Президент дал распоряжение до 1-го августа текущего года окончательно определиться со статусом апартаментов.
Цель благая – очистить рынок от псевдожилья. Признаться, нам видится весьма затруднительно качественно решить эту задачу за 7 месяцев.
Государство обладает двумя типами инструментов для регулирования любого из отраслевых рынков – административными, весьма инертными (кодексы, законы, постановления – чаще используются на федеральном уровне) и экономическими, весьма болезненными (налогообложение, субсидирование, предоставление льгот – чаще применяются региональными властями). В коммерческих договорах существует целый раздел, посвящённый терминам и определениям, чтобы у сторон существовало единое понимание содержания оказываемых услуг. К сожалению, рынок недвижимости регулируется значительным количеством законодательных актов. Одних только кодексов 6 штук*. Внести нечто подобное, детально раскрыв содержание всех типов недвижимости и регламентов их использования в уже существующие Законы, связав их между собой единым стандартом, представляется делом очень трудным и долгим.
При этом в широком сознании самообразовывающихся масс уже созрело понимание, что апартаменты не тоже самое, что квартира. Но не всем квартира и требуется. Кто-то уже обладает жильём и его интересует доходная недвижимость. Кого-то интересует возможность перехватывающей ночёвки ближе к месту работы, если преимущественно собственник проживает, допустим, в загородном доме, но иногда ему необходимо остаться в городе. Кого-то интересует курортная недвижимость, например, в регионе Сочи, где так же существует похожая на Московскую проблема с псевдожильём, пусть и в меньшем масштабе, но при этом реновируются и распродаются по номерам пансионаты, построенные ещё в советский период. Последние вообще находятся практически на береговой черте со статусом лечебных учреждений, как их одним росчерком перевести в категорию жилой недвижимости в водоохраной зоне? А перевод любого другого отеля в статус жилья ставит крест на оказание услуг туристам согласно всем известным принятым законодательным актам в 2018 и 2019 годах.
Поэтому решить проблему быстро и просто отрубанием руки, которая в общем-то платит налоги в отличие от серого рынка аренды, может и можно. Но, полагаем, здравые умы где-то остаются, которые удержат исполнительную власть от таких действий. Речь о миллиардных налоговых поступлениях.
Единственным риском, вполне реальным, остаётся то, что классическими отельерами и банками может быть пролоббирован запрет строить отели в долевой собственности. Хотя сам формат номера с кухней стал достаточно популярен. Но какой-нибудь ДОМ.РФ вполне может выступить теперь эксклюзивным консолидированным инвестором и таких проектов, а не только арендного жилья.
Конечно, неловкие движения Минстроя могут привести к уходу инвесторов из Петербурга и ухудшению инвестиционного потенциала рынка недвижимости. Это мы узнаем 1-го августа, если подтвердится полный запрет строительства апартаментов и не будет придуман новый прозрачный, долгосрочный и понятный прежде всего покупателю регламент строительства и эксплуатации доходной недвижимости, предполагающей участие частных инвесторов. Кроме того, гораздо удобнее договариваться с одним-двумя крупными инвесторами, чем с сообществом малых инвесторов – всегда можно тихо и без особого шума наложить арест на активы собственника, и продолжить переговоры.
А, например, прямо сейчас можно обязать застройщиков привести рекламу в прямое соответствие с проектной декларацией. То есть дословно указать в рекламе «продажа номеров в гостинце со встроенно-пристроенными помещениями расположенной по адресу квартал 5 южнее ул. Строительная». Но в такой формулировке редкий покупатель поймёт, какой продукт ему предлагается. И, если ввести и проанализировать подобный запрос в поисковой строке Яндекс или Гугл, то статистика запросов будет ничтожная, а полученный результат выдачи вообще не будет соответствовать ожиданиям потенциального покупателя апартаментов для инвестиций. В лучшем случае он увидит рекламные объявления о продаже действующих мини-гостиниц в частном секторе на Юге России.
Строить прогнозы при таком количестве неизвестных и переменных, дело неблагодарное. Если предположить вот это вот странное и худшее решение, как запрет апартов, то в краткосрочной перспективе надо сперва понимать, какая будет ситуация в этот момент в туристической сфере вообще. Победим мы пандемию, или трансграничные путешествия станут крайне сложными. Если Минстрой и Ковид будут действовать сообща, то, конечно, новых проектов мы не увидим, но и текущая краткосрочная загрузка отелей будет крайне низкая. То есть хуже уже не будет. Если границы откроют, то, конечно, бенефициаром станет рынок серой аренды, а туристы по-прежнему будут чувствовать нехватку мест комфортного и доступного размещения. И это, безусловно, ущерб имиджу города, как направления. Если запрета не будет, и все объекты будут сданы в срок, то к 2025 году общий номерной фонд в Санкт-Петербурге удвоится до 70 000 – 75000 номеров. И это всё равно меньшая емкость, чем требуется. Поэтому в здравом размышлении не верим, что в Санкт-Петербурге подобное произойдёт.
В длительном периоде, если предположить, что апартаменты будут запрещены к строительству, а туристическая отрасль будет испытывать нехватку мест размещения, рынок найдёт какое-то решение, очередную лазейку, чтобы обойти ограничения. Потому что спрос на проживание есть, и интерес к доходу с проживания тоже есть, особенно, когда ставка по вкладам равна инфляции. К сожалению, это нездоровая тенденция - искать обходные пути при запретах. Конструктивнее выбирать решения выгодные и удобные для всех.
Остаётся надеется, что при разработке регулирующих положений органы власти найдут возможность вступить в диалог с профессиональным сообществом, так как они не всегда понимают разницу между сервисными и не сервисными апартаментами. Уже сложились стереотипы в терминологии, которые использует этот рынок. Попробуйте аудиторию переучить на новые даже за год. Термин «юнит», который пытались использовать участники, так и не прижился. «Кондо-отели для инвестирования» никто не ищет. При этом покупатели стали более информированы, чем раньше. Они отлично разбираются в статусе и связанных с ним ограничениях. Это в общем заслуга СМИ и открытой позиции застройщиков, которые точно понимают, какой продукт, какой аудитории они хотят предложить, чтоб затем вести работу с этими собственниками по управлению номерным фондом и не иметь проблем. Если не учитывать мнение отраслевых экспертов при совершенствовании законодательства, то навредить можно легко.
При этом для Петербурга проблема квази-жилья, маскирующегося под апартаменты, в общем не стоит. Доля апартаментов в общем объеме строительства в городе и области в сравнении с жилой недвижимостью составляет не более 7%. Это и сервисные и псевдожильё. Последние составляют 15% в своей категории, а значит всего 1% в общем объеме. В то время как в Москве таких проектов соответственно 17% * 60% = 10% (по данным «Векторстройфинанс»). Там действительно много проектов, которые находятся совсем не в центре, а вполне в сальных районах, просто рядом, например, с парком, где категория земель не позволяла строить жилую недвижимость. И внешне вполне обычная высотка продавалась как апартаменты. Когда региональная власть осознала риски застройки таких участков объектами без обеспечительной инфраструктуры, быстро была принята программа по постепенному увеличению налога в пределах установленной федеральным законодательством ставки в 2%. Полагаю, что сейчас правительство Москвы воздержится от очередного повышения на 0,1%, как обещало не пересматривать в этом году кадастровую стоимость, но и при ставке 1,7% собственник 3х-комнатных очень похожих на обычную квартиру апартаментах вынужден платить налог почти в 250000 рублей в год. Санкт-Петербург обладает достаточным запасом земельных ресурсов под жилую недвижимость, чтобы не искушать Застройщиков строить псевдожильё. При этом никто не отменяет такой формат в сегменте элитной недвижимости, но таких проектов немного, они ориентированы на узкую прослойку очень обеспеченных собственников, для которых это не единственное домовладение. И ситуацию никто не обостряет повышением налога, он точно такой же, как и по жилым квартирам. Петербург это пока вообще очень хороший пример сочетания интересов Застройщиков с интересами региональных органов власти и интересами покупателей и инвесторов. Сам собой сформировался баланс, при котором все стороны достигают своих выгод и действуют понятно и прозрачно.
На фоне того, что средства населения (депозиты и остатки на счетах) в банках вот уже почти год сокращаются, что говорится в обзорах ЦБ, вложение в инфраструктурные проекты являются привлекательными и для начинающих инвесторов. А на самом деле отток ещё больше. Снижение оказалось бы более существенным, если исключить рост средств на счетах эскроу, куда попадают средства людей, решивших вложить их в недвижимость. И рост средств на инвестиционных счетах (предлагающих более высокую доходность, но и значительные риски потери полной суммы средств на счёте).
Сокращение срочных вкладов наблюдается весь 2020. Из-за низких ставок по депозитам в России начался бум альтернативных инвестиций: по данным Московской биржи, брокерские счета открыты уже у 8,5 млн человек. Это больше 5% всего населения, считая детей и недееспособных. А, например, в российские акции в ноябре частные инвесторы вложили более 73,7 млрд руб. – еще один рекорд. Число активных инвесторов перевалило за миллион – по данным биржи, каждый шестой совершает хотя бы одну сделку в месяц, это миллиарды рублей в день. Государство обеспокоенно такой активностью, так как существует риск, что с учетом малого опыта, у значительной части инвесторов будут происходить дефолты, а значит опять вырастит доля граждан, считающих себя обманутыми в том числе и госбанками. Власти уже разрабатывают ограничения для начинающих инвесторов, чтоб не увеличивать аудиторию с протестными настроениями.
Руководитель департамента аналитики сайта «PARTAPART.RU» Евгений Чемодуров:
После того, как высказывание чиновника из Минстроя было опубликовано в СМИ, нам пришлось столкнуться с тем, что ряд клиентов звонил и задавал вопросы о ситуации. Наши объяснения базировались на той же точке зрения, что я озвучены выше – сделанные заявления были крайне сырыми и поспешными. Если объект уже построен, то для изменения его статуса по действующему или даже перспективному законодательству потребуется одобрение собственников. 100% голосов по действующему и возможно большинством голосов в перспективном. Думаем, что пока это непроходные цифры для того, чтобы заставить собственников сменить статус их сервисных апартаментов на жильё. При этом для тех, кто купил в проектах по сути предназначенных для средне и долгосрочной сдачи в аренду, или только собирается это сделать до того, как появится ограничительный закон, как раз откроется «окно возможностей» для последующего перевода их в статус жилья. А если встанет вопрос об оплате социалки, то возложить её на плечи собственников уже существующих комплексов будет крайне проблематично.
Если государство не будет мешать, то даже в условиях пандемий есть с чем работать. Есть огромный резерв внутреннего туризма, который сейчас поддерживается программами субсидирования, есть студенты, есть молодые специалисты, которые приезжают в наш город – есть кем заполнять уже построенные комплексы грамотно модерируя работу с аудиторией, предлагая современные комфорт и сервисы.
Полагаем, что будет проведена аудиторская работа по категорированию уже построенных комплексов по типу их использования собственниками. Основываясь на полученных данных, будет разработана и предложена обновленная нормативная база, в которой раскроют каждый из типов по основным признакам и наделят понятной терминологией, правами и ограничениями в эксплуатации. На основе предложенного начнут постепенно вносить правки в существующие законы, чтобы встроить уже построенные объекты в единую структуру с теми, которые будут ещё построены. Сервисным апартаментам на наш взгляд ничего не грозит, как минимум ещё 5 лет.
А далее потребуется исходить из текущей политической и экономической обстановок. К сожалению, обе у нас плохо прогнозируемы, что вредно – «деньги любят тишину».
*Конституция Российской Федерации. Жилищный кодекс Российской Федерации. Гражданский кодекс Российской Федерации. Градостроительный кодекс Российской Федерации. Водный кодекс Российской Федерации. Земельный кодекс Российской Федерации. Лесной кодекс Российской Федерации. Федеральный закон №221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" выданный 24.07.2007 года.
**Постановление Правительства России от 16 февраля 2019 г. №158 19 февраля 2019 раскрывает суть содержания термина «апартамент» в рамках Положения о классификации гостиниц к части 7 статьи 5 Федерального закона "Об основах туристской деятельности в Российской Федерации" Правительство Российской Федерации:
- – апарт-отель – вид гостиниц, номерной фонд которых состоит исключительно из номеров категорий "студия" и "апартамент";
- – комплекс апартаментов – вид гостиниц, номерной фонд которых состоит из номеров различных категорий с кухонным оборудованием и полным санузлом;
- – категория "апартамент" – номер в гостинице общей площадью не менее 40 кв. м, состоящий из 2 и более комнат (гостиной/столовой/и спальни), с 2-спальной кроватью размером 200х 200 см, с мини-кухней (панель электроплиты/микроволновая печь, вытяжка, чайник, посудомойка/раковина для мытья посуды, комплект посуды, холодильник/мини-холодильник);
- – категория "студия" – 1-комнатный номер в гостинице общей площадью не менее 25 кв. м, рассчитанный на проживание одного/двух человек с мини-кухней (панель электроплиты/микроволновая печь, вытяжка, чайник, посудомойка/раковина для мытья посуды, комплект посуды, холодильник/мини-холодильник).