онлайн менеджер
Показать другие новости

Куда инвестировать на рынке недвижимости

Недвижимость является самой выгодной инвестицией. Как показывает практика, стоимость жилых и коммерческих объектов остается относительно стабильной, а если меняется, то только в большую сторону. Но куда вложить деньги с максимальной выгодой – в коммерческий или жилой сегмент? Есть ли смысл остановить выбор на рынке апартаментов? Как правильно выбрать стратегию инвестирования?

Ответ на эти и другие вопросы мы получили на Ярмарке недвижимости, которая проводилась 29-31 марта на площадке ЭКСПОФОРУМ в Санкт-Петербурге. В мероприятии принимали участие представители крупных девелоперских компаний, которые подробно рассказали о реальном состоянии рынка.

Инвестирование в недвижимость все еще актуально?

Владимир Федоров – заместитель генерального директора компании «Союз Инвест Девелопмент», утверждает, что в настоящее время все также выгодно вкладывать деньги в жилую недвижимость на стадии строительства. По прогнозам застройщиков, риски долевого строительства сейчас минимальны, в связи с чем совсем скоро ожидается увеличение цен на такие объекты. Данный сегмент рынка наиболее понятен, прозрачен. Механизмы полностью отлажены, социальная защищенность высока. Для инвесторов является большим плюсом существенный рост конкуренции – чем больше новых игроков выходит на рынок, тем выгоднее инвестиционные программы.

Однако, по мнению экспертов, наибольшие выгоды инвестор может получить, если вложит деньги в коммерческие объекты. Хотя здесь нужно быть очень внимательными, поскольку самостоятельно выбрать правильную стратегию может только опытный профессионал. В этом случае можно будет получать пассивную прибыль в размере 25 процентов.

Апартаменты: подробная информация

В ходе проведения мероприятия эксперты подробно остановились на относительно молодом сегменте рынка – апартаментах. Это перспективное направление. По статистическим данным в Европе 60 процентов населения крупных городов проживает в арендном жилье – там апартаментами называют недвижимые объекты, предназначенные для проживания. В нашей стране апартаменты, как это ни парадоксально, относятся к категории коммерческой недвижимости, поэтому в большинстве случаев такие объекты покупают для последующей сдачи в аренду.

Какая разница между квартирой и апартаментами с позиции проживания? С точки зрения комфорта – никакой, а вот юридически могут возникнуть проблемы с регистрацией. Постоянную прописку получить невозможно, а для кого-то это очень важно. При этом нужно учитывать, что стоимость 1 квадратного метра в апартаментах намного ниже, чем цена за квадрат в квартире. Почему? Потому что застройщик изначально знает, что расходы на строительство такого объекта будут намного ниже – никто его не обяжет обустраивать объекты социальной инфраструктуры. То есть, нет никакой дополнительной финансовой нагрузки.

А какой может быть прибыль? Здесь все зависит от назначения. Если купить апартаменты в апарт-отеле СПб и сдавать их на короткий срок, то можно получить прибыль гораздо выше, чем при сдаче квартиры на длительное время. Если в процентах – примерно 17 % годовых. В случае с квартирой данный показатель равен 10. Вообще прибыль зависит от того, на какой стадии вы вошли в проект и от общей суммы вложений. Тот следует учитывать, что в первый год заполняемость апарт-отеля будет составлять где-то 55 процентов, во второй – 65, третий 70 и т.д. То есть, где-то через 4-5 лет после сдачи объекта в эксплуатацию доходность будет составлять 14 -15 процентов годовых.

Что касается гарантированной прибыли, здесь многое зависит от выбранной программы. Сейчас их две: гарантированный доход или максимальная прибыль. Завяленная доходность 17 процентов годовых – первая программа. Инвестор заключает договор долгосрочной аренды и получает минимум 8.8 процентов годовых. Вторая программа позволяет получить 75 процентов прибыли, но здесь нужно учитывать, что уровень выручки будет зависеть от заполняемости номера. То есть в пик туристической активности доход будет высоким, а затем снизится. Купить апарт-отель в Санкт-Петербурге, а также один или несколько отдельных номеров можно в ипотеку, что также очень выгодно.

Краткий экскурс в историю

Своему появлению в России апартаменты обязаны компании «Инпредсервис», которая занималась обслуживанием дипломатов из других стран. В процессе деятельности представители компании выяснили, что некоторые иностранные гости хотят не только проживать, но также получать определенные услуги. Именно тогда появилась идея построить первый в Петербурге апарт-отель – Пятый элемент. Объектом реконструкции стал бывший ресторан, что во многом упростило задачу и это стало основным направлением для застройщиков.

Как вы помните, в 2014 году Россию сотряс кризис. Тогда спрос на арендное жилье невероятно вырос – люди стали приобретать недвижимость не для собственного проживания, а для последующей сдачи в аренду. Ответ рынка не заставил долго ждать – появились апарт-отели, где в первое время предлагались номера в аренду на длительный срок.

На сегодняшний день выделяют три вида апартаментов: псевдожилье, сервисные и доходные номера. В первом случае прибыль довольно сомнительна и призрачна. Да, сама недвижимость стоит дешевле, но расходы на ее содержание выше. Но спрос на такие апартаменты есть, поскольку кого-то привлекает дешевизна (разница примерно 20 процентов), для других важна локация.

Сервисные апартаменты – более выгодный вариант. Они входят в часть комплекса, где созданы все условия для комфорта гостей. Человек, проживающий в таком номере, получает все услуги гостиничного сервиса. Туристы чаще всего выбирают именно сервисные апартаменты.

Доходные номера – недвижимость для получения прибыли. Такие объекты покупают не для проживания, а исключительно для получения гарантированного дохода. Именно доходные апартаменты являются выгодной инвестицией.

От чего зависит доходность апарт-отеля?

Чтобы определить доходность апартаментов, нужно провести несложные расчеты. Допустим, сутки проживания в номере стоят 2.4 тысячи рублей, но очевидно, что 31 день в месяц обеспечить заселенность невозможно. Кроме этого, нужно учитывать, что минимум раз в год номер нужно будет приводить в порядок – делать косметический ремонт. Принимая это во внимание нужно умножить суточную стоимость номера на 0.7 (коэффициент заполняемости). Далее, 40 процентов прибыли тратятся на обслуживание номера (коэффициент 0.6). формула получается следующая: 2.4х0.7х0.6. Получаем 365 тысяч – это прибыль за год при сдаче апартаментов площадью не меньше 23 квадратов. Отсюда нужно вычесть примерно 22 тысячи рублей (налог при упрощенной системе) и получить чистую прибыль, которая равна 340 тысячам рублей в год.

Далее определяем доходность путем расчета уровня вложений: цена недвижимости, стоимость отделки, мебели и т.д. Если правильно рассчитать вложения, то можно получить прибыль в районе 11 процентов годовых. Это уже на несколько процентов выше, чем прибыль от депозита в банке. Плюс, СПб – большой город с высокой туристической активностью, что является своеобразной гарантией доходность апартаментов.