Направление апарт-отелей в Санкт-Петербурге относительно новое на рынке доходной недвижимости. На момент подготовки материала в городе насчитывается около 26000 предлагаемых юнитов. Это на 40% больше, чем за тот же период в 2018 году. С начала 2019 года девелоперы вывели уже восемь крупных проектов. Рассмотрим, как развивался этот сегмент, и какие перспективы его ожидают.
Апарты, как ответ на кризис
Пять лет назад рынок страдал от кризиса. Непонятная ситуация с курсом валюты не могла не отразиться на стоимости застройки. Дорожало оборудование, стройматериалы. Власти резко усилили контроль над градостроительными нормами, постоянно ужесточая законодательство в сфере градостроения. При этом стоимость метра для покупателей в валютном эквиваленте даже упала.
Здесь и пригодился новый формат. Ведь при постройке комплекса апартаментов нет строгих требований к таким параметрам, как инсоляция, возведение социальных объектов или количество мест на стоянке. Речь идёт о гостиничном типе недвижимости. Это привело к тому, что на рынке появилось много доступной недвижимости этой категории. Хотя в апартаментах невозможно оформить, к примеру, постоянную регистрацию(только временную), они отлично справляются с другими задачами. Например, становятся источником постоянного дохода, и достаточно быстро окупаются при грамотном управлении.
Рост количества таких объектов в Санкт-Петербурге сохранится ещё несколько лет. В городе достаточно свободных территорий, неликвидных объектов, на месте которых по разным причинам нельзя строить жилые дома. Также следует учитывать рост делового туризма в северную столицу. Но следует принимать во внимание и то, что туристическая отрасль и отельный бизнес попали под пристальное внимание законодателей, и издержки на соответствие требованиям регуляторов и международных стандартов растут.
О ценах и выгоде
Уже к окончанию первого полугодия 2019 квадратный метр в апартах подорожал, и составил примерно 150 000 рублей. С другой стороны, всё менее выгодно становится вкладывать деньги на этапе котлована в жилую недвижимость. Да, цена увеличится, но в пределах 25%. А в ряде локаций предложение обгоняет платежеспособный спрос. Поэтому смотреть нужно на доход, прогнозируемый управляющей компанией. Важно понимать, как быстро окупятся инвестиции при сдаче в аренду, и сколько вы сможете выручить в случае перепродажи.
Какие апарты доходнее?
Выбирая предложения среди апарт-отелей в Санкт-Петербурге требуется оценить несколько параметров. Они во многом повторяют принципы выбора квартиры.
- Расположение комплекса. В идеале он должен быть вблизи бизнес-центров, дорог, туристических маршрутов, станций метро. В этом случае летом номера будут хорошо заполняться. При сдаче в длительную аренду существенное влияние имеют наличие поблизости магазинов, торговых центров, социальной инфраструктуры.
- Надёжность девелоперов и подрядчиков. Проверенная рынком компания с большей вероятностью сдаст объект в срок, выполнит работы качественно и не станет экономить на материалах. Крупные компании имеют налаженную схему поставок, и работают только с проверенными подрядными организациями.
- Проектная документация должна быть в порядке. Не помешает проверить её у специалистов. И ещё одна важная деталь – строительство в соответствии с законом 214-ФЗ или по системе финансирования через эскроу-счет.
Если у апарт-отеля хорошая соц. инфраструктура, совладельцы могут рассчитывать на приток клиентов, заинтересованных в долгосрочной аренде.
Если объект строится рядом с центральными районами, вблизи бизнес-центров, неподалёку от аэропорта, это гарантированно обеспечит высокую прибыльность посуточной аренды. Также стоит проверить по карте, насколько далеко находятся крупные ВУЗы, исторические места. Первые дают приток арендаторов – абитуриентов, ищущих временное жильё, вторые – внутренних и зарубежных туристов.
Желательно, чтобы в комплексе были магазины, фитнес-клубы, кафе, рестораны, прачечные. Залы для проведения презентаций и конференций, что расширит пул клиентов за счет проведения мероприятий. И особенно привлекательным для бизнес-туристов и творческих людей стали коворкинги. Всё это делает отель более интересным для потенциальных жильцов.
Оценив потенциал проекта, дальше можно перейти к сравнению заявленных программ доходности от девелоперских компаний.
Определение доходности апартаментов
Одним из позитивных факторов повлиявших на развитие апарт-отелей стало решение правительства о запрете размещения объектов гостиничного типа в жилом секторе. Теперь, когда хостелы, работавшие в жилых домах, оказались вне закона, инвесторы всерьёз задумались о новых вариантах долгосрочных вложений. Кто-то покупает один юнит, чтобы изучить доходность. Другие предпочитают более крупные инвестиции, покупая несколько апартаментов или даже целый этаж. И законодательство, регулирующее индивидуальную отельную деятельность, и далее будет ужесточаться.
В кондо-отелях выгоднее всего сдавать номера в краткосрочную аренду. Она дороже и обеспечивает быструю окупаемость. Но с недавних пор Российское законодательство исключает возможность сдачи гостиничных номеров физическими лицами. Обойти закон нельзя. Владелец оформляется, как индивидуальный предприниматель либо делегирует задачу надёжной управляющей компании. Каждый вариант имеет свои особенности. Самостоятельное управление предусматривает необходимость самому искать постояльцев, решать вопросы их обслуживания, уборки в номерах, ремонта. Если вы нанимаете управляющих, то с ними придётся делиться процентом.
В основном доходные программы опираются на длительность аренды. Традиционно туристический сезон в Санкт-Петербурге с мая по сентябрь. И в холодное время года гостиничный сектор загружается плохо. А для того, чтобы посуточная аренда приносила доход выше длительной, за пять лет владения юнитом вам нужно обеспечить загруженность номера в районе 70% в год. То есть, в течение 240 – 255 дней принадлежащие вам номера должны быть заселены. Такие результаты в СПб есть лишь у крупных сетевых отелей.
Сравним несколько примеров.
Сперва оценим долгосрочную аренду и не будем считать затраты на сервисное обслуживание номера, рекламу и периодический ремонт (амортизационные расходы). Предположим, что собственник решил заниматься сдачей в аренду самостоятельно, на длительный срок это не сложно, и для этого оформил, как требуется ИП. При покупке обошелся без ипотеки.
Итак, представим, что инвестор покупает апартаменты на 26,5 м2. в апарт-отеле VALO для самостоятельной долгосрочной сдачи. Организует ИП.
Стоимость такого юнита составляет 3 060 000 рублей.
Меблировка и оснащение ещё 740 000 рублей.
Итого инвестиции составят 3 800 000 рублей.
Прогнозируемая ставка аренды в месяц на рынке на такую студию с учетом локации, проекта, оснащения – 25 000 рублей. Допустим, студия успешно сдается 11 месяцев из 12. Итого выручка в год составит 275 000 рублей.
Коммуналка в среднем обойдётся в 120 рублей с квадратного метра, то есть 3 180 рублей. Вода и электричество ещё примерно в 60 рублей на метр – 1 590р в месяц. Итого в год 57 240 рублей.
Налог на недвижимость (устанавливается регионом) в Санкт-Петербурге на апартаменты указанной стоимости в гостиничном комплексе составляет 0,1% от кадастровой стоимости. Анализируя проекты уже построенных комплексов апартаментов, мы убедились, что кадастровая стоимость пока по ним невысокая. При такой площади она будет примерно 1 250 000 рублей. В таком случае налог составит 1 250 рублей.
Налог по ставке 6% для ИП по УСН придется оплатить в размере 16 500 рублей.
Страховые взносы в ПФР для ИП – 29354 рублей (в 2019 году, а в 2020 уже 32 448 рублей)
ОМС для ИП – 6884 рублей (в 2019 году, а в 2020 уже 8 426 рублей)
Таким образом за год юнит принесёт 163 772 рублей. Чтобы окупить инвестиции, вам понадобится более 23 лет.
Можно сдавать посуточно и самостоятельно, но коллизиями законов при этом запрещено оказывать гостиничные услуги. Судебной практики и разъяснений пока нет, чтобы дать четкие рекомендации, как избежать проблем.
Поэтому пока посчитаем краткосрочную аренду с привлечением УК.
Определим среднегодовой доход, как 2 500 рублей/ночь. При позитивном прогнозе на 70% загрузки отеля в течение всего года, можем рассчитывать на 638 750 рублей в течение года.
Комиссия УК составляет 20% (в неё включены все услуги управления отелем, обслуживания постояльцев, стандартный рум-сервис). Поэтому 127 750 вычитаем и получаем на счет выручку за год в размере 511 000 рублей.
Коммунальные платежи, вода и свет те же 57 240 рублей.
Налог на недвижимость те же 1 250 рублей.
Как физлицо, уплачиваем подоходный налог 13%, а именно 66 430 рублей.
И тогда за год наш доход увеличивается до суммы в 386 080 рублей. А вложения окупятся уже за 10 лет.
Приятным бонусом в обоих случаях будет то, что недвижимость защищена от инфляции в отличии от банковских инструментов, капитализация инвестиции будет расти.
Выглядит неплохо, но пока только на бумаге. В реальности ещё добавятся риски снижения спроса, затраты на амортизацию (периодический ремонт и обновление), скорее всего рост кадастровой стоимости (раз в 3-5 лет производится переоценка кадастровой палатой) до рыночной. Будем надеяться, что налоговые ставки на апартаменты останутся прежними, и не появятся дополнительные косвенные налоги, как курортный сбор, если правительство Санкт-Петербурга заинтересовано в развитии рынка отелей и туристической отрасли в целом.
Выгодно ли найти способ сдавать номер посуточно самостоятельно, как индивидуальный предприниматель? С одной стороны, вы полностью управляете всеми процессами. С другой, даже при оптимальной загруженности в те самые 70%, вы будете получать среднегодовой доход не более 43 000 рублей в месяц. По питерским зарплатам это чуть ниже среднего. И нужно будет постоянно тратить время на поиск жильцов, на рекламу, сервисы. И, скорее всего, совсем без помощи УК обойтись тоже не получится, например, для обязательной регистрации постояльцев на рецепции.
Не преследуем цели прорекламировать такой тип инвестирования, это не коммерческий материал, нам за него никто не заплатит, но на текущей момент есть ощущение, что апарт-отели под управлением являются наиболее перспективным по доходу и наименее трудоемким вариантом. Главное убедиться в профессионализме управляющей компании и ознакомиться с её планом продаж на ближайший год работы отеля.
Варианты для инвестиций в недвижимость в Санкт-Петербурге
Рассматривая доходную недвижимость, которую предлагают девелоперы, становится ясным, что все стараются продемонстрировать отличия от конкурентов. Смысл такой активности понятен – за редким исключением, чаще всего с окончательным позиционированием их комплекса апартаментов застройщики определяются уже начав строительство объекта на купленном участке земли. Локация, общая площадь, инфраструктура, перспективы развития района – все будет влиять на спрос. Нужен особенный продукт, чтобы инвестор заинтересовался. Поэтому приходится предлагать идею, образ комплекса, дополнительные услуги.
Например, «PLG» реализует в Питере сразу два проекта. Оба относятся к инвест-отелям. Предлагается схема со-инвестирования с минимальным пакетом в 300 000 рублей, объединяющая банковское инвестирование и покупку апартаментов. Компания-застройщик готова в любой момент выкупить долю, сам юнит, пакет юнитов у инвестора. Поэтому риски потери инвестиций при вхождении в проекты «ПРО Молодость» и IN2IT для инвестора минимальные, что подогревает спрос на эти объекты. Однако, следует понимать, что при обратном выкупе цена будет ниже текущей рыночной, и прибыль с учетом роста цен за период владения долей окажется скоромнее ожидаемой.
Более стандартный и привычный вариант предлагает апарт-отель NEXT, расположенный в Василеостровском районе города. Главное преимущество этого комплекса – долгосрочная аренда в удобной для постоянного проживания локации и высокое качество материалов в отделке, соответствующее статусу обслуживание и дополнительные сервисы.
Like рядом со станцией метро «пл. Мужества» в Калининском районе Санкт-Петербурга интересен тем, что находится недалеко от Высшей торгово-технической школы, Лесотехнической академии и Политехнического института, одного из самых популярных ВУЗов города. А, кроме того, шаговая доступность от станции метрополитена позволяет попасть на площадь Восстания уже через 30 минут, что удобно, как для туристов, так и для специалистов, которые приехали в командировку.
Недалеко от метро «Парнас» реализуют проект Start. Этот апарт-отель вызвал немало споров. Построить большую гостиницу в спальном районе Питера без опыта в управлении – серьёзный риск. Однако это место пользуется успехом среди приезжих, а цены на проживание весьма демократичны. Есть все шансы обеспечить заполняемость молодыми специалистами, студентами ВУЗов. В результате по объемам продаж за полугодие этот объект вышел на второе место.
Традиционно интересен центр, поэтому смотрим на Ye’s Marata у метро «Лиговский пр.». Тут и отличная собственная инфраструктура, и красивая архитектура, и опытный девелопер. Всё это делает его привлекательным для постояльцев и прибыльным для потенциальных инвесторов.
Ещё один апарт-отель неподалёку от центра – Docklands на Васильевском острове. УК просит всего 10% за свои услуги, а транспортная доступность и инфраструктурные особенности выгодно отличают его от многих предложений на рынке. Визуально объект смотрится красивым и современным. Жилые очереди уже заселены. А корпуса разделены по срокам длительности аренды.
Сфера строительства кондо-отелей будет активно развиваться ещё несколько лет, прежде, чем рынок полностью насытится предложением. Спрос на размещение в недорогих отелях Санкт-Петербурга растет каждый год, что связано с развитием все ещё отстающего от мировых показателей отечественного туристического рынка, привлекательностью нашего города, как направления, низким курсом рубля и упрощенным получением краткосрочной электронной визы. Разумеется, растет и стоимость квадратного метра в апартаментах. Если внимательно выбрать объект, оценить управляющую компанию, ознакомиться с перспективами развития города и района, то сложностей с получением прибыли и окупаемостью вложений не возникнет. Скорее всего появится смысл умножать актив, расширять, приобретая дополнительные юниты с прицелом на будущее. Через несколько лет вы будите обладать собственностью намного дороже, чем она была приобретена, не только вернув первоначальные вложения, но и компенсировав национальной валюты. Финансовые аналитики и прочие экономические эксперты единогласны: сегодня данный вид инвестиций является одним из наиболее созидательных, перспективных видов получения дохода для инвесторов, который благоприятно влияет и на экономику в целом, развивая рынок и обеспечивая новые рабочие места.