онлайн менеджер
Показать другие новости

Cервисные апартаменты в период кризиса.

Сервисные апартаменты в период кризиса

Пандемия, карантин, кризисные явления на мировом рынке нефти и снижение курса рубля пагубно сказались на состоянии рынка недвижимости Санкт-Петербурга. По данным Росреестра количество зарегистрированных ДДУ по жилой недвижимости за первые 5 месяцев 2020 года оказалось меньше на 33%, чем за аналогичный период в прошлом году. Ещё сильнее подвергся стрессу сегмент апартаментов. В частности – продажи юнитов в апарт-комплексах на всех стадиях строительства в этом же сравнительном временном отрезке упали на 45%. О ближайших и отдаленных перспективах данного сегмента рынка рассуждают эксперты компании «ПартАпарт».

Цифры демонстрируют тревогу.

Данные, которые озвучил отдел исследований Knight Frank St Petersburg, свидетельствуют о том, что уже по итогам 1 квартала 2020 г. спрос на все типы апартаментов снизился на 11% по сравнению с 4 кварталом 2019 г. И именно сегмент сервисных апартаментов пострадал сильнее всего: продажи юнитов в период с января по март 2020 г. упали на 24%. В то же время апартаменты для самостоятельного проживания, наоборот, показали рост спроса: 102% за 3 месяца. Всю сложность ситуации на рынке можно будет предварительно оценить только по итогам 2 квартала 2020 г., когда будет понятна серьезность последствий кризиса для туристической индустрии. Перспективы восстановления рынка будут зависеть от ситуации с распространением COVID-19 и риском введения новых ограничительных мер. Широкомасштабное вакцинирование станет возможным не ранее весны 2021 г.

Средние цены в 1 квартале 2020 г. увеличились на 3-5% в зависимости от типа апартаментов. И это на фоне снижения покупательной способности населения. Всего доходные апартаменты в общей массе рынка недвижимости Санкт-Петербурга (~ 185 000 предложений в реализации) составляют на данный момент 6,5% (~12 000 в продаже), и, скорее всего, эта доля пока останется без изменений. Девелоперы с осторожностью будут запускать новые проекты на общем фоне рыночных проблем, связанных с пандемией. Кроме того, рынок уже подходил к точке насыщения и до наступления кризиса, в конце прошлого года было запущено сразу несколько крупных проектов.

Если ситуация начнёт выравниваться, то ещё до конца года будут открыты продажи в двух новых апарт-отелях. И произойдет это когда цены будут как раз находиться на нижней отметке. Оценив личные риски, те инвесторы, кто войдут в эти проекты на старте, получат хорошую выгоду.

Составляющие инвестиционного спроса в кризис.

Основным источником инвестиций в апарты, благодаря которому этот сегмент смог показать быстрый рост за предыдущие три года, являются частные покупатели. Для этой категории инвесторов желание защитить сбережения в часто внезапно слабеющих рублях, вложив в приобретение квадратных метров ‒ быстрая и единственно верная стратегия. При выборе объекта вложений покупатели начали учитывать, что доходность сдачи в аренду обычного жилья каждый год снижается, и на сегодня составляет немногим более 4-5%. Примерно такие же показатели, с учетом упавшей до 4-5% максимальной процентной ставки, демонстрируют депозиты.

Но именно эта же категория покупателей оказалась наиболее уязвима в кризис. В большинстве случаев это предприниматели, которым пришлось заняться спасением своих действующих бизнесов. Им приходиться быть максимально осторожными в тратах. Они значительно больше подвержены испугу, чем крупные инвестиционные фонды.

Минимальная реальная доходность действующих апарт отелей в 2019 году составила 8%-12%, а с учетом роста капитализации объектов достигала 15%-17%. На фоне практически полной остановки въездного и даже внутреннего туризма на такие же результаты в 2020 году надеяться сложно. Но загрузка апарт-отелей, тем не менее была выше, чем классических отелей, прежде всего за счет привлечения долгосрочных арендаторов. Гибкость внутренней инфраструктуры таких комплексов позволяет быстро изменяться под задачи заполнения номерного фонда. По данным Hotel Advisors, загрузка гостиниц уровня 3-5 звезд, ориентированных на посуточное размещение, в апреле 2020 г. в Санкт-Петербурге составила всего 7,5% (против 90% к апрелю 2019 г.). В мае ситуация с заполняемостью была еще хуже: 7,3%. При благоприятном прогнозе, если состоится туристический сезон в августе и сентябре, а также в декабре, то по итогам 2020 года падение по загрузке классических гостиниц в Петербурге может составить 65-70%. Одновременно с этим загрузка отдельных сервисных апарт-проектов в апреле-мае, когда был пик режима самоизоляции, достигала 45%. А до конца года пусть за счет более низкой стоимости, но может выйти на уровень 80%. Можно не сомневаться: туристическая и деловая активность в Северной столице после окончания пандемии и снятия ограничений, наверняка возобновится. Также в город потянутся в поиске работы жители более экономически пострадавших регионов. А вот курс доллара к отметке в 60 рублей, скорее всего, уже не вернется.

Другие факторы привлекательности инвестиций в апарты

Как правило, частные инвесторырасполагают достаточно ограниченным объемом сбережений. В большинстве случаев сумма составляет несколько миллионов рублей. Интерес к приобретению доходной недвижимости у этой категории инвесторов подогревается в связи с рядом жестких шагов в регуляторной политике государства.

В частности, среди таких шагов властей можно назвать замораживание накопительной составляющей пенсий, а также повышение пенсионного возраста. Действия правительства по постоянным изменениям пенсионного законодательства выглядят хаотичными и малопродуманными, что ожидаемо вызывает тревогу за своё будущее. Еще одной составляющей привлекательности апартаментов для инвестиций является очень консервативная политика работы Центрального банка, узко направленная только на снижение инфляции, и, как следствие, повлиявшая на доходность депозитных вкладов. Самоустранившись от прочих регуляторных функций, таких как разработка программ финансирования проектов через инвестиционные инструменты, он по сути лишил вариантов выбора собственников небольших капиталов. Вполне естественно, что значительная часть населения, располагающая определенными накоплениями, активно ищет и находит возможные источники пассивного дохода для жизни после предстоящего выхода на пенсию.

Происходящее одновременно со стагнацией в экономике усиление фискального контроля, поглощение стартапов корпорациями, в том числе с государственным капиталом, и аффилированными с крупными чиновниками компаниями, рост налоговой нагрузки сводят на нет оптимизм среди предпринимателей и заставляют их отказываться от инвестирования в новые бизнес-проекты, предпочитая более консервативные инструменты и доходы.

Резюме.

В условиях непредсказуемого развития ситуации в мировой и национальной экономиках, в отсутствии эффективных действий нашего правительства, в ожидании принятия весной практически неотвратимого «адского» пакета санкций, в случае избрания президентом США кандидата от Демократической партии, что представляется ожидаемым на 90%, сервисные апартаменты по-прежнему являются наиболее выгодным, защищённым и понятным продуктом для реализации целей небольших инвесторов. Пусть остаётся риск, что их доходность и снизится, но это тенденция будет охватывать все сферы экономики, где недвижимость всегда являлась тихой гаванью.

Даже при неблагоприятном развитии ситуации на международном рынке туристических услуг, застройщики и управляющие работой апарт-комплексов компании имеют возможность экстренно принять необходимые антикризисные меры. Гибко переориентироваться с проектов, рассчитанных на краткосрочную аренду, на её долгосрочный формат. Компенсировать загрузку за счет внутреннего туризма и бизнес-клиентов. Недостающую часть доходов добрать через предоставление дополнительных услуг проживающим, проведение мероприятие, открытия сервисов доставки еды и товаров.