онлайн менеджер
Показать другие новости

Кто и сколько предлагает заработать на апартаментах

За последние 2 года количество предложений купить апартаменты в апарт-отелях Санкт-Петербурга выросло в 3 раза. Чем девелоперы привлекают покупателей? Каковы перспективы такой инвестиции и приносит ли недвижимость данной категории реальный доход? Давайте проанализируем ситуацию и найдет ответы на эти вопросы.

Чем привлекают девелоперы?

Основной аргумент в пользу покупки апартаментов в СПб, который приводят застройщики – стабильная доходность. По их словам, намного выгоднее приобрести апартаменты, чем хранить деньги на банковском депозите. Это и намного безопаснее вложений в голубые фишки биржевого инвестирования. Чтобы привлечь потенциальных покупателей девелоперы предлагают полностью готовый продукт, прогнозируя определенную доходность, формируемую отдельными программами.

В настоящее время данный сегмент рынка предлагает две доходные программы. По одной владельцы апартаментов будут получать ежемесячный доход от 20 до 40 тысяч рублей (сумма зависит от проекта). Такую программу, говорит Екатерина Запорожченко, коммерческий директор ГК Docklands development, чаще всего предпочитают новички, поскольку считают наиболее выгодной и безопасной. В данном случае собственник будет получать прибыль в определенные договором сроки, независимо от востребованности номера.

Вторая программа предполагает более гибкие условия – владелец апартаментов получает доход без ограничений, в зависимости от загруженности номерного фонда. То есть, в так называемый высокий сезон инвестор зарабатывает значительную сумму, но, когда происходит спад туристического интереса, его доход ожидаемо падает. При этом управляющая компания стремится активно продвигать отель и в низкий сезон, так как также заинтересована в получении прибыли.

Кроме этого, существуют и другие программы, но обычно все они – немного измененные производные первых двух типов.

Доступные программы

На данный момент общее количество действующих апартаментов в Санкт-Петербурге составляет 3652 – посчитали ГК "БестЪ». В течение текущего года на рынок планируется вывести еще 4475 номеров (с учетом первой очереди VALO, апарт–отеля LIKE, только что состоявшегося ввода "Круиз–Апарт" и перенесенного ввода последних корпусов Salut!). При этом большинство апартаментов располагается в сервисных апарт-отелей, и их доля будет расти, поскольку застройщики прекрасно понимают, что не смогут продать помещения, если доходная программа будет отсутствовать, а комплекс не будет иметь сервисную инфраструктуру. Если верить прогнозам, уже к началу 2020 года количество сьютов (номеров с гостиной и спальней) будет увеличено на 5 245 и составит порядка 13.5 тысяч – таким прогнозом поделился Андрей Лушников, президент ГК "БестЪ". Сейчас разные программы доходности действуют в пятнадцати комплексах – такие данные предоставили Colliers International. Девелоперы утверждают, что инвесторы будут получаться гарантированную прибыль в размере 9 процентов. Ставка негарантированной доходности будет варьироваться в пределах 12-14 процентов.

В настоящее время в ГК «Пионер» продают апартаменты по программам гарантированного дохода и обратного выкупа. При этом первая является самой востребованной – сейчас все апартаменты, реализуемые по данной программе уже проданы. Популярность ее весьма понятна, поскольку инвестор ничем не рискует, перекладывая риски на управляющую компанию в период простоя номеров. Он получает стабильную прибыль в размере, определенном договором с управляющей компанией. Даже если УК не сможет в какой-то момент сдать номер, его владелец все равно получит прибыль. В общей сложности такая доходная программа приносит инвесторам прибыль в размере от 8 до 17 процентов годовых, что совсем неплохо.

Евгения Гиль, руководитель дивизиона апарт–отелей Becar Asset Management привела пример для наглядности: собственник апартаментов купил номер в 2014 году за 3.13 миллионов рублей. Программа доходности прогнозировала прибыль в размере 12.6 процентов годовых. За 4 года с учетом всех затрат на содержание апартаментов инвестор получил почти 50 процентов прибыли.

В свою очередь, у группы компаний PLG не 2, а 3 инвестиционные программы, которые различаются уровнем доходности:

  • 9-12 процентов со входом от 300 000 рублей для микроинвесторов (S);
  • 17 процентов со входом от 2 300 000 рублей (при покупке одного номера) (M);
  • 12-17 процентов – доход от юнитов площадью от 100 квадратных метров (L).

Некоторое время назад для привлечения инвесторов группа компаний приняла решение расширить классификацию доходных программ до категории XL. Она рассчитана на граждан, покупающих апартаменты, общая площадь которых превышает 500 квадратных метров.

Но все ли умеют определять доходность, ориентируясь на проценты? Конечно нет. Именно поэтому еще один известный девелопер «Вало сервис» предлагает свои программы доходности, приводя конкретные цифры:

  • Долгосрочная аренда и получение прибыли от 25 тысяч рублей (Business Classic);
  • Краткосрочная аренда и получение прибыли от 40 тысяч рублей (Business Progressive);
  • Гарантированная прибыль в размере 29 тысяч рублей и 10 процентов прибыли свыше (Business Garant).

По оценке Карины Шальновой, директора RBI PM, доход от аренды апартаментов может доходить до 13 процентов годовых, без учета дальнейшей капитализации с момента приобретения недвижимости на этапе строительства по договору долевого строительства. Долгосрочная аренда может принести владельцу юнитов порядка 9-11 процентов (для примера, прибыль от сдачи квартиры достигает максимум 5-7 процентов годовых, а банковские вклады приносят не больше 8 процентов в год).

Доходность зависит от многих факторов, в том числе от начальной стоимости недвижимости. Темпы роста цен на доходную недвижимость сейчас выше, чем на жилую. Исходя из этого можно сделать вывод, что покупка апартаментов в кондо-отелях, безусловно более выгодна при покупке на ранних этапах.

На самом деле

А как дела обстоят, если посмотреть на ситуацию объективно? Надо понимать, что управляющая компания берет на себя все хлопоты по сервису не безвозмездно. В большинстве случаев в программах обещанной доходности девелоперы скромно умалчивают о вознаграждении УК. Например, у ГК "Пионер" оно составляет 20% от этой суммы, у компании PLG 25% дохода. Но, это относительно немного, говорит Марина Павлюкевич, учитывая, что управляющая компания из этих средств оплачивает расходы на амортизацию номеров и привлечение арендаторов. Впрочем, и это не все, что нужно учитывать. Например, коммунальные платежи должен делать сам собственник. В зависимости от площади апартаментов, размер коммунальных расходов может достигать от 3 до 9 тысяч рублей.

Что нового могут предложить девелопперы?

Очень интересной является программа доходности, которую хочет внедрить компания «Вало сервис» в своем новом корпусе. Это котловой метод – когда доходы от номерных фондов будут собираться, отсюда будет вычитываться общая сумма расходов, а остаток будет делиться поровну между собственниками апартаментов (пропорционально количеству номеров). Чем эта программа интересна? Тем, что собственник апартаментов сможет не беспокоиться о загрузке именно его номера, поскольку получит прибыль в любом случае.

В принципе метод справедлив, говорит Константин Сторожев. В настоящее время в большинстве апарт-отелей действует огромное количество тарифов, что не представляет возможным сбалансировать доходы всех апартаментов. К примеру, один номер гость будет снимать по самой высокой стоимости, а в другой заселится группа туристов и заплатит по умеренному тарифу. В гостиничных комплексах это разница балансируется за счет специальных технических программ, но в случае с УК требуется специальный контроль, чтобы получить справедливую систему распределения доходов.

Насколько реальны все выше приведенные цифры? Ответ на этот вопрос можно получить, самостоятельно произведя расчеты. Если опираться на слова участников рынка, то средняя стоимость аренды номера на сутки в трехзвездочном апарт-отеле в низкий сезон составляет 1800-2000 рублей, в высокий – 5-7 тысяч.

Если говорить у месячной стоимости, то средняя цена среднесрочной аренды варьируется в пределах от 25 до 50 тысяч рублей.