Благодаря Интернету и СМИ, и не без участия государственных регуляторов рынка недвижимости, уровень страха быть обманутыми при сделке не исчез совсем, но значительно снизился. Если раньше существовали риски буквально криминального свойства, то теперь в больше степени идёт речь об экономических просчётах и ошибках в ожидании.
Безусловно, сохраняется ситуация, при которой по-прежнему возможно банкротство Застройщика и остановка строительства на неопределённый срок. Именно для того, чтобы исключить и её, была разработана и принята на законодательном уровне система финансирования стройки через счета эскроу. Пока рано оценивать эффективность этой модели, так как опыт по ней ещё не накоплен. Грамотность покупателя выросла, теперь его интересуют также и риски владения и отчуждения недвижимости. Сравнивая жилую квартиру и апартаменты, он должен разбираться до покупки, какие ограничения его ждут.
Нам часто задают вопрос: «А Вы как сами думаете, что лучше купить всё-таки – квартиру или апартаменты?». Встречно мы обязательно просим нам рассказать, с какой целью приобретается недвижимость и какие на неё планы в будущем.
Мы ранее в статьях уже достаточно подробно рассказывали о том, какие особенности владения отличают апартаменты от квартиры. Следует так же отдавать себе отчёт в том, что если по какой-то причине строительство комплекса апартаментов остановится, и эскроу-модель защиты прав покупателей не сработает в полной мере, то маловероятно ожидать поддержки от государства сравнимой хотя бы с той, на которую потенциально рассчитывают дольщики по жилой недвижимости. Страховая сумма возмещения в обоих случая одинаковая – до 10 млн. рублей (внесения в Федеральный закон «О страховании вкладов физических лиц в банках РФ» от 23.12.2003 года № 177-ФЗ были приняты в 2015 году). Но если сумма покупки превышала указанную, то покупатели квартир сохраняют слабую надежду на то, что можно попытаться добиться того, чтобы объект был достроен силами государства, ссылаясь на аргумент, что это единственное жильё для проживания. А покупателям доходных апартаментов придётся довольствоваться страховой выплатой в лучшем случае.
Также и в случае отчуждения недвижимости в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд (изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 239.2, пп. 3.2 введен Федеральным законом от 31.12.2014 N 499-ФЗ) маловероятно, что с собственниками коммерческой недвижимости будут вести себя столь же заботливо, как с собственниками жилой. В обоих случаях положена компенсация, но аргументная база у владельцев апартаментов слабее, чтобы рассчитывать на сравнимые цифры. Речь, конечно, о реалиях соблюдения отечественного законодательства.
Мы рекомендуем об этом помнить. Но также и принимать во внимание, что если Вы предполагаете извлекать доход из сдачи недвижимости в аренду, то жилая недвижимость имеет свои ограничения.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 7 ноября 2019 г. N 1417 г. "О внесении изменения в Правила пользования жилыми помещениями" были подкреплены положения так называемого «закона Хованской»: Жилое помещение в многоквартирном доме не может использоваться для предоставления гостиничных услуг.
То есть сдавать посуточно можно, но оказывать туристические услуги нет. Это означает, что, размещая информацию или рекламу о своей квартире на таких сайтах, как Booking.com, Arnbnb владелец квартиры уже нарушает закон, осознавая, что эти агрегаторы предназначены для туристов. Как минимум, чтобы защититься от наказания, необходимо назвать иначе свое домовладение, например, «комнаты для отдыха» или «мебелированмые комнаты», а за «апартаменты» могут привлечь к разбирательству в суде.
Прежде чем сдавать свою жилую недвижимость туристам, рекомендуем ознакомиться с Федеральным законом от 5 февраля 2018 г. N 16-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об основах туристской деятельности в Российской Федерации" и Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях в целях совершенствования правового регулирования предоставления гостиничных услуг и классификации объектов туристской индустрии"
Поэтому в краткосрочной аренде частные рантье, ориентированные на высокий доход с посуточной аренды постепенно будут отступать под давлением законов.
По долгосрочной аренде если сложатся до конца те концепции, следующий этап развития которых мы наблюдаем в таких проектах, как CO-LIVING на Орджоникидзе, то для частных рантье рынок станет трудным. В таких комплексах проживающие имеют возможность пользоваться всей инфраструктурой за арендную плату апартаментов (а это WiFi, фитнес-зал, коворкинг, офисы, уборка номера, общение и вечеринки, лекции, мастер классы, лекции и прочее), то есть всё включено в один чек. Если это место и вообще концепция такого проживания, получат поддержку общества и государства, то со временем сформируется тренд на цивилизованное развитие рынка долгосрочной аренды, вплоть до формирования целых лофт-кварталов, микрорайонов, с зональным разделением, например, по составу семьи, когда жильцы с детьми проживают в корпусах для этого лучше подготовленных. И всем в конечном итоге будет только лучше. И арендаторам, и сообществу владельцев, и городским жителям, которые не будут обеспокоены ротацией незнакомых жильцов в их подъезде.
Наблюдение.
По нашему мнению, в этом году некоторую часть частных инвесторов оттянул на себя рынок жилой недвижимости, предлагая льготную ставку по ипотеке 6,5%. Указанная первоначально дата действия программы до 1 ноября 2020 год, стала катализатором резкого повышения спроса и перегрела цены так, что их рост по Санкт-Петербургу с марта по сентябрь составил 14,9%, сведя на нет всю экономию по % за кредит. По квартирам доля сделок в ипотеку по льготной ставке у Застройщиков (наших партнёров) была 90%. Очень многие покупали с первоначальным взносом 15%. Для этого было достаточно 350-500 тр. Сравнимых условий на рынке доходной недвижимости было не найти.
Льготную ипотеку продлевают, часть инвесторов опять станут перед выбором – купить квартиру или апартаменты. Но уже сильного перекоса в спросе не будет, так как ранее заявленная дата до 1го ноября заставила активно действовать всех, у кого были прежде всего небольшие накопления и не было четкого плана, как использовать недвижимость потом. Теперь и выросшие цены охлаждают пыл готовых рисковать.
По этой причине Застройщики, которые реализуют проекты доходной недвижимости, с осторожностью подходят к выводу новых проектов в продажу, избегая затаривания рынка, тщательно прорабатывая концепции позиционирования и схемы загрузки для покупателей, точно понимающих, для чего они преобретают апартаменты.