Коливинги – концепция и философия аренды

Источник: Knight Frank Research

*Выведено из среднего размера квартиры, которая обычно составляет около 55,74 квадратных метра.

**Включает в себя все доступные конструкции, доступные в аренду.

***Включая размещение только на организованном рынке.

1. Включая другие сборы в дополнение к ежемесячной аренде, которые не включены в ориентировочную аренду.

2. Приведенные выше цифры рассчитаны для каждого типа жилья, расположенного вблизи крупных образовательных и IT-центров, и указанные выше цифры не включают расходы на питание поскольку это очень субъективно.

3. Другие параметры, которые добавляют к общей сумме ежемесячных выплат сверх арендной платы.

4. Страховой депозит не входит в ежемесячную арендную плату или приблизительную общую ежемесячную выплату.

Немного истории: эволюция сосуществования

Совместное проживание ‒ далеко не новая концепция. Она не придумана специально для удовлетворения жилищных предпочтений молодых людей XXI века. В большинстве стран люди жили вместе на протяжении многих веков. Достаточно вспомнить средневековые деревни, религиозные культы и живущих в монастырях монахов. Из более современных примеров можно вспомнить движение хиппи 1970-х годов, коммуны, многочисленные пансионаты и общественное жильё после окончания Второй мировой войны.

Всё перечисленное ‒ это реальные примеры коливинговых решений, которые базировались на общей системе убеждений, а заодно компенсировали экономические ограничения их жителей. Пансионаты времен индустриальной революции были удобным временным пристанищем для хлынувших в крупные города в поисках работы местных и иностранных рабочих. Со временем для удовлетворения запросов этой категории населения пансионаты уступили своё место дешевым отелям, предназначенным для длительного проживания.

Когда люди стали зарабатывать больше, они демонстрировали готовность платить за большую жилую площадь и уровень конфиденциальности, расселяясь в отдельные дома и квартиры. Анализируя прошлое, можно сделать вывод, что современный коливинг ‒ это определенное переосмысление старой идеи. Городская среда привлекает массовую иммиграцию, что создает давление на ограниченный жилищный фонд. В сочетании с непомерно высокой стоимостью аренды квартир и жаждой молодежи к общению, все эти факторы обусловили популярность нового формата жилья.

Отличительные черты территорий совместного проживания в XXI веке

1. Комфорт, основанный на новых технологиях

Современные молодые люди не представляют своей жизни без новейших информационных и электронных систем. Они привыкли жить, работать, играть и пользоваться всевозможными сервисами, используя цифровые гаджеты и новые технологии. Понимая это, операторы совместного проживания вынуждены создавать специальные мобильные приложения, способные до предела упростить коммуникацию с арендаторами. Используя привычную им среду, жители могут запрашивать услуги, в которых нуждаются, а также оставлять претензии или положительные отзывы о работе персонала.

Другой, не менее важной сферой использования современных технологий является организация цифрового видеонаблюдения, а также внедрение технических средств и программного обеспечения для распознавания лиц и биометрического доступа. Абсолютная безопасность жителей и персонала ‒ важнейшая задача, и операторам приходится тратить на создание новейших систем её обеспечения значительные средства.

2. Широкий круг общения

Операторам комплексов приходится следить, чтобы жильцы получили то, зачем выбрали для себя совместное проживание в пространстве коливинга. Новый формат жилья привлекает молодых людей не только экономией финансов, но и возможностью свободного общения. Чтобы улучшить социальное взаимодействие жителей, операторы организуют многочисленные общественные мероприятия ‒ вечера барбекю, занятия йогой, смехотворные мэшапы и рассказы историй, а также очень популярные вечера пиццы.

3. Жилье без проблем и обязательств

Совместное жилое пространство идеально подходит для людей, мечтающих о полной независимости от бытовых проблем. Им нужны помещения, которые полностью меблированы, обслуживаются и управляются. Обычно все эти сервисы работают по модели plug-and-play, избавляя арендаторов от необходимости выполнять повседневные домашние дела. Ежемесячная арендная плата обычно включает в себя все необходимые услуги и удобства ‒ телевизор, уборку, быстрый Wi-Fi, кабельное телевидение, пользование общей кухней и прачечной, обслуживание техники и всю мебель. При оплате без каких-либо договоров аренды у жителей есть возможность оставаться здесь столько, сколько им нужно, и как того требует их работа или учеба.

4. Выгодные финансовые условия сосуществования

Молодые специалисты и рабочие за рубежом часто путешествуют и переезжают, и во всех случаях заинтересованы минимизировать свои расходы. Арендная плата, взимаемая за проживание в предоставленных апартаментах, обычно включает все дополнительные услуги и, тем не менее, доступна для среднестатистического молодого человека. Периоды резерва мест для совместного проживания обычно варьируются от двух до шести месяцев, а подлежащий возврату залоговый депозит для вариантов краткосрочной аренды составляет всего несколько месяцев.

Типы моделей совместного проживания

1. Аренда и эксплуатация

Самая распространенная модель совместного проживания в станах Азии, при которой в качестве оператора услуги, предоставляемой арендаторам, выступает третья сторона. В этой модели оператор не имеет права собственности на недвижимость. Перед тем, как сдать её в субаренду клиенту, он арендует её у непосредственного владельца. Обе стороны должны достигнуть соглашения о распределении доходов. Его содержание зависит от технического состояния собственности. К примеру, необходимости её срочной модернизации.

Если владельцы готовы вложить необходимые средства в перепланировку и оснащение недвижимости, полученный от аренды доход может делиться в соотношении 50:50. Однако, если оператору коливинга придется самому нести расходы на капитальное переустройство объекта и потратиться на оснащение апартаментов необходимой мебелью и техникой, соотношение раздела доходов может измениться до значения 70:30 в его пользу.

2. Полное владение и управление

Данная модель функционирования территорий совместного проживания предполагает, что недвижимостью полностью управляют её собственники. В данном случае к операциям сдачи апартаментов в аренду сторонние операторы не привлекаются, а владельцы единолично получают всю прибыль, часть которой могут вложить в расширение бизнеса. Так как собственники недвижимости обычно используют для создания территорий коливинга практически готовые жилые помещения, на начальном этапе их деятельности капитальные затраты отсутствуют.

Учитывая высокую доходность данного вида отельного бизнеса, под требования зон коливинга многие обладатели недвижимости ускоренно преобразуют ранее построенные гостевые дома, апарт-отели, пансионаты и учебные центры. Превратив эти объекты в комплексы совместных жилых помещений, собственникам удается значительно повысить доход, получаемый от всех перечисленных видов активов.

Наиболее быстрыми темпами создание развернутой сети совместного проживания происходит в странах и городах, где местные компании и владельцы недвижимости готовы сотрудничать с всемирно известными брендами коливинга. В первую очередь это утверждение касается мирового лидера ‒ компании WeWork, которая смогла наладить модель успешной совместной работы во многих крупных городах стран Азии. Ожидается, что при участии её совместного предприятия WeLive рынки недвижимости региона ждет небывалый прирост активности.

Заглядывая в будущее быстро прогрессирующей тенденции совместного проживания, эксперты компании Парт-Апарт взяли на себя смелость спрогнозировать дальнейшие пути развития ситуации в секторе управления данным видом недвижимости. Это:

• Предстоящая диверсификация сетей аренды жилья с целью получения их владельцами более высоких доходов от сдачи объектов внаем в качестве совместных жилых пространств.
• Приход на рынки многих стран глобальных мировых лидеров, способных предложить местным игрокам выгодные условия франчайзинга или полноценного партнерства.
• Кардинальные изменения в сегменте платного размещения гостей, связанные с быстрым снижением доли неорганизованных участников и ростом количества компаний, согласившихся на партнерство с крупными операторами.

После ожидающегося завершения мировой пандемии Covid-19 и активизации процессов миграции трудовых ресурсов, отрасль станет еще более прибыльной и привлечет большое количество новых инвесторов и компаний ‒ операторов.

Другие особенности модели

1. Ключевой момент ‒ ценообразование. Во многих столицах и крупных городах региона цены на аренду жилья стремительно растут. Поэтому коливинг, который способен обеспечить арендатору высокий уровень комфорта, и сэкономить не менее 15% расходов, необходимых для съема другого отдельного жилья, является привлекательным вариантом. Если комнаты рассчитаны на двухместное размещение, это еще больше снижает уровень оплаты, даже с учетом всех включенных удобств, и станет отличным выходом из ситуации для арендаторов со скромным доходом.

2. Мобильность и свобода перемещения. Члены сообществ имеют возможность переезжать в другие города, останавливаясь в объектах одной сети. Большинство операторов готовы предоставить арендаторам доступ в любые свои комплексы, расположенные в других городах или странах. Членство в сообществе коливинг оператора дает возможность арендовать жилье по системе «все включено». Большинство операторов совместной жизни имеют мобильное приложение, через которое запросы участников обрабатываются, и при наличии свободных мест моментально подтверждаются.

Факты и факторы роста

1. США

Согласно недавно проведенным исследованиям, 25 миллионов молодых американцев сегодня проживают с соседями по комнате, что на 20% больше, чем 10 лет назад. Если говорить о людях миллениального возраста, то у 88% молодежи Америки уже есть сосед по комнате. В таких городах, как Нью-Йорк, Вашингтон, Чикаго, Сиэтл и Сан-Франциско, сосуществование студентов, клерков, рабочих и специалистов различных сфер деятельности уже давно стало привычной составляющей образа жизни.

Для удовлетворения потребностей нового поколения профессионалов повсеместно строятся крупные городские центры совместного проживания, и в эту сферу инвесторы вкладывают значительные средства. Многие стартапы коливинга имеют листы ожидания, исчисляемые сотнями нереализованных заявок. Компания WeLive, полтора года назад свернувшая деятельность в крупнейших городах США, снова открыла свои офисы в Нью-Йорке и Вашингтоне.

2. КНР

Для Китая, на долю которого приходится 19% населения мира, сосуществование как современная форма совместного жилья является абсолютно привычным и нормальным явлением. В Китае многие люди уже давно живут в совместных жилых помещениях, так как съемное жильё «на одного» обходится слишком дорого. Вышедшая на рынок в 2012 году компания You+ быстро расширила свою деятельность и создала общенациональную сеть жилых домов, в 25 объектах которой проживает более 10 000 арендаторов.

Даже достаточно успешные молодые люди, имеющие хорошую работу в Пекине или в Гуанчжоу ‒ с его огромным населением и близостью к производственным центрам Шэньчжэнь и Дунгуань, предпочитают арендовать не квартиры, а именно помещения для совместного проживания. На непомерно дорогом рынке жилья Гонконга, который многим категориям людей просто недоступен, именно коливинг является самым подходящим и единственно возможным вариантом жилья.

3. Великобритания

В Соединенном Королевстве наблюдается огромный спрос на доступное жилье в столице. Из-за растущей урбанизации, миграции и изменения демографической ситуации найти и снять недорогую квартиру в городе практически невозможно. Согласно недавнему исследованию жилищной ассоциации Catalyst, 48% одиноких людей в Лондоне сложно оплачивать аренду в традиционных моделях жилья. Многие из них готовы съехать из занимаемых квартир в коливинг, расположенный в хорошем месте и близко к работе.

The Collective, крупнейшая система совместного проживания в Великобритании, планирует удвоить размер своего портфеля. Также в самые ближайшие планы компании входит расширение географии деятельности, и предстоящий выход на рынки США и Германии. В настоящее время The Collective выставила заявки на дополнительные 5000 квартир, а также еще 4500 квартир, находящихся на этапе проектирования.

Перспективы развития

1. Рост количества участников

Множество компаний в различных странах мира объявили о своих планах заняться коливингом и тоже начать зарабатывать на этой актуальной тенденции. Огромное количество молодежи и людей среднего возраста, которые испытывают проблемы с поиском доступного жилья привело к настоящему буму альтернативных моделей аренды. В одних только Соединенных Штатах на данный момент существует более 90 компаний коливинга.

2. Крупные инвестиции

Сектор сосуществования арендаторов энергично растет. Индустрия недвижимости, институциональные инвесторы и крупные корпоративные игроки стремятся войти в эту сферу, так как потенциал роста рынка городского жилья огромен. Энтузиазм инвесторов превратился в крупные сделки с миллионами долларов капитала, которые текут в сектор совместного проживания и способствуют быстрому росту брендов. Согласно исследованию TechCrunch, средняя сумма сделок стартапов из Нью-Йорка и Сан-Франциско составляет десятки миллионов долларов.

3. Преимущества концепции коливинга

Всё более популярным становится девиз: «Совместная жизнь ‒ живи, работай и твори». За последние годы очень вырос сегмент онлайн предпринимательства, который является своеобразной питательной средой движения коворкинга, а также его дальнейшего развития – тенденции не только совместной работы, но и проживания. Co-living становится всё более популярным в среде программистов, коучей, редакторов, дизайнеров, молодых фрилансеров, блогеров, инженеров, и всех видов предпринимателей.

4. Длительная перспектива

Согласно отчету, Upwork и Freelancers Union «Фриланс в Америке», 57,3 миллиона американцев являются фрилансерами, что составляет 36% от общей численности рабочей силы в США. Подобные тенденции справедливы и для других стран. Все эти люди работают удаленно, и многие из них плохо переносят одиночество и дефицит общения. Многие из них с радостью выберут совместную жизнь, так как фрилансеры, предприниматели и удаленные сотрудники устали от вынужденной изоляции.

5. Рекордные показатели заполняемости

Американская Компания Common, один из первых участников движения коливинга, опубликовала данные, согласно которым количество свободных мест в её сети всего 1%, а процент продления составляет 60% на 12 месяцев. Один из известнейших операторов Великобритании сообщил, что у них помещения совместного проживания практически постоянно заняты на 100%, а среднегодовая текучесть арендаторов составляет не более 50%.

О подобных показателях загрузки номерного фонда традиционные отели СПб могут только мечтать. Но Северная столица не осталась в стороне от мировых тенденций. В ближайшее время приверженцам комфортного и недорогого совместного проживания откроют свои двери еще несколько переоборудованных под задачи коливинга апарт-отелей Санкт-Петербурга. Добро пожаловать!