Сегмент апартаментов – самый стремительно развивающийся на рынке недвижимости. Об этом свидетельствуют аналитические данные, согласно которым в 2018 году апартаментов в Санкт-Петербурге реализовано более 5 тысяч штук. А за последние 2 года объем строительства этого типа недвижимости вырос в трое! Интересно, что цели приобретения такой недвижимости поделились почти поровну: 51 процент покупателей делали это в качестве инвестиции и 49 – для собственного проживания.
С начала 2019 года сразу несколько застройщиков получили разрешение на строительство апарт-отелей в СПб в общей сложности на примерно 4 тысячи номеров. По данным на первый квартал этого года, было реализовано около 900 апартаментов в СПб, что свидетельствует о нарастании спроса. Но интересен вот какой факт: в этом году порядка 60-80 процентов покупателей приобретали недвижимость именно в качестве выгодной возможности инвестировать деньги. То есть, рынок цивилизуется, большинство инвесторов покупают апартаменты, чтобы сдавать их в аренду, чтобы получать дополнительный доход, так как для постоянного проживания эта недвижимость подходит в редких случаях. Однако и их здесь могут поджидать очень неприятные сюрпризы.
Юридические нюансы
Апарт-отели, доходные дома, кондо-отели и комплексы – это фактически нежилая недвижимость. Таковой ее считают Минкульт, ФСН и МЭР. Апартаменты являются своего рода гостиничными номерами, которые предназначены для временного проживания. Поэтому, здания, в которых продаются или сдаются помещения гостиничного типа, должны иметь какую-либо категорию – определенное количество звезд.
В настоящее время проходить классификацию можно по желанию. Но, через несколько месяцев процедура может стать обязательной – в настоящее время проводится обсуждение данного вопроса в профессиональном сообществе. Требование обязательной классификации коснется не только крупных гостиничных комплексов, но и небольших апарт-отелей, хостелов, пансионатов. Каждая группа объектов будет классифицироваться по определенным критериям. В чем, собственно, заключается проблема?
Опираясь на данные статистики, можно сказать, что около 50 процентов застройщиков классифицируют свои объекты, как апарт-отели без сервиса. То есть, это «псевдожилье», которое только по документам является гостиницей. На деле же, помещения предназначаются для проживания и присвоить им хотя бы 1 звезду будет практически невозможно. Обычно в таких объектах не закладываются требуемые технологические зоны (помещение для инвентаря, проживания и отдыха техперсонала, раздевалки, ванные для работников и т.д.).
Наиболее законопослушные девелоперы поняли необходимость прохождения классификации и несколько апарт-отелей в Санкт-Петербурге уже получили от 1 до 3 звезд. Но, есть и такие, которые не считают это нужным. К примеру, один из комплексов – «Первая линия», позиционирует себя в качестве оздоровительного центра, но на официальном сайте учреждения есть информация о продаже апартаментов, предназначенных для временного и постоянного проживания. При этом гостиничный сервис полностью отсутствует. Напрашивается вопрос: в качестве чего продаются помещения? Больничных палат? И что с ними должен делать инвестор после покупки? Как сдавать?
Чем грозит попытка сдачи несертифицированных апартаментов?
Самый главный риск инвестора, вложившего деньги в несертифицированные апартаменты – штраф Роспотребнадзора: для физических лиц до 50 тысяч рублей, для юридических – до 1/25 от общей прибыли за год. Но это еще не все.
Если собственник помещения решит самостоятельно их сдавать в аренду, проблемы возникнут с ФСН. Это неизбежно, даже в случае уплаты подоходного налога, который сейчас составляет 13 процентов. Для налоговых органов данный вид деятельности уже считается предпринимательством, поэтому на собственника апартаментов наложат штраф и обязательство выплатить НДС в размере 18 процентов. В сумме получится очень много. Выход из данной ситуации только один – заключение договора с управляющей компанией, для которой прохождение квалификации является обычной практикой.
Есть риск или нет?
Сегодня покупка апартаментов считается перспективным способом инвестирования и новым форматом бизнеса. Тем более в глазах начинающих инвесторов. Но так ли это на практике? Допустим, есть гостиничный комплекс на 1000 номеров и 900 из них выкупили разные инвесторы. При этом у объекта нет управляющей компании, апартаменты продаются без отделки, гостиничный сервис отсутствует. Как собственники помещений должны проходить квалификацию? По отдельности? Не получится – у каждого номера не поставишь ресепшн, не оборудуешь требуемые зоны. Персонал тоже будет у каждого собственника? А как быть с отделкой? В общем вопросов огромное множество.
Тогда как быть? Эксперты едины в данном случае: внимательно относится к приобретению недвижимости и не вестись на красивую рекламу, пустые обещания. Обязательно перед покупкой нужно изучить всю документацию застройщика. Объект должен возводиться, как гостиничный комплекс. Наличие управляющей компании, по нашему мнению – обязательно! Номерной фонд должен соответствовать требованиям к помещениям гостиничного типа. Если УК еще не прошла классификацию, то должна быть хотя бы такая возможность. Только при соблюдении перечисленных рекомендаций покупка апартаментов от застройщика станет действительно выгодной инвестицией и будет приносить дополнительный доход.