Действующие апарт-отели в летнем сезоне 2021 смогли показать относительно благополучные результаты благодаря способности гибко перестраиваться под спрос под управлением опытной управляющей команды. И хотя с учетом закрытия границ туристический сезон был по сути ограничен внутренним рынком, тем не менее удалось показать загрузку на уровне 60-70% по краткосрочной аренде, даже при том, что средний срок пребывания сократился с недели до 5 дней. А также гостиничную сферу несколько потеснили освободившиеся от долгосрочных жильцов на лето квартиры, сдаваемые в аренду на краткий срок. В мае спрос достиг максимума, порадовав собственников большей прибылью. Но с началом осени заполнение возвращается к долгосрочной и средней аренде, чтобы участники рынка смогли сохранить стабильность доходов на пока недостаточном туристическом потоке. Планируется, что к концу октября примерно половина фонда номеров перейдет на аренду среднесрочного вида, который удобен прежде всего корпоративным нанимателям.
Такие мероприятия, как проведение международного форума и матчей европейского футбольного чемпионата поспособствовало загрузке питерских гостиниц. Но массовый въезд зарубежных гостей пока ограничен, следовательно, рассчитывать отельеры могут только на внутренний рынок. Тренд не получил большого развития, хотя тарифы в этот момент заметно выросли (при выросшем курсе иностранной валюты), что остается привлекательным для иностранных гостей.
Прогнозируя пусть не столь скорую, как хотелось, но всё-таки победу над вирусом за счет вакцинации населения в стране и за рубежом и росту коллективного иммунитета, финансовые аналитики дают оптимистичные прогнозы, сохраняют веру в успешность покупки и владения доходной недвижимости, которая будет использоваться для размещения туристов. И потенциальных инвесторов не останавливает даже пока существующая законодательная неопределенность в этой сфере.
Спрос и ожидание
Компании рассматривают апарт-отели, как более сложный продукт для реализации, но дающий возможность получать доход не только от продажи в нем номеров. Их интересует так же и возможность затем остаться в роли управляющей компании. Поэтому прогноз по туристическому рынку им важен, так как, как для всякой гостиницы, ожидаемый поток туристов имеет первоочередное значение для заполняемости отеля.
Выход новых проектов на рынок несколько снизил темпы. Весной текущего года в Санкт-Петербурге стартовали продажи по четырем новым объектам (общая площадь недвижимости – 32,7 т. кв. м); а по итогам первого полугодия в более, чем двух десятков подобных проектов продано почти 17 тысяч номеров. Спрос показал осторожность.
Не все новые проекты стартовали одновременно, из-за объективных задержек в предложениях образовался серьезный дефицит, что привело к повышению продаж. Часть клиентов при этом заняли выжидательную позицию, отложив целевую покупку до появления новых объектов на рынке и более благоприятного прогноза.
История апартаментов для долгосрочного проживания
В Соединенных Штатах полтора-два десятилетия назад, где традиционно приток населения в большие города был и остаётся не слишком велик, а большинство выбирают жизнь в пригородах в собственных домах, суть реалий заключается также в ускоренном росте доходов именно в мегаполисах и их привлекательности для проживания новых и молодых (чаще бессемейных) жителей. Люди приезжают в крупные населенные пункты, но приобрести собственную недвижимость – дом или квартиру – возможности пока не имеют. Кроме того, в мегаполисах строительство ведется не такими активными темпами, чтобы удовлетворить высокий спрос. Возникает необходимость съемного жилья. Наш рынок тоже развивается под этот спрос, замещая необходимость покупать небольшую квартиру на аренду, пока жилец не нуждается в большей площади под увеличение количества членов семьи
Производители-мебельщики уже уловили современные тенденции предложив рынку мебельные системы-трансформеры, нацеленные на создание комфортного пространства, которое легко подстраивается под конкретные условия и запросы. Мебель-трансформер идеально вписывается в среду апарт-отелей не только эстетически, но и функционально, так как обеспечивает достойный комфортный уровень, привлекающий клиентов в меньшем по площади, а значит более доступном к аренде помещении. При этом доход владельца на потраченный рубль будет выше.
В период пандемии многие УК предложили гарантированный доход
Заключение такого договора с управляющей компанией гарантирует владельцу номера в апарт-отеле доход, который определяется фиксированной ставкой и не зависит от загруженности номеров.
Программа-гарант (гарантирующая прибыль) сейчас является востребованной среди инвесторов, хотя до пандемических ограничений УК даже не предполагали возможности подобного снижения по ценам и загрузке площадей. Практически каждый потенциальный инвестор и существующие владельцы обсуждали с УК возможность получения «гаранта», при этом после детальной оценки рыночной ситуации, все равно подавляющее большинство клиентов делают выбор в пользу прогрессивного дохода. Принимая риски не заполняемости на себя в ожидании скачков спроса.
По новым проектам это конечно объясняется тем, что приобретенные «площади» будут сданы не раньше годового срока, а к тому моменту существует надежда, что мировая туристическая сфера решит проблемы, связанные с пандемическими ограничениями (для иллюстрации таких возможностей будет нелишним привести пример состоявшихся несмотря не на что футбольного чемпионата и международного форума).
Ещё три года назад, владельцы чаще выбирали именно гарантированный доход. Но уже в 2019 году более восьмидесяти процентов инвесторов, ранее выбравших «гарант», переключились на прогрессивную программу. Сейчас ситуация несколько изменилась, так как при запуске нового проекта необходима либо поддержка девелопера, чтобы выплачивать «гарантированный доход», либо сама управляющая структура должна в целом продемонстрировать (в счет будущего периода) готовность к выплате гарантированного дохода. Но тогда инвестор должен подписать достаточно длительный договор, чтобы компания имела возможность компенсировать свои потери в периоды повышенной туристической активности
Любопытно
За рубежом практикуют иную систему взаимоотношений между инвесторами и управляющими компаниями. УК строит объект за собственные средства и является его фактическим владельцем; при этом реальные квадраты площади не покупаются инвестором. Он переходит в категорию акционера УК с привлечением инвестиций по доходным бумагам УК, но без ограничения полномочий и действий данной компании.
В западных странах инвесторами могут выступать пенсионные фонды, а также кредитные организации. В США развита мощная структура Трастовых фондов. Консервативная Россия пока отстает от общемировых тенденций, но преобразования в данной ожидаются. Помимо сложностей в законодательном регулировании такой узкой сферы, существуют банальные страхи дефолта по бумагам, которые не гарантируют их владельцам фактические площади в недвижимости. Как только появится серьёзный фонд, готовый предложить эти защитные механизмы и будет осуществлена законодательная поддержка, это предаст значительное ускорение рынку доходной недвижимости. И сделает его ещё более цивилизованным.
Существующая правовая неопределенность
Основные проблемы со строительством и эксплуатацией апарт-отелей связывают с непонятным правовым статусом апартаментов, понятие которых не расшифровывается ни одним нормативным актом строительной отрасли. Очередная попытка внести соответствующий законопроект был осуществлена весной этого года, однако проект опять «увяз» в думских коридорах на стадии правок. С точки зрения то редакции, в которой законопроект находится сейчас, апартаменты относятся к числу многофункциональных зданий, чья цель заключается в решении задач временного проживания. Однако, столь узкая формулировка не только не упрощает ситуацию, а во многом ещё более запутывает её в связи с присутствием на рынке достаточно разных по назначению проектов - часть из них предназначена под отели, часть под курортные пансионаты, часть для длительного проживания и могут быть расположены в историческом центре города, а другие во вполне себе спальных микрорайонах. И самое главное, ничего не сказано о тех зданиях, которые уже построены и сданы в эксплуатацию.
А указанная в законопроекте возможности перевести номер, которым человек владеет, в статус жилья (в рамках только одного этажа или одного подъезда) тоже видится весьма затруднительной. Одними площадями владеют физические лица, другими часто владеют компании, какие-то площади сами инвесторы будут сдавать в аренду под офисы, третьи планирует сдавать УК. В подобных случаях принять общее решение и перевести весь этаж в жилой статус маловероятно, однако законодатели верят, что с помощью этой поправки проблема будет устранена.
Правительству и комитетам необходимо привлечь профессиональное сообщество и использовать уже сложившиеся на рынке терминологию и принципы использования апарт-комплексов, чтобы выделить и разделить апартаменты на несколько типов по назначению. И исходя из нескольких статусов вводить нормативы и требовать их исполнения применительно каждому типу свои.
Сегмент апарт-комплексов нуждается в классификации; при одинаковых наименованиях – это разные проекты. Отличия касаются и сервисного уровня, и набора базовых услуг. У покупателей не должно быть сложностей с принятием взвешенного решения. Сегодня ситуация выглядит запутанной. Участники рынка надеются, что в законе появятся более четкие формулировки. На сегодняшний день в нем опять не раскрыт термин «апартаменты», а говорится лишь о многофункциональных строениях, имеющих не меньше двух видов нежилых площадей. Нет смысла и в переводе под собственное жилье части апарт-отеля. С мая этого года законопроект лежит брошенный, интерес законотворцев к нему пропал.
Чего ждать в перспективе
Нельзя отрицать наличие трудностей, но ресурсы для развития у сферы по-прежнему имеются. Пандемия спровоцировала серьезный спад продаж, и хотя риски проседания спроса остались, сама ситуация выглядит позитивной. Вывод новых объектов в продажу замедлился, а значит со временем образуется дефицит рынка, возможный на фоне растущего спроса, при восстановлении экономики. Прогнозируемый дефицит потянет за собой рост цен; стоимость апартаментов повысится. Тем более, что гостиничный рынок Санкт-Петербурга ещё долго будет испытывать нехватку номеров для размещения туристов. Получение текущей доходности потребует больших инвестиций, ведь арендные ставки в гостиничном сегменте сейчас растут заметно медлительнее цен самих апартаментов.
Ценовое нарастание положительно скажется на всей гостиничной сфере и ее развитии. При высоких ценах квадратного метра востребованность недвижимости малых форматов обязательно повышается. Апартаменты конечно немного отстают в росте цен от жилья, но изменение ипотечных жилищных программ, уже подвигло инвесторов проявить интерес к апартаментам. Среди стимулирующих факторов следует упомянуть большое число предложений с участием банковских структур и субсидируемых ставок.
Если регионы предложат сравнимую с Санкт-Петербургом систему налогообложения апартаментов, то интерес Застройщиков и инвесторов может перемениться туда. По той же причине – острая нехватка мест туристического размещения. На Северном Кавказе, например, было достаточно случаев, когда туристические группы вселялись в номера буквально по следам только что выехавших из отеля других туристов. Из-за пандемии и системы поддержки внутреннего туризма, через такие программы, как «кэшбэк», интерес к путешествиям страны вырос многократно, а существующая инфраструктура не то, что не соответствует ожиданиям, порой она просто отсутствует. Если министерства выступят слаженно и будут действовать, как грамотные менеджеры, рынок ждет бурный рост. В противном случае просто рост.