Инвесторам и потенциальным покупателям важно разбираться в вопросах управления домом и содержания общего имущества в здании, где находятся апартаменты.
Для начала определимся, что же относится к общему имуществу. По действующему законодательству для многоквартирных объектов жилой недвижимости оно включает следующие объекты и элементы:
- Все нежилые и технические помещения, включая лифты и лестничные пролёты.
- Здание от ограждений до крыши.
- Коммуникации – водопроводная система, электро и газовое оборудование, канализационная и отопительная системы, пожарная сигнализация и многое другое.
- Участок – непосредственно под зданием и с прилегающими территориями, на которых находятся зоны отдыха, детские площадки, стоянки, парковки.
Чаще всего задачи по контролю выполнения законодательных требований к содержанию возлагаются на сотрудников управляющей компании. Заключается типовой договор, в котором указывается перечень обязательств УК перед собственником.
Законодательные нормы
Напоминаем: апартаменты не относятся к жилой недвижимости!
Собственники юнитов (помещений для проживания и сдачи в аренду) внутри здания не располагают имущественными правами на общее имущество, как это предусмотрено в многоквартирных домах, которое мы перечислили выше. Соответственно, жилищное законодательство здесь неприменимо. Ответственность возлагается на всех владельцев в равной степени, соразмерно со своей долей.
Этот момент вызвал много споров, и был определён решением Высшего арбитражного суда. В частности, представители судебного органа уточнили, что собственники в зданиях, относящихся к нежилому фонду, имеют права и обязанности относительно содержания общего имущества, аналогичные тем, что предусмотрены для МКД.
Если собственник делегировал обязанности управляющей компании, та обязуется осуществлять содержание и ремонт объектов, прилежащих территорий в границах эксплуатационной ответственности. Эти границы определяются условиями договора.
Если апарты оформлены, как объекты гостиничного сектора, находятся в одном здании с номерами отеля, то регулируется эксплуатация объекта решениями Министерства спорта и туризма РФ. В частности, речь идёт о приказе №35 от 25.01.2011, которым установлена классификация таких объектов, как апартаменты.
Также законодательство устанавливает за собственниками право определять организацию, которая возьмёт на себя вопросы содержания и управления общим имуществом. Хотя здесь не применимы нормы ЖК, используется аналогия со статьёй 44, где указывается на необходимость собрания собственников.
В случае возникновения каких-либо проблем с пониманием и трактовкой всех неисчислимых тонкостей действующего законодательства вам всегда готовы прийти на помощь юристы нашей компании. Обращайтесь, будем рады помочь.