онлайн менеджер
Показать другие новости

Сервисное жильё – формат, набирающий популярность

По данным исследования Аналитического центра НАФИ, проведенного в мае 2019 года, около 10 миллионов Россиян (9% населения страны) арендуют жильё на постоянной основе. У нас нет цифр отдельно по Санкт-Петербургу и Москве, но смеем предположить, что в столицах этот процент выше за счет приезжающих учиться и работать соотечественников, а также трудовых мигрантов из ближнего зарубежья. А благодаря введению упрощенного порядка получения электронных виз и полной их отмены для краткосрочного пребывания (3е суток), за последние 3 года турпоток в Санкт-Петербург вырос на 23% - до 8,5 миллионов человек.

Доходная недвижимость

В этой ситуации интерес будущих рантье к рынку доходной недвижимости совпал с переключившими свое внимание на апаратменты Застройщиками, вынужденными искать способ сохранить рентабельность бизнеса в условиях спада покупательской способности населения в сегменте жилой недвижимости. Что толкнуло к развитию и после ускорило рост рынка апарт-комплексов.

А инициативы государственных регуляторов по запрете хостелов в жилых домах, ещё подстегнули без того активный рынок апартаментов, инвест-отелей, который продемонстрировал трехкратный рост за последние три года. Если на июнь 2019 в СПб строилось и стояло в реализации 35 апарт-комплексов, то общее предложение к концу года достигло уже 44 таких комплекса включая те, которые сданы, но все ещё находятся в стадии продаж.

1. Виды апартов

Рынок апартаментов сформировал три основных направления – по типу использования объектов:

  • Сервисные;
  • Несервисные;
  • Рекреационные.

К первой категории относятся комплексы, созданные как полноценный отель категории от 2 до 4 звёзд. Но принадлежат они не одному инвестору или сетевому бренду отелей, а многочисленным частным инвесторам, владеющими в большинстве случаев одним-двумя номерами. В остальном, в том или ином наборе, здесь есть типичные для отелей услуги и ресепшен. Часть номеров могут быть оборудованы небольшой кухонной зоной. Владельцы приобретают юниты (номера) в апарт-отелях с единственной целью - для их последующей сдачи в краткосрочную или долгосрочную аренду и получения дохода.

Несервисные апартаменты (часто их называют термином «псевдожильё») предлагают Застройщики, которые с целью обойти некоторые градостроительные ограничения по сути строят жилой дом без гостиничной инфраструктуры и заявляют объект, как апарт-комплекс. Покупателю такие апартаменты в Санкт-Петербурге обходятся дешевле, чем квартира с аналогичными параметрами, так как в проект изначально не закладывались социальная инфраструктура и достаточно жесткие требования к нормам обеспечения комфортного проживания. Экономия может достигать 20% от средней стоимости жилья в городе. Покупаются такие апартаменты обычно для себя для постоянного проживания. Строителей нельзя упрекнуть в злонамеренном обмане, так как они не скрывают отличий владения такой недвижимостью от жилой. Они объясняют это тем, что рассчитывают на категорию граждан, которым, например, требуется некое дополнительное жилье, допустим, ближе к работе, в то время как в выходные и летом собственник проживает всегда за городом в собственном доме.

Стойка регистрации

Рекреационными (совсем небольшое количество комплексов) называются апартаменты, изначально предназначенные для отдыха. Почти все они находятся в Курортном районе, загородных зонах. Это престижные объекты, в которых номера используются семьями, а на территории часто предлагаются различные косметические и санаторно-медицинские услуги. Так в комплексе «Первая линия» жильцам и постояльцам предлагают комплекс оздоровительных процедур, курсы детокса и многое другое. Чаще всего такие проекты возникают на месте бывших домов отдыха или санаториев, где по требованиям землепользования необходимо сохранить первичное назначение участка застройки.

Разумеется, по мере развития рынка и прогрессирования понимания продукта аудиторией покупателей, в конечном счете самый ощутимый рост показали сервисные апартаменты, легко отобрав лидерство у апартаментов для проживания. За первый квартал 2019 года количество проданных апартаментов выросло на 40% относительно прошлого года. А по несервисным продажи упали на 30%, по рекреационным на 50%. Выбор прагматичных покупателей очевиден. Цифры могут меняться в ближайшие годы, и зависят они не только от интереса потенциальных покупателей, но и от действий властей, изменений в действующем законодательстве. Пока есть много открытых вопросов, касающихся псевдожилья, его статуса, а значит – стоимости в обозримом будущем. Скорее всего, этот сегмент трансформируется в сервисные апартаменты для сдачи исключительно в длительную аренду.

Сервис в номерах

Если говорить об актуальных данных по спросу, то по информации РГУД на май этого года 69% приходилось именно на объекты, относящиеся к сервисной категории. На несервисную приходилось 25%, а рекреационная занимала лишь 6%. Позиции обусловлены именно интересом инвесторов.

2. Как меняется восприятие апартаментов

Ещё четыре года назад у населения было много вопросов к тому, что представляет собой владение апартаментами. У людей не было понимания, для чего строятся такие комплексы, почему одни из них внешне похожих называются жилыми, а другие апартаментами. Как на них можно заработать. Не было понимания и у Застройщиков. Поэтом покупатели воспринимали апарт-комплексы в Санкт-Петербурге не как объект инвестиций, а как более дешёвую альтернативу строящимся жилым комплексам. Апартаменты покупались для собственного проживания. И уже позже возникали вопросы с ограниченной 5 годами регистрацией, парковочными местами, затруднениями при устройстве детей в школу и садик.

Так было со многими уже реализованными проектами. Например, комплексом Like, который построили недалеко от станции метро «Площадь мужества». Проект изначально располагал высокими конкурентными параметрами комфортного проживания – предлагал хорошую инфраструктуру, вариации планировок с большим количеством комнат. Был собственный дворик, в котором могли гулять жильцы с детьми. Удачное расположение делало его привлекательным для покупателей.

Прошёл год, покупатели узнали о том, как они могут зарабатывать, пользуясь выгодными программами доходности от управляющей компании. Инвестиционная модель перестала казаться людям чем-то сложным, а на рынок вышли профессиональные компании, готовые за небольшой процент заниматься обслуживанием номеров, поиском и регистрацией постояльцев. Одновременно увеличилось и количество собственников, готовых передать юниты УК для получения дохода.

Теперь, выбирая новые апартаменты, клиент смотрит не только на характеристики самого комплекса и его расположение, но и на варианты его использования – получать доход по программам управляющих компаний или проживать самому. И в большинстве случаев клиенты выбирают инвестиционный формат.

Кто покупает юниты?

Целевая аудитория различается по формату апартаментов. Сервисные апартаменты покупают чаще профессионалы. Это опытные инвесторы, рантье, а также те, кто ищут альтернативу банковским накоплениям, для которых покупка, сдача в аренду и последующая продажа номеров, а иногда и целых этажей – средство сохранения и преумножения капитала. Подобные покупки они рассматривают в качестве перспективного актива.

Есть также широкий круг людей, которым интересен этот рынок, но они не располагают значительными финансовыми ресурсами. Под них сейчас на рынке появились проекты с минимальным порогом входа от 300 тысяч рублей. Интересы дольщиков защищены договором с УК, гарантирующим им выкуп доли до сдачи объекта, если они примут решение из него выйти.

Почему спрос на апартаменты растёт?

Рост интереса обусловили два фактора:

  • Высокая доходность в сравнении с обычной жилой недвижимостью и меньший порог входа, чем в коммерческую недвижимость;
  • Отсутствие понятного фондового рынка и других инструментов эффективного инвестирования;
  • Постоянно меняющийся механизм пенсионного обеспечения.

Люди всегда вкладывали в недвижимость. Однако сектор апартаментов предлагает готовый арендный бизнес, не требующий получения фундаментальных знаний, как, например, в трейдинге. Люди понимают, что даже в случае необходимости смогут просто продать юнит, и вернуть деньги с прибылью. Продавцы апартаментов предоставляют информируют о графике роста цен на строящемся объекте и прогнозах последующей доходности при самостоятельной сдаче в аренду или с помощью УК.

Уборка номеров

Учитывая, что все таки для постоянного самостоятельного проживания апартаменты проигрывают классическим квартирам в комфорте и обеспечению социальной инфраструктурой, 80% покупателей номеров в комплексе VALO на метро «Бухарестская» покупают номера именно, как объект инвестиций. Такой же процент демонстрируют и данные по строящемуся апарт-отелю YE'S Marata и в уже действующем отеле сети на Хо-ши-мина. Девелоперы рассказывают, что изначально 35% инвесторов сдавали номера самостоятельно. Сейчас этим занимаются лишь 15%. Остальные делегировали функцию управляющей компании.

Одновременно собственники убедились, что доходность при работе с УК ощутимо выше, а сэкономленное время можно потратить с большей для себя пользой. Заполняемость номеров в течение года увеличилась, благодаря привлечению корпоративных клиентов и постоянному сотрудничеству с сервисами бронирования.

3. Выход из тени. Как изменится рынок апартаментов после запрета хостелов?

С 1.10.2019 в силу вступило постановление, запретившее оказание гостиничных услуг в жилых домах. Так называемый «Закон о хостелах» успел вызвать немало споров, хотя власти и дали доработать компаниям не попадающими под критерии (отдельный вход, нежилой статус помещения и т.п.) доработать туристический сезон. Затем пришла очередь беспокоится владельцам квартир, которые сдавали свою собственность через букинг-агрегаторы под названием «апартаменты». Власти потребовали навести порядок в оформлении таких объявлений. Иначе есть риск получения штрафов. При этом никто запретить Вам сдавать жилую квартиру посуточно не может, но оказание туристических услуг при этом окажется нарушением. И если будут выполнятся уборка номера, предоставление смены белья и одноразовых средств гигиены, то проверяющие составят протокол и привлекут собственника с административной ответственности.

Сами по себе рынок апартаментов и сегемент хостелов не являлись прямыми конкурентами. Люди, выбиравшие проживание в хостеле, альтернативой рассматривали мини-отели без звёздной классификации. Однако общие изменения в требованиях к посуточной аренде, регистрации посетителей, прохождению аттестации отелем действительно позитивно отразятся на владельцах юнитов в апарт-отелях. Им теперь станет проще найти клиентов и обеспечить заполняемость в течение года.

Задачи регулирования

Власти не пытаются отнять у людей бизнес. Цель – вывести его из тени. Ведь значительная часть объектов, относящихся к туристическому жилью, работала по «серым» схемам, укрывая часть прибыли или вообще не платя налоги.

Апартаменты не имеют подобных проблем. Они прошли сертификацию, сдаются под строгим контролем, налоги гарантированно поступают в казну. Соответственно, претензий со стороны государства не возникает. Собственники предлагают, как посуточную (краткосрочную) аренду, в стоимость которой входят гостиничные услуги), так и долгосрочную. Но вот люди, купившие псевдожильё, и сдающие его туристам, могут столкнуться с проблемами. Связано это не только с законом о хостелах.

С июля 2019 года вступило в силу новое положение по классификации гостиничных объектов. Оно вынуждает владельцев проходить проверку с получением сертификата соответствия на основании целого рядка критериев, которым должен соответствовать отель. Не нужно быть специалистом в гостиничной сфере, чтобы понять – «псевдожильё» после официальных инспекций такой сертификат не получит, так как Управляющая Компания таких объектов не ориентирована на ведение отельного бизнеса. Уже прогнозируется, что на сайтах-агрегаторах количество предложений снизится в два раза. Ведь несервисные апартаменты часто заявлены именно, как частные объекты с комплексом гостиничных услуг. Соответственно, размещение таких объявлений становится прямым нарушением законодательства, о чем агрегаторы уже были предупреждены Роскомнадзором.

А вот у апарт-отелей такой проблемы нет. Они предлагают комплекс услуг, ориентированный именно на обслуживание гостей и туристов по классической схеме работы отеля, действуют по законодательству, платят налоги, прошли комплексную проверку и соответствуют требованиям к гостиничным объектам.

4. Программы доходности

Сервисные апартаменты, в первую очередь, объект инвестиций. Апарт-комплексы рассматриваются, как предложение на рынке инвест-продуктов, а не рынка недвижимости. Поэтому при покупке будущий владелец изучает предложение комплексно. Как готовый бизнес. Он смотрит, где находится объект, какая у него инфраструктура, какие перспективы, и, конечно же, какие программы предлагаются для получения желаемой окупаемости управляющей компанией.

Когда в рекламе встречаются цифры обещанной доходности в 20-25%, означает, что в эти данные не включены услуги управляющей компании (10-20% от выручки), коммунальные расходы и затраты на обслуживание и рекламу. Но при этом может быть добавлен некий прогноз роста цен на апартамент. Компании, играющие в честную, озвучивают объективный прогноз от 8 до 12% на разных этапах эксплуатации, и с учётом среднегодовой заполняемости до 70%. Именно такие цифры статистики озвучивают владельцы действующих сете апарт-комплексов YE'S и отелей Verticl.

Но и это в два раза выше дохода от сдачи жилой квартиры в аренду. Сервисные апарт-отели изначально предлагают комплекс услуг и инфраструктуру обеспечивающих комфортное проживание гостей. Это гарантирует стабильный спрос и высокие ставки аренды. Все операционные вопросы можно переложить на управляющую компанию, освободив себя от множества финансовых, юридических и бюрократических вопросов.

Поэтому люди, интересующиеся именно инвестициями, перестают покупать квартиры. Они изначально рассматривают приобретение недвижимости, как формат бизнеса. А в случае с привлечением управляющей компании усилий потребуется не больше, чем с банковским депозитом. Поиском арендаторов и обслуживанием занимается УК, предоставляя отчеты и проводя иногда собрания, а собственнику остаётся проверять статистику, и получать прибыль от сдачи номеров.

Типы доходных программ

Преимущественно существует два основных формата доходных программ. Первый базируется на ежемесячной выплате собственнику фиксированной суммы – гарантированный доход. При этом его доход не зависит от заполняемости номеров, иных факторов, расцениваемых, как финансовые риски. Управляющие организации оценивают возможные убытки и изначально предлагают клиенту сумму, которая бы такие расходы ей компенсировала. По своей сути УК берет номер в аренду у собственника, чтобы сдавать его по собственному плану с целью.

В среднем такие предложения рассчитаны на 3 – 5 лет, а при попытке досрочного расторжения договора собственник выплачивает неустойку. В первый год работы для управляющей компании почти всегда фиксируются убытки, которые компенсируются за следующие год или два.

Второй тип - это передача всех полученных средств с удержанием комиссии (вознаграждения) за управление юнитом. В зависимости от различных расходов, включая ремонт, владелец может отдавать УК от 10 до 20% за услуги.

Иногда доходную программу приходится корректировать. Такие ситуации возникают, когда растут налоги, тарифы ЖКХ, расходы на оборудование номеров и другие затраты. Заключая договор на обслуживание, стоит внимательно изучить все условия, чтобы потом у собственника не возникли вопросы к управляющей компании.

От чего зависит доходность

Первый и основной фактор прибыльности юнита – тип аренды. Традиционно наиболее выгодным форматом является посуточная сдача номера. Однако у этого варианта есть минус. Он привязан к сезону. Так апартаменты в Санкт-Петербурге лучше всего сдаются с мая по октябрь. В остальное время могут возникать сложности с заполняемостью. В то время как длительная аренда эту проблему решает. Люди снимают номер по принципу арендуемой квартиры, при этом, помимо жилья, могут получать ещё и обслуживание. Этот формат обеспечивает стабильность прибыли как для управляющей компании, так и для инвестора-собственника.

В некоторых апарт-отелях, таких, как YardResidence и VALO изначально заложена комбинированная программа, обеспечивающая стабильный доход в течение всего года. Или, как её можно назвать, котловая схема. Часть номеров будут сдавать долгосрочно, другую – посуточно. Затем доход из общего пула поделят поровну между совладельцами с учётом удержания за услуги управляющей компании. По прогнозам, такой метод позволит уже в первый год добиться 11,6% доходности, а ещё через пару лет юниты будут приносить до 14,3%. Для прогноза брались статистические данные по объектам со схожими характеристиками в плане комфорта, локации, типов и количества номеров. Также изучались показатели прибыльности аренды в жилом секторе с квартирами, имеющими схожие характеристики.

5. Как выбрать апартаменты для покупки

Как оценить риски и прогнозы по доходности, если покупатель не является экспертом рынка?

Первым этапом вполне стандартным и для жилой недвижимости потенциальный покупатель изучает информацию о компании-застройщике. Важна репутация девелопера, завершённые проекты, опыт на рынке. Далее, сравнив с похожими объектами, важно оценить, насколько стоимость номера соответствует его классу и прогнозируемой прибыльности, потенциалу роста дохода.

Третьим этапом потребуется изучить особенности, влияющие на среднегодовую заполняемость, а значит – доходность юнитов. У управляющей копании должен быть план загрузки отеля и его продвижения на инкаминговом рынке, подключения партнеров. Важно также уточнить стоимость регулярного обслуживания, ремонта, узнать, кто будет заниматься этим вопросом.

Не удивительно, что эксперты рекомендуют обратить внимание на крупные сетевые проекты. В этом случае у покупателя обычно есть возможность изучить опыт уже работающих апарт-отелей, посмотреть, как работают программы доходности, какова реальная прибыльность номерного фонда, как справляются персонал и менеджмент. Потому, что понять, как будет работать схема, заявленная в рекламе, пока объект находится на стадии котлована или частичной постройки, крайне сложно.

В Питере сейчас наблюдается значительный рост строительства в гостиничном секторе. Через два – три года количество предложений по аренде апартаментов ощутимо увеличится. Следовательно, на фоне растущей конкуренции за постояльцев, выиграют те компании, которые давно определили целевую аудиторию и нашли, как и чем смогут её привлечь, учли это в проекте отеля, заключили партнерские отношения. Некоторые управляющие компании изначально ориентированы на крупных корпоративных клиентов, работают напрямую со специализированными букинг-сервисами, которые организуют различные отраслевые мероприятия. Это позволяет им постоянно обеспечивать загрузку номерного фонда без простоя. Также дополнительную прибыль приносит бизнес-туризм. Таких клиентов в Санкт-Петербурге становится всё больше, и УК изначально создают для них отдельные условия и предложения по сервисному обслуживанию.

На что обратить внимание в позиционировании кондо-отеля.

Одна из важнейших деталей в этом случае – правильный выбор локации. Люди предпочитают снимать номер или квартиру недалеко от мест, где бывают. Это может быть деловой центр, исторические объекты, привлекательные для туристов. Поэтому девелоперы изначально определяют, на кого будет ориентирован проект:

  • Если основной контингент – студенты, комплекс строится вблизи крупных ВУЗов.
  • Для внутренних и зарубежных туристов лучше выбирать локацию ближе к центру и обеспечивающую легкую транспортную доступность.
  • Предприниматели всегда селятся так, чтобы легко добраться до офиса или бизнес-центра пешком. Если это невозможно, ищут предложения рядом с ближайшей станцией метро.

Для будущего успеха важно наличие опытной управляющей компании и грамотно реализованной гостиничной инфраструктуры с лобби, коворкингами, рестораном и прочими местами активности постояльцев, рассчитывающих получать сервис не только в рамках номера проживания.

Первые этажи комплексов обычно отдают под коммерческие помещения. Там размещаются рестораны, химчистки, СПА-салоны и фитнес-центры. Чем больше подобных предложений, тем привлекательнее проживание для арендаторов. Однако нужно понимать разницу между инфраструктурой для временного и постоянного проживания. То есть, если туристы приехали на сутки, чтобы посмотреть город, они вряд ли будут проверять, насколько далеко от здания ближайшая больница. Зато им будет интересно, где найти ТРЦ. Ещё один значимый фактор – транспортная доступность. Клиентов не заинтересует отель вдали от станций метро или на окраине. Чем меньше от апарт-отеля добираться в центр, тем интереснее такой вариант для постояльца. Также положительно на заполняемости номеров отражается близость вокзалов или аэропорта.