онлайн менеджер
Показать другие новости

Отель вскладчину. Что такое апарт-отель.

Апартаменты VS квартира

Что такое отель знают все. Современное здание, известный отельный оператор, туристы, которые приезжают и уезжают. С точки зрения доходной недвижимости это интересная, но дорогая (надо купить/построить и оснастить здание) и не очень окупаемая (надо платить отчисления оператору-бренду) инвестиция. Так что бы вложить в долю владения 1-1,5 млрд. рублей и окупить их за 15-17 лет. Но такие деньги и такое время есть не у каждого.

Но рынок интересный и перспективный. Каждый год в Петербург приезжает по 8 млн туристов, и эта цифра растет. В день на проживание/размещение они тратят от 3 до 10 тысяч, а значит оборот рынка только гостиничных услуг составляет от 70 до 90 млрд рублей, и по оценкам экспертов растет на 10-15% в год.

Десять дет назад на петербургском рынке появились первые отели вскладчину. Этот формат владения распространён в Европе и носит название кондо-отели или апарт-отели. Впрочем, изначально как к недвижимости, которая может приносить доход, в России ее не рассматривал никто. Скорее это было вариант более дешёвых квартир.

Но прошло еще несколько лет и из псевдожилья вырос полноценный инвестиционный продукт. Что же сейчас такое – апарт-отель. Давайте разберемся ad ovo и «по чесноку». У девеплопера есть интересный участок близко от метро, с хорошей локацией и так далее, который идеально подходит для строительства гостиницы. Если бы дело было где-то на скучном западе он пошел бы в банк, взял бы кредит, построил бы отель, привлек бы оператора. Дохода от гостиницы хватило бы и на кредит, и себе на конфеты. Но в наших условиях, когда цена кредита стартует от 9-11%, на хорошие конфеты дохода уже не хватит. Поэтому застройщик привлекает соинвесторов, предлагая им купить часть помещений и сдавать их. Так получается отель вскладчину, где у здания не один собственник, а множество. Еще одно отличие от гостиницы– так же могут сдаваться не только обычные номера (в которых можно только спать), но и апартаменты с небольшой кухней, холодильником.

И так: есть девелопер, есть собственники, отель построен. Теперь у собственника есть выбор. Он может самостоятельно сдавать свои юниты и получать от этого доход, оплачивая лишь коммунальные услуги по счетчикам и налоги. Второй, и самый популярный путь, заключить договор с управляющей компанией, которая будет заниматься всем апарт-отелем полностью. И получать доход в зависимости от того, как много туристов приедет в вашу гостиницу. Управляющая компания создается самим застройщиком или привлекается профессиональный коллектив со стороны. Но ее услуги стоят денег (около 20-25% от полученного дохода). В её пользу надо сказать и то, что она не меньше заинтересована в хорошем доходе, чем собственник, тем более, что зарплаты обслуживающему персоналу УК платит из своей выручки.

Самостоятельная сдача –много сложностей, профессиональная УК меньше денег. Выбор за инвестором. Но последними законодательными инициативами возможность самостоятельной сдачи апартаментов в посуточную аренду практически исключена, так как частный собственник не сможет организовать предоставление туристических услуг в соответствии с требованиями законов. А в длительную аренду, пожалуй, можно сдавать и самостоятельно.

Сейчас реальная (правдивая) доходность у апарт отелей составляет 8-12% годовых. Много это или мало? Это мы оценим в других статьях. Почему доходность апартов выше чем в обычной гостинице? Все просто – меньше затрат. Не нужно такое же количество персонала – портье, уборщиц и так далее. Более рационально используются площади. Дополнительный доход получается за счет сторонних услуг, которые УК оказывает постояльцам. Например, в ряде комплексов продуманы коворкинги, пространства для конференций, и даже для съездов и репетиций творческих коллективов. Удивительно? Нет, это частая проблема для гастролирующих оркестров – как подобрать отель для проживания недалеко от какого-нибудь зала, который можно арендовать для подготовки к выступлению.

Есть еще сомнения? Хорошо – еще один плюс к доходу (не ежемесячному, а потенциальному) - растет в стоимости и сама недвижимость. Это не банковский депозит, теряющий часть стоимости денег из-за инфляции. И в любой момент из недвижимости можно вывести свои средства, продав номер. Уж инфляцию Вы точно победите.

Пока все. Продолжение в следующих публикациях.