онлайн менеджер
Показать другие новости

Апартаменты: популярность растет вместе с рисками

Как показывает статистика, в последние два года в Санкт-Петербурге гораздо большей популярностью пользуются апартаменты, нежели жилые новостройки. В настоящее время наблюдается значительное увеличение новых проектов, при этом стоимость квадратного метра площади продолжает расти, а количество продаж бить рекорды. Однако, эксперты обращают внимание, что вместе с ростом популярности увеличиваются и риски для покупателей.

На спрос влияет туристическая активность

Уже не первый год в культурной столице России наблюдается активный рост рынка апартаментов. Лидирует в данном сегменте сервисный формат. В таких объектах предлагается комплекс различных гостиничных услуг, управляющие компании внедряют выгодные программы доходности, заботятся о сдаче номерного фонда. Представители международной консалтинговой компании Knight Frank St. Petersburg предоставили данные, согласно которым количество сервисных апартаментов увеличилось – сейчас покупателям предлагают семнадцать объектов. Что касается продаж, то по сравнению с прошлым годом они увеличились на сорок процентов. Цена квадратного метра растет соразмерно покупательскому спросу – за один год стоимость выросла на 16 процентов.

Вместе с тем, на рынке наблюдается уменьшение вывода так называемого псевдожилья – апартаментов с минимальным набором сервисных услуг, либо вообще без них. Всего за год их количество снизилось на тридцать процентов, а стоимость на пять. Светлана Московченко, представитель компании Knight Frank, прогнозирует еще больший спрос на сервисные апартаменты и объясняет это выводом с рынка хостелов.

Что повлияло на столь бурный рост интереса к сервисному сегменту рынка? Эксперты отмечают туристическую активность, которая не снижается на протяжении нескольких последних лет. По данным, которые предоставил Алексей Фисенко из комитета по развитию туризма, в 2018 году Санкт-Петербург посетило около восьми с половиной миллионов. Для сравнения, в 2017 году город принял на семьсот тысяч человек меньше. Согласно прогнозам, рост туристической активности будет расти на протяжении трех следующих лет и к концу прогнозируемого периода количество туристов может достигнуть почти десять миллионов человек. А если правительство города предпримет шаги для развития туристической отрасли, то прогноз по рынку будет благоприятным на несколько следующих лет.

Теперь без ДДУ?

Сейчас уже многим понятно, что такое апартаменты и в чем их особенность – это не жилье, а помещения, предназначенные для коммерческих целей. Грубо говоря, аналог гостиничных номеров, куда люди заселяются на определенное время. Строят такие комплексы девелоперы не на собственные деньги, а на средства вкладчиков по договору долевого строительства.

Однако, меньше, чем через месяц, с 1 июля текущего года, застройщики будут вынуждены отказаться от договоров долевого строительства в пользу эскроу-счетов. Это один из вариантов банковского счета, на котором хранятся деньги третьих лиц. То есть, покупатели апартаментов будут предоставлять средства не девелоперам, а банку. Поэтому застройщикам совсем скоро придется заботиться о банковском финансировании. В компании «Вало сервис» процесс уже начался. По словам генерального директора компании Константина Сторожева, новая очередь проекта уже запущена, но рассчитывать исключительно на продажи – большой риск. Компания рассматривает вариант перехода на новый формат финансирования, но представители кредитно-финансового учреждения уверяют, что пока в нем нет необходимости – продажи у компании и без этого идут хорошо.

В самих банках утверждают, что не собираются делать какую-то разницу между заявками на проектное финансирование жилой и коммерческой недвижимости. Требования к девелоперам будут едиными: хорошая деловая репутация, порядок с проектной документацией и самим проектом. Банк должен видеть маркетинговые преимущества и перспективу проекта. По словам Татьяны Хоботовой, сотрудника банка «Открытие», пока комментировать ситуацию рано, поскольку на данный момент ни одной заявки на проектное финансирование не поступало.

Если же девелоперы захотят продолжать работ по договорам долевого сотрудничества, то могут столкнуться с серьезными проблемами. В частности, к ним будут предъявляться строгие требования: опыт работы в данном сегменте не меньше трех лет и хотя бы один успешно реализованный проект жилого здания площадью от 10 тысяч квадратных метров. Если у девелопера нет опыта жилого строительства, ему могут отказать в работе по ДДУ.

А что с рисками?

Здесь речь идет о государственном регулировании, в частности о классификации апарт-отелей. Согласно закону, с 1 июля текущего года владельцы такой недвижимости должны будут подтверждать классификацию, а объекты с номерным фондом больше 50 юнитов, не имеющие такой регистрации будут запрещены и наказаны штрафом, размер которого варьируется до 25 части общего дохода от объекта – это для юридических лиц. К физическим будут предъявляться более строгие меры, вплоть до уголовной ответственности.

Что делать?

Участники рынка выражают недовольство. Еще бы – теперь только отдельные объекты смогут дотянуть до высшего уровня. Даже широко известная компания «Вало Сервис», по словам Константина Сторожева, дотягивает всего до 4-х звезд. Причина: апарт-отели уровня 5 звезд, соответственного новой классификации, должны быть оснащены номерами двух видов: студиями площадью от 25 квадратных метров и апартаментами, размером от 40 квадратов. У объекта «Вало Сервис» площадь студий не соответствует стандарту, поскольку начинается от 18.8 квадратных метров. К сервисной инфраструктуре комплекса претензий нет.

Вопрос с инвесторами остается открытым

Новая классификация ставит под удар не только девелоперов, но и инвесторов, которые уже вложили деньги в строительство объектов. В частности, по словам Дмитрия Синочкина – эксперта данной области, большой риск сейчас связан с объектами со спортивным или медицинским уклоном – их процент достаточно большой, поэтому не все смогут пройти процедуру классификации и получить соответствующий статус. В последнее время количество апарт-отелей с минимальным сервисом, но привлекательными программами доходности сильно увеличился, но получится ли у управляющих компаний, в свете грядущих событий, выполнить свои обещания? В этом вопросе у экспертов нет единого мнения.

Пока данный сегмент рынка в Санкт-Петербурге еще не достиг пика собственного формирования. Реализованных и сданных в эксплуатацию объектов единицы. При этом далеко не все из них соответствуют ожиданиям инвесторов. К примеру, Николай Иордан, управляющий проектами Becar, говорит, что только к пятому году работы одного из объектов они смогли достичь заполняемости номерного фонда на 80процентов. Средняя стоимость номера не достигает 4 тысяч рублей. Что говорить о девелоперах, обещающих уже в первый год работы заполняемость 90 процентов? Реальны ли их обещания или это просто маркетинговый ход для привлечения инвесторов?

По мнению Владимира Федорова, занимающего должность заместителя генерального директора Salut, ввиду изменений в федеральном законодательстве, могут появиться обманутые инвесторы, а не дольщики. Последние точно получат свои апартаменты и даже на протяжении какого-то времени будут получать пассивную прибыль, но, когда недвижимость уйдет из-под контроля управляющей компании, это закончится – собственник вряд ли сможет обеспечить постоянное заселение номерного фонда. Очевидно, что ужесточение законодательства, ставит под сомнение рентабельность бизнеса в данном сегменте.