онлайн менеджер
Показать другие новости

Апартаменты. Риски для рантье.

Апартаменты. Риски для рантье.

Подобно мореплавателям в эпоху великих открытий, к тем, кто подготовился, кто изучил чужие опыт и знания до того, как отправиться за славой и успехом, удача более благосклонна, а шторма менее разрушительны. Сейчас, когда весь Мир столкнулся с катастрофическими экономическими последствиями карантинных мер, вызванных пандемией нового вирусного заболевания, множество аналитиков стремятся предсказать, каким будет восстановление глобальной экономики, какие меры смогут удержать уровень жизни граждан на приемлемом уровне и сохранить нормы социальных отношений. Несмотря на то, что в век глобализации сплетение отраслевых и финансовых связей между странами, казалось бы, обязывает их искать пути решения совместными усилиями, уровень доверия между ними по-прежнему довольно низок, а наиболее защищёнными оказываются экономики тех государств, которые более ориентированы на внутренние производство и потребление. В конечном счёте, выигрывает тот, кто строит свой дом, свой город, свою экономику. Так как инструменты для восстановления не требуют привлечения иностранных ресурсов.


В условиях, когда низкий уровень госдолга и резервы ФНБ позволяют рассчитывать, что Государство поддержит ряд отраслей, в том числе строительную и туристическую, можно надеяться на то, что темп восстановления экономики будет достаточно быстрым, и займёт не более трех лет. А с учётом того, что рубль опять потерял значительную часть стоимости, наш город опять оказывается более привлекательным для туристов, как это уже было в 2014-2015 годах. Это касается, как внутреннего туризма взамен выездного, так и въездного, когда начнут открывать границы и страсть к путешествиям получит долгожданную свободу, а в средствах люди будут всё ещё стеснены, и вот тогда низкий курс нашей валюты окажется очень кстати.


Сейчас, пока Застройщикам приходится искать возможность привлечь покупателей на замедляющемся рынке и предлагать дополнительные скидки и более комфортные условия покупки, чтобы не останавливать проекты, наступает время особенно выгодных приобретений. Однако, в этот же момент, уровень риска потери инвестированных средств также возрастает, так как напрямую зависит от степени устойчивости компаний в кризис.


Руководитель аналитического центра ГК ФСК в Санкт-Петербурге Юлия Голубева:

Нельзя верить застройщикам с сомнительной репутацией, ненадежному отельному оператору, имеющему в своей истории большое количество судебных разбирательств. Это информация доступна, её можно найти и изучить.


Руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светлана Московченко:

Мы отмечаем, что многие инвесторы, которые раньше вкладывали деньги в жилье, сегодня переключили своё внимание на сервисные апартаменты, где есть понятные разработанные программы доходности. Но основной риск для инвестора – это неполучение дохода, обозначенного в рекламных материалах. А чем выше доходность, тем выше риски, поэтому необходимо тщательно выбирать проект.


Руководитель департамента развития ГК «ПСК» Сергей Мохнарь:

И ранее нельзя было верить обещаниям доходности в 25% и более. Хотя, если учесть удорожание апартаментов в процессе строительства, то номинальная доходность за первые 2-3 года вполне могла этому соответствовать.

Наиболее рисковыми с точки зрения доходности являются дорогие апартаменты. По цене за квадратный метр они приближаются к жилой недвижимости бизнес-класса, но их аренда или дальнейшая перепродажа будет затруднена высокой стоимостью и объективно меньшим спросом. По этой причине, если финансы позволяют вложить значительную сумму, стоит рассматривать покупку нескольких недорогих апартаментов.


Директор департамента жилой недвижимости Colliers International Елизавета Конвей:

Никогда нельзя верить заоблачным прогнозам о доходности, которая часто на нашем рынке считается весьма произвольно. Громкими слоганами, большими ставками непрофессиональные девелоперы привлекают доверчивых, начинающих инвесторов.

Маленькие бюджеты и заоблачные проценты – это бесплатный сыр, который, как вы помните, бывает только в мышеловке. Обращать внимание прежде всего стоит на локацию, концепцию, управляющую компанию и лишь затем – смотреть на цены и метры, потому что доходность апартаментов будет зависеть не столько от цены, сколько от первых трёх составляющих.

Также желательно самим пересчитать всю модель, обратить внимание на период использования ваших денежных средств без выплаты процентов, на будущие расходы в связи с износом апартаментов, попытаться самостоятельно просчитать их заполняемость, и только после этого принимать решение.


Коммерческий директор ГК Docklands development Екатерина Запорожченко:

Пока апарт-отели для инвестиций не отделены от остальной коммерческой недвижимости, остаются риски жизнеспособности объекта после запуска. Если застройщик не позаботился о создании УК или она не справилась со своей работой, инвестор может остаться один на один со своим активом. Поэтому важно, чтобы застройщики ответственно относились к обязательствам, взятым на этапе продаж. Сопровождали проект и после передачи ключей инвесторам. Ведь для отеля этот этап - лишь подготовка к основной работе. Наиболее безопасная стратегия при достаточном капитале – приобретение юнитов в нескольких компаниях с проверенной доходностью. Новые проекты - всегда риск.



О Рисках и перспективах рынка.

Генеральный директор «МТЛ. Управление недвижимостью» Николай Антонов:

Важно оценить подход к управлению и тарифной политике. Обычно управляющие предлагают собственникам апартаментов две программы доходности. Одна основана на сдаче номера в краткосрочную аренду, другая - в долгосрочную. Так, безусловно, удобнее работать. Но на примере AVENUE-APART удалось доказать: лучший результат получается, когда оператор умеет гибко комбинировать краткосрочную и долгосрочную аренду в зависимости от высокого или низкого туристического сезона.

«Нам удалось достичь 100% заполнения в низкий сезон, сдав крупный лот – 50 номеров – на средний срок иностранной компании, которая работает в Петербурге, - сообщает операционный директор «МТЛ. Апарт» Кира Хорм. – Сильная сторона апарт-отелей в том, что они подтягивают как туристов, которые приезжают на несколько дней взглянуть на достопримечательности, так и тех, кто остается в городе несколько недель или месяцев по делам, для лечения или учебы. Проживание в отелях – даже скромных - оказывается для них слишком дорогим. По стоимости апартаменты находятся между обычными квартирами и гостиничными номерами. При этом они в состоянии предложить не только свежую внутреннюю отделку, но и кухни с посудой, набор бытовой техники, собственный паркинг и все гостиничные сервисы. Если апарт-отель хорошо расположен, у гостей в шаговой доступности оказываются, станции метро, торговые центры, салоны красоты, кондитерские, рестораны, коворкинги, супермаркеты. Это делает их жизнь комфортной, а бюджет более сбалансированным – они пользуются всеми городскими сервисами по рыночным ценам, меньше тратят времени на дорогу».

Результат, достигнутый AVENUE-APART, показывает: апарт-отели гораздо быстрее подстроились под реальные потребности туристического рынка и гораздо успешнее преодолевают риски «низкого сезона». Вероятнее всего, они быстрее справятся и с последствиями остановки туристической отрасли, смогут предложить более гибкое ценообразование для гостей.

«Мы и ранее не собирались жить надеждой на белые ночи или на очередное спортивное событие, – замечает генеральный директор «МТЛ. Управление недвижимостью» Николай Антонов. – Пока конкуренция между классическими гостиницами и апарт-отелями была не столь ярко выражена. Но это только потому, что номерной фонд в апарт-отелях пока относительно невелик – в конце 2018 всего 3 625 юнитов. Но уже в 2019 году вывод только что достроенного «Круиз-Апарт», первой очереди VALO, апарт-отеля LIKE и последних корпусов Salut! принес 4475 новых юнитов. А в 2020 году, если темпы получится удержать, их будет ещё 5245, так что рынок подойдет к отметке 13 300-13 500 номеров. Это сопоставимо с тем, что в состоянии предложить трех- и четырехзвездочные отели. Кстати, там активного прироста не предвидится – даже с учетом проектов AccorHotels и Carlson Radisson Hotel Group. Конкуренция достигнет пика».