онлайн менеджер
Показать другие новости

Апартаменты: перспективы развития

Недвижимость всегда была и будет выгодным вложением денег. Наиболее прогнозируемым по доходности и рискам направлением инвестирования сегодня стало считаться приобретение апартаментов. Так ли это на самом деле и будет ли недвижимость приносить доход? Давайте обратимся к мнению экспертов.

Строительство приостанавливают?

Апартаментов в Санкт-Петербурге планируют построить уже почти миллион квадратных метров. Такой прирост новых проектов за первый квартал этого года обеспечил превышение показателей позапрошлого и прошлого годов в 3 раза! Тем не менее, специалисты считают, что пик активности сегмента уже позади. Связано это со спецификой бизнеса, который власть периодически пытается загнать в определенные рамки. Законы в данной сфере постоянно ужесточаются, чиновники регулярно вступают с заявлениями, что заставляет девелоперов серьезно задуматься.

Показатели текущего года впечатляют. На начало апреля в Петербурге предлагается 573 тысячи квадратных метров в апарт-отелях. Из них больше половины – сервисные объекты, а оставшиеся являются так называемым псевдожильем (около 221 тысяч квадратов).

Если сравнивать текущие показателями с предыдущими, наблюдается существенный рост. Так, объем первичного рынка апарт-отелей в 2018 году составил 508.6 тысяч квадратных метров, на продажу было выставлено 210.5 из них, что составило 4680 номеров. Это на 30 процентов меньше, чем в 2017 году, но количество проданных номеров в 2018 г составляет 4330 апартаментов в СПб, что в 2 раза превышает показатель позапрошлого года.

На данный момент количество апартаментов в действующих апарт-отелях составляет 3625, но через два года этот показатель увеличиться в 4 раза. По данным экспертов, порядка ¼ части номеров в действующих апарт-отелях Петербурга владельцы используют для проживания, остальные сдают в аренду. Но, поскольку в стране грядут серьезные законодательные изменения в данной области, скорее всего соотношение поменяется – строить «псевдожилье» станет невыгодно и большинство девелоперов переключатся на сервисный сегмент.

Жить или не жить – вот в чем вопрос

Известно, что в России, особенно крупных городах, резко снижается количество земли, предназначенной для жилого строительства. Именно это привело к тому, что застройщики стали использовать промышленные территории для возведения недвижимости, которая имеет статус нежилой, но тем не менее вполне пригодна для проживания. Во многом этому поспособствовали менее строгие требования градостроительного регламента к данному типу объектов. Девелопера не могут законодательно обязать соблюдать нормы инсоляции, озеленения, внутренней инфраструктуры. Следовательно, затраты на строительство резко сокращаются, а продажи – увеличиваются.

Чиновники, видя повышенный спрос на апарт-отели в Санкт-Петербурге и других крупных городах России, уже не раз пытали ввести ограничения и даже запретить застройку таких объектов. Однако, пока безрезультативно. Два года назад Минстроем России на рассмотрение был внесен законопроект, согласно которому апартаменты необходимо отнести к жилому фонду, но его отозвали обратно. Аналогичный законопроект был предложен в прошлом году и с тем же результатом. Чуть большего успеха удалось добиться на основе предложенных поправок из Государственной думы, предложившей классифицировать гостиницы, а также апарт-отели и доходные дома. Согласно предложенному на рассмотрение, и утвержденному премьер-министром в феврале этого года, положению о классификации, «апартотели» (именно так они указаны в документе) являются типом гостиниц, где номерной фонд состоит исключительно из «апартаментов» и «студий». Объекты, состоящие из номеров различной категории, оборудованные кухонным помещением и отдельным санузлом, будут называться «комплекс апартаментов». Классификацию должны будут проходить все форматы таких объектов, но по разным правилам.

Что касается апартаментов, которые относятся к «псевдожилью», то их судьба остается неизвестной. Большая проблема, по мнению чиновников, заключается в том, что в Санкт-Петербурге под видом гостиниц в большом количестве отстраиваются объекты для постоянного проживания. Власти пытаются с этим бороться, но пока безуспешно.

Это похоже на игру в кошки-мышки. Недавно КГА внесли в ПЗЗ поправку, что, если больше 10 процентов помещений в таких комплексах оснащаются кухней, к ним нужно предъявлять те же требования, что и к жилым помещениям – конкретно к озеленению, инсоляции, внутренней инфраструктуре, парковкам и социальным объектам. Однако, застройщики легко обходят этот пункт – при согласовании проекта кухни убирают, а потом возвращают.

Фишки застройщиков

Поскольку серьезные девелоперы привыкли тщательно продумывать каждый шаг, сегодня большинство возводимых объектов позиционируются в качестве сервисных. Но, на данный момент 90 процентов апартаментов в Санкт-Петербурге, сданных в эксплуатацию и проданных, относятся к «псевожилью».

Застройщики, несмотря на ужесточение законодательства, мастерски умудряются его обходить. Причем, используются разные фишки. К примеру, в Питере, Курортном районе есть апарт-отели «Первая Линия», «Русские сезоны», которые по документам являются оздоровительным комплексом, а по факту там продаются апартаменты для проживания. То же самое касается объекта «Лахтинский пассаж», который уже передали под апартаменты. А заявленный в качестве учреждения медицинского типа «Лахта парк» тоже стал апартами.

Но, оригинальнее всех поступил девелопер RBI, которому принадлежит объект на 2-й Советской улице. Он реализует помещения, которые предназначены «для мастерских для творческих людей», однако фактически являются теми же апартаментами для жилья.

Самый большой объем таких помещений собиралась вывести на рынок СПб «Группа ЛСР», которая прошлой весной заявила о строительстве пяти объектов, общая площадь которых, согласно проекту, составила бы больше 270 квадратов. Более того, застройщик получил практически все разрешения, но неожиданно заявил об изменении планов. Окончательное решение пока не озвучено, однако повод серьезно задуматься всему рынку присутствует.

Будущее за сервисными апартаментами

Как показывает статистика, с середины 2018 до нынешнего времени наблюдается увеличение сегмента апарт-отелей сервисного типа – уровень продаж за указанный период вырос почти в 2.5 раза. Сейчас именно этот формат недвижимости пользуется повышенным спросом. Это стимулирует появление новых проектов.

Объясняется это просто: чиновники все чаще публично критикуют апартаменты, относящиеся к категории «псевдожилья», поэтому над ними нависла реальная угроза. В отличие от данного формата, сервисные комплексы представляют собой готовый бизнес, который будет приносить владельцу реальную прибыль без каких-либо угроз дальнейшему развитию.

Сегмент быстро эволюционирует и анализируя данные статистики и неопровержимые факты, специалисты в один голос утверждают, что сервисные апартаменты – оптимальное решение. Однако, вопрос о том, способны ли будут управляющие компании обеспечить полную всесезонную занятость номеров и выплачивать инвесторам ежемесячный или ежегодный доход, остается открытым.

А что на этот счет думают эксперты?

Чтобы не быть голословными, мы собрали мнения тех, к кому действительно нужно прислушиваться. По словам Евгении Гиль, занимающей пост руководителя департамента гостиничных комплексов Becar Asset Management, основной вектор развития сейчас находится в направлении кондо-отелей. Это полноценные гостиничные комплексы, которые соответствуют установленным требованиям, нормам и стандартам. Ими управляют надежные управляющие компании, обеспечивающие должный уровень сервиса, в том числе постоянную занятость номеров, чему способствует стремительное развитие туристической отрасли. По ее же словам, сейчас интерес застройщиков к объектам, относящимся к категории «псевдожилья» заметно упал, поскольку их строительство, а тем более, инвестиции, очень рискованны ввиду постоянно меняющегося законодательства. Спрос на рекреационные объекты тоже есть, но не настолько высокий, как на сервисные. В Санкт-Петербурге сейчас есть курортные гостиницы, но они не могут полностью удовлетворить имеющийся спрос, поскольку поток туристов с каждым годом растет. Но, это не значит, что можно брать любой проект, вкладывать деньги и ждать, когда он принесет прибыль. Важно грамотно отнестись к выбору застройщика. Одно дело, когда инвестору показывают красивую картинку и рассказывают о перспективе, и совсем другое – грамотно разработать и реализовать концепцию управления. Для этого на начальном этапе строительства нужно знать, кто и как будет управлять комплексом, решать текущие задачи. Если застройщик продаже апартаментов не предлагает подписать договор с УК – это очень плохой показатель.

Что касается собственников, которые самостоятельно сдают в аренду апартаменты, об их рисках высказалась госпожа Лисовская, действующий генеральный директор компании PLG. По ее словам, им сложно будет получать реальный доход из-за невозможности сертифицировать объект. Тем более, один номер отдельно от гостиничного комплекса нельзя классифицировать, следовательно, без «звезды» сдать апартаменты не получится.

По словам Ольги Ульяновой, руководителя департамента маркетинга и рекламы группы компаний «Полис Групп», в настоящее время наблюдается стремительное развитие сегмента сервисных апарт-отелей, в которых управление всеми собственниками передается одной УК. И это правильное решение, поскольку в большинстве случаев в таких объектах номера приобретаются для получения прибыли, а не для проживания.

Мнение экспертов разделяет и господин Сторожев, занимающий пост руководителя компании «Вало Сервис». По его словам, «псевдожилье» не может развиваться также активно, как гостиничные проекты. Причиной этого является отсутствие строгих требований к апартаментам для проживания. За сервисными апарт-отелями будущее, поскольку туризм в стране стабильно развивается – в год поток увеличивается в среднем на четыре процента. В Петербурге не хватает обустроенных объектов среднего ценового сегмента для размещения гостей города, а с учетом скорого запрета хостелов, ниша становится практически свободной.

Из всего сказанного можно сделать вывод, что у так называемого «псевдожилья» практически нет будущего – если объект не пройдет классификацию, собственник не сможет ни нормально в нем проживать, не легально сдавать номер. То есть, вложения не только не оправдают себя, но и могут привести к убытку и потерям, как, например, в случае с компанией Seven Suns Development реализующей Cruise Apart на намыве Васильевского острова и большой комплекс апартаментов «Светлый мир. Внутри» в Дюнах. Часть корпусов компания успела сдать в эксплуатацию, но Промсвязьбанк вчинил иск о банкротстве, требуя с застройщика более 2,7 млрд рублей. Должнику пока не удаётся договориться о реструктуризации долга. В заложниках оказались покупатели апартов, так как земля находится в залоге у Промсвязьбанка.