Инвестиции в недвижимость - отличный способ диверсифицировать портфель и увеличить благосостояние. Такое вложение денег может обеспечить стабильное дополнение к основному доходу. При наличии достаточного количества продуманных инвестиций в недвижимость можно создать солидный денежный поток. Одно из прибыльных направлений – покупка апартаментов в СПб. Почему сегодня инвестирование в данную категорию недвижимости выгоднее, чем в квартиры? Давайте разберемся в этом вопросе более детально.
Что говорят специалисты?
Сегодня, к сожалению, многие люди не могут позволить себе купить квартиру, вместо этого они арендуют жилье. Плюс поток туристов, который в Санкт-Петербург в последние годы значительно увеличился. Им тоже необходимо проживание. То есть, спрос на аренду, длительную или краткосрочную, будет в любом случае. Теперь, давайте посмотрим, что выгоднее покупать – квартиры или апартаменты? Как правило, цены на помещения в апарт-отелях и доходных домах ниже на 20-30 процентов стоимости квартир аналогичной квадратуры и класса. При этом арендная стоимость (на длительный срок) практически не отличается. В среднем цена аренды апартаментов на месяц аналогична расценкам за однокомнатную квартиру в одном и том же районе Санкт-Петербурга. При этом в отельных комплексах, где среднее время проживания 3 дня, совокупный чек за месяц будет кратно превышать чек за такую же площадь при длительной аренде. Следовательно, оборудованные помещения в кондо-отеле или в составе гостиничного комплекса являются наиболее выгодным решением для вложения. И нельзя забывать об арендаторах. При покупке квартиры их придется искать самостоятельно – размещать объявления в интернете и в газетах. И это не гарантирует постоянный спрос. С покупкой сервисных апартаментов в Санкт-Петербурге все намного проще – обычно обслуживание и поиск арендаторов берет на себя управляющая компания. То есть, инвестору остается только получать прибыль.
Доступность и спрос
Сейчас одним из основных преимуществ инвестирования в апартаменты является большой выбор вариантов. Как показывает статистика, предложение данного типа недвижимости на рынке стремительно увеличивается (за 2018 год продажи апартаментов выросли на 50 процентов по сравнению с 2017). Спрос при этом по-прежнему высокий, и, если позднее появится желание продать помещения, то со временем цена прогнозируемо будет выше.
Большинство доходных домов и гостиничных апартаментов находятся в центральной части города и в районах с развитой инфраструктурой, близко к транспортным узлам, торговым и деловым центрам, университетам и развлекательным заведениям. Туристы и бизнесмены, активная молодежь, прибывающие в Санкт-Петербург, предпочитают размещение именно в таких локациях. А с учетом того, что рынок готовится законодательного отказаться от хостелов, организованных в жилых домах, апартаменты для туристического рынка станут оптимальным решением для временного пребывания гостей в городе. Что гарантирует инвестору стабильный доход.
Ожидаемая выручка
Сразу стоит отметить, что выручка ожидаемо зависит от локации объекта – чем ближе к центру и станциям метрополитена, тем лучше. Также на выручку оказывает влияние сезонность. По статистике, в Санкт-Петербурге самый высокий показатель заполняемости апартаментов с мая по сентябрь. Кроме этого, на выручку влияет площадь номера и класс комфортабельности. В СПб самые маленькие апартаменты имеют площадь 14-16 квадратных метров. Они очень маленькие и удобны для проживания только 1 человека или пары. Это класс эконом и он не очень популярен. Примерная выручка от однокомнатного номера – 25-30 тысяч рублей в месяц. Больший спрос наблюдается на апартаменты традиционной площадью для сьютов от 20 квадратных метров. Примерная среднемесячная прибыль от сдачи в аренду апартаментов класса комфорт в Санкт-Петербурге составляет 45-65 тысяч рублей. Мы рассматриваем апартаменты для краткосрочной аренды. При сдаче апратаментов на средний срок от 6 месяцев, выручка падает приблизительно на 30-50%
Расходы на содержание
Безусловно, основной финансовой нагрузкой становятся коммунальные платежи и налоги, которые тарифицируются, как для коммерческой недвижимости. При этом добавляются траты на содержание и обслуживание апартаментов, контроль и распределение которых ложится на управляющую компанию (оплата коммунальных услуг, сервис, зарплаты персонала и тд.). По разным девелопперам инвестору приходится платить от 10 до 20 процентов от прибыли на Управляющую Компанию. Разумеется, также необходимо периодически обновлять интерьер помещений, докупать посуду и расходную фурнитуру.
Прибыль
С учетом вычета налогов и других расходов на содержание апартаментов в СПб, доходность такой недвижимости составляет около 10-15 процентов. Это намного больше, чем доходность от сдачи в аренду квартир – показатель составляет примерно 4 процента. Банковские депозиты предлагают ставки до 8% годовых. А биржевые инвестиции несут риски потери капиталов и немалую долю комиссий брокера.
Дополнительным фактором служит постоянный рост цен на недвижимость. Стоимость увеличивается не только по рынку, но и, как говорят застройщики, «от котлована до сдачи в эксплуатацию». Этот показатель может увеличиться на 20-30 процентов. Если рассмотреть рост на уровне инфляции примерно 3 процента, то итоговый показатель доходности будет около 13 процентов в год, что намного больше, чем у самых выгодных банковских депозитов.
Подводя итог вышесказанному, вывод напрашивается сам собой – купить апартаменты в Санкт-Петербурге в качестве инвестиций (не путать с проживанием, поскольку любая инвестиция предполагает расчет доходности и возврат вложенных средств) намного выгоднее, чем покупать квартиру для самостоятельной сдачи в аренду.