Наш город по праву считается самым красивым в стране. И в мировых рейтингах он занимает высокие места, особенно после проведения чемпионата Мира по футболу в 2018 году. Поэтому приток иностранных туристов в Санкт-Петербург увеличивается на 1 млн. каждый год. Перспективы для развития отельного бизнеса вполне благоприятны с учетом того, что город всё ещё испытывает нехватку мест для размещения гостей, особенно после сократившего количество хостелов нового закона. Так получилось, что пока писалась эта статья, рынок туризма постиг коллапс закрытия границ на карантин с целью снижения рисков распространения коронавируса. Несомненно, это скажется на туристическом потоке в этом сезоне, ведь из 10,5 млн. гостей нашего города посетившим его в 2019 году 5,5 были иностранными гражданами.
Однако риски существуют в любой сфере бизнеса. И инвестирование всегда сопряжено с тем, что реальность может оказаться хуже ожиданий. Но давайте посмотрим, как события с коронавирусом вообще повлияли на рынки. Как только новости о эпидемиологическом характере распространения заболевания стали подтверждаться на уровне государственных служб и международных институтов здравоохранения, первыми отреагировали рынки ценных бумаг. В условиях, когда останавливаются производства, вводятся карантины, прерываются деловые поездки, ожидаемо прогнозируются срывы договоров и невыполнение контрактов. Особенно, если 2-я экономика Мира является основным звеном тревоги инвесторов. Ключевые китайские компании, а затем и прочие, которые получают оттуда комплектующие, тут же потеряли в цене, а значит подешевле ценные бумаги множества инвестиционных фондов, так как доля вложенных денег в самую динамичную экономику на планете очень значительна. В этой ситуации фиксируя потери и снижая риски, фонды избавляются от части ценных бумаг выходя в валюты наиболее стабильных экономик. Но резкий рост свободных денег требует их хранения в банках. Разумеется, банки получают возможность тут же снизить ставки при обильном притоке капитала на депозитарии.
Так упрощенно можно объяснить последовательность реакции мировых рынков на один, пусть и крупный, риск потери инвестиций. И недвижимость в этой цепочке пострадает самой последней. Конечно, она не приносит такие доходы, как игра на биржевых рынках, где бывают стремительные взлёты сразу на десятки процентов. Но можно остаться и без штанов. Где ставки высоки, там и риски огромны. Именно по этой причине, кстати, рынок ценных бумаг в России остаётся одним из самых привлекательных для спекулятивных инвесторов, где можно сделать капитал на высокой волатильности. Однако, для тех, кто инвестирует в ценные бумаги, это не единственные инструменты. Чаще всего дифференцируя риски они предусмотрительно держат часть своих капиталов и в более консервативных форматах, даже в виде малодоходных банковских вкладов.
Для начинающих инвесторов прежде всего необходимо оценить свой потенциал, учесть регулярность и размер всех типов доходов, которыми они располагают и отняв все статьи расходов, куда следует включить даже траты на планируемые отпуска или учёбу, на стоматолога, решить, какой суммой остатка располагаете. И если она составляет не менее, чем пятую часть от общей суммы доходов, то личным бюджетом управляете правильно. Однако, помимо этого, сохраняются риски потери дохода. Для таких периодов необходимо иметь финансовую подушку, которая обеспечит нормальное существование на 5-6 месяцев, если такая ситуация произойдёт. Увы, на систему страхования при потере дохода особо рассчитывать не рекомендуется. В ней очень много нюансов, которые невероятно сложно учесть в отечественных реалиях.
Если, проведя подготовительные анализ и резервирование, запал не утерян, то требуется честно оценить свои способности, наличие времени и устойчивость к стрессам. А также возможность использовать несколько направлений инвестирования. Конечно, фондовые рынки смотрятся наиболее красочно и привлекательно. И на них тоже можно найти спокойные инструменты, которые в длинной перспективе покажут небольшую, но прогнозируемую доходность.
Руководитель департамента аналитики сайта «PARTAPART.RU» Евгений Чемодуров:
Почувствовав, что интерес к обычным депозитам стал падать, банки сейчас активно предлагают открыть инвестиционные счета, с помощью которых можно совершать сделки на фондовых рынках. При этом ещё и предоставляется льгота на возврат НДФЛ, если соблюсти несложные условия. Отмечено аналитиками ВТБ (по заявлению господи Костина), что, проявив интерес к открытию таких счетов, большинство инвесторов сразу воспользовались льготой возврата НДФЛ, но перейти затем к фазе активного инвестиционного поведения так пока и не решились. Например, нужно иметь стальные нервы, чтобы допустить, что в некоторой перспективе ваши средства, вложенные в акции какой-то компании, могут просесть на 30-50%, и при этом удержаться от продажи их в фазе падения. Если это не единственные вложенные средства, то, скорее всего, инвестор справляется со стрессом. Но в противном случае и при склонностях к тревогам это может и убить. Поэтому серединным решением, которое не будет отнимать силы и время, однако покажет прогнозируемую доходность в диапазоне от 8 до 15%, мы видим в инвестировании в апарт-отели с хорошей УК и продуманной концепцией развития.
Директор департамента жилой недвижимости Colliers International Елизавета Конвей:
Во-первых, стоит быть очень внимательными при выборе локации проекта. Всего лишь менее четверти предложения апартаментов сосредоточено в центральной части Петербурга, остальные – на периферии. Это значит, что в центре конкуренция ниже, а шансы сдать апартамент в аренду по высокой цене и за короткий срок – выше. Плюсом, бонусом вы получаете все преимущества центрального проживания – виды, хорошую транспортную доступность, инфраструктуру, а также, что не менее важно, быстро растущую во времени стоимость, ликвидность актива. На что еще обратить внимание? - На управляющую компанию. Не только имя важно, но и портфолио – что было в управлении, насколько успешно это было реализовано, какую заполняемость гарантируют и гарантируют ли в принципе. Важны еще и наработки управляющей компании в отношении корпоративных клиентов – налаженные связи с различными туристическими агентствами, фирмами, которые будут обеспечивать дополнительный поток клиентов.
Руководитель аналитического центра ГК ФСК в Санкт-Петербурге Юлия Голубева:
Как и при покупке жилья, необходимо обращать внимание на надежность застройщика, так как все риски недостроя пока сохраняются. Обязательно надо оценивать существующую окружающую комплекс инфраструктуру, а также транспортную доступность и перспективы развития района. Чем больше точек притяжения для туристов, работников коммерческих компаний или научных центров, участников форумов и фестивалей, тем больше гарантий в сдаче недвижимости.
Генеральный директор «МТЛ. Управление недвижимостью» Николай Антонов:
Если речь идёт об уже построенном комплексе апартаментов, то на примере Avenue-Apart нам удалось добиться 100% заполняемости коммерческих помещений. Инфраструктуру комплекса дополнили салон красоты бизнес-класса Nice One и Рестобар Pavo. Площадь каждого помещения 135 кв. м, окупаемость до 10 лет. Оба помещения выставлены на продажу для тех, кто инвестирует в арендный бизнес, приобретая объекты для последующего дохода от арендной платы. Ротация арендаторов по ранее сданным помещениям — 0%. Разумеется, следует узнать у управляющей компании, каких успехов она добилась по показателю заполняемости в том комплексе, который рассматриваете для инвестирования.
*|Справка: объект компании «БестЪ. Коммерческая недвижимость» (входит в ГК «БестЪ» — застройщик и управляющая компания комплекса Avenue-Apart на улице Академика Павлова, 7)По словам Станислава Ступникова, руководителя направления торговой недвижимости «БестЪ. Коммерческая недвижимость»,
подбирая арендаторов в комплекс апартаментов важно учитывать не только локацию и окружение, но и специфику самого объекта. «Для комплекса апартаментов коммерческие помещения — очень важная часть инфраструктуры и тщательный подбор арендаторов важен как для инвесторов, купивших коммерческие помещения в нем, так и для проживающих в апарт-отеле. Нам повезло с локацией и окружением — в непосредственной близости к Avenue-Apart расположено несколько бизнес-центров и жилых кварталов бизнес-класса, а также с концепцией и управляющей компанией самого апарт-отеля, которые позволяет поддерживать загрузку комплекса на уровне 95-100%. Всё это в совокупности позволяет обеспечивать собственникам и арендаторам высокую доходность. Аналогичную стратегию мы планируем реализовывать в нашем новом комплексе апартаментов „Avenue-Apart на Малом“».
Руководитель департамента развития ГК «ПСК» Сергей Мохнарь:
Начинающим инвесторам стоит обратить внимание на три составляющие: расположение, формат предлагаемых апартаментов и управляющая компания.
С первым пунктом всё просто. Если апартаменты не далее, чем в 10-15 минутах пешком от метро, то это уже наполовину гарантирует будущий спрос.
Формат студий и однокомнатных апартаментов наиболее востребован среди арендаторов. По этой причине инвестиции в малый метраж оправданы. Двухкомнатные и большего формата пользуются спросом реже, однако среди семейных арендаторов чаще всего востребованы именно они. Если в структуре апарт-комплекса порядка 70-90% отдано под студии и однокомнатные апартаменты, то проект задуман, как инвестиционный. Если большой метраж составляет 30% и более, это означает, что в нём будет велика доля людей, живущих там самостоятельно.
Управляющая компания является гарантом доходности. Если в портфеле УК несколько проектов, то это означает не только опыт, но и устойчивые связи с партнёрами из сферы рекреационного и делового туризма, корпоративного сектора. Таким образом, она включает апартаменты, переданные ей в управление, в свои программы размещений групп, людей в длительных командировках или приезжающих на программы обучения и так далее. Отдельному инвестору, арендодателю, такие возможности недоступны.
Ну и конечно порог входа. Сейчас достаточно иметь 20% от стоимости апартаментов, а на оставшуюся сумму оформить ипотеку или рассрочку. Мы первыми на рынке разработали предложение для инвесторов с суммой эквивалентной стоимости самой бюджетной новой «Лады».
Коммерческий директор ГК Docklands development Екатерина Запорожченко:
Начинающему инвестору необходимо начинать с проверки всех документов: разрешения на строительства и проектной декларации, наличия и содержания договоров с компанией, которая в дальнейшем будет управлять отелем. Требуется собрать информацию об управляющей компании – есть ли она вообще, имеет ли реализованные проекты в этой области, успехи, какие гарантии она дает инвесторам и так далее. Обратить внимание на расположение комплекса – насколько удобно до него добираться, как далеко он от достопримечательностей, деловых и спортивных центров, какое у него окружение. Уточнить, какие объекты гостиничной инфраструктуры будет развивать сам застройщик, чтобы обеспечить гостям должный уровень сервиса. Оценить качество отделки и мебели, их надежность и износостойкость.