Бремя налогов.
Питерская погода безжалостно сообщает о том, что осень её любимое время года и вечное состояние души. Бабье лето уже случилось и продлилось 2 дня. Ветер гоняет все больше пожелтевшей листвы по сырому асфальту, а в личные кабинеты собственников на налог.ру падают квитанции с требованиями к уплате в казну податей. Не дожидаясь пеней спешим всё оплатить.
Несмотря на то, что объект был куплен нами в ноябре, а право собственности наступило 17 декабря 2020 года, налог за 14 дней 2020 года начислен не был. И действительно, больше заморачиваться. Например, и за машину, которую продали в середине декабря 2021 года, получили налог, как за все 365 дней.
С любопытством переходим к налогам за 2021 год.
Итак, наши апартаменты до раскадастривания были оценены в 1 187 145р. Как ранее мы писали, кадастровая стоимость какая-то очень комфортная по апартаментам. Налоговая ставка в Санкт-Петербурге аналогично ставке по жилой недвижимости – 0,1%. Наша доля во владении была 16/30, имеем налог за пол года – 317 рублей. Скрин из квитанции
Затем мы раскадастрили на отдельные номера наш совместный с ещё одним собственником. В марте 2021 года в связи с переходм всех регионов на оценку недвижимости по кадастровой стоимости были введены понижающие коэффициенты к текущим налоговым периодам. Которые поэтапно уйдут в следующих годах. Имеем стоимость апартаментов площадью 16,1 кв.м. – 630 793 р. и понижающий коэффициент 0,6 к налоговому периоду 2021 год. За второе полугодие наш налог составил 189 рублей. Скрин из квитанции:
А совокупно 506 рублей. Удивительно? Ожидаемо. Это мы просчитывали, когда анализировали покупать или нет.
Но, есть и ложкИ дёгтя. Помимо того, что, конечно, мы не могли просчитать падение доходов из-за пандемии, а затем из-за следующих ещё более тяжелые последствия событий этого 2022 года, в налоговом законодательстве так же произошли изменения.
Во-первых, как мы выше вскользь упомянули, с января 2022 года кадастровая оценка недвижимости теперь будет проводиться по всей стране в один и тот же год. До сих пор законом была установлена лишь "вилка": оценка должна проводиться каждые 3-5 лет, а в городах федерального значения - каждые 2-5 лет. И регионы сами решали, когда проводить оценку. Поэтому размеры налогов существенно отличались.
Всеобщая оценка зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машиномест запланирована на 2023 год. А затем государственная кадастровая оценка будет проводиться каждые четыре года, а в городах федерального значения (по решению городских властей) - каждые два года. Но использоваться новые данные будут только в следующих после оценки годах. То есть при переоценке квартир, апартаментов, коммерческой недвижимости в 2023 году новая кадастровая стоимость начнет применяться в 2024 году, а заплатить налоги за этот (2024) год нужно будет до декабря 2025 года.
Есть регионы, где кадастровую стоимость успели пересмотреть в 2021 году. В них уже в 2022 году налоги и другие платежи для многих собственников станут заметно выше: кадастровая стоимость растет вместе с рыночными ценами, а они за последние один-два года существенно подросли, особенно в период роста цен при выдаче «льготной ипотеки». Санкт-Петербург последнюю кадастровую оценку объектов недвижимости проводил в 2020 году. Земельные участки подвергнуться переоценке в этом 2022 году. Можем предположить, что новую оценку кадастровой стоимости апартаментов проведут вместе со всеми в 2023 году. А значит только в 2025 году мы узнаем их стоимость из квитанции.
Второй ложкой дёгтя является то, что в соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 25 ноября 2021 г. N 562-121 "О внесении изменений в отдельные законы Санкт-Петербурга о налогах и сборах" (принят Законодательным Собранием Санкт-Петербурга 24 ноября 2021 года) с 01 января 2022 года ставку налога по апартаментам подняли с 0,1% до 0,3% (оставшись в вилке до 0,5%). Статья 3 пункт 8.
Поэтому в следующем году заплатим в 3 раза больше налога, чем в этом, но ещё рассчитанного по текущей кадастровой стоимости. То есть, примерно 1800 рублей. Огорчает только, что доход по этому активу снизился до 13050р в месяц после уплаты налога 13%. При рыночной цене в 4,5 миллиона рублей этих апартаментов и после уплаты налогов это ~ 3,4% годовых.
Для сравнения квартира площадью 50,9 кв.м. с кадастровой стоимостью почти 6 миллионов облагается налогом в размере 3 527 рублей уже с учётом льготы в необлагаемые 20 квадратных метров. Приносит доход 21750 в месяц после уплаты налога на доход. Но если сравнить кадастровую стоимость с рыночной, а это уже 11 миллионов рублей, то годовая доходность составляет всего ~ 2,3% (тоже с учётом уплаты всех налогов).
Разумеется, со временем кадастровая стоимость апартаментов приблизится к рыночной, как это произошло у квартир. Но, если Санкт-Петербург по ставке налога не выйдет за пределы 0,5%, как это сделали когда-то в Москве, то доходность существенно не снизится. И владение апартаментами с целью извлечения дохода останется по-прежнему выгоднее, чем квартирой.