онлайн менеджер
Показать другие новости

Налоги: нынешние и будущие

Прежде чем заключить инвестиционный договор покупки номера в апарт-отеле, будущие собственники задаются вопросом, насколько высокими будут налоговые ставки, и в какой степени они влияют на ожидаемую доходность. Поэтому, если вы собираетесь купить апартаменты, предлагаем выполнить следующие простые расчёты.

Если раньше при формировании суммы налога на апартаменты учитывалась инвентаризационная стоимость объекта, то сейчас сумма будет определяться уже кадастровой, чтобы приблизить цены к рыночным. Для примера налог с жилой квартиры в новостройке составляет минимально 0,1% от кадастровой стоимости, в то время как для апартаментов в зданиях гостиничного типа он составляет уже минимально 0,5%. В обоих случаях придельная ставка может быть до 2%, и устанавливается по решению региональных властей.

  • Для расчёта налога на имущество, изучите кадастровый паспорт участка, на котором будет построено здание.
  • Чтобы получить точные данные о кадастровой стоимости объекта, вам достаточно посетить официальный сайт rosreestr.ru или обратиться с запросом на получение выписки из ЕГРН. Эта услуга предоставляется бесплатно, и может быть оказана он-лайн через портал Госуслуг.
  • Когда осуществляется продажа апартаментов, налог будет определён сроком владения. Так для срока от 5 лет налогообложение отсутствует. Менее 5 лет – 13% разницы между начальной ценой приобретения и оценочной стоимостью при продаже. Если речь идёт о передаче в наследство или дарении, срок сокращается до 3 лет. Эти требования одинаково применимы как к апартаментам, так и к жилой недвижимости.
  • Разумеется, ежемесячная получаемая рента также является доходом, который облагается налогом по ставке 13%. Но и при сдаче в аренду квартиры в жилом фонде, во избежание штрафов со стороны фискальных органов, в той же степени необходимо делать это официально, и также уплачивать подоходный налог в размере 13%.

В отличии от жилой недвижимости, где покупатель, являясь физическим лицом, вправе рассчитывать на возврат подоходного налога со стоимости квартиры, но не более. Чем от суммы в 2 миллиона рублей, а это 390 тысяч рублей. То при покупке апартаментов по действующему Налоговому кодексу для «иного имущества» эта предельная сумма, с которой возвращается налог, не более 250 тысяч рублей. То есть, умноженные на указанные 13%, государство вернет не более 32,5 тысяч рублей.

Средние расходы и выгода

Средняя экономия при покупке апартаментов достигает 10-20% от стоимости квартиры той же площади. То есть, если однокомнатная квартира стоит, например, 3 миллионов рублей, то апарт с теми же параметрами обойдётся в 2,5 миллиона. То есть можем примерно посчитать, что разница по налогу в год составит приблизительно 9,5 т.р. (12500 – 3000 р). Ежемесячно по коммунальным платежам собственник апартаментов будет переплачивать примерно на 25% больше, чем по близкой по параметрам квартире. Для однокомнатной квартиры это приблизительно около 1 т.р. в месяц или 12 т.р. в год. Таким образом, ежегодное содержание апартаментов будет обходится примерно на 21000 рублей дороже аналогичной квартиры. И разницы в стоимости в 500 000 рублей хватит, чтобы компенсировать эти затраты в течение примерно 25 лет. За этот срок сложно оценить, что может измениться в законодательстве, в в личной жизни и планах владельцев, в экономической ситуации в Мире. Поэтому выгода владения апартаментами в близкой перспективе очевидно выгодна, а в далекой не поддается прогнозу.

И даже с учётом земельного налога, который владельцы обязаны регулярно выплачивать государству, если земельный участок под комплексом оформлен в собственность, все равно, менее выгодным владение апартаментами станет через несколько десятков лет. Однако, следует также учесть, что цифры приблизительные, и не учитывают инфляцию, изменения налоговых ставок по регионам и общую ситуацию на рынке недвижимости. Так же мы не стали учитывать разницу в сумме возврата подоходного налога, так как если мы рассматриваем приобретение, как инвестиционное вложение, то, скорее всего, будущий владелец уже является собственником другого жилья, в котором проживает самостоятельно. И, скорее всего, он уже воспользовался возможностью получить налоговый вычет с покупки квартиры, а таковой предоставляется только однократно в течение жизни.

А кроме того, если вы покупаете апартаменты в Санкт-Петербурге по конкурентным на текущий момент расценками и при этом доверяете управление данной недвижимостью надёжному оператору, то он ещё и обеспечит постоянный приток клиентов, арендующих номера на выгодных для вас условия по более высоким ставкам. Определенно, в минус вы не уйдёте даже в долгосрочной перспективе. Именно поэтому данный инструмент среднесрочного и долгосрочного инвестирования набирает в Центральной части России все большую популярность.