или наиболее популярных из тех, что рассказывают о недвижимости не появлялись публикации на тему рынка апартаментов. Вот уже третий год мы слышим о взрывном росте и невероятном потенциале рынка. Заявления застройщиков о высоком спросе стремительным локомотивом разгоняют за собой мнения и прочих экспертов рынка. Тема, как принято говорить, сейчас находится «на хайпе». Точно так же недавно все были увлечены обсуждениями блокчейн-технологий и перспективой роста стоимости крипто-валют. Появилось множество экспертов, телеграмм-каналов, цифровых бирж. Кто-то заработал, а кто-то понёс убытки, купив «коины» на пике интереса. Затем столь же стремительно выросло количество противников идеи цифровых валют, сколь ранее выросло число адептов. И только такие, как Уорен Баффет, в полном порядке. Потому что он принимает решения с холодным сердцем и на основе аналитических данных подготовленных его личными экспертами, которые если ошибутся с прогнозами поддавшись эмоциям, то поплатятся высокооплачиваемыми рабочими местами. К сожалению, лично я не располагаю такими собственными финансовыми аналитиками на Уолл-Стрит и даже в Министерстве экономического развития РФ. Поэтому приходится разбираться самому.

Засев за изучение, выясняем, что часто такой тип недвижимости, которая признаётся пригодной для проживания, но остаётся коммерческой, начинает упоминаться именно с этой смысловой нагрузкой с 2003 года. Если в Петербурге таким наиболее заметным объектом был и долго оставался «Пятый Элемент» на Крестовском острове, где до сих пор есть несколько апартаментов в продаже, то в Москве, в те же годы в продажу вышло сразу несколько объектов. И уже через 10 лет в столице предложение выросло до 60 объектов заняв треть рынка новостроек. Это было вызвано прежде всего тем, что, участков под жилое строительство становилось все меньше, а требования к жилым комплексам и социальная нагрузка всё более ужесточались. Одновременно с этим в кризисные годы снижался ещё и спрос на офисы, а земля под них была дешевле и не столь обременена строгими нормативами возведения коммерческого объекта, как если б это был многоквартирный дом.

Так и сложилось решение у компаний, которые стремились сохранить прибыльность, предложить покупателям проживание в проектах со статусом коммерческой недвижимости в условиях, внешне не отличающихся от проживания в жилых комплексах. Первая волна выбросила в продажу действительно интересные лофт-проекты и комплексы апартаментов клубного формата по более привлекательным ценам и локации. Этот компромисс устраивал и слой обеспеченных покупателей, у которых как правило уже была недвижимость, а апартаменты в центре служили дополнительным метом проживания. И застройщики возводили такие объекты дешевле, так как строительные требования к проекту и окружающей его социальной инфраструктуре были ниже. Но участки в центре все равно довольно быстро исчерпались, и постепенно комплексы апартаментов классом пониже стали появляться уже в не столь престижных локациях, но по ценам всё равно ниже, чем жилые проекты рядом. Выросли и размеры. Камерность исчезла без следа.

В Москве проблемы…

Внезапно это стало ощутимой проблемой для властей Москвы, так как у тех, кто проживал во вполне обычных районах появились трудности с тем, чтобы получить все те же самые льготы и социальные гарантии, которые полагаются жителю столицы. Несмотря на то, что это должно было быть ожидаемым для тех, кто покупал подобную недвижимость, ком обиды на власть начал быстро расти, ведь в тонкости законодательства углубляются не все. Поэтому в Москве сразу обозначили свою позицию жёстко – остановить завуалированную продажу псевдожилья. Налог на партаменты (а по законодательству прерогатива устанавливать конкретную ставку налога на имущество принадлежит региональным властям) был резко поднят. В текущем году он составляет уже 1,7% и ежегодно будет подниматься ещё на 0,1%, пока не достигнет 2%. Список объектов «псевдожилья», по которым действует такая высока ставка опубликован на сайте мэрии Москвы. В нём уже более 27000 апартаментов. Льготная ставка в 0,5% установлена только для комплексов инвест-отелей, которые действительно используют не менее, чем 80% площадей, под номера гостиничного сервиса. А также ещё для небольшого списка (около 8 адресов) объектов. В интернете много историй тех, кто вынужден теперь платить весьма высокий налог проживая в ничем особо не примечательной многоэтажке в ничем особо не выдающемся микрорайоне. За 3-комнатные апартаменты приходится платить налог в 200 000 – 250 000 рублей в год. И найти покупателя на такую жилплощадь, разумеется, стало затруднительно.

… а в Питере рай.

Санкт-Петербург на фоне Москвы пока представляется раем. Безусловно на берегах Невы были также реализованы проекты апартаментов в центре, в парковых зонах, но они не разрослись и не перебрались массово в спальные районы. Во-первых, объем рынка, конечно, ниже, во-вторых, на периферии города было достаточно участков и под жилую застройку, а реновировать масштабный «серый пояс» потенциала, увы, нет. Поэтому в Санкт-Петербурге городской властью установлена ставка налога на апартаменты в точности, как и на жилые квартиры – 0,1%. А кадастровая стоимость апартаментов в северной столице по каким-то причинам, известным только кадастровой палате, примерно в 2 раза ниже, чем по квартирам аналогичной площади. Но льгот и прав быть обеспеченными социальной инфраструктурой проживающие в них граждане по-прежнему не имеют.

Стоит отметить, что кадастровая палата должна производить переоценку недвижимости не чаще, чем раз в 3 года, но и не реже, чем раз в 5 лет. Поэтому мы не можем прогнозировать как изменится оценка кадастровой стоимости апартаментов в следующем цикле. Но, что касается налоговой ставки, то она сохранится на уровне 0,1%, пока Санкт-Петербург будет заинтересован в том, чтобы в городе строились инвест-отели – это проекты, оборудованные в точности, как всем привычные гостинцы 2-3-4*, в которых собственник покупает апартамент не для личного проживания, а для сдачи в посуточную аренду туристам. Доход с такого апартамента в 2 - 2,5 раза превышает доход от сдачи апартаментов в длительную аренду, даже с учётом комиссии управляющей компании и среднегодовой загрузке отеля в 65-75%. И именно этим соотношением доходности к вложениям вызван интерес, как крупных инвесторов, так и тех, кто вкладывает собственные средства в один-два апартамента. Что действительно в конечном счёте привело теперь к росту строительства апартаментов в Санкт-Петербурге, но преимущественно в формате кондо-отелей совместного владения множеством собственников, объединённых одной управляющей компанией.

Поэтому, прежде чем купить апартаменты, мы бы порекомендовали следующий цикл размышлений:

  1. Вы топ менеджер крупной компании с доходом от 1 500 000 в месяц?
    • Да? – возможно Вам стоит рассмотреть более высокобюджетные инвестиции.
    • Нет? – переходим дальше.
  2. Вы покупаете апартаменты для собственного проживания?
    • Да? – купите лучше квартиру, потому что, купив апартаменты, Вы будите вынуждены получать временную регистрацию раз в 5 лет, лишаетесь льгот по месту проживания (пособия, возврат налогов, компенсации и выплаты), будите испытывать трудности с доступностью социального обеспечения (медицинская помощь, устройство детей в детский сад и в школу), вынуждено откажетесь от личного автомобиля, так как достаточного количества парковочных мест по нормам для апарт-комплексов предусматривать Застройщику необязательно. А ещё коммунальные платежи будут примерно на 25-30% больше, чем у жилой квартиры.
    • Нет? - переходим к п.5.
  3. Всё равно хотите апартаменты для собственного проживания?
    • Да? - купите тогда хотя бы в Санкт-Петербурге, ведь платить, например, налог в 0,1% со студии в Санкт-Петербурге по смешной кадастровой стоимости это 1 200 рублей в год, а в Москве с той же площади, но совсем по иной цене и ставке в 1,7%, это уже 85 000 рублей в год
    • Нет? - переходим дальше.
  4. Несмотря ни на что хотите апартаменты в Москве для собственного проживания???
    • Да? - надеемся Вам повезёт, и Вы найдете предложение в тех самых 8 льготных комплексах на всю Москву. Или подберёте инвест-отель, в котором предусмотрен корпус и для тех, кто очень хочет проживать сам получая ещё и гостиничный сервис. Тогда ставка налога в 0,5% как-то смягчит затраты на владение.
    • Нет? - переходим дальше.
  5. Вам нужна недвижимость для получения дополнительного дохода?
    • Да? - купите апартаменты в инвест-отеле в Санкт-Петербурге. В предыдущей статье мы сравнивали доход от краткосрочной сдачи в аренду апартамента в инвест-отеле с доходом от длительной сдачи таких же апартаментов, а также с доходом от сдачи квартиры в длительную аренду. Напомним – с недавнего времени законодательством ограничена возможность сдачи квартир и апартаментов посуточно простыми гражданами. Поэтому даже с услугами УК, которая получает за это комиссию, купить апартаменты в инвест-отеле и сдавать будет выгоднее. Нами посчитано - с учётом всех затрат на приобретение, оборудование, налоги, содержание, коммунальные платежи и прочее, чистый доход составит от 9 до 12%. В то время, как при сдаче в длительную аренду похожих апартаментов или квартиры близкого типа, доход составит примерно 6% и 4% соответственно. Расчет по Москве не производили. Но, согласитесь, не говоря уже о том, что стоимость квадратного метра там традиционно дороже, напомним Вам, что кадастровая стоимость апартаментов в столице примерно в 5 раз выше и ставка налога 0,5%. Полагаем, именно поэтому, на рынке Москвы сейчас строится меньше апарт-отелей, чем в Санкт-Петербурге, а в проекты в нашем городе так активно вкладывают средства сами москвичи.
    • Нет? – кажется мы друг друга не очень понимаем, давайте вернемся к п.1.

По нашему мнению, спрос на апартаменты действительно есть. И он нацелен именно на инвестиционные апартаменты Санкт-Петербурга. Пока город открыт новым инвест-отелям, тем, кто заинтересован в доходе, и имеет возможность купить недвижимость для получения дополнительного дохода, самое время войти в понравившийся проект. Банки такую доходность не обеспечат. А биржевые инструменты могут привести к полной потере вложенного капитала. В то время, как доход по апартаментам, если и снизится по каким-то причинам, то сама недвижимость никуда не исчезнет, и будет иметь реальную цену всегда.