Мы решили сравнить предложения от трех крупных компаний. Это строящиеся апарт-отели в СПб, в которых инвесторам предлагаются программы доходности от управляющих компаний. И среди них есть один сетевой брат, который уже успешно функционирует последние два года на Московском проспекте.
«Vertical We&I»
С него и начнем. Это «Vertical We&I» – проект Becar Asset Managment. Компания активно занимается строительством коммерческой недвижимости не только в России, но и в странах ближнего и дальнего зарубежья. Первый апарт-отель на Московском проспекте уже работает и приносит прибыль владельцам юнитов (номеров). Поэтому УК может оперировать не прогнозируемыми, а реальными цифрами. В том числе – по доходности номеров. Если Вы решили вложить деньги в недвижимость в формате апарт-юнита, то потребуется изучить предложения, в которых необходимо сравнить следующие параметры инвестирования:
- Сумма «входа» в проект. Иначе говоря, минимальная полная стоимость инвестирования, с которой Вы сможете начать получать доход. Следует отличать от первого взноса по ипотеке или рассрочке итоговая стоимость по которым ожидаемо будет выше.
- Тип предлагаемых номеров: студии «сингл», «дабл», «стандарт», «комфорт» и «люкс», и даже номера на 4-8 мест аналогичные размещению в хостелах.
- Выбор программ доходности. Чаще всего предлагают «гарантированный доход», когда он не привязан к загрузке номерного фонда. И «максимальный доход», когда риски незаполняемости несет инвестор, но при хороших результатах его прибыль выше. При этом следует учесть, что управляющая компания в любом случае стремится заполнить все номера проживающими, так как ее доход также зависит от заполняемости.
- Периодичность выплаты дохода. Как правило, ежемесячная. Но договор с УК заключается обычно сроком на 3 года.
- Выбор сервисов, которые будут обязательно включены в проживание арендаторов как консьерж-сервис, а также такие, которые Вы можете подключить к обслуживанию номера дополнительно. Например, доставка еды в номера, глажка одежды. Возможность установить ограничения использования Вашего номера тоже существует чаще всего, например, при проведении конференций. Но риски ущерба лежат на постояльцах, поэтому чаще всего никто к ограничениям не прибегает.
- Правила пользования юнитом - если Вы станете собственником юнита в кондо-отеле (речь о посуточной аренде), то, по согласованию с УК, можете в нем иногда проживать и сами. Но, разумеется, доход за этот период будет удерживаться в той или иной форме, а обслуживание сервисами отеля, тем не менее, взиматься. Управляющие компании планируя загрузку номерного фонда должны быть заранее проинформированны собственниками, если в какие-то даты те планируют использовать номер по собственному плану.
В зависимости от типа использования номера у «Vertical» сдаются на разные сроки от суток до 11 месяцев. В последнем случае речь идет о корпоративных арендаторах – компаниях, которые держат забронированными номера в отелях под своих сотрудников, приезжающих в частые командировки. Поиском арендаторов Becar занимается самостоятельно, через такие каналы как Booking, Trivago, TripAdvisor, AirBnb и многие другие, предоставляя собственникам ежемесячную отчетность.
Заявленная доходность у нового проекта - «Вертикали» на Лесной – в среднем 13,5%. Если вы владеете студией 14,44 м2 стоимостью 2 300 000 рублей, то чистая прибыль от нее составит 310 500 рублей в год. В эту сумму заложены все налоги, сборы, эксплуатационные расходы, отельные сревисы и услуги управляющей компании. Условно, каждый 1 000 000 рублей вложенных в проект будет приносит Вам 135 000 рублей в год. В этом отеле, учитывая опыт накопленный по первому проекту, создатели сместили акцент с помещений личного проживания на пространства общения. Номера стали скромнее по площади, есть даже номера модульного типа на несколько кроватей-ячеек, как в хостелах. Однако, много будет реализовано для работы и творчества, для спорта и общения в зоне креативных кафе и ресторанов. Есть пространства для конференций, презентаций, деловых встреч, для коучинга и игр. Это будет целый образ жизни для людей творческих, независимых, ищущих, путешествующих.
«Интуит»
Инвест-отель In2It – достаточно заметный проект, который планируется ввести в эксплуатацию в 2020 году. Юниты предлагаются площадью 18 – 58 м2. Но минимальная сумма входа в этот проект – 300 000 рублей. Застройщик предлагает купить доли владения в номерном фонде отеля от 3-х квадратных метров, привлекая тем самым пул инвесторов с ограниченным бюджетом. И гарантирует их обратный выкуп. Если не реализовать свои метры через обратный выкуп до сдачи проекта, то лучше учитывать, что долевое владение номером несет риски затруднительной реализации своей доли в будущем, что требует согласия всех соинвесторов по такому договору. Обязательство в первую очередь предложить выкуп доли им сужает возможность для перепродажи другим заинтересованным лицам, например, родственникам. Сам отель расположен недалеко от станции метро «Купчино». Номера реализуются с полной отделкой и готовые к заселению.
Доступны различные программы инвестирования:
- Стартовая S. Покупатель подписывает договор долевого участия и получает регулярные выплаты. Можно увеличить эту сумму по программе «Перспектива». Однако только через год после сдачи объекта в эксплуатацию.
- М/L/ХL – различные форматы участия в управлении и распределении прибыли. Доходность варьируется от заполнения номеров и достигает 16%.
Здесь также будет реализован полноценный отельный сервис. То есть, объект под круглосуточной охраной, есть видеонаблюдение. Работают консьержи. Номера обслуживают горничные и уборщицы. Жильцы могут выбрать пансионную систему питания в ресторане. Есть доставка продуктов и готовых блюд.
Итак, допустим, вы выбрали «S». Для примера возьмем те же 14 квадратов. 
Как видите, за 3,5 – 4 года владения вы получите от 441 000 до 665 000 рублей. Во втором случае используется программа «Перспектива». Если, допустим, с момента начала работы отеля прошло примерно 4 года, то за 4 года Вы заработаете = 126 000 рублей (первый год) + 177 000 рублей за каждый следующий год, то есть 177 000 рублей *3. Итого 658 000 рублей. Или в среднем 164 000 рублей в год.
Условно, каждый 1 000 000 рублей вложенных в проект будет приносит Вам 117 000 рублей в год.
Апарт-комплексы «VALO»
Предлагается несколько вариантов для клиентов. Это ипотечные банковские программы от 299 000 рублей, рассрочка и покупка за полную стоимость. Есть меблированные студии от 3 000 000 рублей.
И в этом проекте всю заботу о гостях берет на себя управляющая компания. Она же занимается страховкой, охраной объекта, сбором аренды. Ведется работа с корпоративными клиентами, которые используют комплекс для проведения конференций. Для этого в проект изначально вносились площадки для подобных мероприятий. Есть также пространства для спорта, проведения встреч, коворкинги и т.п. Проект крупный и его особенностью стало зонирование корпусов в зависмости от типа сдачи в аренду. Есть корпуса известных международных сетевых отельных брендов. Есть кондо-отели с постоянно действующей рецепцией. Есть корпуса, где собственник может отказаться от услуг УК и заниматься сдачей в аренду самостоятельно. Но при этом он имеет возможность обратиться к УК за обеспечением минимальных гостиничных сервисов обязательных по законодательству, регулируещему рынок отелей. Есть также решение для тех, кто планирует сдавать на длительный срок или проживать самостоятельно и хотел бы избежать частой смены соседей.
Смотрим на программы:
| Программа | Тип аренды | Доходность от, руб. | Услуги УК в % от месячного дохода |
|---|---|---|---|
| Classic | Долгосрочная | 29 000руб. при средней заполняемости 85% | 15 |
| Progressive | Краткосрочная. Сдача посуточно на срок до 30 дней | 40 000 рублей при заполняемости не менее 60% | 20 |
У «прогрессив» есть ощутимый минус – плавающий доход.
Итого, если взять обещанную прибыль 29 000 рублей, отнять 15% (услуги УК) и умножить на 12 месяцев, получим 295 800 за год, при минимальном вложении 2 600 000 рублей. С учетом полной заполняемости отеля, прогноз опирается на веру в то, что в течение всего периода у вас будет стабильная полная «загрузка» номеров. Таким образом, предположительно, каждый 1 млн.рублей вложенных в этот проект будет приносить Вам 113 000 рублей в год.
Если вы хотите что-то менее рисковое, предлагаются портфельные инвестиции. Вы можете приобрести 3, 5 или более апартаментов. Здесь доходность прогнозируется в размере 8 – 10,5% с учетом полутора лет строительства.
Подводя итоги
В текущий момент реальные цифры есть только по «Вертикали» и гарантировать фактическую доходность, опираясь только на прогноз и калькулятор, сложно. В плане надежности проблем пока нет. Пока. Нам сложно оценить риски по проекту «Интуит», так как Plaza Lotus Group сейчас реализует два проекта (еще «ПРО.МОЛОДОСТЬ» на Большевиков) и сданных проектов у нее нет. «VALO» возводят известные на рынке компании «ГАЛС» и «Лемминкяйнен», причем последняя сравнительно недавно провела объединение своих активов с компанией «ЮИТ», серьезность бренда которой доказывать не надо. Однако у «VALO» третья очередь до сих пор строится. Первоначально планировалась сдача в 2020, но ее сместили на 2022 год. На наш взгляд, это скорее временные трудности, чем системные. У «Vertical» срок сдачи тоже уже переносился, но на стройке работы идут такими темпами, что в текущем моменте нет опасений в том, что будут новые переносы.
| Компания/апарт-отель | Обещанные Минимальная и Максимальная Доходность | Преимущества комплекса | Прогнозируемый доход на каждый 1 000 000 рублей вложения | Минимальная стоимость номера / возможности инвестирования (указаны цены на лоты реализуемые на границе первой и второй трети цикла продаж) |
|---|---|---|---|---|
| Becar «Vertical We&I» | От 8% до 22% годовых до уплаты налогов. | Отличная инфраструктура. Фитнес-зал, прачечная, библиотека, лобби для приема гостей, центр медицинской косметологии, коворикнг, ресторан, лаунж-зоны. Удобное расположение близко к центру. Легко добраться на Московский вокзал. | 135 000 рублей | 2 300 000 рублей |
| «VALO» | От 9% до 20% годовых без учета комиссии УК | В шаговой доступности от метро «Бухаресткая». SPA, фитнесс-зал, конференц-залы и лобби, рестораны, коворкинги. Вблизи школы, детсады, супермаркеты крупных сетей и 3 ТРК. | 113 000 рублей | 2 600 000 рублей |
| «In2it» | От 9% до 16% | Рядом со станцией метро Купчино. Полный перечень отельных сервисов. Медицинский и центр, фитнес-центр, магазины, салоны красоты и даже турагентство. | 117 000 рублей | 300 000 рублей |
Как видим, в перспективе все три апарт-комплекса имеют определенные преимущества. В плане доходности при планируемом заполнении лидирует предложение от «Vertical». На их стороне так же и опыт в уже действующем проекте. Во всех случаях предлагается отличная внутренняя инфраструктура. Оценку и сравнение капитализации (удорожания) инвестированных в проекты средств не производили.