онлайн менеджер
Показать другие новости

Что покупать на падающем рынке - апартаменты или квартиру

Недвижимость в кризис

Мировая экономика находится в состоянии постоянных стрессов уже с 2007 года. Кризисы случались и до этого, но начиная именно с лопнувшего большого ипотечного пузыря в США, уже публично для всех вскрылись глубокие проблемы глобализации экономики. Стало понятно, что раздувание инвестиционных портфелей, неконтролируемый здравым смыслом постоянный рост капитализации компаний, основанный в основном на краткосрочных спекулятивных оценках их стоимости в ожидании будущих прибылей, неизбежно будет приводить к крахам надежд и банкротствам. Ведь реальная их цена больше не соответствует тому осязаемому, чем они владеют, что производят, и тем собственным капиталам, которыми на самом деле они обладают где-то в глубине кассового разрыва между прибылью и кредитной нагрузкой. Что будут стоить хедлайнеры рынка стоимостью более триллиона каждая, такие как Apple, Microsoft, Amazon, Alphabet и Saudi Aramco в случае внезапной смены приоритетов, и их банкротства и приостановки деятельности? Смогут ли их реальные активы соответствовать той стоимости, которая заявлена в цене акций на бирже? Захлестнувшая Мир волна пандемии чётко выявила также и тот факт, что транснациональные корпорации не стремятся стать донорами для пострадавших отраслей внутринациональных экономик - вся нагрузка ложится на государственные бюджеты конкретных стран. И при разрыве цепочек международных экономических связей вопрос спасения собственных производств и рабочих мест стоит первее обязательств перед зарубежными партнёрами. Если оставить мечты о жёстком международном регулировании биржевых торгов, ограничивающих возможности краткосрочных операций для спекулянтов удушающими налогами, о таком же жёстком регулировании международного валютного рынка, увязанного с возможностью обеспечить национальные деньги национальным валовым продуктом тех же государств. Если не надеяться на то, что когда-нибудь запретят офшоры, будут справедливо распределять налогообложение финансово-промышленных групп по странам, где расположены их производства, а не головные офисы. Если быть просто реалистом, то следует сосредоточиться, прежде всего, на сбалансированном внутреннем росте производства и потребления, на построении самодостаточной экономики, на развитии технологий, повышающих производительность труда, на финансировании, минимизирующем участие спекулятивных капиталов. В отсутствии международных надгосударственных законов, которым с одинаковой ответственностью подчиняются все страны, о справедливой экономической транснациональной кооперации можно смело пока забыть.

Рецессия, в которую вошла экономика, уже побитая ранее торговой войной США с Китаем, затем нефтяной войной Саудовской Аравии с Россией, вызванная теперь ещё и карантинными мерами, не должна ставить на паузу бизнес. Просто требуется поменять приоритеты и быть гибкими. Когда-то мы питались репой и брюквой, не зная картошки. И не вымерли с её победным прибытием из-за океана. Возможно, кто-то из особо веривших в победу репы над новым корнеплодом, конечно и вымер. И его пример нам тоже всем наука. Пока (читай всегда) финансовые рынки будут привязаны к биржевой активности, в моменты серьёзных бурь осторожные инвесторы предпочитают выводить средства в консервативные инструменты – депозиты в надежных валютах в надёжных банках, облигационные займы и недвижимость. Это общемировая практика. Сложно наделить этими же качествами защищённости те же самые инструменты в Российской действительности. Но время кризисов обладает одной ценностью, доступной самым удачливым – снижением стоимости привлекательных активов из-за падения потенциала спроса. Если какому-то инвестору удалось выйти в «кэш» до момента падения рынка, то консервировать все средства надолго под достаточно скромный % (для рублей в среднем ~4,5% по облигациям Государственного займа и ~5,5% на депозите в крупном банке) будет противоречить самому духу инвестирования. Тем более, при высокой волатильности курса рубля и его инфляционных рисках, такая заморозка может обесценить полученную прибыль.

В сегодняшних реалиях недвижимость по-прежнему остаётся той золотой серединой, когда можно с минимальным риском и с оптимальной доходностью (от 5% до 10% по доходным проектам без учёта капитализации самой собственности) сохранить инвестиционный потенциал личных капиталов для того, чтобы иметь возможность перейти на следующий этапа развития, как для себя, так и для страны, в которой живёшь.

 

Руководитель департамента аналитики сайта «PARTAPART.RU» Евгений Чемодуров:

Конечно, вкладывать, строить, развивать надо прежде всего в родном государстве. В конечном счете это фундамент для сильной страны, которая будет лучшим домом для наших детей и сможет защищать интересы своих граждан в каждой точке Земного шара. Сейчас, когда спрос объективно ниже, так как очень многие сделки осуществлялись на основе ипотечного финансирования под прогнозируемый покупателем личный потенциал погашения кредита, который пострадал от ограничительных мер, есть возможность войти в некоторые проекты с дисконтом. Надо определиться, прежде всего, с какой целью покупается недвижимость. Если с целью извлечения дохода, то апартаменты принесут денег больше, но для личного пользования они менее подходят. Если планируется, что недвижимость, возможно, будет сдаваться в аренду, но затем станет использоваться собственником для личного проживания или его близких, то лучше сделать выбор в пользу жилой квартиры, которая при меньшей доходности обладает статусом, предоставляющим определённые социальные льготы и гарантии. Возможен и микс-вариант – вложиться в доходную недвижимость, чтобы затем на каком-то удобном и удачном для себя этапе выйти в «кэш» и купить жилую недвижимость. Наверняка по проектам, которые предлагают гостиничные услуги, сейчас произойдёт корректировка доходности. Совершенно очевидно, что после отмены карантина туристической отрасли предстоит трудное восстановление. А бизнес-туризм вообще уже не восстановится до прежних объемов – аудитория оценила экономику проведения встреч и конференций в онлайне. Но загрузка апарт-отелей начнёт восстанавливаться первее традиционных гостиниц, так как при схожем перечне услуг первые предлагают чек за проживание ниже. Конечно, речь идет о популярных туристических направлениях, коим является Санкт-Петербург, как для внутреннего туризма, так и для гостей из-за рубежа, которые вернутся позднее. В пользу нашего города сыграет ещё и низкий курс отечественной валюты, как это уже было в 2014-2015 годах.

 

Руководитель аналитического центра ГК ФСК в Санкт-Петербурге Юлия Голубева:

Апартаменты интересны тем, кто приобретает недвижимость в инвестиционных целях. Одно из преимущество такой недвижимости – цена. Апартаменты, как правило, дешевле квартир в домах, расположенных в той же локации. Еще один плюс апартаментов — возможность получения дополнительных услуг: услуг гостиничного оператора и сервиса по управлению и сдаче апартамента в аренду. Апартаменты чаще всего сдают на краткосрочный период, соответственно, доход от сдачи юнитов может быть выше, чем от квартир, которые сдаются на долгосрочный период.

Директор департамента жилой недвижимости Colliers International Елизавета Конвей:/

Основной плюс апартамента – получение пассивного дохода при минимальном вовлечении собственника и с гарантией профессионального сервиса. Апартаменты в центре – это всегда уникальность локации, всегда чистовая отделка, которая, к тому же, на уровень выше по качеству, нежели в массовом жилье, так как девелоперы, операторы уделяют в этом случае особенное внимание высокой износостойкости материалов.

Из минусов можно отметить отсутствие возможности получить постоянную регистрацию, а также высокую плотность жильцов. Если, конечно, Вы выберите проект для собственного проживания, а не для инвестиций.

 

Руководитель департамента развития ГК «ПСК» Сергей Мохнарь:

Плюсы и минусы понятие очень относительное. Как микроскоп создан для наблюдения за микромиром, а не для забивания гвоздей, так и апартаменты предназначены для решения конкретных задач.

Апартаменты на данный момент единственная возможность вложить деньги в недвижимость с гарантией доходности. Которая будет значительно выше инфляции и любых других низкорисковых инструментов, как то, банковский депозит, надежные облигации и тому подобное. Апартаменты сдаются с отделкой, чем немало экономят покупателям деньги. Предлагается опциональная меблировка, множество собственных сервисов и весьма обширная инфраструктура апарт-комплекса: от фитнес-клубов до уборки. И, конечно, возможность доверительного управления. Словом, это готовый продукт. По этой причине, в отличие от почти умерших инвестиций в жилую недвижимость, апартаменты стали тем самым недостающим звеном для всех, кто хочет снять с себя все заботы и просто получать доход. Наконец, это «белый» рынок. Это значит, что перед собственником открываются возможности как долгосрочной, так и краткосрочной аренды через управляющую компанию. От корпоративных клиентов и принимающих сторон туроператоров, до всех, кто хочет жить в комфортных условиях рядом с метро длительное время.

При этом нет никаких обязательств. Если есть желание, то можно сдавать недвижимость самому. Как правило, это собственникам быстро надоедает. Если с долгосрочной арендой дела обстоят ещё более-менее просто, то самые доходные, краткосрочные, программы реализовывать самостоятельно получается тяжелее, нежели чем через профессионалов. Если апартаменты приобретаются для собственного проживания, то основным плюсом является стоимость — апартаменты дешевле на 10-20%. При этом они сдаются с отделкой. Например, в нашем новом апарт-комплексе возле метро «Парнас» стоимость начинается от 1,6 млн. руб. Это цена недостижимая для жилой недвижимости в такой локации. Равно как и недостижим тот объём сервисов и инфраструктуры, который присутствует в апартаментах. В результате, за меньшие деньги покупатель получает больше как по площади, так и по комфорту. На покупку апартаментов можно получить ипотеку. И также в дальнейшем апартаменты являются полноценным залогом для банков, в случае необходимости кредита. Этим обычно пользуются предприниматели.

К минусам принято относить более высокие тарифы на коммунальные услуги и ставку по налогам. На этой теме часто спекулируют, хотя, как только дело доходит до прямых сравнений затрат на проживание в апартаментах и в квартирах схожего метража, оказывается, что разница несущественна. Второй часто декларируемый минус – отсутствие прописки. Но это тоже не совсем аргумент, поскольку в апартаментах возможна регистрация на срок до 5 лет с дальнейшим продлением, насколько будет нужно. В свою очередь временная регистрация даёт те же права, что и постоянная. Кстати, собственники квартир часто отказывают иногородним арендаторам в регистрации, когда такая требуется. Поэтому предложение апартаментов с такой опцией будет предпочтительнее среди прочих равных.

Наши клиенты, как показала практика, покупают апартаменты для собственного проживания на некую обозримую перспективу. Планируя в дальнейшем превратить их достаточно легко в источник дохода. Кроме этого, у собственников есть возможности гибких договорённостей с УК. Например, зимой люди живут в апартаментах сами, а на теплый период переезжают за город и передают недвижимость под сдачу в аренду.

Также можно обратить внимание на нюанс меняющегося спроса на недвижимость. Грядущее поколение, дети нулевых, которые войдут в, скажем так, платежеспособный возраст в ближайшие 5-7 лет, в целом меньше заинтересованы в постоянном месте жительства, нежели их родители. Например, родители уже сейчас зачастую приобретают для детей, студентов, именно апартаменты. Во-первых, квадратный метр дешевле и можно позволить себе больше. Во-вторых, через несколько лет молодые люди захотят перемен и смогут превратить своё бывшее жилье в источник дохода. Тем самым либо покрыть аренду на новом месте или ипотеку, или распорядиться по-своему.

 

Руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светлана Московченко:

Большинство покупателей отмечает в качестве несомненного плюса апартаментов наличие в них полной отделки и меблировки. Наличие сервисных услуг в проектах с апартаментами покупатели оценивают как фактор, создающий дополнительную ценность апартаментам, что напрямую оказывает влияние на ставку аренды впоследствии, а следовательно, их собственный доход. Среди основных преимуществ для инвестора – низкий порог входа и достаточно высокая доходность по сравнению с другими видами недвижимости. Основной риск для инвестора – это неполучение дохода, обозначенного в рекламных материалах. Сейчас такой риск возрос. Но Санкт-Петербург - это красивый туристический город и город, куда стремятся учиться и работать. Как направление, он будет восстанавливаться быстрее при снятии ограничений на перемещения и мероприятия.

 

Руководитель отдела рекламы и PR Seven Suns Development Ковалевский Дмитрий:

Один из основных плюсов апартаментов – это его стоимость. Разница с ценой квартиры может достигать 20%. В отличие от жилых домов, которые чаще возводятся в спальных район, апарты имеют более привлекательное расположение – часто это центр города или прилегающие к нему части, вблизи торговых центров или в деловых кварталах с развитой инфраструктурой.

Владение несколькими апартаментами позволяет один юнит использовать в качестве офиса, другой – для постоянного проживания. Это удобно, если ваша работа позволяет выполнять ее на дому. Под апартаменты нередко переделывают промышленные здания, которые отличают высокие потолки и большие окна. В таком случае собственнику предоставляются большие возможности по обустройству помещения. Он ограничен не стенами и невозможностью перепланировки, а только широтой своей дизайнерской фантазии.

Во многих комплексах жителям апартаментов предоставляются различные услуги – уборка помещений, доставка еды, заказ билетов и многое другое. Это очень удобно для постоянно занятых людей или приезжих, отправленных в командировку на длительный срок.

Управляющие компании, обслуживающие комплекс апартаментов, предоставляют услуги по сдаче апартаментов в рамках нескольких инвестиционных программ. Если покупатель приобретал юнит для сдачи, то ему достаточно заключить договор и получать гарантированный ежемесячный доход. Все заботы о поиске арендаторов, мелком ремонте и своевременной оплате счетов ложатся на плечи УК. Такие услуги доступны собственникам апартаментов в кварталах «Светлый мир».

Конечно, коммунальные платежи для нежилых помещений несколько выше. В среднем оплата электричества и тепла дороже на 25%, воды – на 10-15%. Также сюда стоит прибавить стоимость обслуживания апартаментов, если такая услуга прописана в договоре с управляющей компанией. Но налог на имущество пока те же 0,1%, что и за жилую квартиру. А кадастровая стоимость при этом порой в 2-3 раза ниже.

При покупке апартаментов не предоставляются налоговые вычеты. Не получится использовать материнский капитал, субсидии и различные сертификаты, так как они не распространяются на нежилую недвижимость. Это прежде всего инвестиционный инструмент. И именно так к нему следует относиться.