Сдача жилья в аренду – изобретение не новое. В России начало ему было заложено в восемнадцатом веке, когда указом Петра Первого в северной столице появились «образцовые» дома. Царь Петр не любил деревянную Москву, на контрасте с ее бревенчатыми теремами и башенками решил внедрить в градостроительную практику функциональные комплексы из камня и кирпича.
По своему внешнему виду это была типовая архитектура, полностью отвечающая европейской стилистике и предназначенная для состоятельных жильцов. Разработкой проектов занимался Доменико Трезини – талантливый швейцарский зодчий, итальянец по происхождению.
Доменико Трезини однин из главных представителей архитектурного стиля «петровского барокко»
Урбанизация как основа
К веку девятнадцатому объемы строительства подобных зданий увеличились многократно. На это повлиял рост численности горожан и активное развитие инфраструктуры Петербурга. В городе появились новые банки и образовательные заведения, стала расширяться сфера торговли и промышленности. Банковским служащим, чиновникам, торговцам и промышленникам средней руки покупка собственного особняка была не по карману, однако они могли арендовать приличную квартиру. Постепенно интерес к съемному жилью проявился у представителей высшей знати; «сливки общества» начали отказываться от хлопотного домовладения. Высокопоставленные вельможи охотно селились в многоквартирных зданиях, занимая апартаменты бельэтажа или второго яруса.
Фасад и внутренняя структура
Оконные проемы находились с обеих сторон – «смотрели» на дворовую территорию и улицу, образовывая двойную анфиладу жилых помещений. Парадные гостевые комнаты располагались вдоль внешнего фасада, во двор были направлены окна спален. Доходные дома демонстрировали свободную пространственную планировку, функционал каждого помещения тоже не имел строгой заданности и легко приспосабливался под запросы конкретных обитателей.
Однако внутренняя структура, при всей своей гибкости и свободе, была достаточно четкой, ведь знание существовало в городской среде. Его визуальный облик и практическая составляющая должны были органично вписываться в окружающий ландшафт, не разрушая эстетической целостности Петербурга. Фасад сохранял единство с архитектурной стилистикой города и обязательно декорировался; отделке тыльной части внимания не уделялось, двор выглядел просто и скучно.
Причины бума и влияние на облик города.
Уже в XIX веке город стал расти в основном за счет строительства доходных домов. С развитием фабричного капитализма резко увеличился приток населения в город, росли цены на землю. Стало выгодно строить дома, сдаваемые внаем. Возводили их очень быстро. Так, четырехэтажный дом фабриканта Жукова в 1845 г. на углу Садовой и Гороховой улиц был построен (без внутренней отделки) всего за 50 (!) дней. Доходные дома строили вплотную друг к другу высотой в 4-6 этажей.
Доходный дом «табачного короля» Василия Григорьевича Жукова
Постепенно доходные дома вытеснили особняки. Предприимчивые люди скупали участки с особняками у беднеющего дворянства и перестраивали их. Иногда особняк оставался у владельца, а в глубине участка возводились многоэтажные флигели с квартирами или надстраивались служебные постройки.
Город начал расти в высоту. Поэтому в 1844 г. Государственный совет установил предельную высоту домов в Петербурге: 23 м 10 см. Эти нормы сохранялись вплоть до 1910 г. И фасады домов во второй половине XIX в. строились в 4-6 этажей, а дворовые флигели возводились и выше. В эти годы характерной чертой облика Петербурга стали дворы-колодцы. Из-за большой заселенности условия жизни в таких домах (вентиляция, освещение) были плохими. Особенно на верхних этажах и внутренних стояках.
Дальше от центра земля была дешевле, поэтому дома строились в два-три этажа, а на окраинах — даже одноэтажные.
К середине XIX в. в каждом доходном доме проживало в основном от 50 до 500 человек.
Владеть доходным домом в Петербурге было очень выгодно — средний процент доходности составлял около 8,5%, а иногда и 15% от его стоимости. Для сравнения — в других европейских городах средний доход составлял всего 1-2%.
Доходные дома могли принадлежать как частным лицам, так и различным организациям, ищущим стабильный источник дохода. В Российской империи владельцами доходных домов в числе прочих были учебные заведения, сиротские приюты, монастыри и как коммерческие, так и благотворительные общества. Нередко такие дома строили лично для себя состоятельные архитекторы, вышедшие в отставку генералы и крупные чиновники.
Исторические личности жильцов.
История знает много примеров, когда жильцами доходных домов в Москве и Санкт-Петербурге становились известные личности и литературные знаменитости. Московскую Большую Садовую улицу выбрал писатель Булгаков; Михаил Афанасьевич снял квартиру для себя и жены Татьяны Лаппа в доме, принадлежащем купцу Пигиту. Соседи дали литератору богатый материал, на котором Булгаков написал роман «Мастер и Маргарита» и создал его персонажей. А жилище под номером 50 из этого дома Михаил Афанасьевич прославил как «нехорошую квартиру».
Доходный дом купца Пигита
Пристрастие Достоевского к карточным играм и рулетке оборачивалось для автора выдающихся романов большими денежными проблемами. Из-за долгов он постоянно переезжал, одним из его временных пристанищ была улица Казначейская в Петербурге, где Федор Михайлович задумал часть своих литературных трудов. Некоторые исследователи творчества Достоевского уверены, что прообразом богатого коммерсанта Самсонова из романа «Братья Карамазовы» послужила неординарная личность владельца доходного дома.
Московский купец Шешков приютил под крышей много отечественных талантов. Квартиры в его доме снимали писатель Антон Чехов, врач Николай Даль, зодчий Николай Жерихов. В гости к знаменитым жильцам заглядывали Шаляпин и Станиславский, Бунин и Толстой, Рахманинов и Врубель.
Архитектурный стиль.
Создателями доходных домов выступали многие известные архитекторы, поэтому их проекты не только заполняли уличное пространство, но превращались в истинное украшение городского ландшафта. Яркий пример – дом Федора Ивановича Лидваля, выполненный в эстетике русского северного модерна и ставший первым в списке творений модного зодчего. В обрамлении оконных проемов Лидваль использовал технику алмазных граней, переливающихся под лучами солнца. Великолепие декора дополняли различные по конфигурации окна, интересная асимметрия и неповторяющиеся эркеры.
Доходный дом Ф. И. Лидваля
Известный петербуржцам «Дом-пряник» – творение архитектора Н.Н. Никонова – демонстрирует псевдорусскую стилистику. Фасад здания украшен декоративными элементами в виде изразцов и старорусских мотивов, которые так любил Николай Никитич.
«Дом-пряник» – архитектора Н.Н. Никонова
Среди московских построек тоже немало интересных вариантов; например, доходный дом, принадлежащий купцу Полежаеву. Семиэтажное здание (стиль модерн) оформлено башенками, эркерами, фигурными балкончиками, декорировано лепниной. Внутри использовалось множество передовых для того времени инженерных идей – к дому было подведено электричество, газ, имелось паровое отопление, водопровод и новаторская вентиляция.
Доходный дом купца Полежаева
Доходные дома сегодня.
После революции 1917 года участь большинства доходных домов оказалась незавидной. Их превратили в «коммуналки», разделив просторные комнаты на тесные помещения, лишенные уюта и эстетики. Внутреннее пространство почти полностью утратило комфортность, а на фасадах за счет неумелой реконструкции стали появляться нелепые надстройки.
Эти проблемы в наши дни частично решает коливинг (в переводе с английского «совместное проживание»). Данный термин сегодня применяется к формату многоквартирного комплекса, в котором предусмотрено единое для нанимателей жилья коммуникационное взаимодействие в общих зонах (для приема пищи, просмотра фильмов, общения).
Сервисные апартаменты, как вид коммерческой недвижимости, приобретаются крупными корпорациями и успешными фирмами для сдачи в долговременную аренду своим сотрудникам, а также частным и юридическим лицам. Из-за длительности сроков получаемый доход имеет границу, зато он стабилен и надежен.