онлайн менеджер
Показать другие новости

Конкуренция и доходы на рынке сервисных апартаментов СПб

Конкуренция на рынке сервисных апартаментов СПб

Предложение сервисных апартаментов в Санкт-Петербурге продолжало рjсти весь 2019 год, и темпы развития этого сегмента рынка в Северной столице в 1-ом квартале этого года и даже трудном 2-ом квартале по-прежнему уверенно превосходят динамику строительства новых сервисных апарт-комплексов в Москве и даже в Сочи. Делимся своим мнением о причинах и движущих силах этого сегмента на рынке недвижимости Петербурга, почему он по данным Knight Frank St. Petersburg составляет больше 80% от всего объема продаваемых апартаментов в нашем городе, в то время как в столичном регионе доля сервисных составляет не более 10%.

Заинтересованность девелоперов

Конкуренция в нише строительства сервисных апартаментов в СПб продолжает обостряться. Особенно с учетом сложившейся ситуации снижения спроса, вызванного вынужденными ограничительными мерами в экономике из-за короновирусной инфекции. Об этом красноречиво свидетельствует и тот факт, что в прошлом году стартовали сразу несколько проектов от крупных компаний, которые не собираются отказываться от своих намерений занять долю в этом сегменте недвижимости. До последнего времени они предпочитали работать только с жилыми объектами. Это «Promenade» от «Аквилон-Инвест», «Zoom Apart» от «ФСК Лидер», «Artline в Приморском» Setl Group. Учитывая инвестиционные возможности данных компаний и их интерес к нише сервисных апартаментов - в ближайшие годы конкуренция в этом сегменте будет весьма острой. В конце прошлого года на Орджоникидзе 44 началась реализация мультибрендового проекта «COASIS VERTICAL» от «Becar Asset Management» сравнимого с такими крупными комплексами, как «Start» от компании «ПСК» на Парнасе и также близкого по концепции «VALO» рядом с метро «Бухарестская». 

Наличие земельных участков

Одной из причин того факта, что Санкт-Петербург является лидером по темпам строительства и предложению юнитов в сервисных апартаментах по сравнению с другими городами России, является то, что в достаточно привлекательных локациях СПб еще остались земельные участки, на которые по ряду ограничений не может быть выдана документация для реализации проектов строительства жилья. Но для девелопмента под апарт-комплексы с концепцией арендного проживания они оказываются интересны, тем более что город заинтересован в развитии цивилизованного рынка размещения как туристов, так и прибывших на учебу и работу специалистов. При этом, как и в случае с жилыми комплексами, девелопер имеет возможность передать объект после ввода в эксплуатацию аффилированной с ним управляющей компании. А в сегменте управления доходной недвижимостью прибыль существеннее выше, чем в аналогичных по площади жилых домах. 

Очевидно, именно это обстоятельство и стало ключевым фактором, изменившим мнение крупных девелоперов о перспективности рынка доходных апартаментов. В результате по итогам 2019 года количество предложений в новых строящихся объектов данного направления превысило показатели предыдущего 2018 года практически в два раза.

Туристическая привлекательность города

Если на минуту абстрагироваться от того факта, что пандемия нанесла самый серьезный удар по возможности путешествовать, то следует учитывать, что каждый год в Санкт-Петербург приезжает всё больше туристов. По итогам 2019 года эта цифра составила более 10 миллионов человек. Возможность получить электронную визу, упрощенная процедура её оформления способствовали росту турпотока. Для размещения такого количества иностранных и отечественных гостей города возможностей гостиничного хозяйства давно уже не хватает. Плюс достаточно высокая ценовая планка проживания в большинстве отелей, вынуждающие массового туриста искать менее дорогие варианты временного жилья в мини-хостелах и мини-гостиницах, в частном жилье. Поэтому сервисные апарты должны составить реальную конкуренцию гостиницам, и стать их разумной альтернативой в пока слабо развитом сегменте 2-4-звездного размещения. Заменив при этом попавшие под запрет мини-отели и частные квартиры в жилых домах в процессе структуризации рынка и ужесточения требований к качеству оказания туристических услуг.

Выгодные инвестиции

Кроме туристов в Санкт-Петербург, который является одним из крупнейших деловых и образовательных центров России, приезжает множество людей бизнеса, студентов, сотрудников компаний. Постоянно растущая потребность в недорогом и комфортабельном арендуемом жилье в удобных районах города гарантирует доходность апарт-комплексов также и при длительной аренде юнитов. В отличие от традиционных отелей, управляющая компания в таких объектах имеет возможность гибко реагировать на спрос меняя загрузку номеров с краткосрочного проживания на долгосрочное и наоборот.

Именно инвестиционная привлекательность сервисных апартаментов является одним из основных факторов быстрого роста этого сегмента рынка недвижимости в Северной столице. Покупка юнитов в апарт-отелях — это не только возможность сохранить свои средства, вложенные в недвижимость, но и осуществить основную задачу инвестора ‒ обеспечить для себя получение стабильного рентного дохода. В большинстве комплексов все организационные заботы владения можно делегировать оператору (управляющей компании) апарт-комплекса.

Два уровня заинтересованности девелоперов

Как выше уже отметили, сегмент апарт-комплексов привлекает девелоперские компании возможностью заработать дважды. На первом этапе ‒ выгодно реализовывая строящиеся апартаменты для инвестиций различным категориям покупателей. А на втором, организовав управляющую компанию, которая может зарабатывать на передаче принадлежащих инвесторам номеров в краткосрочную или долгосрочную аренду предоставляя гибкий перечень дополнительных услуг: от уборки апартамента до доставки еды из ресторана. По данным «Becar Asset Management», «Docklands development», и «МТЛ. Управление недвижимостью» доля владельцев юнитов заинтересованных в делегировании всех вопросов аренды управляющей компании составляла не менее 80%. Разумеется, эти данные к концу года могут поменяться, когда будет понятен масштаб ущерба, нанесённого туристической отрасли, и какие-то собственники, возможно, захотят самостоятельно заняться управлением своих юнитов. Но значительного скачка ждать не следует, так как организовать прием и проживание туристов в полном соответствии требованиям законодательства один собственник самостоятельно практически не сможет. Тем более, представить туристу сравнимый уровень услуг, которые есть в пуле у УК.

К доходам инвесторов от основного направления деятельности ‒ прибыль от арендного бизнеса, можно добавить дополнительную и постоянно растущую капитализацию объекта. Отлаженное профессиональное управление, действующий проект, налаженная схема загрузки номеров позволят собственнику арендного бизнеса получить высокий чек в случае продажи своей собственности. Это ещё одна возможность для следующего шага в его развитии.

Вопросы оптимального управления

Работая с двумя категориями клиентов: владельцами юнитов и арендаторами номеров, управляющей компании приходится иметь дело с двумя часто диаметрально противоположными группами интересов. Потратившие уже немалые средствасобственники юнитов хотели бы меньше вкладывать в обустройство номеров, но получать как можно большие выплаты. В то же время гостей интересует возможность заплатить меньше обычного, но арендовать юнит с самым современным техническим оснащением.

Задача управляющей компании состоит в том, чтобы при решении с собственниками юнитов вопросов о приобретении мебели, техники, столовых приборов, сантехники и другого оборудования проявить взвешенный подход и удовлетворить обе стороны. Если гости будут проживать в комфортабельных номерах, и у них появится желание вернуться в этот комплекс снова, инвесторы смогут получать более высокий и стабильный уровень выплат. В Петербурге уже функционируют апарт-отели, где все эти вопросы грамотно решены к удовольствию обеих сторон.