Особенности приобретения апартаментов

Апартаменты относятся к категории коммерческой недвижимости. При этом, при соответствии ряду требований, они относятся к помещениям пригодным для проживания. Как отдельный тип недвижимости они в законодательстве не представлены. А в существующем правовом поле никаких отличий в процедуре внесения платежей и получения права собственности на жилую или коммерческую недвижимость не существует. Отличия в затратах на владение и в порядке отчуждения по решению суда оставим за скобками, так как речь о приобретении.

По статусу права владения для жилой и коммерческой (куда мы относим апартаменты) недвижимости выбор существует в двух сегментах – введённые в эксплуатацию объекты (оформлено право собственности на конкретное помещение) и строящиеся (существует возможность получить только право требования на выбранное помещение). Соответственно, в первом случае при заключении сделки и выполнении требования по оплате к покупателю переходит право собственности на приобретаемое помещение, а во втором только право требования, которое он может предъявить при вводе объекта строительства в эксплуатацию.

На «первичном» рынке (строящиеся объекты) существует возможность более выгодного инвестирования, так как, стимулируя продажи на начальных этапах строительства, Застройщики устанавливают цены ниже. А некоторые из них ещё и обозначают чёткий график подорожания, который даёт возможность спрогнозировать стоимость возврата средств в случае необходимости выйти из проекта и перепродать право требования на будущие апартаменты. В переходном периоде, когда ещё реализуется значительная часть комплексов по схеме ДДУ (соинвестирования по договору долевого участия), сохраняются риски долгостроя в условиях нестабильности экономической ситуации. А в отдельных случаях и риски недостроя, где Застройщик переоценил перспективы роста цен и изначальные продажи вёл со слишком оптимистичным дисконтом. Новая схема с использованием эскроу-счетов ещё более ужесточила требования к финансовым показателям строительных компаний и к оценке их проектов под контролем банков. Это даёт надежду на ввод в эксплуатацию комплексов в указанные сроки, но снижает возможность для дисконтирования цен на начальных этапах, а значит и возможность более выгодных покупок, хоть и не исключает совсем. Таких строек ещё пока мало, поэтому рано оценивать окончательный успех новой схемы, насколько она защитит от банкротств. Тем более банки это тоже коммерческие организации, в случае уже их банкротств, если там находились эскроу-счета, то гражданину гарантируется возврат денежных средств, но только в пределах 10 млн рублей. Тем не менее с каждым годом и совершенствованием законодательства очевидна тенденция к снижению рисков приобретения недвижимости на этапе строительства.

Процедура приобретения апартаментов по ДДУ аналогична процедуре по жилой недвижимости:

1. Знакомимся с разрешительной документацией по объекту, которую должен предоставить Застройщик (разрешение на строительство, заключение о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям 214-ФЗ, документ подтверждающий право собственности или право аренды на земельный участок, на котором производится строительство).
2. Читаем договор, проверяем сроки передачи ключей, компенсации по переобмеру площадей и тп. Просим копию доверенности на подписанта, если подписывает не генеральный директор Застройщика.
3. Готовим свои документы (паспорт и нотариальную доверенность от супруга, если оформление только на одного из них).
4. Выбираем форму оплаты (100% оплата или Ипотека, рассрочка)
5. Если апартаменты покупаются в ипотеку, то, разумеется, потребуется подготовить пакет документов для банка по их требованиям. Как правило, сейчас помощь в этой процедуре берут на себя ипотечные специалисты Застройщика.
6. Подписываем договор долевого участия с Застройщиком.
7. Договор отправляется на регистрацию в Росреестре.
8. После получения регистрации оплачиваем стоимость квартиры по выбранной ранее схеме.
9. Ждем, пока застройщик построит и сдаст дом.
10. Принимаем (без замечаний или после их устранения) апартаменты, подписываем акты приёма-передачи квартиры, получаем ключи.
11. Регистрируем право собственности.

Процедура приобретения апартаментов с использованием счёта эскроу ещё проще:

1. Застройщик уже проверен банком, поэтому можно спокойнее отнестись к проверке разрешительной документации.
2. Читаем договор и готовим документы аналогично, как и по ДДУ.
3. Подписываем договор с Застройщиком.
4. Отправляемся в банк, финансирующий конкретное строительство, подписываем специальный договор на открытие эскроу-счёта.
5. Переводим деньги на данный счёт (при заключении ДДУ с привлечением ипотеки средства перечисляет банк, оформивший заём).
6. После поступления денег на открытый эскроу-счёт происходит регистрация ДДУ. Новые правила реализации жилья требуют подписание четырех экземпляров договора. По экземпляру достается застройщику, покупателю, регистрационной палате и банку.
7. Ждём пока застройщик построит и сдаст дом.
8. Принимаем (без замечаний или после их устранения) апартаменты, подписываем акты приёма-передачи квартиры, получаем ключи. Застройщик получает доступ к деньгам на счёте эскроу.
9. Регистрируем право собственности (практика пока ещё не получена).

Если покупатель стремится избежать рисков долгостроя или намерен сразу получать доход от инвестирования, то существуют уже введённые в эксплуатацию комплексы апартаментов от «пионеров» этого рынка. Самыми первыми были построены, нашли своих арендаторов и функционируют, комплексы YE’S, Salut!, Vertical и Docklands. По некоторым из них у управляющих компаний даже есть лист ожидания из желающих купить доходные апартаменты в функционирующем комплексе. Как правило, собственниками у таких помещений выступают физические лица. Но иногда и юридические, как например в случаях, когда собственник выкупил несколько апартаментов на специально созданное для этого юрлицо с целью оптимизации налогообложения. Случается, что и на балансе у Застройщика остаются какие-то площади по разным причинам (например, под представительство отдела продаж), от которых затем он готов избавиться. Кто выступает собственником, не имеет значения, если документально подтверждено его право владения и объект не попадает под обременение. По нашему мнению, порядок действий и глубина погружения в безопасность сделки в некоторой степени потребуют даже большего внимания.

Процедура приобретения апартаментов у собственника:

1. Проверяем документы продавца (собственника) удостоверяющие его личность и правоустанавливающие документы на апартаменты (договор купли-продажи, наследования и тп.). Кстати, споры по наследованию зачастую продолжаются до 3х лет, поэтому на протяжении этого срока сохраняются некоторые риски признания сделки недействительной.
2. Запрашиваем выписку из Росреестра ЕГРН – 1, чтоб проверить всех собственников апартаментов, и не существуют ли обременения на указанную площадь. Заодно можно посмотреть, не сделана ли незаконная перепланировка.
3. Так как выписка имеет актуальность до 30 дней, рекомендуется проверить собственника (собственников) по судебной базе и по базе ФССП на предмет наличия текущих разбирательств или уже подтверждённых долгов, которые могут привести к наложению обременений на отчуждаемую недвижимость в процессе регистрации.
4. Просим предоставить справку об отсутствии задолженности за услуги ЖКХ, а также справки об отсутствии долгов перед поставщиками таких услуг, как Интернет, кабельное ТВ и тп.
5. Ознакамливаемся со справкой о составе семьи, чтобы понимать, потребуются ли при регистрации сделки нотариально заверенное согласие супруга продавца на сделку и несовершеннолетних детей собственников, если они уже достигли 14-летнего возраста. А также разрешение от органов опеки и попечительства, если вдруг один из собственников продаваемой недвижимости – несовершеннолетний ребенок. Это также отражено в выписке ЕГРН.
6. Теперь, если Вы готовы к сделке, то заключаем договор купли-продажи с собственником (собственниками, если таковые в долях). Настоятельно рекомендуем производить все действия в присутствии нотариуса, который сделает запросы на предмет выявления различных обременений. Это дает больше гарантий чистоты сделки.
7. Вносим оплату по договору на депозит или закладываем в ячейку, с условием перевода на р/счет (открытия) в пользу продавца при представлении в банк договора купли-продажи с отметкой регистрации в Росреестре.
8. Оплачиваем пошлину и подаём документы в Росреестр через МФЦ (паспорта, договор, согласие супруга и свидетельство о браке, разрешение органов опеки, если есть несовершеннолетие собственники).
9. Через 10 дней получаем договор с регистрационной надписью.

Если сделка заключается с привлечением заёмного капитала, то в таком случае о чистоте сделки особо беспокоиться не стоит. Нужную информацию проверят юристы банка. Зато от самого заемщика кредитор потребует целый пакет документов.

Руководитель отдела рекламы и PR Seven Suns Development Ковалевский Дмитрий:

Апартаменты приобретаются по той же схеме, что и любой другой вид недвижимости – за собственные средства, в рассрочку или с помощью ипотеки. Сегодня они пользуются большой популярностью, поэтому банки уже более охотно, чем несколько лет назад, выдают кредитные средства. Если покупатель не обременен семьей или его работа подразумевает разъездной характер, то апарты для него более оправданное приобретение даже для собственного проживания, чем квартира. Особенно при наличии дополнительных сервисных услуг. Выгода при покупке апартаментов по сравнению с квартирой аналогичного метража может достигать порядка 20%. Также, как и в жилых домах, существует некая градация апартов, которая зависит от расположения, предлагаемых услуг (например, круглосуточный консьерж-сервис как дорогих отелях или комплексах класса «бизнес» и «элит»), статусности, наличия зоны ресепшен при входе и даже качества отделочных материалов. Это позволяет, определившись с назначением для какого использования они приобретаются, подобрать оптимальный вариант покупки.

Руководитель аналитического центра ГК ФСК в Санкт-Петербурге Юлия Голубева:

При приобретении лота с пакетом арендатора, помимо ДДУ на объект недвижимости, клиенту предлагается заключение договора на оснащение, а также договора на управление, который в будущем обеспечит максимально эффективное управление имуществом и заполняемость апарт-отеля. Регистрация права собственности соответствует стандартной процедуре для подобного типа недвижимости.

Руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светлана Московченко:

- Обязательно ли заказывать и оплачивать отделку апартаментов у Застройщика?

Да, так как апарт-отель по законодательству должен пройти сертификацию. Чтобы привести его к определённым стандартам, все сервисные апартаменты продаются с полной отделкой. Для таких объектов она требуется специальная, присущая гостиницам, более износостойкая и долговечная. Но требования предъявляются не только к материалам по отделке - напольным покрытиям, покрытиям стен и потолка – также и меблировка должна соответствовать гостиничным стандартам. Поэтому её дополнительно можно приобрести за 300-500 тыс. руб., а пакет арендатора будет стоить ещё около 100 тыс. руб.. Поэтому рекомендуем покупать с меблировкой от застройщика, так как у него, как правило, заключены эксклюзивные договора с поставщиками. И для инвестора это выходит дешевле, чем, если бы он приобретал мебель под требуемые стандарты самостоятельно.